君庭房地产项目可行性研究报告.doc

君庭项目可行性研究报告君庭项目可行性研究报告编 制 单 位： 上海君庭置业有限公司 编 制 时 间： 2013年5月 目 录第一章 总论3一、本报告编制的依据3二、项目建设单位31、建设单位母公司32、项目建设单位3三、基地概况41、土地来源情况42、项目受让背景43、项目地理位置4第二章 项目所在地区域状况分析6二、发展规划分析6三、产业政策分析8第三章 市场分析10一、区域经济概况101、区域经济发展定位102、区域环境状况113、区域经济发展趋势分析14二、区域业态概况161、住宅物业162、商业物业173、办公物业18三、周边项目售价情况18第四章 项目建设方案19一、建设项目概况19二、建设规模及主要技术经济指标20三、建设进度计划21第五章 投资估算及资金筹措22一、项目总投资估算22二、资金筹措计划23第六章 财务分析及评价23一、项目财务效益指标23二、项目总体评价24附表1：土地费用估算表24附表2：前期工程费用估算表24附表3：建安成本估算表25附表4：开发间接费用估算表26附表5：损益表26附表6：销售计划表27附表7：土地增值税27附表8：现金流量表28第一章 总论一、本报告编制的依据1、我国现行的有关城市规划、建筑设计、消防等规范。2、房地产现行财务、税收制度。3、上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目企业投资项目备案意见（杨发改备【2012】38号）。4、上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目建筑方案设计，上海现代建筑设计（集团）有限公司现代都市院。5、上海市杨浦区环境保护局关于上海新江湾城24-1、2、4地块项目环境影响报告表的审批意见，杨环保许评【2012】416号。6、上海市杨浦区重大工程建设指挥部办公室关于上海新江湾城24-1、2、4地块综合项目建设协调推进会议纪要。二、项目建设单位项目建设单位为上海君庭置业有限公司，该公司是上海禧福实业集团有限公司的子公司。1、 项目建设单位母公司上海禧福实业集团有限公司，总部位于上海，作为创业新锐，经过快速成长，已经发展成为一家拥有7家控股子公司、集房地产、金融投资、国内外贸易三业并举的综合性企业集团。集团房地产业秉承“打造精品楼盘，成就美好生活”的理念，先后在江苏、山东、上海等地开发“禧福森林广场”、“禧福凤凰城”、“禧福君庭广场”等众多大型中高端房地产项目，赢得了市场的广泛肯定和美誉。集团在快速发展房地产行业的同时金融投资也齐头并进，迈着上海定位国际金融中心的步伐，集团重点涉足股权投资以及私募基金领域，分享了国内新兴产业的高速成长所带来的丰厚投资回报。在开展投行业务的同时集团正在积极谋划进军商业银行领域，目前入股某农村商业银行在即。集团将成就“国际禧福、百年企业” 作为不懈奋斗的目标，“十二五”期间，将加速推进产业转型升级，提升产业规模效应，增强综合竞争实力和可持续发展能力，将禧福打造成“资本多元、三业并举、管理现代、持续高效”的国内影响力企业集团。2、 项目建设单位上海君庭置业有限公司。该公司成立于2003年12月10日，注册资本5000万元，是宝钢发展有限公司为开发上海新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目而专门设立的项目子公司。2011年上海禧福实业集团有限公司通过旗下子公司按照股权转受让的方式完成该项目的收购，目前已经进入实质性启动阶段（已完成场地平整和试桩）。三、基地概况1、土地来源情况上海禧福实业集团有限公司通过旗下子公司于2011年9月通过上海联合产权交易所竞得上海君庭置业有限公司60%股权,随后又线下受让35%和5%股权，并以承担19999.59万元委托贷款及负债的方式，合计以 53230.3654万元获得君庭置业100%股权及其名下新江湾城24-1、2、3、4,合计四幅地块的国有土地使用权，并于2011年9月20日与上海市杨浦区房屋土地资源管理局签订国有土地使用权出让合同。 