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内部资料 注意保密 评估报告工作底稿 借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司 项目名称：“愉景南苑”项目 广东省分行营业部评估部 二二年四月 主评估人：梁伯翔 评估小组：第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强 资料提供单位：广州市广州大道支行 印 制：广东省分行营业部评估部 目 录 第 一 章 借 款 人 评 价 一、借款人概况-4 二、经营者素质评价-5 三、经济技术实业评价-5 四、股东评价-6 五、资产负债分析-6 六、盈利能力分析-8 六、现金流量分析-8 七、信用状况评价-8 第 二 章 建 设 条 件 评 价 一、项目建设概况及规模-8 二、项目审批手续及进度-8 第 三 章 市 场 评 价 一、市场现状及发展趋势-10 二、市场竞争分析-11 三、发展前景-12 第 四 章 投 资 估 算 与 筹 资 评 价 一、项目总投资估算-12 二、筹资来源-14 第 五 章 项 目 效 益 及 偿 债 能 力 评 价 一、项目财务效益评价-14 二、项目敏感性分析-15 三、借款人偿债能力-15 第 六 章 贷 款 风 险 与 效 应 评 价 一、贷款项目风险度测算-16 二、贷款效应及风险-16 第 七 章 项 目 贷 款 综 合 评 价 项目贷款综合评价-18 第一章 借款人评价 一、借款人概况 1、合作公司概况 广 州 合 生 愉 景 房 地 产 有 限 公 司(以 下 简 称 合 生 愉 景 公 司)是 于2001 年 6 月 18 日 成 立 的 合 资 经 营（港 资）企 业，注 册 资 本 4,725 万 元人 民 币。合 生 愉 景 公 司 由 三 方 股 东 投 资 组 成：中 方 为 广 州 德 裕 发 展 有 限公 司(以 下 简 称 德 裕 公 司，甲 方)，投 资 200 万 元，占 注 册 资 本 的 4.23%；广 州 联 嘉 置 业 有 限 公 司(以 下 简 称 联 嘉 公 司，乙 方)，投 资 400 万 元，占注 册 资 本 的 8.47%；外 方 为 合 生 集 团 有 限 公 司（香 港）(以 下 简 称 合 生 公司，丙 方)，投 资 4,125 万 元，占 注 册 资 本 的 87.3%。由 于 在 各 方 合 作 前甲、乙 方 已 为 本 项 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 600 万 元人 民 币 资 金，其 中 甲 方 占 200 万 元 人 民 币，乙 方 占 400 万 元 人 民 币，合作 各 方 同 意 该 600 万 元 作 为 甲、乙 方 的 注 册 资 金 投 入。丙 方 在 合 作 公 司营 业 执 照 签 发 之 日 起 36 个 月 内 共 分 六 期 缴 付 应 缴 注 册 资 本。经 广 州 正德 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司-正 验 字(2001)第382号 验 资 报 告 确 认 2001 年 底 合 作 公 司 资 金 已 注 资 619 万 元。20001 年 12 月，由 于 合 生 集 团 内 部 管 理 调 动 的 原 因，合 生 愉 景 公 司的 法 人 由 蔡 春 萌 替 代 谢 世 东 出 任 该 公 司 的 法 人。2、经营范围及规模 该 司 现 主 要 经 营 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路210、212 号 大 院 地 块，原属 广 州 市 华 南 医 疗 器 械 厂 和 广 州 光 学 仪 器 厂 内。建 设 用 地 规 划 许 可 证号：穗 规 地 证 字（1999）第 332 号。项 目 东 侧 为 客 村 居 住 区，与 广 州 市南 北 大 动 脉“广 州 大 道”相 距 500 米；西 南 面 为 敦 和 路；北 面 紧 临 海 珠主 干 道“新 港 西 路”，与 成 熟 住 宅 小 区“愉 景 雅 苑”一 街 之 隔。合 作 项目 规 划 总 用 地 面 积 为 48,290 平 方 米，总 建 筑 面 积 约 为 157,911 平 方 米。