设施设备运行方案样本.doc

设施设备运行方案

福州融侨物业管理
-06-13

目录

一、 设备运行时间要求 1
1. 目标 1
2. 适用范围 1
3. 职责 1
4. 系统专业： 1
4.1 弱电 1
4.2 强电 2
4.3 暖通 2
4.4 给排水 4
二、 设备运行管理 4
（一） 设备操作步骤和注意事项 4
1. 目标 4
2. 适用范围 4
3. 职责 4
4. 系统专业： 4
4.1 弱电 4
4.2 强电 10
4.3 暖通 12
4.4 给排水 14
（二） 设施设备运行巡检要求 16
1. 目标 16
2. 适用范围 16
3. 职责 16
4. 系统专业： 16
4.1 弱电 16
4.2 强电 19
4.3 暖通 20
4.4 给排水 20
（三） 设施设备维护保养 21
1. 目标： 21
2. 适用范围： 21
3. 职责 21
4. 系统专业： 21
4.1 弱电 21
4.2 强电 26
4.3 暖通 27
4.4 给排水 32
（四） 设备故障应急处理 34
1. 目标： 34
2. 适用范围： 34
3. 职责 34
4. 系统专业 34
4.1 弱电 34
4.2 强电 39
4.3 暖通 39
4.4 给排水 40
三、 设施设备运行监督机制 41

福州融侨中心设施设备运行方案

一、 设备运行时间要求
1. 目标
满足服务品质前提条件，经过制订设备运行时间达成节能降耗目标。
2. 适用范围
福州融侨中心设施设备。
3. 职责
福州融侨物业管理融侨中心工程部全体职员。
4. 系统专业：
4.1 弱电
1) 背景广播系统：依据商场开闭店时间，背景音乐开启时间为早上9:30——晚上10:00 （依据实际营运时间再做调整）；
2) 大屏幕系统：依据商场开闭店时间，开启时间为早上9:55——晚上10:00 （依据实际营运时间再做调整）；
3) 节能监测系统：为二十四小时开机实时监控状态；
4) 车位引导系统：为二十四小时开机监控状态；
5) 综合布线系统：为保持二十四小时开机连接状态;
6) 停车场收费系统：为二十四小时开机状态；
7) POS机收费系统：为二十四小时开机状态；
8) 监控系统：为二十四小时开机实时监控状态；
9) 消防系统：为二十四小时开机实时监控状态；
10) UPS电源：UPS不间断电源为二十四小时连接状态。
11) 无线对讲系统：无线对讲信号放大为二十四小时开机连接状态；
12) 电梯
1) 电动扶梯
Ø 开启：商场电动扶梯天天开启时间为9:45——10:00（依据实际营运需求再做调整）。
Ø 关闭：商场电动扶梯天天关闭时间为22:00——22:20（依据实际营运需求再做调整）。
2) 升降梯
Ø 开启：商场直梯天天开启时间为9:45——10:00（依据实际营运需求再做调整）。
Ø 关闭：商场直梯天天开启时间为22:00——22:20（依据实际营运需求再做调整）。
Ø 写字楼升降梯、消防梯二十四小时运行，
Ø 货梯依据实际运行需求做调整。货梯开启时间6：30-10：00 、13：30-16：30 、22：00-次日01：00
4.2 强电
1) 公共区域常规工作照明(应急照明)：二十四小时（CBUS模块控制）
2) 地下车库常规工作照明(应急照明)：30%：二十四小时；
地下车库常规营业照明：70%：10:00-22:00
室外步行街照明：17：30--22：00（春季）（外街）。
1８：30--22：00（夏季）（外街）。
17：30--22：00（秋季）（外街）
17：00--22：00（冬季）（外街）。