2、项目受让背景1）2010年3月18日下午，国资委宣布：除16家以房地产为主业的中央企业外，其余78户中央企业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业，宝钢集团属于国资委控股的需要退出房地产开发业务领域的78家范围之内；因此君庭置业原母公司宝钢发展隶属于宝钢集团，也需要明确退出举措。 2）为落实3.18会议精神，宝钢发展以宝钢发展（2010）43号文的形式提请母公司宝钢集团申请转让旗下君庭置业股权及资产，宝钢集团以宝钢字（2010）100号回文批复同意转让。 3）经上海大华资产评估有限公司出具的沪大华资评（2010）第42号评估报告显示：“流动资产评估增值316260475.95元，增值率146.39%。主要是企业存货中的土地使用权按照市场价格评估造成的评估增值”，君庭置业股权及土地使用权整体评估价值为53230.13万元、净资产33230.54万元。 3、项目地理位置本项目位于上海市杨浦区江湾机场留用土地，单元控制性详细规划编号为（N091103）I1-01、I2-01、I3-01、I4-01，地块占地面积为21540平方米，用途为商业、办公、居住用地,地块无任何建筑，无征地拆迁、居民安置要求。地块东至淞沪路，南靠政立路，西邻规划道路国安路，北接三门路。新江湾城板块紧邻上海四大城市副中心之一-五角场商业综合区。地块东面的淞沪路殷高路有轨道交通10号线（M1）站点，距离仅为200米；地块南面的政立路规划有轨道交通17号线（L5）站点，距离也仅为200米；地块西面的国江路规划有轨道交通18号线（L9）站点，距离大概为4公里；地块北面的三门路国霞路规划有大型公交枢纽换乘，与地铁10号线18号线互补连通；此外，新江湾城内日后还会通多路公交车，连接杨浦其他区域以及闸北、虹口等外区域。第二章 项目所在区域状况分析一、 发展规划分析杨浦区位于上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，由一代伟人邓小平亲笔题名的杨浦大桥一跨过江，与当今中国开发的热土上海浦东新区紧紧相连，并成为杨浦的标志性建筑；西以大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区相邻；北以原江湾机场与宝山区接壤。总面积60.61平方公里。行政区域划分为11个街道、一个镇。全区共划分为定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道和殷行街道、江湾新城街道和五角场镇政府等12个行政区域，现有常住人口124万。杨浦区发展规划目标及功能定位：杨浦区委、区政府充分认识教育基础性、先导性、全局性的地位和作用，始终把教育放在构建和谐社会的重要位置，坚持教育优先发展；把教育作为关注民生，发展杨浦的大事，坚持教育优质发展。 同时上海市政府正式批准实施杨浦知识创新区发展规划纲要，确定科技教育为杨浦的主导功能，要高起点建设杨浦知识创新区。从工商业城市走向知识创业型城市，上海需要一个概念实体。 “知识杨浦”，是杨浦区区域经济、社会发展的形象定位，也是基础教育均衡、优质发展的价值追求。与政府及科研机构共同开展调研，深入到大学、社区、企业、重点地域现场勘查，集合了校区、园区、社区三方的力量，首次提出城区发展的核心理念，既大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”。其中，校区主要为整个城区的经济与社会发展提供智力支持；园区的主要功能是提供创新创业和就业的基地成为园区经济发展提供一个增长极；公共社区主要为校区和园区提供公共服务，创造一个适宜居住、休闲、交流的环境。新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。新江湾城发展规划：新江湾地区将坚持高端发展原则，将“国际化、智能化、生态化”理念渗透到整个产业发展过程中。