资产评估报告(习题答案).pdf

资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版七、评估方法（一）评估方法概述资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，企业价值评估具体的评估方法按分析原理和技术思路可以大致分为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。（二）评估方法的选择1、关于不采用市场法进行评估的说明企业价值评估中的市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值等评估思路。由于被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业转让股权的交易案例很少，而且相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，故本次评估不采用市场法。2、关于采用收益法进行评估的说明收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；（2）能够对企业未来收益进行合理预测；（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。虽然公司运营时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。但是可以通过参考项目可行性研究报告的相关数据、以及类似企业的相关运营数据分析该公司各类业务收入、成本费用、未来的获利能力及现金流量等，因此可以采用收益法进行评估测算。3、关于采用成本法的评估的说明企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的评估思路。运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值（股东全部权益）。股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和（三）成本法具体运用过程根据成本法公式：净资产评估值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：1、流动资产（1）货币资金货币资金主要为现金和银行存款，对于现金，采用现场监盘并倒推至评估基准日的方法进行评估。对于银行存款，用核对银行对账单、银行函证单与银行存款余额调节表的方法核实各项存款的余额，以核实后的账面值作为评估值。（2）应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款通过账表、账账核对和抽查原始凭证，具体了解往来款项的发生时间、内容、款项回收时间、欠款人资信状况等，分析判断每一笔款项可能回收的金额、在未来是否取得相应的资产或权利，根据在评估基准日后每笔款项可能回收的金额、形成相应的资产或权利确认评估值。（3）存货存货包括原材料、在库低值易耗品、包装物、产成品、半成品。企业另外还申报了在用低值易耗品和账外产成品。各类存货的评估方法如下：原材料原材料主要有、等。对于糖料蔗，其价格为国家规定价格，对于这部分材料按国家规定价格评估；其他材料，由于价格波动较大，基准日不含税的市场价评估。在库低值易耗品在库低值易耗品主要有、等。由于存量不多，而且周转快，价格变动不大，按账面值评估。包装物资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版包装物主要有、等。包装物周转快，价格变动不大，按账面值评估，评估无增减值。产成品产成品主要为、等。产成品采用市场法评估。评估思路：单位评估值=出厂销售价（1-综合销售费用率-综合税金率-综合利润率净利润分成率）半成品半成品主要为、等。对半成品，按半成品数量约当产成品的完工率计算约当产成品数量，从而计算确定半成品评估值。在用的低值易耗品在用低值易耗品主要是、等，评估根据同种低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其他费用得出重置价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。2、长期投资根据所被评估的股票和债券的资产评估基准日收盘价与数量确定评估值。3、建筑物类资产经分析（1）因建筑物类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难于量化，故不适用收益法评估；（2）因当地工业厂房及构筑物的资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，故不宜采用市场法评估；（3）而委估建筑物类资产的建造时间、面积、体积、结构等资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故可以采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值由于委估建筑物类资产使用正常，能满足生产需要，不存在功能性贬值和经济性贬值，评估采用的是更新重置成本，因此成本法的计算公式为：评估值=重置成本-实体性贬值资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版=重置成本（1-实体贬值率）=重置成本成新率4、设备类资产经分析，（1）因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难于量化，故不适用收益法评估；（2）因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，故不宜采用市场法评估；（3）而委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故可以采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：评估值=重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值本次设备类资产的评估采用的是更新重置成本，由于委估设备类资产使用正常，与目前市场上流通的设备在技术性能上差别不大，设备在原地正常使用，不存在经济性贬值，因此不考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式为：评估值=重置价值-实体性贬值=重置价值（1-实体性贬值率）=重置价值成新率5、无形资产土地使用权估价对象为工业用地,与待估宗地同一供需圈内的可比交易案例极少,难以用市场比较法评估；待估宗地不是用于开发后销售，也不适用剩余法；待估宗地处在钟山县基准地价覆盖范围外,但可以参照钟山县末级工业用地基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估；同时，土地的取得成本资料能收集测算,因此适宜采用成本逼近法评估估价对象地价。综上所述并根据本次评估的目的和待估宗地的特点，分别采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估,然后以两种方法的结果综合分析来确定最终的评估结果。资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版基准地价系数修正法是利用北海市土地定级估价成果及基准地价标准，通过实地调查估价对象区域因素和个别用地条件及其他用地特征，根据调查结果，确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价。基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:土地单位地价基准地价K1（1K）X K2式中:K1期日修正系数 K2土地使用年限修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 X开发程度修正值成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)区位修正系数年期修正系数6、负债负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付工资、应交税费、其他应交款、其他应付款、一年内到期的长期负债。