3、资质等级、信用等级 现 该 司 在 我 行 信 用 等 级 为 未 评 级 优 质 客 户 按 A+级 控 制，并 核 定 最 高综 合 授 信 额 度 为 1.5 亿 元。该 司 领 取 的 是 房 地 产 开 发 企 业 暂 定 资 质 证 书。二、经营者素质评价 该 公 司 设 董 事 会，并 实 行 董 事 会 领 导 下 的 总 经 理 负 责 制。公 司 董 事会 成 员 共 五 人，德 裕 公 司 委 派 一 人、联 嘉 公 司 委 派 一 人、合 生 公 司 委 派三 人。董 事 长 由 合 生 公 司 委 派，副 董 事 长 由 联 嘉 公 司 委 派。董 事 长 蔡 春 萌，男，1965 年 出 生，中 级 职 称，物 业 管 理 专 业，曾 在英 国 留 学，具 有 15 年 的 房 地 产 业 经 验，现 兼 任 合 生 创 展 集 团 副 总 经 理及 广 东 康 景 物 业 服 务 公 司 总 经 理，具 有 丰 富 的 物 业 管 理 经 验。董 事 谢 世 东，男，出 生 于 1958 年，毕 业 于 香 港 大 学，获 工 程 学 士 学位，曾 担 任 香 港 一 上 市 房 地 产 发 展 公 司 的 执 行 董 事，也 是 香 港 工 程 师 学会 会 员，在 房 地 产 投 资、物 业 发 展、工 程 管 理 及 销 售 与 市 场 推 广 等 方 面 拥 有 十 九 年 以 上 经 验。三、经济技术评价 2001 年 末 公 司 资 产 总 额 为 19,591 万 元，其 中 存 货 634 万 元，所 有者 权 益 619 万 元，目 前 开 发 的 愉 景 南 苑 项 目 总 建 筑 面 积 约 为 155878 平方 米，计 划 投 资 总 额 约 为 65877 万 元。公 司 现 有 职 工 约 22 人，研 究 生学 历 占 比 5%，大 学 学 历 占 比 68%，中 高 级 职 称 占 比 15%，公 司 整 体 经济 技 术 实 力 较 强，具 有 丰 富 的 房 地 产 开 发 经 验，并 聚 集 了 一 批 房 地 产 开发 建 设、销 售 各 方 面 的 人 才。四、股东评价 合 生 集 团 有 限 公 司（香 港）是 香 港 合 生 创 展 集 团 旗 下 的 投 资 公 司，依 靠 集 团 的 实 力，在 内 地 投 资 创 业，自 93 年 在 内 地 投 资 以 来，拥 有 在内 地 注 册 的 十 二 个 房 地 产 项 目 公 司 的 物 业 发 展 及 投 资 权 益，其 总 注 册 资金 为 68,054 万 元，总 建 楼 宇 面 积 累 计 约 为 2,621,300 平 方 米。98 年 公 司股 票 在 香 港 联 交 所 上 市，筹 集 资 金 达64,300 万 元，资 金 实 力 雄 厚，加上 集 团 对 广 州 房 地 产 市 场 的 深 刻 认 识，使 该 集 团 已 成 为 广 州 房 地 产 界 的翘 楚。合 生 创 展 集 团 拥 有 完 整 合 理 的 内 部 结 构 及 各 方 面 专 业 人 员，在 广 州市 房 地 产 市 场 竞 争 中 具 备 较 大 的 优 势。该 集 团 把 控 制 成 本 放 在 各 项 工 作的 首 位，利 用 大 批 量 生 产 的 优 势，从 设 计 方 案 上 大 套 用、小 调 整，原 材料 大 批 量 采 购，加 上 采 用 标 准 化 管 理 模 式 施 工 建 设 等 方 式，有 效 地 降 低开 发 成 本，使 得 中 高 档 的 楼 盘 按 中 低 档 的 价 格 出 售，从 而 取 得 价 格 优 势、规 模 优 势，有 效 地 提 高 了 在 市 场 的 竞 争 力。近 年 来，合 生 创 展 集 团 凭 借 其 雄 厚 的 经 济 实 力，良 好 的 施 工 质 量，不 断 强 化 其 品 牌 优 势。公 司 组 织 开 发 的 华 景 新 城、暨 南 花 园、愉 景 雅 苑、骏 景 花 园，帝 景 苑 都 各 具 特 色，这 些 楼 盘 总 建 筑 面 积 超 出 125 万 平 方 米，推 出 的 住 宅 销 售 率 达 90%以 上，市 场 反 应 热 烈。该 集 团 在 发 展 过 中，与金 融 部 门、合 作 单 位 建 立 了 良 好 的 信 用 关 系，也 取 得 了 良 好 的 社 会 信 誉和 广 泛 的 社 会 支 持。