新江湾城南部打造现代商业商务区，加快高端商务楼宇建设，结合高星级酒店、剧院、时尚商业发展，与五角场功能区形成联动发展态势。西北部凸显国际科技产业园功能，充分利用复旦大学等高校的学科和人才优势，着力打造研发服务业和总部经济基地。中部提升国际化社区品质。着力发展业态领先、安全便捷、个性多元、服务完善的基础性服务业，营造国际品质的宜居社区。具备了交通、环境、文化要素的新江湾城，成为众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧设的首选之地理。目前，众多实力开发商正在新江湾城这片土地上开发建设，共同打造美丽的生活空间。新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目开发，完全符合当地地区发展规划。二、 产业政策分析作为杨浦区最具发展潜力的地区，新江湾城位于上海中心城区东北部，杨浦区的北部，东邻殷行社区。北接闸北电厂用地，紧邻黄浦江。西侧与宝山区和虹口区相望。南向上海市四个城市副中心之一的江湾五角场，江湾五角场地区过去以体育和文化教育为主，周围有复旦大学、同济大学、建材大学、上海财经大学、解放军第二军医大学、上海体育学院等，医疗设施有长海医院等。杨浦区商务服务和基础性服务业发展原则：1、坚持创新驱动原则。坚持创新步伐，着力提升商务服务和基础性服务业的现代化水平和综合竞争力，加快确立以创新驱动为主的可持续发展模式，促进建立以企业为主体、市场为导向、商学研相结合的商务服务和基础性服务业创新体系。大力推动理论创新、业态创新、管理创新、制度创新、营销创新、技术创新、人才引进和培养创新，实现杨浦商务服务和基础性服务业创新中的转型发展。2、坚持以人为本与可持续发展原则。从规划理念、设计、功能、设施以及配套服务等方面体现一切为人服务的根本宗旨，力求规划编制和实施的人本化。同时追求社会功能、城市文化等方面的内在和谐，平衡区域生态、生活、生产综合环境，实现经济、社会、人口、资源、环境的可持续发展。3、坚持统筹发展与集聚发展原则。推动商务服务和基础性服务业科学发展，促进产业联动、内外融合，实现综合性与专业性、高端化与大众化、国际的与民族的等多元因素统筹和谐发展，大力推进农商联动、商旅联动、工商联动、银商联动、内外贸联动，实现商业发展与城市建设、产业升级、消费增长相同步。充分关注产业联动和功能集聚发展，通过商业与商务相集聚，商业与文化、生态等相融合，形成规模集聚效应，进一步提高地域总体吸纳和辐射能力，促进城市综合资源的合理配置和有效发展。4、坚持繁荣繁华与便民利民原则。注重城区内部的功能分工和合理布局，划分若干等级商业，提供不同范围和服务功能，体现不同土地级差和不同互补功能，形成完善的商业网络，既体现城市繁荣繁华的形象，又体现便民利民的本质，为居民购物和消费提供便利。杨浦区商务服务和基础性服务业发展目标：围绕上海建设“四个中心”和现代化国际大都市的总体目标，依托杨浦国家创新型试点城区建设的良好契机，结合杨浦区“四地四区”的发展定位，发挥杨浦区独特的区位交通、产业基础、发展空间和科技人文等综合优势，坚持搞活流通和扩大消费相结合，坚持提升重点和培育新兴相结合，坚持完善布局和拓展空间相结合，以重大功能性项目为抓手，加快推进商务商业设施建设,加快对内对外开放,进一步集聚和引进一批高能级、创新型的知名企业、知名品牌和总部机构，形成层次分明、主体多元、功能集成、布局合理的产业发展新格局，实现杨浦区产业结构升级与经济发展模式转变，区域经济可持续竞争力不断提升。“十二五”期间，商务服务和基础性服务业增加值年均增长18%以上，在2015年末达到385亿元以上，力争达到400亿元（按2010年168.6亿元计算，含商务服务、批发零售、住宿餐饮）。1、基础性服务业发展目标以实现区域战略目标、提升城区服务功能、提高城区综合竞争力为主线，以市场化、现代化、创新性为引领，加快完善由市级商业中心、区级商业中心、社区商业、特色商业街区构成的基础性服务业布局体系，加强市场流通功能塑造和贸易服务平台建设，促进新兴业态、知名品牌、先进理念和技术集聚。