物业管理法律培训资料-物业管理过程中的风险防范.pdf

法律培训物业管理过程中的风险防范主要内容一、前言二、物业管理公司的权利三、物业管理公司的义务 四、相邻权纠纷一、前、言1、何谓物业管理？2、物业管理公司的主要权利义务一、前言1、何谓物业管理？【物业管理条例第2条】物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物W服务合同约定）对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动。物业管理主要涉及三方当事人：开发商、物 业管理公旬、业主。物业管理公司是受开发商或者全体业主的委 托，并基于物业服务合同的具体约定对小区进行 物业管理的。一、前言2、物管公司的主要权利义务(1)物管公司的主要权利：按照物业服务合同收取物业管理费用；制定 物业管理制度；制止违反法律、法规、物业管理 莉度、业主公约的行为。(2)物管公司的主要义务：基于物业服务合同的约定，提供相应的物业 管理服务。其管理范围包括对建筑物及其附属共 用设施、设备进行使用管理、维修养护、巡视检 查；提供园林绿地的管理养护服务；提供环境卫 生的管理服务；对公共秩序进行维护及安全防范;对车辆行驶、停放管理及其场地进行维修养护等。关于业主的定义何谓业主？【物业管理条例第六条】房屋的所有权人为业主。业主一般包括：(1)房屋的所有人；(2)持有空置物业的建设单位；(3)已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住 使用的自然人和法人等。关于业主的定义关于房屋所有人:物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法 律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民 政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭 的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效 为。关于业主的定义第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗 赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物 权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产 物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。二、物业管理公司的权利一）收取物业管理费用）收取其他费用（一）收取物业管理费用1、物管公司收取物业管理费的依据2、分析业主拒交物业管理费的理由3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、I断电措施4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效1、物管公司收取物业管理费的依据（1）法规依据【物业管理条例第7条】：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章 制度j（三）执行4主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。1、物管公司收取物业管理费的依据【物业管理条例第42条】：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业 服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人 交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交 纳责任。1、物管公司收取物业管理费的依据(2)合同依据 物业买卖合同及前期物业服务合同在业主入住前期，因业主委员会尚未成立，为便于小区的管理，由开发商作为大产权人委托 物管公司对小区进行物业管理。根据物业管理 条例规定，开发商应该与受委托的物管公司签 订前期物业服务合同，并将该合同约定的内 容包含在与业主签订的房屋买卖合同中，以约束 业主与物管公司之间的物业管理服务关系。实践中，也存在开发商将物业管理相关条款 制定在业主入住时需签订的文件中，在业主签字、盖章后，对业主产生法律效力。1、物管公司收取物业管理费的依据法规链接【物业管理条例第21条】：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建 设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前 期物业服务合同。【物业管理条例第25条】：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包 含前期物业服务合同约定的内容。