低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划.pdf

中国经贸CHINA GLOBAL BUSINESS232 中国经贸 2024年1月上2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。近几年来，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道。房地产企业利润空间进一步受到挤压。行业利润增速自2018年以来也呈明显的下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润甚至表现为净亏损。同时，行业整体利润率持续下行探底，目前企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。2022年，逾七成房企“减收减利”，近半数企业净利润亏损，逾九成房企净利率和归母净利率降低。在该行业背景下，市场上部分房地产企业出现实际毛利率低于计税毛利率的情况，导致预售房款收入预缴的企业所得税大于实际收入成本所结转的应纳所得税税额，造成企业所得税多缴税款。就此种低毛利率下房地产行业的企业所得税纳税筹划工作进行一些探讨，以促进房地产市场平稳健康发展。截止目前我国房地产开发经营业务企业所得税相关政策简介国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）为我房地产开发经营业务企业企业所得税的征管规则。根据该政策，房地产企业项目的销售按照两种途径确定纳税年度内的应税所得并计征企业所得税。一、项目未完工状态下的预计利润计税规则；二、项目达到完工状态后的实际利润计税规则。根据国税发200931 号第三条规定“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划 文/黄超1，杨伟涵2开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二)开发产品已开始投入使用；(三)开发产品已取得了初始产权证明。”故房地产项目一旦满足完工标准（以竣工报备、投入使用、办理完成初始产权证明三者孰先进行触发）是确定未完工收入与完工收入的分界线，未完工收入按照预计利润计税规则进行征税，具体是以所收取房款按照税务机关规定的计税毛利率计算出预计毛利额后扣除实际预缴的税金、期间费用后得到。完工收入按照实际利润计税规则征税，实际利润以所收取房款匹配扣除对应收款比例的计税成本和对应实际缴纳的税金、期间费用后得到。如为前期已按预计利润征税规则征税的未完工收入，在满足完工收入条件后则需要结算出实际利润与预计利润之间的差额并补缴企业所得税。关于计税毛利率的确认，按照国税发200931 号第八条规定“第八条 企业销售未完工开发产品的计区域经济 JAN.2024 CHINA GLOBAL BUSINESS 233 Jan 1 2024CHINA GLOBAL BUSINESS税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于 5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。”近年来房地产行业出现实际毛利率低于计税毛利率的主要原因近年来房地产行业实际毛利率低于计税毛利率的现象主要由几个因素造成。首先，大型房企在前期高成本项目的影响下，持续面临低利润项目的密集结算问题。其次，面对行业增长放缓和销售挑战，许多企业通过打折促销和“以价换量”的策略来推动销售，但这种做法实际上加剧了企业收入增加而利润不增的状况。此外，一二线城市的严格限价政策导致高地价与房价比的压缩，进一步减少了项目的利润空间，使毛利率下降成为行业的主要趋势。最后，在整个行业下行的背景下，存货和投资物业的账面价值缩水，企业因市场风险对部分项目和股权投资计提了资产减值，这对利润的表现产生了负面影响。这些因素共同作用，导致了房地产行业实际毛利率的下降。