更好地服务于城区功能完善和提升，促进城市繁荣繁华；更好地服务于市民生活品质提高，保障民生，扩大消费，促进人民群众安居乐业。“十二五”期间，社会消费品零售总额年均增长15%以上，在2015年末达到480亿元以上，力争实现500亿元。2、商务服务业发展目标围绕形成以科教创新为特色、服务经济为核心的新型产业体系，加快产业结构和空间布局的战略性调整，以五大功能区建设为依托，以“智能、低碳、生态”的新型现代化商务楼宇开发为重点，带动存量商务楼宇改造提升，进一步提高楼宇品质、优化楼宇布局、完善配套服务，按照“两个优先”发展方针，重点引进发展科技金融、信息服务、专业服务及总部经济。到2015年，税收超亿元楼宇达到10幢左右。新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目落户将带动新江湾地区的发展，提高当地居民的生活质量；使新江湾地区交通环境等优势凸显，也带动当地房地产开发的基础设施配套，拉动当地的经济发展。第三章 市场分析一、 区域经济概况1、区域发展定位 “浦江时代”北节点上海城市的发展主轴一直是沿东、西方向展开。自2000年之后，黄浦江两岸的综合开发工程成为了上海又一大城市开发启动战略，上海进入了“黄浦江时代”。当前的楼市发展也几乎印证了这一时代策略，小陆家嘴滨江线、老外滩、北外滩、世博滨江两岸，及至黄浦江支流的苏州河沿线区，都成为了上海楼市的佼佼者，而位于这条发展江轴北节点上的新江湾城，将承启这一时代策略，继续发展下去。 创建上海“大脑”上世纪九十年代以来，上海坚持“三、二、一”的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，经济中心城市综合服务功能显著增强。进入二十一世纪之后，全球窗体顶端窗体底端信息化革命如火如荼，智力型经济发展迅猛，上海也开始全面启动“科教兴市”战略，依托科学技术、教育产业，建设“知识上海”、“智力上海”。新江湾城正好位于高校林立的杨浦区内，是杨浦区最主要的新建城区。在杨浦区提出的“知识杨浦”战略大背景下，新江湾城将扮演着重要角色。定位于“国际智慧城”的新江湾城，将与杨浦区共同构建上海的“中央智力区”，成为“知识上海”的龙头项目。 连动副中心，形成稀有资源片区五角场是市政府着力打造的上海四大城市副中心之一，随着去年中环的建成以及万达商业广场的运营使用，五角场向城市副中心又迈进了一大步，五角场的商办物业也逐渐成熟，而新江湾城规划则以中高档生态住宅为主，两大板块互相呼应，形成系列。值得关注的是，在寸土寸金的上海市区内，已经找不到第二块像9.45平方公里的新江湾城这样完整的可开发土地了。2、区域环境状况 总体规划：在用地布局上，规划范围内用地布局以水系和绿化为骨架。结合现状河道和水体，规划网络状的水系，若干生态湖与居住社区公园和公共服务中心相结合作为住区空间组织的核心，其中军工路南侧的大片湖面除作景观用途外，还可保留与黄浦江连通并停泊游艇的可能性。规划范围内以河道系统联系各生态湖，并连通区内水系和小吉浦、黄浦江，形成兼顾景观和排水的水系。在形态上，以水系网络的分割形成有机的居住用地布局。在规划范围内，国江路东侧约1平方公里左右的用地规划为大学校区，作为复旦大学的教学科研扩展用地。新江湾城用地平衡表用地性质 用地面积（公顷） 比例（%） 居住用地 20.92.2公建用地 3.10.3工业用地 16.31.7仓储用地 115.812.3对外交通用地 59.26.3特殊用地 53.45.7 景观规划：新江湾城最大的优势是自然生态“绿宝石”， 是上海市中心未经开发的最大的一块风水宝地，9000亩的旺地。黄浦江活水从旁贯通。被列入上海未来4大示范居住区。这是由它独特的资源决定的。这里紧邻1500亩复旦用地，教育是最大的资源，与其他新盘相比是得天独厚的。另外，这里有上海仅有的都市生态绿地，生态是新江湾的最大资源。于是，在上海市区最后一块纯天然生态区的新江湾城，一反常规地先不做建设规划，而是先进行土地的生态格局研究，在景观规划、公建设施确定后再布置住宅，绿中插楼。