1、物管公司收取物业管理费的依据物业服务合同在小区成立业主委员会之后，则由业主委员 会与物管公司就相关的物业管理服务问题进行约 定，签订新的物业服务合同，开发商与物管公司 签订的原物业服务合同在新合同生效时或新合同 约定的终止时间终止。法规链接【物业管理条例第35条】：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理 企业订立书面的物业服务合同。1、物管公司收取物业管理费的依据不管是上述哪种情况，只要相关的房屋买卖合 同、前期物业服务合同,或鱼主入住时签署文件 中的物业管理条款，或业主委员会与物管公司签 订的物业服务合同合法有效成立，则上述文件均 可作为物管公司力攵取炀业管理费的依据，自业主 在相关物业服务合同上签字或者盖章之日起，该 合用就呈效。即使业主签订的合同是由开发商或物管公司单 方拟订的格式合同，但只要该格式合同不具有合 同法规定的合同无效之情形，业主的签章就代表 业主对合同条款的全部认同。在物管公司按约履 行了管理义务的情况下，业主也应按约履行交纳 费用的义务。1、物管公司收取物业管理费的依据(3)物管公司的事实管理行为一般来讲，物业服务合同中都约定了服务期 限，在服务期限届满时，物业服务合同就失去 效力，对双方当事人也就没有了约束力。因此 实践中经常会出现以下情形：前期物业服务合同到期后，小区业主委员 会尚未成立，或者还没有与物管公司签订新的 服务合同，开发商由于已与自身没有太大的利 害关系，并且没有明确的法律依据，往往不会 再与物管公司续签物业服务合同，这就使 得物管公司面临没有合同依据而进行管理的局 面。1、物管公司收取物业管理费的依据 物业服务合同到期后，由于业主委员会换届选 举，或业主委员会与物管公司暂时无法就某些 问题达成一致，出现双方未继续签署物业服务 合同，但业主委员会也未聘请新物管公司的局 面；或是出现双方未继续签署物业服务合同，但业主委员会正在聘请新的物管公司过程中，从而使物管公司的管理处于事实管理的状态。1、物管公司收取物业管理费的依据在上述两种情形下，物管公司一般都是按照前 期物业服务合同或原物业服务合同的约定，继续对 小区提供物业管理服务。结合合同法规定，原已到期的物业服务合同可 认为是已拟订、待签署的合同，而物管公司的继续 履行行为也可认为是履行了合同的主要义务，在小 区业主接受了服务的情况下，应认定物管公司与小 区之间事实上成立了物业管理服务关系。根据合同法公平、权利与义务相一致的原则，在物管公司与小区形成事实上的物业管理关系时，接受服务的业主就应承担给付物业管理费的义务。单个业主不能以其未与物管公司签订物业服务合同 为由拒绝交纳物业管理费。1、物管公司收取物业管理费的依据法规链接【合同法第37条】：采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之 前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的,该合同成立。【条文释解】当合同一方或双方以自己的实际行为履行了 合同的主要义务，对方又予以接受的，即使双方 还未在合同上签字盖章，也应视为合同已成立。2、分析业主拒交物业管理费的理由实践中，物管公司在起诉业主欠缴物业费的 过程中，一些业主常常以两类理由拒绝交纳物业 管理费：业主本人并未与物管公司签订物业服务合同；业主本人与开发商之间,或业主本人与其他业主 之间存在纠纷，而物管公司没有很好地解决该纠 纷。法律分析：这两类抗辩理由均缺乏法律依据O2、分析业主拒交物业管理费的理由(1)业主以未与物管公司签订物业服务合同为由拒 交物业管理费，属于对物业服务合同的性质存在 错误认识。通常，物业服务合同并不是针对小区的单独 业主订立的，而是以小区的全体业主为当事人订 立的，而物管公司也并不只是为某一个或某几个 业主单独提供服务，而是基于开发商的委托，或 基于代表全体业主的业主委员会的委托，为整个 小区提供物业管理服务的。因此，业主以本人并未与物管公司签订物业 服务合同为理由，而主张不应交纳物业费是没有 法律依据的。2、分析业主拒交物业管理费的理由(2)业主以物管公司没有很好地解决其与开发商 之间或者与其他业主之间存在的纠纷为由拒交物 业管理费，属于混淆了不同的法律关系。在实践中，业主提出的具体抗辩理由通常包 括以下情况：欠费业主以与开发商之间存在纠纷为由进行抗辩。欠费业主与开发商因房屋保修、规划变更、绿地、车库、会所等遗留问题产生纠纷，要求物管公司 履行开发商的义务，或要求物管公司协助开发商 履行约定义务，或要求物管公司就遗留事项协助 自己与开发商进行协调，而物管公司无法协调或 协调不成。2、分析业主拒交物业管理费的理由这种情况下，由于法律关系的主体是业主与 开发商，所发生纠纷涉及的事项也不属于物管公 司的管理服务范围，因此欠费业主应直接向开发 商主张权利，或通过业主委员会向开发商主张权 利。因该类纠纷的发生，业主要求增加物管公司 的职责，并以物管公司未履行职责为理由进行交 费抗辩，其主张是缺乏法律依据的。2、分析业主拒交物业管理费的理由 欠费业主以与其他业主之间存在纠纷为由进行抗 辩。欠费业主因与其他业主之间基于相邻关系产 生的噪音污染等纠纷，或与其他业主之间发生的 人身损害侵权纠纷为由，要求物管公司处理或协 调解决，而物管公司无法处理或协调解决的。