外广场、路灯照明：17：30--22：00（春季）（外街）。
1８：30--22：00（夏季）（外街）。
17：30--22：00（秋季）（外街）
17：00--22：00（冬季）（外街）。
泛光照明： 17：30--22：00（春季）（外街）。
1８：30--22：00（夏季）（外街）。
17：30--22：00（秋季）（外街）
17：00--22：00（冬季）（外街）。
广告位照明： 17：30--22：00（春季）（外街）。
1８：30--22：00（夏季）（外街）。
17：30--22：00（秋季）（外街）
17：00--22：00（冬季）（外街）。
3) BA照明灯控系统：开关机时间为（10:00-22:00）其中应急照明、地导灯和插座为二十四小时连通状态。
4.3 暖通
4.3.1 冷源系统运行时间：
1) 每十二个月运行月份：5、 6、7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，4、11月依据天气温度情况和商场测温情况，以26℃为界限，高于26℃冷空调运行依据室内环境温度做灵活调整，低于或等于26℃全新风运行。（内街）
每十二个月运行月份： 7、8、9、10月为固定冷空调运行时间，5、6、11月依据天气温度情况和商场测温情况。
离心机组运行时间9:30-21:30开启一台离心机，10：30-21：00分依据实际情况开启一台离心机组或同时开启一台离心机组
冷冻、冷却水泵依据主机运行时间开启，开启水泵数量依据实际情况进行调整；
冷却塔运行时间依据主机运行时间开启；
Ø 夏季 6、10月 （30℃-35℃）
离心机组运行时间10:30-21:30开启一台离心机，10：30-21：00分依据实际情况开启另外一台螺杆机；
冷冻、冷却水泵依据主机运行时间开启，开启水泵数量依据实际情况进行调整；
冷却塔运行时间依据主机运行时间开启
春秋季 4、5、11月 （27℃-29℃）
离心机组运行时间12:30-18:30开启一台离心机；
冷冻、冷却水泵依据主机运行时间开启，开启水泵数量依据实际情况进行调整；
Ø 冷却塔运行时间依据主机运行时间开启
3）甲A中央空调每日运行时间：（周末不开机）
Ø 盛夏季节（7、8、9）月
Ø 单冷机组/冷却泵/冷却塔 8:00-18:00 冷冻水泵运行至18:30
夏季 （10）月
Ø 单冷机组/冷却泵/冷却塔 8:30-18:00 冷冻水泵运行至18:30
4.3.2 新风机运行时间：
盛夏季7.8.9月（35℃以上）
开启时间 9:00-22:00
夏季6、10月 （30℃-35℃）
开启时间 10:00-21:00
春秋季4、5、11月 （27℃-29℃）
开启时间 11:00-14:00 、16：30-20：00

4.3.3 公共区域空调末端设备运行时间（依据冷热源启停运行）：
Ø 工作日：9:45-22:00 （空调设备10:00开，21:00关）
Ø 节假日、休息日：9:45-22:00（空调设备 9:45开，21:30关）
Ø 厕所排风机运行时间：10:00-22:00
4.3.4 地库送排风机运行时间：
Ø 设备机房送排风机运行时间 6:30-08:00 22:00-23：00
Ø 车库区域送排风机运行时间（按1/2送排风设备开）
8:30-10:00 11:30-13:00 17:30-21:00 5：00-06:00
Ø 湿垃圾房排风机运行时间
5:00-第二天01:00
4.4 给排水设备（自动控制）