评估人员通过账账核实、查阅相关凭证，在确认负债的真实性和合理性的基础上，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。（四）收益法具体运用过程1、评估方法思路通过对企业整体资产进行分析，明确收益法预测的权益资产价值包涵的资产范围。2、企业权益资本价值评估值计算公式企业权益资本价值评估值=未来收益期内各期净现金流折现值总和3、收益法选择收益法主要有折现净利润法和折现现金流法，考虑到净利润受会计政策的影响比较大，本次收益法评估采用折现现金流法对被评估单位的整体资产价值进行评估。4、收益法的数学表达式及说明资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版我们将净现金流量作为企业资产收益的指标用符号R表示，将持续经营的企业相关资产的收益分前后两段，对于前段的预期收益采取逐年预测折现累加的方法，而对于后段是假设其现金流收益趋于稳定，保持第n年的收益额水平，对后段预期收益进行还原及折现处理，将前后段收益加在一起便构成了企业相关资产的收益现值。在本次评估中，我们将把被评估单位的未来相关资产的净收益按照如下模型折现：nniniirrRrRp)1()1(1未来收益期内各期净现金流折现值总和p第 年净现金流iRi 折现率（权益资本成本）r为第年的净现金流nRn为预测期n八、评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况如下：（一）明确评估业务基本事项和签订业务约定书资产评估师经与委托方沟通洽谈后，明确评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等评估业务的基本事项。（二）签订业务约定书在明确评估业务基本事项的基础上，对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，由评估机构承接评估业务，签订业务约定书。（三）编制评估计划评估机构承接评估业务后，由注册资产评估师根据评估业务的具体情况编制评估计划。（四）现场调查现场调查的具体步骤如下：资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版1、注册资产评估师根据评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表格式和评估所需资料清单；指导其进行资产清查和填表工作，搜集准备基础资料。2、注册资产评估师及评估人员到主要资产所在地进行现场调查。现场调查包括：（1）听取被评估单位有关人员进行情况介绍；（2）获取需要评估的资产清单，进行账账核对、账表核对、账实核对，核实评估对象的存在性和完整性；（3）通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式进行调查，获取评估业务所需的基础资料，了解评估对象的现状、品质和使用状况；（4）对评估对象的法律权属资料进行查验，关注评估对象的法律权属情况。（五）收集评估资料根据评估业务的具体情况和评估对象的特点收集评估资料，如到工商管理部门和土地管理部门收集、查阅相关资料和了解有关规定；通过委托方和被评估单位获取相关评估资料；通过查阅有关价格刊物、网站收集相关价格资料和行业发展状况；获取评估基准日的审计报告等。（六）评定估算根据评估业务的具体情况对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等各种评估基本方法的适用性，选择收益法和成本法分别对评估对象进行评估。根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析和计算，形成初步评估结论。在初步评估结论的基础上，对评估结论与评估目的、价值类型的适应性；评估资料的全面性、客观性及适时性；参数选取的合理性及适时性；计算公式的正确性，计算表格链接的正确性等进行分析后，进行相关增减值分析，判断评估结论的合理性，最终选取其中一种方法的结果作为评估结论。（七）编制和提交评估报告在履行了评定估算的程序后，根据法律、法规和资产评估准则编制评估报告初稿；根据评估机构内部质量控制制度对评估报告初稿进行内部审核；在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或委托方许可的相关当事方资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版就评估报告的有关内容进行必要沟通。在完成以上评估程序后，向委托方提交正式资产评估报告。九、评估假设（一）假设条件1、持续经营假设、产权主体变动假设假设公司能保持评估基准日的资产范围、功能、使用效率，资产经营模式、主营业务不变等资产状态和管理状态；在产权主体变动的情况下，能够持续经营，生产的产品达到生产规模和指标。2、公开市场假设本评估假设此股权的交易是在公开市场条件下进行的，资产收购的双方互无特殊关系、在各自理性行事且未受任何强迫的情况下进行交易；委估资产在市场上有足够的展示时间，自愿买方不会特别急于购买和自愿卖方不会急于出售，双方当事人各自精明，谨慎行事。3、评估外部条件基本不变的假设假设国家的宏观政治、经济、社会环境相对稳定，如汇率、利率、税收政策、物价或通货膨胀、人口、产业政策等相对稳定，也不考虑外界不可抗力因素的影响。4、评估对象方面的假设（1）假设评估对象的产权合法，股权收购不存在法律障碍；假设委估资产的权属为公司所有，资产为完全产权。（2）对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括权属、或负担性限制），本公司按评估准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示外，假定评估过程所评资产的权属为良好，可在市场上进行交易；同时也不涉及任何留置权、地域权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。5、有关资料真实性的假设由委托方和被评估单位提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，评估假设这些资料是真实和合法的。（二）评估限定条件1、本评估结论是根据本报告所述评估目的、价值类型、评估依据、评估假设、评估方法、评估程序所得出。没有考虑资产购置资金来源、相关负债以及资产资产评估报告（答案）支持原创 请勿盗版现在或将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的价格对评估价值的影响，未考虑因企业领导层变更、企业经营决策发生变化、融资条件发生变化对评估价值的影响；未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价值的影响；也未考虑控股权产生的溢价以及非流通性产生的折扣。当假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。2、评估机构对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告；3、评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，而我们对企业整体价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力做出的；4、委托方确认评估机构及有关资产评估人员并不是鉴定环境危害和合规性要求对被评估资产产生影响的专家。因此，评估机构对以下事项没有义务也不承担责任：未能就环境因素对被评估资产价值产生的影响做出鉴定，包括因环境污染引起的损失、对任何违反环境保护法律所引起的损失或因某种环境危害的发生而需要清除的费用。在此次，本报告中价值的估算是依据没有任何可能导致价值受损的环境污染危害存在的假设前提下做出。评估机构并不具备所需的工程技术专业知识来识别相关的环境因素，对这些现象亦不承担责任。如果委托方希望获知有关这一方面的进一步信息，则应当另行委聘这一领域的专家。