对于低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划为方便读者理解，下面以 H 地区的房地产开发企业 A 项目为案例进行简单分析。H 地区的规定的计税毛利率为 15%。A 项目于 2020 年 1 月获取土地并开发，按照获取土地时的经营测算主要经济指标为：共8栋楼，预计毛利率为30%，预计销售额（主营业务收入）100000 万，土地及建安成本（主营业务成本）70000 万，相关期间费用及税金及附加 10000 万，全周期利润总额 20000 万。项目于 2020 年 8 月开盘，2020年销售额为 30000 万，2021 年销售额为 40000 万，2022 年销售额为 30000 万，2022 年 12 月竣工并为业主办理入户。预计 2020 年预缴企业所得税（不考虑期间费用及税金及附加）30000*15%*25%=1125 万；预计 2021 年预缴企业所得税（不考虑期间费用及税金及附加）40000*15%*25%=1500 万；预计 2022年补缴所得税=利润总额20000万*25%减2020-2021年预缴2625万=2375万。因 2020 年初新冠疫情突然爆发，不仅威胁人民身体健康及生命安全，也给房地产行业带来了巨大冲击。疫情造成售楼处关闭，人员流动性减少，销售额极具下降，A 项目不得不决定降价促销，导致全周期整体销售额下降。按照实际项目完成情况，主要经营指标为：共 8 栋楼，实际毛利率为13.58%，预计销售额（主营业务收入）82000 万，土地及建安成本（主营业务成本）70000 万，相关期间费用及税金及附加 8000 万，全周期利润总额 3000 万。项目于 2020 年 9 月开盘，2020 年销售额为 20000 万，2021 年销售额为 35000 万，2022 年销售额为 27000 万，2022 年 12 月竣工并为业主办理入户。预计 2020 年预缴企业所得税（不考虑期间费用及税金及附加）20000*15%*25%=750 万；预计 2021 年预缴企业所得税（不考虑期间费用及税金及附加）35000*15%*25%=1312.50 万；全周期利润总额 3000 万，应缴企业所得税 750 万，因 2020-2021 年预缴企业所得税 2065.50 万，所以在 2022年不需要缴纳企业所得税。因此造成全周期多缴纳企业所得税为全周期预缴2065.50 万-全周期应缴 750 万=1312.50 万。根据 H 地区的 A 项目的案例，可在以下方面进行纳税筹划：根据实际经营情况及时调整相关规划由于项目的预计计税毛利率15%高于实际毛利率为13.58%，所以在竣备前按照未完工产品缴纳的企业所得税处于多缴状态。首先要调整营销开票销售节奏，先开盘销售1至2栋楼，并把现有开发资金集中在这两栋楼，加快工程进度，争取在2020年销售的楼栋的当年就完成工程的竣工备案，由此将未完工产品状态转变为完工产品，竣工备案后缴纳企业所得税按照实际毛利率计算。其余楼栋的开盘推迟到2021-2022年销售，尽量保持在开盘销售和工程竣工的良性结合，即使存在季度多预缴企业所得税的情况，也会在次年的企业所得税汇算清缴时退回对缴纳的企业所得税。控成本、降费用、提效率在成本控制方面，目标是减少成本而不牺牲产品品质。具体实践包括：（1）精简和优化结构性及功能性成本。产品的初期定位和设计方案极大地影响项目盈亏。调整产品线，确保设计与市场需求一致。例如，在规划阶段，通过比较多种方案的盈利性，确定最佳的规划布局和产品线。同时，简化建筑设计，以减少造价。例如，通过对称的户型设计和减少不必要的凹凸，可以有效降低成本。（2）消除无效成本。无效成本中国经贸CHINA GLOBAL BUSINESS234 中国经贸 2024年1月上指那些不增加产品价值或促进市场销售的开支，例如选择不进行车库顶棚处理或仅进行喷漆处理，以及简化空调格栅的内部装饰。（3）采用集中化、战略性采购来降低材料成本，同时通过智能化建造降低人工成本，并保证建筑安全。