二、 设备运行管理
（一） 设备操作步骤和注意事项
1. 目标
规范设备设施操作程序,确保设施设备运行正常平稳、安全。
2. 适用范围
适适用于福州融侨中心设施设备正确操作。
3. 职责
福州融侨物业物业管理融侨中心工程部各专业职员。
4. 系统专业：
4.1 弱电
4.1.1 车辆出入管理系统
1) 系统登录：双击图标—系统登录—选择操作员—输入密码—确定
2) 远距离卡发行：登录系统后，点击人员资料库中做对应增加、修改等，然后保留后退出。
3) 临时停车IC卡发行：发卡机自动发卡，并录入数据库开始计费。
4) 临时停车收费：读卡后，点击收费等类型功效，软件自动显示所计费用。
5) 注意事项：
Ø 出、入口控制机、发卡机等设备不可处于关机状态。
Ø 严禁变动、删除数据库资料等文件夹不然将造成系统无法运行，甚至瓦解。
Ø 勿变动和通讯协议卡相关连线、接插件，以免影响系统运行。
4.1.2 闭路电视监控系统
1) 摄像机切换、云台控制、镜头控制:经过主控键盘先选择显示图像监视器，然后选择摄像机，然后进行操作。
2) 硬盘录像机操作：系统登录，选择操作员，输入密码，点击确定后进入菜单。
3) 硬盘录像机有设置监控图像窗口，调用录像等功效。
4) 硬盘录像机可设置“四画面”“九画面”等监控图像窗口。
5) 调用录像时，首先选择目标摄像机，然后选择日期，时间等，然后点击播放键。也可快进或倒退等功效。
6) 注意事项：
Ø 开启监控设备前先要检验所使用设备，确保安全可靠，并做到正确使用。保持设备整齐。
Ø 开启监控设备前要具体检验监控设备工作电源是否正常输出。
Ø 监控设备开启后如听到监控设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø 设备在正常运行中不许可非正常关机。
4.1.3 入侵报警系统：
1) 入侵报警系统能够查询各防区状态，防区故障，报警统计等，对各防区进行布防，撤防等功效。
2) 登录系统后，进行一系列操作。
3) 注意事项：
Ø 开启监控设备前先要检验所使用设备，确保安全可靠，并做到正确使用。保持设备整齐。
Ø 开启设备前要具体检验设备工作电源是否正常输出。
Ø 设备开启后如听到设备蜂鸣器不规则响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø 维修。
4.1.4 建筑智能化系统（BA）
1) 打开显示器电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。
2) 打开主机电源（第一次开机或检修后开机需要此操作）。
3) 在屏幕对话框中，输入用户码，出现对应系统菜单。
4) 在系统菜单中找到需操作对应内容。比如:空调机系统遥控操作。
5) 单击有相关空调子菜单，点击列表中对应选项，可显示楼层各测温点回风温度、送风温度及各空调机运行状态。
6) 可依据各专业要求，选中对应楼层空调机列表，设定风机、空调机水阀开启和关闭时间。
7) BA系统还能够监控系统运行情况，报警查询等功效，登录系统后可依据需求操作。
8) 注意事项：
Ø 开机前，仔细检验工作站主机、监视器、网络控制器等设备供电电源是否正常。
Ø 设备开启后如听到设备有异样响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø 系统电脑不可处于关机状态。
4.1.5 背景音乐系统
1) 开启背景广播系统及设备电源，在系统软件上选择播放源，并将音量开关放到最低位，然后将音源切到各楼层音箱上。慢慢旋动音量开关，调制合适位置。
2) 注意事项：
Ø 开启设备前要具体检验设备工作电源是否正常输出。
Ø 设备开启后如听到设备有异样响声，或机箱内有异常声响立即关闭设备，并通知弱电进行维修。
Ø 因背景音乐系统需和消防系统联动，背景广播功放等设备在正常运行中不许可关机。
4.1.6 消防自动报警控制系统
1) 系统自检:主菜单下按"系统自检"键,进行系统自检。
2) 报警显示:报警器报警后,自动显示在控制柜显示器上,按操作按钮，可查到火警具体位置。