这 种情况下，由于造成纠纷的侵权人是其他业主，因此，如果物管公司已经按照物业服务合同的约 定履行了管理职责，那么该类纠纷的法律关系的 主体应是欠费业主与其他业主，欠费业主应直接 向其他业主主张权利，而不能以此为由拒绝交费。3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、断电措施在实践中，在业主不配合管理或违反物业服 务合同约定的情况下，如拖欠物业管理费拒不交 纳，有些物管公司就对业主采取罚款、断水、断 电的措施。但根据法律规定，物管公司是无权采 取这些措施的，其行为已构成对业主权利的侵害。3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、断电措施 法律分析业主的水电费虽是物管公司代收代缴，但水 电的提供者是自来水公司和供电局，供水、供电 合同的当事人也是业主或使用人与自来水公司和 供电局。根据合同法的规定，供用电、水、气、热力 合同，只有在用电、水、气、热力人逾期不交付 费用，经催告在合理期限内仍不交付费用和违约 金的，供用电、水、气、热力人才可按国家规定 的程序中止供电、水、气、热力。因此物管公司 在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断 水、断电。4、业主欠费时，物管公司可否采取断水、断电措施因此，物管公司绝不可以为维护自己的权益 而采取违法手段，否则不但维护不了自己的合法 权益，还可熊损害了业主或使用人的合法权益，而被告上法庭。对策：对不配合小区管理、违反物业服务合同约定、欠费的业主，由于业主与物管公司签订了物业 服务合同，而依法成立的合同在当事人之间具 有法律约束力，物管公司完全可以按照合同的约 定，采取协商或通过诉讼的途径追究业主的违约 责任。3、业主欠费时，物管公司可否采取断水、断电措施 法规链接【物业管理条例第67条】：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳 物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期 交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向 人民法院起诉。4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效物管公司向业主追索物业管理费，应依照现 行法律关于诉讼时效的规定。【民法通则第135条】：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期 间为二年，法律另有规定的除外。【民法通则第137条】：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵 害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二 十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人 民法院可以延长诉讼时效期间。4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效【民法通则第139条】：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可 抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时 效市止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼 时效期间继续计算。【民法通则第140条】：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要 求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉 讼时效期间重新计算。4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效根据诉讼时效中断的规定，物管公司向业主 持续主张权利、追缴欠费的行为，可以引起诉讼 时效的中断，诉讼时效期间修重新计算。但在物业管理实践中，许多欠费业主不接听 物管公司的催费电话，不签署物管公司的催费单,还看的业主长期不在家、房屋长期空置或留给物 管公司的联系方式已失效）无法联系到业主本人 及其亲属，这些情况使物管公司难以举证证明自 己一直在向业主催缴欠费。4、业主欠费时，诉讼时效的中断、延长、失效对策：1、建议采取寄挂号信、发送EMS等方式进行 催费，这样可为自身主张权利提供书面的凭证，从而在诉讼用后欠费业主提出的物管公司追缴欠 费超过诉讼时效的主张进行反驳。2、建议约定在前期物业服务协议或 业主公约送达条款。