未来这里的建筑毛密度为0.6，居住用地平均容积率约为1.0。 9.45平方公里统一规划知识型、生态型的花园城区，江湾天地滨水休闲中心、复旦大学江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、大型知识商务中心六大板块，巨资构筑上海人居典范之作。 配套设施：交通配套地块西面的淞沪路殷高路规划有轨道交通10号线（M1）站点，距离大概为2公里地块东面的国江路规划有轨道交通18号线（L5）站点，距离仅为200米此外，新江湾城内日后还会通多路公交车，连接杨浦其他区域以及闸北、虹口等外区域商业配套新江湾城内部规划有3个邻里中心，其功能将包含社区行政管理、日常商业服务、文化卫生设施，其中的一个邻里中心就在本地块斜对面。新江湾城的F街区规划为大型的商业知识区，未来将会形成大量的商业设施，距离地块约1.5公里。此外，地块也可享受到五角场城市副中心的配套。教育配套新江湾城内规划了一所高级中学，两所初级中学、三所小学和七所幼稚园。其中在地块附近就规划有3所幼稚园和1所小学。在高等学府方面，复旦大学新江湾城校区将于今年9月正式启用。医疗配套长海医院，三等甲（位于长海路，距离地块约2.5公里）东方肝胆外科医院，三等甲（位于长海路、长海医院旁）同济大学附属肺科医院，三级甲（位于政民路，约1.5公里）3、区域经济发展趋势分析 新江湾城周边居住区人口密集，亟待疏解；同时周边大学教育功能的发展，也需要有拓展空间。因此在居住和教育功能方面对新江湾城的开发产生较大需求。由于原为军用机场，长久以来作为一块相对独立和封闭的用地，对地区交通通道形成一定程度的阻隔，新江湾城开发将有助于打通区域性交通通道，使地区道路系统更加完善。作为中心城不可或缺的组成部分，周边基础设施的良好发展为新江湾城地区的开发提供有力支撑。 根据全市轨道交通系统规划，地铁M1、M3线和轻轨L5线将从新江湾城地区通过，使新江湾城获得便捷的公共交通线路。逸仙路、军工路、淞沪路等城市干道为新江湾城提供与周边地区以及五角场城市副中心的联系途径。周边市政配套设施系统的发展也为新江湾城的居住开发提供有力支持。如现有闸北水厂扩容保证供水，闸北电厂的改造改善周边环境质量等。 原机场用地具有良好的绿化植被条件，机场搬迁成为待建地后该地区由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使该地区生态系统进一步恢复。对于发展居住区而言，现状用地良好的生态环境基础，提供营造优良居住环境的先天优势。 新江湾城地区应开发建设为上海中心城的花园城区，在充分利用周边设施的基础上，为地区功能发展提供拓展空间，并提升北部城区的环境与景观形象。同时，新江湾城地区应开发建设为生态型、知识型的城市住区，充分吸收国际先进理念，推陈出新，成为21世纪上海城市居住区发展的新典范。 五角场商圈概述五角场地处杨浦区北部,传统上是指由国定路、政立路、国和路围成的约3公里多的环岛地区,由邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、松沪路五条发散型主干道在此交汇而得名。近年来五角场-新江湾城为杨浦区重点规划和开发建设区域，万达商业广场、百联又一城奠定了区域商业格局；中环线和轨道交通的建设大大提升了区域对外交通便利程度和区位价值；黄兴绿地板块和新江湾城住宅区建设提升了区域居住品质。区域商业商务开发分环岛核心商务区、大学社区中心、科技研发中心、综合服务中心和文化体育中心五大板块：l 环岛核心商务区将建设商务办公楼、星级酒店、购物中心、步行商业街区等，依托区域内众多高校，吸引国内科技创新企业、海内外集团、国际专业服务机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；同时吸引信息咨询、金融服务、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业服务业企业入驻；知识服务业，如教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等也是该区域着力引入的目标。