3) 系统复位:现场报警器复位后,按“系统复位”键将进行系统复位。
4) 注意事项：
Ø 维保单位和商管弱电技工必需持证上岗。
Ø 维保单位必需为合格服务商。
Ø 确保消防系统年检合格证时效性。
Ø 做好日常和定时维护保养巡视统计等资料存档管理工作。
4.1.7 联动系统
1) 联动系统自动开启:将消防系统设置成自动
2) 联动系统手动开启:选择对应设备，强制开启联动设备。
3) 联动设备停止: 进入系统后，将设备联动实施停止。
4) 联动手动盘操作:在系统设置为“手动许可”后，在手动盘上选择设备,按"开启"键开启设备,按"停止"键停止设备。
4.1.8 安装打印纸。
1) 将新纸卷穿在送纸转轴上;
2) 将送纸转轴安放在打印机支架上;
3) 将纸头向内折入约半寸,造成一平直纸头备用;
4) 将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上,按动打印机面板上"送纸"按钮,使纸头穿过打印机构。
5) 继续送纸,预留约12寸备用。安装完打印纸后,如有报警或故障,打印纸将自动打印统计。
4.1.9 消防电话
1) 消防联动柜上消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分机号码对话。
2) 在楼层中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接和消防控制中心通话。
4.1.10 电动扶梯
1) 开启
Ø 开启前先检验各梯级是否清洁，无异物，梯梳齿是否完好。
Ø 开梯前确定梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。
Ø 在梯头和梯尾开关处用钥匙开启电动扶梯。
Ø 在达成额定转数前，检验电动扶梯是否开启自如，扶手带速是否正常，其它零部件有没有响声。如有异常，即按急停按钮停止，并放置停用指示，通知维保单位前来维修并做好统计。
Ø 一切正常交付使用。
2) 关闭
Ø 关闭前疏散梯级上乘客。
Ø 在梯头和梯尾开关处用钥匙关闭电动扶梯。
Ø 关闭后检验旁板、盖板、螺丝是否松脱。检验自动扶梯是否正常关闭，如有异常，通知维保单位前来维修并做好统计。
3) 转变行程方向
Ø 转变行程时疏散梯级上乘客。
Ø 在梯头和梯尾开关处用钥匙关闭电动扶梯。
Ø 在确定完全停止后，再转向开启。
4) 注意事项：
Ø 维保单位和商管工程电梯技工必需持证上岗并注意证件实效性。
Ø 确保电梯年检合格证时效性。
Ø 建立电梯日巡检统计，保留管理电梯巡检、维保等相关资料。
4.1.11 直梯
1) 开启：自动模式
Ø 用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。
Ø 进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。将自动/手动开关放置到“自动”状态。
Ø 认真检验各控制开关及照明通风是否正常。
Ø 用钥匙关闭电梯操作箱。
Ø 选顶层、中间数层及首层往返一趟，没有异常后方投入正常运行。
2) 手动模式：
Ø 用电梯启停钥匙开启电梯，并进入轿厢。
Ø 进厢后，用钥匙打开电梯操作箱，打开电梯内照明及风扇。将自动/手动开关放置到“手动”状态。
Ø 认真检验各控制开关及照明通风是否正常。
Ø 用钥匙关闭电梯操作箱。
Ø 随电梯上、下行驶一个回程（不载客、不运货），检验运行是否正常，有没有故障。
3) 关闭：
Ø 关梯前乘梯检验一趟，如有异常立即通知维保单位处理，并在首层及最高层放置电梯停用标示。
Ø 检验电梯无异常并确定电梯内无乘客后，用钥匙打开电梯检修门，关闭电梯照明及风扇。完成后关闭电梯检修门。
Ø 用电梯启停钥匙关闭电梯。
Ø 关闭后确定外招LED显示是否出现“停用”字样。
Ø 确定梯门关好后方可离开。
4) 注意事项：
Ø 维保单位和物业工程电梯技工必需持证上岗并注意证件实效性。
Ø 确保电梯年检合格证时效性。
Ø 建立电梯日巡检统计，保留管理电梯巡检、维保等相关资料。