其 余 两 股 东 德 裕 公 司 和 联 嘉 公 司 由 于 所 占 的 股 份 比 例 较 少，并 且 截至 评 估 之 日，没 提 供 以 上 两 公 司 的 具 体 资 料，因 此 从 略。五、资产负债分析 年份 项目 2001 年 12 月 2001 年 3 月 2000 年 12 月 公司名称 广州合生愉景房地产有限公司 合生创展集团有限公 一、资产总额 19,591 1、流动资产 18,863 预付帐款 7168 其他应收款 10989 存货 634 二、负债总额 18,972 1、流动负债 18,972 其中短期借款 0 其他应付款 18959 2、长期负债 0 其中长期借款 0 三、所有者权益 619 未分配利润 0 资产负债率%97%流动比率%96%速动比率%96%存货周转率%应收帐款转率%分 析 公 司 资 产 负 债 表 可 知：（1）该 司 成 立 时 间 较 短，成 立 时 间 还 不 到 一 年，该 公 司 的 成 立，主 要是 为 了 开 发 愉 景 南 苑 项 目。2001 年 末 公 司 资 产 总 额 为 19,591 万 元，资 产 负 债 率 为97%。资 产 负 债 率 较 高 的 原 因 是 因 为 该 司 进 入 项 目建 设 不 久，刚 开 始 进 行 销 售，销 售 收 入 未 结 转 利 润。并 且 关 联 企 业垫 资 注 入，其 中 广 东 珠 江 总 承 包 有 限 公 司 4,614 万 元，合 生 集 团 内部 往 来 12,091 万 元。（2）预 付 帐 款7,169 万 元，其 中 广 告 宣 传 费35 万 元，工 程 款7,114万 元，其 他 20 万 元。（3）其 他 应 收 款10,989 万 元，其 中：广 州 联 嘉 置 业 有 限 公 司6,201万 元，及 合 生 集 团 公 司 内 部 往 来 款 4,720 万 元，其 他 68 万 元。（4）所 有 者 权 益 中，该 司 的 注 册 资 金 为 4,725 万 元，现 只 注 入 了 第 一期 资 金，金 额 为 619 万 元 占 了 总 出 资 额 的 15%。该 司 的 出 资 总 额 共分 为 六 期，是 在 合 作 公 司 成 立 三 十 六 个 月 内 全 部 投 入 完 毕。六、盈利能力及现金流量分析 合 生 愉 景 公 司 2001 年 建 立，截 至 评 估 日，销 售 收 入 未 结 转，报 表未 能 反 映 出 该 司 的 盈 利 能 力。但 愉 景 南 苑 从 三 月 初 公 开 销 售 至 今，已 销售 出 130 多 套，并 且 接 受 了 270 套 的 内 部 认 购 登 记，证 明 有 较 高 的 社 会认 受 度，应 具 有 较 好 的 盈 利 前 景。2001 年 底 该 司 经 营 活 动 现 金 流 入 2239 万 元，流 出 2696 万 元，经 营活 动 现 金 流 量 净 值-456 万 元，筹 资 产 生 净 现 值 527 万 元，总 的 现 金 流 量为 71 万 元。七、信用状况评价 该 司 组 织 机 构 合 理，经 营 管 理 制 度 健 全，具 有 经 验 丰 富、经 营 管 理能 力 强 的 领 导 层 及 一 批 高 素 质 的 专 业 管 理 人 员。该 公 司 由 于 所 投 项 目 尚处 于 前 期 建 设 阶 段，第 一 期 期 楼 刚 开 始 公 开 销 售，公 司 财 务 状 况 在 经 营业 绩 方 面 尚 不 能 反 映 企 业 的 实 际 经 营 情 况，但 根 据 股 东 实 力 及 项 目 条 件衡 量，该 公 司 符 合 我 行 竞 争 优 质 客 户 的 条 件，2001 年 我 行 审 批 认 定 该 企业 为 未 评 级 客 户，信 用 等 级 按 A+级 掌 握。第二章 建 设条 件 评价 一、项目建设概况及规模 “愉 景 南 苑”项 目 位 于 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路210、212 号 大 院，原 属 广 州 市 华 南 医 疗 器 械 厂 和 广 州 光 学 仪 器 厂 内。该 项 目 占 地 面 积 48,3402（其 中 净 用 地 面 积 35,7622，道 路 面 积12,5782）总 建 筑 面 积155,8782，（商 铺12,6792该 数 为 预 测 数，车库 382 个 车位，住 宅 135,2282，会 所 3,2782），容 积 率 3.25，是 由 三种 住 宅 类 型 组 成，共 18 栋，可 售 面 积 147,9072.