该区域商务办公建筑面积将达48.12万平方米。l 大学社区中心将整合学校部分硬件、软件设施，形成学生、教师、科研工作者、居民的工作和生活中心区，包括学生活动中心、学生交流中心、大学城信息中心等综合多功能的新型居住社区。为贴近商务需求，还将配套星级商务酒店、会议中心、娱乐功能设施、停车场等。中央社区商务办公建筑面积约11.38万平方米。l 科技研发中心将形成以软件开发、网络、传媒、出版等原创性科技企业为主的科技园区，构筑科研机构、大专院校、高科技企业技术研发基地。商务办公建筑面积约为30.1万平方米，包括新江湾城28.1万平米，323街坊东基地1.16万平米，324街坊旧改0.81万平米。l 综合服务中心未来主要提供区域内行政管理、专业服务、办公支援、信息咨询等综合服务，建造行政中心、金融投资中心、会展中心、文化中心等标志性建筑。l 文化体育中心以体育场、游泳池、体育馆为核心，发展文化艺术工作室、文化市场、休闲娱乐设施等。五角场项目整体开发概况本项目区域二、 区域业态概况1、 住宅物业 客户特征：新江湾城板块客户以杨浦、虹口、宝山北三区客户居多，地缘性强，一般为自主型的品质改善型需求，因此置业面积较大，注重品质和舒适度，对价格敏感度不高； 产品特征：因新江湾城板块多为改善型需求，项目多为精装大户型产品和类别墅、别墅产品，总价门槛高； 未来展望：新江湾城板块目前已定性为中产阶级/精英人士居住区域，以改善型需求为产品导向，目前因限购冲击和大量同类产品的上市，市场竞争异常激烈，唯有做好品质与细节才是企业制胜之道。 典型项目2012年成交排行前十的项目 排名项目名称新推案时间成交成交开发商热销原因面积（平米）均价（元/平）1华润置地橡树湾城2012/10/434823 37419 华润置地品牌开发商、产品精致2创智天地嘉苑2012/11/2327530 37885 上海瑞安房地产有限公司 上海创智天地发展有限公司品牌开发商、综合体项目、自身配套丰富3国际滨江城2011/12/2926219 29104 上海正海房地产开发有限公司户型紧凑，总价相对区域内较低，价格优势明显4香景园2012/8/3125710 36313 上海保辉房地产开发有限公司户型紧凑总价略低，性价比相对较高5九龙仓玺园2011/6/2518957 46330 上海绿源房地产开发有限公司品牌开发商、产品大气精致6嘉誉园2011/11/2915135 38732 上海城投悦城置业有限公司户型多样可选性大，性价比高7中建府邸2012/9/2214585 47740 华东中建地产有限公司别墅提升社区价值、开发商品牌2、商业物业租售模式万达商业广场、百联又一城和财富国际广场为开发商持有经营。其中万达将主要商业单体分别整体租赁给几大型商业体如第一食品、巴黎春天、HOLA家居、沃尔玛、黄金珠宝城、宝大祥等独立经营，而将广场内各单体沿人行通道底商和地下层单独持有经营，二者结合，经营状况良好；百联则招募旗下商家独立经营，财富国际广场委托信义房屋招商，持有经营。九隆坊和东上海商业广场则分割出售。前者售后返租，委托专业商业经营公司经营；后者尚未销售。租售情况租金：万达广场-1F服饰城租金价格为15-20元/天，整体商业租金据新闻报道为3.3元/天；九隆坊按不同楼层定位招商，整体租金约为3-3.5元/天；财富国际广场商业整体租金约为3元/天。租赁情况：万达商业广场和百联又一城基本都为满租，充分体现了专业商业经营者的招商和经营管理能力；九隆坊和财富国际广场都在06年底07年初开始招商，招商率约为30%和50%。售价：九隆坊项目分割出售的价格，截止2007年7月23日平均成交价格为16071元/。销售情况：九隆坊2006年11月开始销售至2007年7月23日，总商业面积2.6万售出18633，销售率为71.7%。据调研，剩余主要为沿街铺面和大面积铺面。而小面积铺位（100万元总价以内）的客户主要是杨浦区本地人，而100-200万元总价铺位的客户主要来源于江苏、浙江。）