送达条款范文:注毒：下列的甲方是指“业主”，乙方是指“物业服务双方约定的通讯地址：甲方：_;乙方：_;双方约定的非邮寄送达的联系人：方：联系人：_；联系电话：_；传真电、乙方：联，人:_；联系电话：_；传真电话：_O任何一方就本协议发给另一方的任何通知必须按以上联系方 式、以中文书面形式进行。如以人手传送，以联系人签收之时视 为送达。如以传真形式进行，则以联系人确认接到传真时视为已 送达。如以邮件邮递形式进行，应以挂号信或特快专递方式寄送,以邮局在信封面盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三个工作 日后视为送达。甲方如须变更联系方式的，应及时书面通知乙方，否则，以 按原联系方式传送视为送达。如因甲方未能及时通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使无法联络时，因通信联络方式失效造 成的损失和责任由甲方承担。若甲方要求改投至指定地点，甲方须填写相应委托书，并支 付邮递费、服务费等相关费用。(二)收取其他费用1、“四金”的收取：(1)管理费押金(2)水电周转金(3)装修保证金(4)专项维修资金2、代收代缴费用的收取1、“四金”的收取专项维修资金（二）物业管理收费相关法规收费项目法规文件文号实施日期水电周转金广东省物价局关于加强物业服务 收费管理有关问题的通知粤价2006284号2007.2.1装修保证金广东省物价局关于加强物业服务 收费管理有关问题的通知粤价2006284号2007.2.1广州市物价局广州市物业服务 收费管理实施细则穗价2004200号2004.11.1管理费押金广州市物价局广州市物业服务 收费管理实施细则穗价2004 200 号2004.11.1专项维修 资金广州市房管局关于贯彻国家物 业管理条例有关问题的通知穗国房字 2003592号2003.9.5广州市房管局关于进一步规范 专项维修资金的通知穗国房字 2007480号2007.7.61、关于水电周转金一不得收取依据：广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号（200721实施）】第七条：“物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业 主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业 管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费 用。”2、关于装修保证金一协商收取，不得强制依据：广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知【粤价2006284号（200721实施）】按照当地价格主管部门的规定，与业主（或装修企业）约 定装修保证金（押金）、垃圾余泥清运、装修工人出入证第八条：“业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可广州市物业服务收费管理实施细则【穗价12004）200号（2004.11.1实施）】第十七条：”装修管理服务费用和装修保证金由业主与 物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装 修的不得收取。在业主装修完毕后，经物业管理企业 检查验收，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保 证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除 此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物 业使用人收取占用超过3个月的押金、保证金。装修产 生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的，物业 管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运 费标准由业主与物业管理企业协商确定。”3、关于管理费押金依据：广州市物业服务收费管理实施细则【穗价2004）200号（2004.11.1实施）】第十三条：“物业服务收费按法定产权面积计收。已办 理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套 内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。”4、关于专项维修资金一业主自行缴交依据：关于进一步规范专项维修资金的通知【穗国房字2007）480号（2007.7.6实施）】，从即日起禁止各开发建设单位、物业管理公司代收业主 缴交的专项维修资金；专项维修资金应作为业主收楼的必 备条件之一，在收楼之前由业主自行到政府指定银行缴交。2、代收代缴费用的收取【物业管理条例第45条】：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不 得向业主收取手续费等额外费用。