商 品 房 住 宅 建 筑 情 况列 表 如 下:建 筑 区 域 楼 层 建 筑 面 积 2 客 户 数 A 区 4 栋 1213 层 17,493.1 176 B 区 3 栋 1819 层 30,579.3 306 C 区 2 栋 1819 层 21,648.1 198 D 区 2 栋 19 层 19,684.5 204 E 区 2 栋 1819 层 19,278.2 204 F 区 2 栋 1819 层 19,226.3 204 G 区 2 栋 12 层 7,118.0 80 K 区 1 栋 8 层 4,344.5 75 合 计 -139,572.4 1,447 设 计、施 工、监 理 单 位 资 质：施 工 单 位 设 计 单 位 监 理 单 位 广 东 珠 江 工 程 总承包有限公司 广 东 珠 江 建 筑 工 程 设计公司 广 东 珠 江 建 设 工 程 监理有限公司 贰级企业证书 甲级（设计证）乙级（暂定）设 计、施 工 及 监 理 单 位 均 具 有 承 揽 此 项 目 相 关 工 程 任 务 的 资 质 及 能力。二、项目审批手续及进度 目 前 项 目 建 设 已 领 取 了 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、建 设 用 地 批 准书 、商 品 房 预 售 许 可 证 及 部 分 建 筑 面 积 的 建 设 工 程 规 划 许 可 证 。从 项 目 建 设 文 件 依 据 方 面 看，该 项 目 国 有 土 地 使 用 证 、施 工 许 可 证 尚 在 办 理 之 中,对 今 后 项 目 销 售 及 银 行 贷 款 抵 押 手 续 的 办 理 将 会 造 成 影响，合 生 愉 景 公 司 须 尽 快 办 理 有 关 手 续，方 能 确 保 项 目 正 常 按 计 划 运 作。只 要 项 目 建 设 的 有 关 报 批 手 续 抓 紧 办 理，开 发 建 设 资 金 得 以 落 实，项 目施 工 按 计 划 完 工 将 具 有 一 定 的 保 证。“愉 景 南 苑”建 设 条 件、形 象 进 度 良 好，该 项 目 进 入 主 体 及 配 套设 施 建 设 阶 段。2001 年 初 动 工 建 设 以 来 该 项 目 A、B 区 共 7 栋 已 结 构 封顶，C、D、E、F 区 已 达 7 8 层，G 区 开 工 现 已+00。该 项 目 整 体 计 划于 2003 年 中 全 部 竣 工 交 付 使 用。第三章 市场评价 一、市场供求现状及其发展趋势分析 从 目 前 广 州 市 房 地 产 市 来 看，随 着 我 市 居 民 住 宅 需 求 从 生 存 需 要向 舒 适 需 要 转 变，房 地 产 产 业 增 长 方 式 由 速 度、规 模 型 向 质 量、效 益 型转 变。这 样 广 州 市 楼 市 供 大 于 求 与 结 构 短 缺 现 象 将 长 期 存 在。1、全 省 在 建 商 品 房 突 破 一 亿 平 方 米，其 中 广 州 市 开 工 的 项 目 高达 4,000 万 平 方 米，去 年 全 省 商 品 房 的 销 售 增 幅 低 于 10%；2、广 州 市 商 品 房 空 置 面 积 近 2,000 万 平 方 米，新 开 工 面 积 增 长仍 在 两 位 数 以 上，加 上 今 年 1 万 平 方 米 的 新 开 发 量。以 上 已 反 映 供 应 量 高 于 需 求 量。但 在 这 种 状 况 下 广 州 市 的 楼 市 还 是 存 在 着 不 同 层 次 的 发 展 空 间。1、国 经 济 的 高 速 发 展 以 及 入 世 的 利 好,对 中 国 房 地 尤 其 是 对 广东 楼 市 的 促 进 作 用 是 直 接 而 实 在 的,虽 然 去 年 广 东 全 省 商 品销 售 下 降，但 这 是 在 广 东 楼 市 多 年 来 销 售 高 速 增 长 后 基 数 变大 而 致。2、广 州 市 近 三 年 商 品 房 当 年 成 交 量 均 超 过 同 期 批 准 上 市 量。3、广 州 空 置 房 数 量 为 560 万 平 方 米，而 广 州 市 人 口 高 达 900 多万 人，每 一 人 增 加 一 平 方 米，便 可 将 560 万 平 方 米 的 空 置 房消 化 殆 尽。