17 君庭项目可行性研究报告3、办公物业杨浦区办公市场主要以五角场黄兴板块和杨浦内环线板块组成，其中五角场板块和黄兴板块近期办公市场表现较为活跃。销售型办公物业销售均价为2000030000元/ ，租赁型办公物业租金在3-3.5元/ /天。五角场板块被规划为未来上海城市的副中心，给该区域带来了前所未有的区域竞争力。该区域市场长期发展不均衡，在“城市副中心”和“知识杨浦”的规划作用下，五角场板块的远景被放大，加上区域内原有办公楼较少且不成气候，楼宇经济欠发达，致使五角场区域内的办公类产品与真正意义上的CBD区域尚存在一定的差距。该区域规划远景尚未体现出功能优势，加之周边原有商务配套设施不完善，致使客户来源仍以区域内客户和少量投资客户为主。三、 周边项目售价情况本项目周边5-10公里范围内主要在售地产项目情况简介如下表：序号项目名称地址单价（万元/平方米）地产类型1建发珑庭杨浦淞沪路殷高东路38000住宅2保辉香景园杨浦国晓路668弄40000住宅3润地华庭淞沪路殷行路38900住宅4尚浦领世江湾城路88弄42000住宅5东方蓝海国际广场杨浦黄兴路国顺东路28000写字楼6同济逸仙大厦逸仙路25号30000写字楼7创智天地大学路国定路30000写字楼8三湘未来海岸新江湾城淞沪路、民府路口35000商铺9五角丰达政益路8号40000商铺第四章 项目建设方案一、 建设项目概况1、项目建设背景本项目位于新江湾城，周边居住区人口密集，亟待疏解；同时周边大学教育功能的发展，也需要有拓展空间。因此在居住和教育功能方面对新江湾城的开发产生较大需求。由于原为军用机场，长久以来作为一块相对独立和封闭的用地，对地区交通通道形成一定程度的阻隔，新江湾城开发将有助于打通区域性交通通道，使地区道路系统更加完善。作为中心城不可或缺的组成部分，周边基础设施的良好发展为新江湾城地区的开发提供有力支撑。根据全市轨道交通系统规划，地铁M1、M3线和轻轨L5线将从新江湾城地区通过，使新江湾城获得便捷的公共交通线路。逸仙路、军工路、淞沪路等城市干道为新江湾城提供与周边地区以及五角场城市副中心的联系途径。周边市政配套设施系统的发展也为新江湾城的居住开发提供有力支持。如现有闸北水厂扩容保证供水，闸北电厂的改造改善周边环境质量等。原机场用地具有良好的绿化植被条件，机场搬迁成为待建地后该地区由于河道淤塞，形成若干低洼水塘，使该地区生态系统进一步恢复。对于发展居住区而言，现状用地良好的生态环境基础，提供营造优良居住环境的先天优势。新江湾城地区应开发建设为上海中心城的花园城区，在充分利用周边设施的基础上，为地区功能发展提供拓展空间，并提升北部城区的环境与景观形象。同时，新江湾城地区应开发建设为生态型、知识型的城市住区，充分吸收国际先进理念，推陈出新，成为21世纪上海城市居住区发展的新典范。 基于以上特点上海君庭置业有限公司将在新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目上建成集中居住、办公、商业为一体的综合性社区，提高本社区及周边社区的生活质量。2、项目建设总体思路在全面深刻、理解与领会杨浦区及新江湾城发展规划本项目将集合 “生态、人文、信息、低碳、资源”各项内容，提出对本地块新江湾城24-1、2、3、4地块综合项目开发建设的总体思路是： “以人为本，为人服务”，了解分析社区人员的社会文化特性，加强社区人员的“工作、文化、休闲”生活，提供人与人交往的优质平台。力求创造出一个环境优雅、文化内涵有特色具有全方面人性化服务的综合性花园式居住、办公、购物的空间； 生态家园，亲近绿色，留住自然，以绿色、自然为基调的生态社区是社区人员选择居住、办公、购物的理想场所； 寻找综合性开发项目区别于一般商品房开发小区、办公楼的不同之处，引入各类商业配套，保证社区人员在生活中更加便捷； 新型的适应未来需要的生活方式。以小汽车和快速捷运系统为主的交通方式，齐全而便利的生活配套服务设施，科技化、信息化的设备系统，构成了新社区居民的生活、办公方式。 