2、代收代缴费用的收取在实践中，这些费用往往都是由有关单位直 接向物管公司收取，并先由物管公司替业主垫付 的，之后物管公司再向业主收取该笔代垫费用。有一些业主以水电费等代收代缴费用收取标 准过高为由拒绝向物管公司交纳水电期是没有道 理的。虽然该笔费用是由物管公司收取，但物管 公司只是根据自来水公司、供电局的委托进行代 收代缴，收取的费用并不属于物管公司所有，并 且收费标准也是由上述单位根据国家统一规定制 定的，物管公司只是执行而已，因此收费高低是 物管公司无法浜定的，鸟物管公司无关。2、代收代缴费用的收取对策：对于业主拖欠水电费等代收代缴费用的问题，物管公司可在与有关单位签署代收代缴协议时，就相关问题，如：由谁进行追缴欠费的诉讼活动,是否有权对欠费业主终止提供服务，如终止提供 服务造成的损失应如何承担等问题与有关单位协 商确定解决方案。向业主催缴代收代缴费用，可参照催缴物业 管理费的办法，采取寄送挂号信、发送EMS等方 式，以证明物管公司有持续向业主主张权利。三、物业管理公司的义务（一）小区共用部位、共用设施设备 日常维护（二）人身财产安全防范责任（三）停车管理的风险防范物业管理公司的主要义务1、物管公司的主要义务：基于物业服务合同的约定，提供相应 的物业管理服务，履行其物业管理职责。2、解决物业管理纠纷的关键是：如何认定物管公司已履行其物业管理 的职责。物业管理公司的主要义务(1)如果物管公司与业主委员会签订的物业管 理合同对此有约定，则按照该合同约定、参照 有关文件的规定、物管公司的收费金额、管理方 式、物管公司处理纠纷或问题的方式等因素，来 衡量和判断物管公司是否履行了职责。(2)在物业服务合同没有约定的情况下，在实践 中，如果物管公司存在以下几方面的行为引发诉 讼，法院大多会认定物管公司未完全履行管理职 责，从而视物管公司的过错程度，判决物业管理 企业承担与其过错相适应的赔偿责任：物业管理公司的主要义务业主在小区内发生财物丢失或毁损）而物管公司 在其职责范围内未尽到安全防范义务，或未配置 应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错 的；物管公司在物业管理区域内设有车辆泊位，并对 停放的车辆欣取泊位维护费用）鱼主的车轴在小 区内丢失或损坏，物管公司有过错的；物管公司或其聘请的施工人员在维修施工时，违 反施工规章制度，不设置明显标志或不采取其他 安全措施，造成业主人身或财产损害的；（D物管公司的受雇人员在履行职务过程中给业主人 身或财产造成损害的；物业管理公司的主要义务 因物管公司疏于管理）致使物业管理区域内的娱 乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成 业主在使用或嗫近这些设施时受到伤害的；物业管理区域内发生电梯事故）造成业主人身或 财产损害的；物管公司怠于行使管理职责）致使物业管理区域 内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主 人身或财产损害的；发生在物业管理区域内的，第三人侵权造成业主 人身或财产损害，而物管公司未履行保安职责或 履行保安职责存在过错的。(一)小区共用部位、共用设施设备日常维护1、共用部位、共用设施设备的范围2、共用部位、共用设施设备的使用权归属3、常见问题(1)小区内建筑垃圾的处理(2)在住宅楼顶、电梯内做广告（一）小区共用部位、共用设施设备日常维护1、共用部位、共用设施设备的范围【住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第3条】：共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外 墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建 设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管 道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电 线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设 施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性 车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的 房屋等。（一）小区共用部位、共用设施设备日常维护2、共用部位、共用设施设备的使用权归属【物业管理条例第27条】：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备 的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。小区共用部位、共用设施设备的使用权是由住 宅小区或单栋住宅内全体业主共同享有的，但这 种使用权是不可分割的。每个业主不可单独对共 用部位、共用设施设备进行使用，而排除其他业 主的正常使用，否则将构成对其他业主的侵权。