当 前 世 界 发 达 国 家 人 均 居 住 面 积 高35 平 方 米，而 广 州 人 均 住 房 不 足14 平 方 米，故 且 不 计 外 来 与 新 增 人 口对 住 房 的 需 求，仅 是 广 州 现 有 居 民 改 善 住 需 求 提 供 给 房 地 发展 的 潜 力 与 空 间 便 是 极 其 巨 大。这 说 明 广 州 市 的 楼 市 还 是 有能 力 扛 起 这 巨 大 的 空 置 房，而 且 发 展 空 间 还 是 有 的。4、在 这 可 发 展 空 间 里，门 槛 也 提 高 了。这 就 是 部 分 环 境 优 美、设 计 合 理、配 套 齐 全 和 交 通 便 利 的 楼 盘 仍 具 有 较 大 的 市 场。二、市场竞争能力分析 1、地理位置情况：本 项 目 位 居 海 珠 要 冲，中 山 大 学、广 东 教 育 学 院、广 东 省 经 济 管 理干 部 学 院 等 著 名 学 府 近 在 咫 尺，东 临 广 州 大 道、北 靠 新 港 西 路、地 铁 二号 线 贯 穿 整 个 路 线，交 通 极 为 便 利，人 文 地 理 环 境 较 好。小 区 附 近 配 套 设 施 齐 全，区 域 内 有 大 型 会 所、超 市、农 贸 市 场、公交 车 场、餐 馆 洒 店、学 校、医 院 及 体 育 场 馆 等 配 套 建 设，可 满 足 居 民 的基 本 生 活 文 娱 需 要 加 上 该 项 目 合 理 的 规 划 设 计、完 善 的 配 套 设 施、优 雅的 园 区 环 境、专 业 的 物 业 管 理，户 型 设 计 实 用，住 宅 首 层 大 部 分 规 划 为架 空 层 等 都 已 树 立 了 极 高 的 声 誉，赢 得 人 们 广 泛 欢 迎。合 生 创 展 集 团 公司 所 开 发 的 商 品 房 比 较 适 合 现 在 消 费 者 的 需 求 特 点，无 论 是 在 地 段、面积、层 次、居 住 环 境、物 业 管 理 上 有 广 东 康 景 物 业 服 务 有 限 公 司 具 有 丰富 的 小 区 管 理 经 验。都 已 在 人 们 心 目 中 有 了 一 个 较 为 具 体、良 好 的 定 位，同 时 也 树 立 了 品 牌 形 象。2、形态结构规划 小 区 规 划 总 目 标：特 色 鲜 明、生 态 优 良、经 济 与 环 境 协 调 发 展 的 居住 园 区。住 宅 立 面 处 理 以 具 有 现 代 化 气 息 的 岭 南 特 色 为 目 标。底 层 部 位架 空 结 合 布 置，将 室 外 铺 地 自 然 延 伸 进 入 架 空 层，避 免 架 空 层 无 人 光 顾的 情 景，屋 顶 部 分 作 绿 化 处 理，顶 盖 弧 型 飘 板，局 部 漏 空，体 身 通 透 轻盈 的 特 点。标 准 层 处 理 为 标 准 凸 窗 台，透 空 铁 饰 阳 台 栏 杆，同 时 户 型 之间 避 免 视 线 干 扰。小 区 设 计 有 三 种 住 宅 类 型，共 18 栋，户 型 从 二 房 一厅 一 卫 至 四 房 二 厅 二 卫 等 6 种 户 型，住 宅 面 积 从 66.95 140 平 方 米（套 内 面 积）周 边 楼 盘 分 析 及 售 价 定 位（同 类 产 品 已 有 开 发 量 和 潜 力）项目名称 项目地点 目前销售均价 开发楼盘 发展商 愉景雅苑 新港西路 5,500元/平方米 32栋12-18层 广 州 合 生 明 晖 房 地产有限公司 叠彩园 天雄布市 4,315元/平方米 32栋12-26层 广 州 市 合 景 盈 富 房地产有限公司 顺景雅苑 新 港 西 路 立新东街 5,110元/平方米 14 栋 13 层 广 东 杰 伟 实 业 有 限公司 南景园 江燕路 5,077元/平方米 23 栋 13 层 广 州 市 珠 光 南 景 房地产有限公司 顺华名庭 新港西路 4,915元/平方米 5 栋 12-20 层 顺 得 振 华 房 地 产 有限公司 以 上 所 开 发 产 品 在 河 南 地 区 都 是 较 为 良 好，随 着 国 家 对 居 民 居 住房 屋 政 策 的 不 断 出 台 及 居 民 生 活 水 平 的 不 断 提 高 等，其 发 展 潜 力 也 在 加大。三、市场发展前景 目 前 该 项 目 附 近 多 个 正 在 兴 建 和 发 售 的 楼 盘 均 价（带 装 修）在4,900-5,500 之 间，综 合 衡 量 该 项 目 所 在 的 地 理 位 置、居 住 环 境 及 周 边 楼盘 的 售 价，评 估 认 为 本 项 目 楼 盘 销 售 均 价 定 为 住 宅 5,000 元/平 方 米、商铺 6,000 元/平 方 米 基 本 合 理。