4.2 强电
4.2.1 倒闸操作制度
4.2.2 倒闸操作必需依据工程部主管命令填写操作票，并有工程部经理签字方可实施，严格根据操作票内容实施操作。
1) 倒闸操作次序必需按下列次序操作：
Ø 停电：拉闸操作必需根据电容柜、低压开关、高压断路器、高压隔离开关次序依次操作。
Ø 送电：合闸操作必需按高野隔离开关、高压断路器，低压开关、电容柜次序进行。
Ø 严禁带负荷拉合刀闸。
2) 倒闸操作必需由二人（持高低压证）实施，其中一人监护，另一人操作。
3) 每张操作票只能填写一个操作任务。
4) 开始操作前，应先在模拟板上进行，模拟操作查对无误后再进行设备操作，操作前应该查对设备名称、编号和位置，操作中应认真实施监护复诵制。公布操作命令和复诵操作命令全部应严厉认真，命令一致，声音宏亮清楚，必需按操作票填写次序逐项操作，每操作一次应检验无误后做一个“√”记号，高压隔离和断路器开关及10KV断路器、联络开关停送电操作后必需立即挂摘警示牌，全部操作完成后进行复查。
5) 下列项目应填写操作票内：
Ø 操作和监护员姓名，道闸操作日期和时间节点。
Ø 按次序填写应拉合开关、闸刀、熔丝等对应交流回路名称。
Ø 开关、闸刀位置。
Ø 电缆尾线拆开和接上。
Ø 继电保护自动装置停用和合上，继电保护定值更改。
Ø 临时接地线装拆(包含验电、放电)。
Ø 检验接地线是否拆除。
Ø 检验负荷分配。
Ø 摇测绝缘。
Ø 安装或拆除控制回路或电压互感回路保险丝。
Ø 切换保护回路和检验是否确无电压。
6) 突发事故处理时暂不用操作票，但应实施监护制度，做好操作统计，后补操作票。
7) 对操作有疑问时，或不利于安全时应立即停止操作，并立即汇报值班责任人。
8) 在正常操作过程中，发生异常情况或误操作时应立即停止操作，汇报主管部门，只有在事故直接威协人身和设备安全时，方可先采取必需方法(如切断电源进行触电抢救或灭火等)事后立即汇报上级相关部门。
4.2.3 供配电设施设备运行管理注意事项：
1) 供配电设施设备运行严格根据供配电系统管理制度和操作规范实施。
2) 确保强电职员持证时效性和变配电站高压工具和设备符合强检要求。
3) 节能降耗，关注日、月度用电量和MD数据统计和分析。
4) 严查空间和配电设备箱体密闭堵漏，预防小动物进入配电站
4.3 暖通
4.3.1 冷水主机操作规程
1) 开启冷水主机前必需做好准备工作：
Ø 检验全部管接头，包含进口、出口、排污、安全阀、给水系统等。
Ø 检验全部电气接头，确保接地良好。
Ø 检验热交换器是否正常。
Ø 检验水流开关机面板上水流指示器是否正常动作。
Ø 全部阀门是否全部处于适宜开启或关闭位置。
Ø 分集水器天天运行前排污一次。
Ø 检验膨胀水箱运行是否正常。
Ø 检验冷却、冷冻循环泵是否运行正常。
Ø 检验冷却塔水位、风扇是否运行正常。
Ø 检验主机油泵油位线是否在安全线内。
Ø 检验主机控制屏温度、压力是否正常。
2) 开启冷水主机
Ø 按下主机控制屏开启键。
Ø 观察主机油压是否建立，运转声音是否正常。
Ø 检验控制屏显示主机各项数据是否正常。
Ø 开启控制屏键盘锁。
Ø 当值人员每日做好冷水主机及冷冻水泵、冷却水泵两小时一次统计，随时对机组观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该立即分析原因并采取应急方法,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好统计。
Ø 每三小时巡视冷却塔和膨胀水箱，检验水位和设备运行情况。
3) 关闭冷水主机
Ø 按下主机控制屏停机键。
Ø 检验控制屏显示主机各项数据是否正常，开启控制屏键盘锁。
Ø 冷却塔风扇最少运转五分钟才可关闭。
Ø 冷却水泵最少运转十五分钟才可停泵，并检验冷却塔水位和设备是否正常。
Ø 冷冻水泵最少运转三十分钟才可停泵，并检验膨胀水箱是否正常。
4) 注意事项：
Ø 每个月配合保养单位做好冷水机组保养和水质处理、定时配合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。
Ø 依据分集水器冷冻水水温和测温点温度来确定主机出水温度和开启台数。
Ø 开机前进行检验并做好相关统计，运行中每2个小时必需对主机运行情况进行巡查，，并填写相关表单。
