农村信用社个人再交易房贷款管理办法模版.doc

省农村信用社
个人再交易住房贷款管理办法
第一章 总则
第一条　为积极拓展城镇个人信贷业务市场发展，规范个人再交易住房（简称二手住房）贷款管理，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《省农村信用社个人类贷款管理办法》及等相关制度规定，制定本办法。
第二条　本办法所称个人再交易住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的，用于购买二手住房的商业性个人贷款。
本办法所称二手住房是指已经在房地产登记部门完成初始登记，并可以在房地产三级市场再次进行交易的住房。
第三条　二手住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。
第四条 本办法适用于贷款人办理的自营性二手住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。
第二章 贷款对象与条件
第五条 二手住房贷款的对象为年满18周岁，在本地长期居住的个人类客户。对于非本地居民购买二手住房的，须符合国家相关调控政策。
第六条 申请二手住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：
（一）具有合法有效的身份证明，贷款到期时男性年龄不超过65周岁，女性不超过60周岁，联名购买的以年长者计算；
（二）信用状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
（三）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房产用途为住宅；
（四）有不低于规定比例的首付款证明；
（五）同意以所购住房设定抵押，或者能够提供贷款人认可的其他担保物；
（六）所购房屋产权清晰，不存在争议，原则上贷款到期时房龄不得超过30年；
（七）贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款额度、期限、方式、利率和还款方式
第七条 贷款额度。二手住房贷款最高不超过借款人所购住房评估价格或成交价格减去规定的最低比例的首付款。
第八条 贷款期限。二手住房贷款应根据借款人还款能力合理确定贷款期限，最长不超过30年，最短不得短于1年。
第九条 贷款方式。个人再交易住房贷款的方式主要采取所购住房抵押方式，采取其他抵质押方式的，按照相应规定操作，原则上不得单独采用保证方式。 
第十条 贷款利率。根据市场化原则自主定价，主要采用浮动利率方式，不得违背国家相关调控政策。
第十一条 二手住房贷款原则上以月为还款周期，贷款期限在1年以上的，主要采取等额本金、等额本息还款方式。
第四章 贷款申请、受理、调查评估、审查与审批
第十二条 借款人申请二手住房贷款时，客户部门应收集以下资料：
（一）基本证明材料：主要包括：身份证明、婚姻状况证明、收入及还款能力证明、共同借款人的相关材料等；
（二）交易证明材料;主要包括房屋买卖合同、首付款证明、售房人身份证明、拟交易的房产权利证书等；
（三）其他证明材料：主要包括：拟交易房产共有人同意交易的证明文件；购房人同意以所购房产抵押的承诺书；拟交易房产出租的，应出具租赁变更的证明文件以及承租人放弃优先受让权的证明文件；
（四）贷款人要求提供的其他相关证明材料。
第十三条 贷款受理。客户部门收到借款人提交的借款申请及相关证明材料后，能保留原件的保留原件，不能留存原件的，调查人员审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对相符”章并签字确认。对于不符合贷款条件的及时通知申请人，同意受理的应及时安排调查人员进行贷前调查。
第十四条 调查评估的主要内容包括但不限于以下：
（一）客户提供的申请资料是否真实、完整；
（二）申请人及配偶信用状况是否良好，收入及还款能力是否充足，是否具有符合规定比例的首付资金或已委托贷款人对首付款实施了资金托管；
（三）拟交易行为是否真实；拟交易房权属是否清晰合法、能否正常使用，与周边同类房产相比，交易价格是否合理等；
（四）申请额度、期限、还款方式等是否合理；
（五）拟交易住房目前使用状况，是否对外出租，是否提交租赁变更的证明文件以及承租人放弃优先受让权的证明文件；
（六）核实申请人拥有住房套数情况，拟购买住房是否在限购范围内；
（七）贷款人规定的其他调查内容。
第十五条 贷款审查。中台信贷评审部门接到客户部门递交的调查资料后，及时进行审查，审查的主要内容包括：
（一）贷款资料是否完整、合法、有效；
（二）借款人是否符合准入条件；信用状况是否符合规定；还款能力是否充足；首付款比例是否符合规定；
（三）拟交易的二手房产权是否清晰，价格是否合理；交易是否真实；借款人是否出具同意抵押的书面文件或其他担保的落实情况；
（四）贷款期限、额度、利率、还款方式等是否符合信贷政策；
（五）调查结论是否完整、清晰以及贷款人规定的其他审查事项。
第十六条 审批人员在授权范围内，根据调查意见和审查意见独立审批二手房贷款业务，出具具体审批意见，明确贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式以及其他限制性条款等。对于不同意发放的，及时通知借款人。
第五章 贷款发放
第十七条 资金托管。对于审批通过的二手房贷款，落实限制性条件，签订购房借款合同。同时，借款人（购房人）应将不低于最低规定比例的首付款资金存入贷款人开立的资金托管账户，按照贷款人、借款人（购房人）和售房人三方签订的托管协议进行托管。
第十八条 价格评估。二手房贷款抵押物坚持谁调查、谁评估的原则，可采取内部评估或外部评估方式进行。调查人员对外部评估或内部评估结果进行签字确认。
第十九条 房产转移登记和抵押登记。借款人与售房人到房地产登记管理部门办理房产转移登记，签订抵押合同，并协助中台信贷评审部门办妥抵押登记。
第二十条 贷款发放。按照借款合同和托管协议中关于贷款资金和首付款划转方式的约定，将贷款资金和首付款划入售房人账户。
对于未办妥产权登记发放贷款的，须由贷款人认可的担保机构承担阶段性保证，正式抵押登记办理后方可解除阶段性保证。
第六章 贷后管理与收回
第二十一条 档案管理。按照统一标准、分级管理、逐级建档、规范操作的原则归集整理二手住房贷款档案，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。
第二十二条 贷后检查。二手住房贷款贷后检查主要内容包括：借款人的还款情况、还款能力变化情况以及抵押物（交易房产）状况，发现风险的应及时进行风险预警并采取防范措施。
第二十三条 贷款收回。贷款人可采取短信方式提醒借款人在每期还款日前存入足额偿贷资金，系统于约定还款日自动扣收。借款人可以提前部分/全部偿还贷款，具体申请流程按照贷款人具体规定执行。
第二十四条 清户撤押。借款人偿还全部贷款本息后，贷款人出具贷款结清凭证，客户经理负责通知借款人，持有效身份证件、借款合同和抵押合同办理抵押注销等相关手续。
第七章 附 则
第二十五条 本办法由省农村信用社负责解释和修改，各行社可根据本办法制定实施细则后办理具体业务。
第二十六条 国家出台相关住房调控政策与此办法规定不一致的，依照相关政策规定执行。
第二十七条 本办法下发之日起实行。

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