评 估 认 为，“愉 景 南 苑”的 地 理 位 置、周 边 环 境 和 规 划 设 计 等 均 符合 目 前 市 场 需 求 及 消 费 倾 向，定 价 也 具 有 一 定 的 竞 争 力，项 目 推 向 市 场后，销 售 前 景 将 看 好。第四章 投资估算与筹资评价 一、项目总投资估算 本 项 目 投 资 费 用 有 关 数 据 的 评 估 均 是 依 据 广 州 市 及 我 行 贷 款 评 估有 关 规 定 并 结 合 实 际 投 入 进 行 估 算，数 据 由 企 业 项 目 可 行 性 报 告 及 最 新资 料 核 算 得 来，愉 景 南 苑 总 计 划 投 资 65,877 万 元，具 体 明 细 如 下 列 表：单 位：平 方 米 项目 数值（万元）取值 占地面积 48,340 总建筑面积 155,878 总销售面积 147,907 135,228+15,727-3,048=147,907 销售收入 80,187 5,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4 万元 一、土地费用 13,549 1 土地出让金 3,499 合同 2 拆迁安置补偿费 10,050 规 划 道 路 补 偿+非 规 划 道 路 补 偿=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050万元 二、前期工程费 1,982 1 三通一平费 779 50元*155,878平方米=779万元 2 规划勘测设计费 953 建安工程费27,229*3.5%=953 万元 3 可 行 性 研 究 费 及 开办费用 250 三、房屋开发费 34,711 1 建安工程费 27,229 27,229 万元 2 附属工程费 4,676 300*155,878=4,676万元 3 室外工程费 2,806 180*155,878 平方米=2,806万元 四、其他费用 4,084 建安工程费*15%=4084 万元 五、销售费用 4,009 销售收入80,187*5%=4009 万元 六、管理费用 1,507 50,253 万元*3%=1507.59 万元 七、不可预见费 1,507 50,253 万元*3%=1507.59 万元 八、财务费用 4,528 合计(总投入)65,877 （二）测 算 依 据 1、土 地 费 用：土 地 出 让 金 按 合 同 规 定，本 项 目 应 缴3499万 元；征 地 费 根 据 拆 迁 合 同 取 数，一 部 分 根 据 须 拆 迁 的 房 改 房 面积 估 算，总 计 约 为 10061 万 元。2、前 期 费 用：规 划 勘 测 设 计 费 按 建 安 工 程 费 的3。5%计提 约 为 953 万 元；三 通 一 平 费 按 50 元/平 方 米 计 提 约 为 779 万 元；可 研 及 开 办 费 用 约 为 250 万 元；3、房 屋 开 发 费：建 安 工 程 费 为 27229 万 元，根 据 企 业 提 供取 数；附 属 工 程 按 300 元/平 方 米 建 筑 面 积 计 提，室 外 工 程 按 180元/平 方 米 计 提；4、其 他 直 接 费 用：取 建 安 工 程 费 的 15%；5、销 售 费 用：按 销 售 收 入 的 5%计 提；6、管 理 费 用：按 土 地 费 用、前 期 工 程 费 和 房 屋 开 发 费 三 项之 和 的 3%计 提；7、财 务 费 用：银 行 贷 款 按 年 利 率 在 基 准 利 率 基 础 上 上 浮20%，贷 款 期 三 年 计，股 东 投 入 按 同 期 银 行 贷 款 利 率 计 息；8、不 可 预 见 费：按 土 地 费 用、前 期 工 程 费 和 房 屋 开 发 费 三项 之 和 的 3%计 提。二、筹资 来 源 该 项 目 总 投 资 65,877 元，截 止 评 估 日，项 目 已 投 入 资 金 约 19,520万 元，约 占 总 投 资 的 30%。所 投 入 的 资 金 中 包 括 已 到 位 注 册 资 金 619 万元,其 余 部 分 由 合 生 公 司 集 团 内 部 调 拨 形 成。