多元文化共生与发展，创造具有特色的地方文化、景观文化、社区文化等。二、 建设规模及主要技术经济指标该项目开发上海市杨浦区新江湾城24-1、2、3、4号地块综合项目；项目总用地面积21540平方米, 总建筑面积约90,725.4,其中24-1、2、4号地块已经动工，24-3号块占地面积1810平方米，建筑面积4525，需要与另一家开发商筑居同步规划施工，目前双方同时启动时间约为2013年下半年），24-1、2、4号三个地块的主要技术经济指标如下：项目主要技术经济指标序号名称单位数量1总用地面积平方米 19730.5总建筑面积平方米86200.42地上不计容建筑面积地上计容建筑面积51146.6其中住宅6275写字楼22482.5总部办公4007.7 商业18261.4门卫及垃圾房120地下建筑面积34279.8其中商业 5808.3停车位 450辆人防面积 81203住宅所占比例%11%办公所占比例%47%商业所占比例%42%4建筑占地面积平方米95305道路广场面积平方米10200.56绿地面积平方米16.8%7建筑密度%48.3%8容积率2.5929绿地率%16.8%10机动车停车位数辆460其中地面停车 10地下停车45011非机动车停车数984三、建设进度计划本项目计划于2013年2月开工建设，2014年5月开始预售，预计2015年12月可全部交付使用，建设周期约为36个月。第五章 项目投资估算及资金筹措一、 项目总投资估算项目投资估算表（单位：万元）序号项目估算金额备注1开发成本1009451.1土地费用50839详见附表11.2前期工程费2767详见附表21.3建筑安装费40122详见附表31.4公共配套费67721.5开发间接费用445 详见附表42开发费用29055 2.1管理费用1776 按照销售额的1%测算2.2销售费用3552 按照销售额的2%测算2.3财务费用22440 27000万元，17%/年计算一年，70000万元以8.5%/年计算三年。2.4不可预见费1287 按(1+2)1%测算3总投资130000 二、资金筹措计划项目投资资金来源表（单位：万元）序号项目金额比例1自有资金6000046.15%2借入资金7000053.85%合计130000100.00%第六章 财务分析及评价一、 项目财务效益指标项目财务效益指标一览表序号内容单位指标1总投资额万元130000 1.1开发成本万元1009451.2开发费用万元29055 2项目对外销售总收入万元177617 3利润总额万元32488 4投资报酬率%24.99%5投资利税率%36.63%6自有资金的投资利润率%54.15%7项目净利润万元24366 8投资净利率%18.74%9销售净利率%13.72%二、 项目总体评价附表1：取得四块土地费用估算表（单位：万元）土地使用权获得价款总额汇总（万元）：股权转让宝钢发展有限公司37564.33上海宝莲投资（集团）有限公司11630.69孙月新1757.53土地转让尾款军用土地转让费1567.50 支付的借款利息费用转让前君庭借款利息921.12交易所服务费产权交易费277.82产权转让中介费上海正廷企业营销策划中心（有限合伙）1777.64其他13.2总额55501说明：四块土地共21540平方米，因此次只开发其中三块土地（7丘、12丘、18丘），共19730.5平方米，其中13丘不开发，为1809.5平方米，按土地比例算出：55501*19730.5/21540=50839万元（取四舍五入）。附表2：前期工程费用估算表（单位：万元）序号项目金额单价（元/平方米）1测量丈量费68.44 13.41 2勘探工程21.55 4.22 3规划费68.96 13.51 4建筑设计费1162.92 227.90 5市政设计费142.23 27.87 6园林设计咨询费51.72 10.14 7装修设计费181.02 35.48 8零星工程设计费77.58 15.20 9报批报建费517.20 101.36 10晒图费25.86 5.07 11临时道路120.68