（一）小区共用部位、共用设施设备日常维护3、常见问题小区内建筑垃圾的处理对于建筑垃圾的清理，有的小区是由堆放的 业主自行委托人员清池，有小区则是由物管公 司清理。处理的方式不同，责任的承担也会不同。如由物管公司进行清理，物管公司应严格按照法 规规定的时间或方式清理垃圾。【物业管理条例第53条】：物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止 行为和注意事项告知业主。（一）小区共用部位、共用设施设备日常维护【案例】一男孩在小区玩耍时，不慎跌倒在小区门口 的建筑垃圾堆上，被垃圾堆上的废弃玻璃鱼缸的 锐口割断股动脉致死。经查，该堆建筑垃圾是小 区内的某业主在装修时临时堆放的，居委会曾多 次要求该业主将垃圾及时清运出去。事发前，该 业主清运了部分垃圾，剩下部分垃圾该业主称不 是其堆放而未清运。法院判决物管公司及该业主 对男孩的死亡应承担赔偿责任。(一)小区共用部位、共用设施设备日常维护【点评】(1)物管公司的过错就在于建筑垃圾堆放在小区 内已有两个月，物管公司既没有督促业主及时清 理垃圾，也没有自行清理垃圾。该业主作为建筑垃圾的堆放者，虽然不能认 定鱼缸是其所有，但由于其没有及时将堆放的建 筑垃圾清理干净，从而为鱼缸的放置创造了条件,对事故的发生后存在过错。(一)小区共用部位、共用设施设备日常维护(2)由于建筑垃圾存在许多安全隐患，建议物管 公司在日常管理中做到：将房屋装饰、装修中的禁止行为和注意事项告 知业主、使用人；选择合适的场所和容器以供业主或使用人堆放 垃圾，并注意对遗漏在场所外的垃圾进行收集、清理；及时清理垃圾或提醒业主及时清理垃圾，以防 止建筑垃圾造成的危险。(二)人身财产安全防范1、侵害人：物管公司的工作人员(1)个人侵权行为(2)职务侵权行为 72、侵害人：第三人(1)物管公司是否具有保护业主、物业使用人 人身、财产安全的义务(2)物管公司对业主、物业使用人之保护义务 的来源(3)物管公司违反保护义务的责任承担(二)人身财产安全防范1、侵害人：物管公司的工作人员(1)个人侵权行为物管公司工作人员不是在执行职务过程中,侵害业主或物业使用人的权益，其责任承担如 下：构成犯罪的，根据罪责自负原则，行为人应当 承担相应的刑事责任；受害人提起刑事附带民 事诉讼或民事诉讼时，根据民法通则关于侵权 行为的规定，行为人还应当对其犯罪行为承担 相应的民事责任。不构成犯罪，但构成侵权行为的，应当承担相 应的民事责任。（二）人身财产安全防范法规链接【民法通则第106条第2款】：公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财 产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。(二)人身财产安全防范(2)职务侵权行为【物业管理条例第47条】：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守 国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域 内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公 民的合法权益。物管公司的工作人员在执行职务过程中,侵害了业主或物业使用人的权益，其责任承担 如下：（二）人身财产安全防范 构成犯罪的）行为人应承担相应的刑事责任；由 于行为人是在以物管公司的名义执行职务过程中 侵害他人权益，受害人提起刑事附带民事诉讼或 民事诉讼时）物管公司应好其工作人员点执行职 务过程中的侵权行为，承担民事责任。在物管公 司向受害人承担民事责任后，可向直接侵权人一 物管公司的工作人员追索。不构成犯罪，但构成侵权行为的，物管公司仍须 对其工作人员在执行职务过程中发生的侵权行为 承担民事责任。在物管公司向受害人承担民事责 任后，句高直接禊权人-物管公司的工作人员追索。（二）人身财产安全防范法规链接【最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和 国民法通则若干问题的意见第58条】：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以 法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失 的,企业法人应当承担民事责任。【最高人民法院关于适用中华人民共和国民 事诉讼法若干问题的意见第42条】：法人或者其他组织的工作人员因职务行为或 授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事 人。（二）人身财产安全防范【案例】2003年2月某日，某小区物管公司经理，因 收取物业管理费问题与该小区某业主发生了争执,并用拳头将该业主鼻骨打至骨折，经法医鉴定为 轻伤。法院经审理认为，物管公司经理的行为构 成了故意伤害罪，但鉴于其认罪态度好，且能积 极赔偿受害人的经济损失，确实有悔罪表现，故 依法对其从轻处罚，判处有期徒刑10个月，缓刑 1年，并赔偿受害人5500元。（二）人身财产安全防范【点评】本案中，物管公司经理将小区居民打成轻伤，其 行为已构成故意伤害罪，应承担刑事责任。