所 投 入 资 金 主 要 用 于2001年 项 目 的 建 设；银 行 贷 款 1.5 亿 元，约 占 总 投 资 的 23%，其 中 5,000 万 元 用 于 支 付土 地 费 用，1 亿 元 用 于 2002 年 后 的 建 安 费 用；销 售 回 笼 款 31,368 万 元，约 占 总 投 资 的 47%。本 评 估 预 计 项 目 2002 年、2003 年 和 2004 年 分 别 实 现 销 售 收 入24,056 万 元、24,056 万 元、20,056 万 元。预 售 款 回 笼 可 以 补 足 项 目 建设 资 金 缺 口。综 上 所 述，投 资 估 算 内 容 基 本 齐 全，依 据 和 取 费 用 标 准 基 本 合 理，若 项 目 销 售 能 如 预 计 的 实 现，项 目 建 设 资 金 的 落 实 有 一 定 保 障。第五章 项目效益及偿债能力评价 一、项目财务效益评价 项 目 于 2001 年 初 动 工 兴 建，计 划 于 2003 年 中 竣 工 交 付 使 用，2002年 开 始 销 售，计 划 2006 年 销 售 完 毕。项 目 可 售 面 积 147,907 平 方 米（包括 住 宅 和 商 铺 面 积），平 均 售 价 定 为 5,000 元/平 方 米，另 外 有 382 个 可售 车 位，售 价 定 为 130,000 元，预 计 项 目 全 部 销 售 完 毕 后 可 实 现 销 售 收入80,187 万 元，扣 除 各 项 开 发 成 本 费 用，项 目 可 实 现 税 前 利 润 总 额 为9,488 万 元，销 售 利 润 率 为 11.85%，投 资 利 润 率 14.01%，具 有 教 好 的 经济 效 益。经 对 项 目 进 行 全 部 投 资 现 金 流 量 分 析，当 基 准 贴 现 率 取12%时，项 目 净 现 值（FN P N）为 1,628 万 元，全 部 投 资 内 部 收 益 率 为 15.25%，动 态 投 资 回 收 期 为 4.63 年，表 明 项 目 在 财 务 上 是 可 行 的。二、项目敏感性分析 对 项 目 开 发 成 本 和 销 售 收 入 两 个 影 响 项 目 效 益 的 主 要 因 素 向 不 利方 向 变 化 时 进 行 敏 感 性 分 析：项 目 开 发 成 本 分 别 增 加 5%和 10%时，项目 净 现 值 为-214 万 元 和-2,051 万 元，内 部 收 益 率 分 别 为 11.6%和 8.4%；项 目 销 售 收 入 分 别 减 少5%和10%时，项 目 财 务 净 现 值 为-258 万 元 和-2,138 万 元，内 部 收 益 率 分 别 为 11.5%和 7.97%。整 个 项 目 总 的 看 来 具备 一 定 抗 风 险 能 力。项 目 对 销 售 收 入 的 变 化 更 敏 感。三、借款人偿债能力评价 该 项 目 贷 款 1.5 亿 元，企 业 计 划 于 2004 年 一 次 性 偿 清。根 据 本 项 目 借 款 偿 还 表 来 看，如 果 我 行 按 计 划 发 放 贷 款 1.5 亿 元，2005 年 企 业 尚有 还 贷 盈 余 资 金 29,853 万 元，项 目 借 款 偿 还 综 合 保 证 比 为 3.1，具 备 一定 的 偿 债 能 力。从 项 目 目 前 的 情 况 和 销 售 预 测 来 看，如 无 异 常，按 计 划偿 还 贷 款 具 有 一 定 的 保 证。第六章 贷款风险与效应评价 一、贷款项目风险度测算 经 测 定，借 款 企 业 信 用 等 级 综 合 得 分 为34.5 分，企 业 信 用 等 级 被我 行 评 为 未 评 级 优 质 客 户 按A+级 控 制。贷 款 项 目 风 险 等 级 综 合 评 定 得分 为 79.8 分，项 目 等 级 为 A 级，贷 款 项 目 综 合 风 险 度 为 0.3。二、贷款效应及风险评价 1、贷款效应 按 现 行 的 贷 款 利 率 上 浮 20%计 算，对 该 项 目 发 放 贷 款，在 还 贷 期三 年 内 可 为 我 行 带 来 约 5929 万 元 的 利 息 收 入 和 约 3 亿 的 按 揭 贷 款 业务。同 时 可 进 一 步 密 切 与 我 行 优 质 客 户-合 生 创 展 公 司 的 银 企 合 作 关系，为 我 行 争 取 更 多 的 优 质 项 目 奠 定 良 好 基 础，并 促 进 我 行 的 信 贷结 构 调 整。