成本控制的核心不在于简单降低成本，而是在于不牺牲产品品质的前提下，通过全面的成本管理实现成本效益最大化。这要求各部门和阶段进行细致的成本控制，包括事前预防、事中管理和事后分析，形成一个全过程的、闭环的管理体系。此外，提高员工的成本意识和对成本与收益关系的认识至关重要。通过各部门的协同合作和全员参与，构建一个全面的成本控制体系，从而深入挖掘成本优化和降低的可能性。在费用降低的策略中，财务费用、管理费用和销售费用的合理化优化起着关键作用。具体来说，首先是对建设项目的费用进行有效划分，实现不同建设周期的费用优化，这不仅包括合理分配共有费用，还包括提前投入的成本和费用，从而在企业所得税前实现更多的费用扣除。对于房地产企业而言，财务费用主要包括筹集资金的相关开支，例如借款利息、债券发行的成本和金融机构的手续费等。在融资方式上，企业应灵活运用包括银行开发贷、债券融资、股权融资、海外债务、资产证券化以及非标准资产管理业务等多种方式。企业需要根据自身的资金需求、条件以及融资的难度和成本来制定合适的融资策略。合理的融资方案不仅能优化企业的资金结构，还能增强企业的支付能力和市场竞争力，促进企业规模的扩大和盈利能力的提升。管理费用的优化则体现在不断更新的组织架构和管理模式上。企业应根据发展需求调整组织结构，去除不适宜和冗余的部分，从而提高管理效率。这包括推动管理层次的简化，确保各部门和职级之间目标一致，减少内部竞争和推诿现象，从而提升整体工作效率。销售费用涵盖了与销售推广相关的所有开支，如销售中心、样板房、现场布置、广告宣传、销售资料和促销活动等。有效利用销售推广费用至关重要，需要企业对市场进行深入研究，制定精准的推广策略，以确保投入产出的最大化。过去，房地产企业为加快项目销售，常常采用多渠道或全民营销策略，导致高昂的渠道费用和佣金。因此，构建企业内部的销售渠道，减少对外部中介的依赖，成为降低销售费用的有效途径。通过对财务、管理和销售各个环节的费用进行细致的优化和合理配置，房地产企业可以实现费用的有效降低，同时提升企业的综合竞争力和市场地位。这种全面的费用管理策略，不仅有助于企业在竞争激烈的市场中保持领先地位，还能在长远发展中稳固其财务基础。在提升效率方面，效率的提高对于房地产行业而言至关重要，它直接关联到企业的生存和盈利能力。随着科技化和智能化的发展，利用这些现代技术手段来提高效率成为了房地产企业的一个可行选择。具体来说，可以通过机器和科技手段替代一些原本需要人力完成的工作，这样不仅能在更短的时间内完成更多的工作量，同时也意味着成本和费用的显著节约。这种节约转化为企业的直接利润，为企业带来更多的经济效益。此外，提高效率还包括打破传统的管理壁垒，优化管理流程。通过简化冗余的管理层级和流程，可以显著提升整体的管理效率，从而为企业带来更灵活高效的运营模式。这种管理层面的优化，不仅有助于提高员工的工作效率，还能促进资源的更有效分配和利用，进一步释放企业的潜在盈利能力。不同盈利状况的开发项目的合理搭配盈利状况不同的项目通过合理搭配，就可以把所得税的税负整体地进行了一个规划。如本项目的实际毛利率低于计税毛利率，企业同时在H地区另一区域开发一个高毛利项目，那么将高毛利项目和低毛利项目在一个项目公司开发，这样的话盈亏可以互抵，那么企业所得税税负也可以在一定程度上控制。我国房地产行业经过二十多年发展，中国房地产市场已经发生翻天覆地的大变化，居民人均住房大幅提升，住房刚需基本满足，生活质量明显提高，再叠加近年来人口增速的放缓乃至首次下降，城镇化进程的放缓、经济增速的放缓等诸多因素，房价高利润率的时代已经一去不复返了。房地产行业必须通过精细化投资决策管理、全周期运营管理等精细化运营实现各个业务环节的降本增效。尤其是企业所得税的纳税筹划，结合国家出台的有关税法的政策，在根据房地产企业的特殊性制定相关的税务筹划措施，让税务筹划贯穿于企业生产经营的各个业务环节，然后从收入、成本、财务费用、管理费用、营销费用等多个维度进行分析筹划，从而达到降低税务，增加企业现金流，增加企业的可支配收入，从而提高企业盈利。(作者单位：1 哈尔滨和祥房地产开发有限公司,2 黑龙江弘伟环境工程有限公司）