由于 其认罪态度良好，依法可从轻处罚。物管公司经理作为物管公司的工作人员）是在收 取物业管理费前将小瓦业主打伤，其行为又构最 法人的工作人员在执行职务时的侵权，根据民法、刑法、诉讼法的相关规定，若受伤业主就自己的 人身损害提起民事诉讼或刑事附带民事诉讼，物 管公司作为应对其工作人员的犯罪行为依法承担 赔偿责任的单位，宥可能对受伤业主承担赔偿 责彳壬。（二）人身财产安全防范 物管公司在尽到自己管理职责的情况下，对部 分业主或物业使用人不履行物业服务合同 及其他相关合同的行为，可以依法要求其承担 违约责任，必要时可通过法律手段维护自己的 合法权益。(二)人身财产安全防范2、侵害人：第三人(1)物管公司是否具有保护业主、物业使用人人 身、财产安全的义务物管公司对业主、物业使用人不具有法定的保护 义务。物业管理-业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。【物业管理条例第2条】（二）人身财产安全防范【物业管理条例第47条】：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企 业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政 管理部门报告，协助做好救助工作。但该条例并没有规定物管公司的安全防范工 作即是保护义务，因此从法律角度而言，物业管 理区域内，物管公司对业主、物业使用人不负有 法定的保护义务。（二）人身财产安全防范物管公司对业主、物业使用人的保护义务应属于 合同义务的范畴。【物业管理条例第36条】：物业管理企业应当按照物业服务合同的约 定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约 定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应 当依法承担相应的法律责任。物业管理服务的安全防范内容，是指物管公 司根据法规与管理合同的约定，提供安全方面的 服务，如24小时保安、巡逻，对停车场、小区出 人口进行监控等，防范各种恶性事件的发生，协 助公安机关维持小区鬲秩序，对小区内发生的重 大治安问题及时向公安机关报告等。（二）人身财产安全防范对于刑事案件，法律赋予公安机关强制的权 力维护社会治安，预防、打击犯罪。公安机关 是专门的治安管理机关，其职责是保护人民群 众的生命安全，保护国家、集体、个人的合法 财产不受非法侵害。但物管公司只是依照物业服务合同为小区提 供安全防范服务，其权限仅为对小区进行管理，物管公司无叔也没落预防、丁盅犯罪的能另。现行法律法规均没有规定物管公司提供的安全 防范服务，应包括对刑事案件、意外事件的防 汜。(二)人身财产安全防范(2)物管公司对业主、物业使用人的保护义务的来源。在物业管理服务过程中，业主、物业使用人 与物管公司之间为一种合同关系。业主及物业使 用人的义务是向物管公司交纳物业管理服务费用,而物管公司的义务则是向业主提供约定的服务，如对建筑物及附属设施的维护、修缮，对相关居 住环境的维护，对业主的人身、财产提供相应的 安全防范服务等。（二）人身财产安全防范合同的给付义务：物业管理合同中约定的保护义 务。物管公司对业主、物业使用人承担的人身、财产安全的保护义务，大多来源于物业服务合 同的约定。其中保安服务作为物管公司与业主 约定的服务内容之一，构成了物管公司的保护义 务。【例子】在物管服务合同中，物管公司对保安服务作了具体 约定，承诺在小区围墙及公共区域内安装红外线监视器 系统、报警系统及二十四小时保安安全监控。若没有履 行承诺，导致不法分子潜入小区作案，物管公司则要对 业主或物企使用人的人身或财产损失承担违约责任。（二）人身财产安全防范合同附随义务根据物业服务合同，业主、物业使用人 委托物管公司进行物业管理，其目的是为了享 受舒适的生活以及希望财产、人身安全得到保 护。根据物业服务合同的性质、目的，避免业 主、物业使用人的人身、财产受到侵害就构成 了此类合同的附随义务。只要物业服务合同 成立生效，合同的附随义务就随之产生并客观 存在。（二）人身财产安全防范因此物管公司提供管理服务时，应当切实采 取有效的安全防范措施，认真履行最谨慎之注意 义务，在自己能力所及范围内最大限度地保护业 主、物业使用人的财产、人身不受非法侵害。发 生安全事故时，物管公司要及时向有关行政管理 部门报告并协助做好救助工作。即使物业服务合同没有约定物管公司应对业 主、物业使用人的人身、财产安全提供保护，在 物业管理区域内，如果业主或物业使用人遭到第 三人的侵害，如偷窃、殴打或人身伤害等行为，物管公司就应当履行保护义务，采取制止或报警 等措施。(二)人身财产安全防范(3)物管公司违反保护义务的责任承担在第三人侵权的情况下，物管公司对物业管 理区域内业主或物业使用人的保护义务从性质上 说属于合同义务，包括合同的给付义务和附随义 务两种情形。但并不是说违反了保护义务就一定 承担全部赔偿责任，责任的承担要视违反保护义 务的归责原则和保护义务违反者的过错程度而定。