2、担保评价 本 次 贷 款 由 广 东 合 生 明 晖 房 地 产 有 限 公 司 和 广 东 华 景 新 城 房 地 产有 限 公 司 共 同 提 供 担 保，承 担 连 带 偿 还 责 任。1、广 东 合 生 明 晖 房 地 产有 限 公 司 为 该 笔 贷 款 提 供 1 亿 元 的 担 保。2001 年 度 我 行 评 定 企 业 信 用 等级 为 AA 级，至 2001 年 末，总 资 产 20,830 万 元，总 负 债 9,544 万 元，净 资 产 额 为 11,286 万 元。该 司 已 对 外 提 供 担 保 297 万 元，现 对 外 可 担保 额 10，989 万 元，具 有 较 强 的 经 济 实 力 及 一 定 的 担 保 能 力；2、广 东华 景 新 城 房 地 产 有 限 公 司 为 该 笔 贷 款 提 供 5,000 万 元 的 担 保，至 2001年 末，该 司 总 资 产 66,561 万 元，总 负 债 46,615 万 元，净 资 产 额 为 19,946万 元。该 司 已 对 外 提 供 担 保 1,195 万 元，现 对 外 可 担 保 额 18,751 万 元。两 个 公 司 的 担 保 能 力 充 足，但 考 虑 到 该 两 公 司 与 本 次 贷 款 的 借 款 企 业 均是 合 生 创 展 旗 下 的 关 联 公 司，且 该 两 公 司 与 借 款 企 业 的 所 有 资 金 均 由 合生 创 展 统 一 调 配 运 作，故 由 该 两 公 司 为 本 次 贷 款 提 供 担 保 尚 不 能 充 分 保障 我 行 贷 款 安 全。3、贷款风险 评 估 认 为，本 贷 款 主 要 存 在 以 下 风 险：1、市 场 销 售 风 险。广 州 的 房 地 产 市 场 总 体 已 进 入 供 大 于 求 的 阶 段，房地 产 市 场 的 竞 争 日 趋 激 烈。本 项 目 的 周 边 有 许 多 正 在 建 设 或 销 售 的 楼盘，与 本 项 目 楼 盘 竞 争 激 烈。另 外，本 项 目 的 周 边 环 境 尚 未 整 治，比 较脏、乱，也 将 在 一 定 程 度 上 影 响 到 本 项 目 楼 盘 的 销 售，本 项 目 面 临 一 定的 市 场 销 售 风 险。2、资 金 挪 用 风 险。本 项 目 公 司 是 合 生 创 展 的 孙 公 司，而 合 生 创 展 集 团内 部 的 资 金 运 作 模 式 是：项 目 公 司 借 款，集 团 统 一 调 配 借 款 用 途，也 就是 说，借 款 并 不 一 定 会 用 于 该 项 目，合 生 创 展 有 可 能 将 以 本 项 目 名 义 筹措 的 资 金 调 配 给 其 他 项 目 使 用；根 据 评 估 测 算，该 项 目 目 前 的 销 售 收 入已 基 本 可 以 满 足 项 目 建 设 对 资 金 的 需 要，项 目 借 款 面 临 着 一 定 的 挪 用 风险。3、建 设 风 险。本 项 目 除 取 得 了 建 设 用 地 规 划 许 可 证 外，土 地 使 用 权 证、施 工 许 可 证 尚 未 取 得，报 建 审 核 书 和 建 设 工 程 规 划 许 可 证 尚 未 完 备，已竣 工 部 分 未 严 格 遵 照 规 划 批 复 建 设，项 目 存 在 一 定 的 建 设 风 险。4、自 筹 资 金 不 足 的 风 险。截 止 评 估 日 止，项 目 公 司 的 注 册 资 金 只 有 4,725万 元 且 只 到 位 了 13%，项 目 目 前 所 投 入 的 资 金 虽 基 本 上 来 自 股 东，但 均属 负 债 性 资 金，须 向 股 东 支 付 利 息。针 对 贷 款 面 临 的 风 险 因 素，评 估 提 出 以 下 贷 款 前 提 条 件 和 管 理 建 议：（一）贷 款 前 提 条 件：1、落 实 足 额 有 效 抵 押 并 要 求 实 际 用 款 人 合 生 创 展 提 供 担 保。2、要 求 该 公 司 股 东 出 具 承 诺，一 旦 项 目 建 设 资 金 出 现 紧 张，由 其 自 筹解 决。3、要 求 企 业 出 具 按 揭 业 务 承 诺，保 证 项 目 的 全 部 按 揭 业 务 在 我 行 办 理，并 在 我 行 开 立 商 品 房 销 售 监 控 帐 户，以 便 贷 款 发 放 后 能 实 现 封 闭 管 理。4、要 求 股 东 承 诺 在 按 还 款 计 划 清 偿 我 行 贷 款 前，不 得 偿 还