（二）人身财产安全防范【例子】如在物业管理区域内，歹徒杀人抢劫，保安 未出声制止或采取报警等积极行动，歹徒作案后 离去，显然，保安人员未尽到通行的注意义务，在发生损害时未采取适当的处置措施，违反了物 业服务合同附随的保护义务，且对该义务的违反 存在过错，因此物管公司应当承担损害赔偿责任。（二）人身财产安全防范但是，由于入室盗抢、杀人等刑事案件具有 突发性、不可预测性和犯罪手段的多样化等特点,作为物管公司来说，不可能完全避免犯罪事件在 管理区域内发生，只要物管公司采取了业内通行 的防范措施,如及时制止、报警以及协助公安机 关调查，其在突发事件中并无不当之处，则物管 公司就不存在过错，不应承担责任。（二）人身财产安全防范【案例A】2002年某日，广州市天河区某楼盘发生一宗 双命案，梅某和其司机周某被人杀死在家中，已 由公安机关立案侦查。案发后，被害人梅某的家 属认为开发商对房屋安全的设计存在缺陷，物管 公司未尽到安全保障责任为由，将开发商和物管 公司一起告上了法庭，要求开发商和物管公司赔 偿死亡补偿费、丧葬费、小孩抚养费、父母扶养 费、精神损失费等费用合计人民币50余万元。（二）人身财产安全防范【对本案的不同观点】第一种观点：本案属于消费者权益保护法第七条的调 整范畴，物管公司有义务保护业主或物业使用人 人身、财产的安全。只要业主或物业使用人在物 业管理区域内遭受侵害，物管公司就违反了法定 义务，应承担赔偿责任。第二种观点：对业主、物业使用人的人身、财产的保护，是基于双方的合同约定，如物管公司未尽适当注 意，致使业主或物业使用人遭受人身、财产损害，便是违反合同约定的给付义务，构成违约，应 承孑旦违约责任。（二）人身财产安全防范第三种观点：对业主、物业使用人的人身、财产保护，是 基于双方的物业管理协议而产生的附随义务,造成业主、物业使用人人身或财产损害的，物管 公司应承担相应的合同责任。第四种观点：业主、物业使用人的人身、财产损害是第三 人的不法行为造成的，并非物管公司的服务直接 造成，即物管公司并非侵害人，根据“罪责自负”的原则，物管公司不应承担赔偿责任。（二）人身财产安全防范，罪物必性的料可某注无 死犯护的史理预不梅理司 致由维施突管以也对合公 素应为实的其难，司行管 因，业而罪对是范公履物 等果企，犯是，防管已与 施后理全事只为和物，亡 设害管安刑其行意，逻死 或危业的于，罪注中巡的 务的物用由门犯的案安某 服成指使但部分有本保梅 的送仅业。全暴应在行，告罪务物动安的予。实为 被犯。服和活家性给生和行 是对任安序卫国发司发机错 不，责保秩保非突公的像过 而则事的共全并对管罪摄或，原民供公安司，物犯了职 死的和提的性公务使事置失 致负事所内范管义即刑安有 杀自刑中域防物理，免宇法0 他在金理区常短官的避楼，系 F1被皿聚管理正性人、范令的务关 评某据子业管的蔽区防完住义果 占川梅根分物业要隐小和能居意因综上，原告要求被告赔偿的诉讼请求，无事实和法律 上的依据，是不会得到法院支持的。（二）人身财产安全防范【案例B】业主陈某将摩托车交由所在小区的物管公司 保管。一天晚上凌晨时分，有两人持刀威胁当班 保管员，将陈某的摩托车强行抢走，当班保管员 立即报警。后陈某起诉该物管公司，要求物管公 司赔偿损失。（二）人身财产安全防范【点评】物管公司已履行其职责。案发时）物管公司的保 管员尽职尽责地履行为业主妥善保管车辆的义务，宜县案爰星君又立即掖警，而极协助公安机关苏 案，对早日寻回陈某车辆已采取了一系列措施，尽到提供保管服务过程中应尽的照顾义务。保管车辆失窃或遇劫属于刑事法律的范畴，由于 持刀抢劫已超出了物管公司可控制的范畴，只要 物管公司提供的服务凌有对保管车辆造成伤害，同时物管公司没宥哀意指被他人实施抢劫行另）则陈某的保管车辆被劫属第三方侵害的案件，不 应由物管公高未通责任。（二）人身财产安全防范 保管车辆被劫属第三人致害，物管公司不是直 接侵害人，不应承担赔偿责任。法规链接【物业管理条例第46条】：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰 装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。【民法通则第H7条】：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返 回财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。受害人因此 遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。（三）停车管理的风险防范因车辆丢失而发生的法律纠纷，是司法实践 中发生较多的保管合同纠纷案件。根据合同法关 于保管合同的规定，对在停车场丢失车辆的纠纷,应当考察保管合同关系是否成立、该保管合同是 有偿还是无偿等情况综合认定。(三)停车管理的风险防范1、业主与物管公司存在车辆保管合同关系(1)保管合同的法律规定及概念保管合同保管人保管寄存人交付的保管物，并返还 该物的合同。【合同法第365条】（三）停车管理的风险防范保管合同具有以下特征：a,订立合同的目的是由当事人保管物品，并非以保管人获 得物品的所有权或使用