Ø 正常运行中应对全部运行参数及管道、阀门进行检验。
4.3.2 热水锅炉操作规程：
1) 开启热水锅炉前必需做好准备工作：
Ø 检验全部管接头，包含进口、出口、排污、安全阀、给水系统等。
Ø 检验全部天然气阀门及接头，确保供气良好。
Ø 分集水器天天运行前排污一次。
Ø 全部阀门是否全部处于适宜开启或关闭位置。
Ø 检验热水循环泵是否运行正常。
Ø 检验膨胀水箱运行是否正常。
Ø 检验锅炉内已加满水。
Ø 检验各部分是否有泄露。
2) 开启热水锅炉
Ø 将锅炉控制电源开关开至开启位置，将运行开关依据实际情况开至手动或自动位置。锅炉负荷依据回水温度加载或下载。
Ø 假如锅炉控制开关有预热档，而锅炉长时间未使用，应将控制开关开至预热位置。当锅炉出水温度靠近设定温度时，将控制开关开至开启位置。
Ø 假如锅炉控制开关开至开启位置有报警声，按下消音键，锅炉在刚接通时有可能会听到瞬间报警声。
Ø 当值人员每日做好热水锅炉、热水泵和膨胀水箱两小时一次统计，随时对设备观察温度、压力,有异常噪声或数据显示有问题应该立即分析原因并采取应急方法,问题严重立即关闭主机，同时向领导汇报,并做好统计。
3) 关闭热水锅炉，将锅炉控制开关开至关闭位置，关闭天然气供气开关，热水泵最少运转三十分钟才可停泵。
4.3.3 注意事项：
1) 每个月配合保养单位做好热水锅炉保养和水质处理、定时配合电工做好动力柜、控制柜保养、点检工作。
2) 依据分集水器热水水温和测温点温度来确定主机出水温度和开启台数。
3) 根据国家相关要求，每六个月锅炉压力表强检一次，每十二个月锅炉安全阀强检一次，每十二个月热水锅炉年检。
4.4 给排水
4.4.1 操作规程：
1) 开启水泵(潜水泵)前检验
Ø 检验水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开,不然应拧开闸阀。
Ø 排除水泵机组真空筒里面空气(假如有话)。
Ø 检验电压表、电源指示灯情况。
Ø 手盘水泵轴转动3圈,应灵活无阻滞。
2) 开启水泵(潜水泵) 。
Ø 合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关,将转换开关置于“手动”位置。
Ø 按下开启按钮,水泵(潜水泵)开启,注意观察开启电流。
Ø 假如1次不能开启成功,检验进出阀门和放气阀，随即再试开启1次,每次应间隔3分钟。假如2次全部未开启成功,则应停下来查找原因,排除故障后才能再开启。
Ø 开启成功后,让其运转5分钟。观察运转电流,听有没有异常声响,闻有没有异常气味,检验漏水是否严重(漏水成线)，机械密封应无漏水其产生。
Ø 确定一切正常后,按下水泵(潜水泵)“停止”按钮,水泵(潜水泵)停止。
Ø 将转换开关置于“自动”位置,水泵(潜水泵)自动开启并运行。
3) 停止水泵(潜水泵)
Ø 将转换开关置于“0”(停止)位置,水泵(潜水泵)停止运转。
Ø 拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(假如需要)，柜门挂停止送电牌。
Ø 关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(假如需要)。
Ø 检验有没有不正常情况,如有则立即处理。
4.4.2 注意事项：
1) 开启前电气、管路阀门安全检验。
2) 开启运行时运转电流、异声、异味观察。
3) 运行正常恢复正常工作工况。

（二） 设施设备运行巡检要求
1. 目标
规范设备设施巡视检验,确保设施设备运行正常平稳、安全。
2. 适用范围
适适用于福州融侨中心设施设备。
3. 职责
福州融侨物业管理融侨中心工程部全体职员，填写运行统计。
4. 系统专业：
4.1 弱电
4.1.1 车辆出入管理系统
1) 弱电技工天天对系统进行检验测试1次，并填写对应统计；
2) 天天对系统（收费主机、地感、发卡机、道闸、读卡器等）进行检验测试一次
3) 天天对LED显示器运行状态巡视一次；
4) 每七天对收费软件运行状态巡视一次；
5) 每七天对收费主机通讯设备运行设备巡视一次。
6) 天天用干布擦拭卡机、道闸1次
7) 天天用干布擦拭光电探测器，立即更换损坏卡扣；
4.1.2 电话、网络系统
1) 安装管理：
Ø 通讯运行商进入其租赁机房时要求其填写相关信息，方可进入机房作业；
Ø 弱电领班负责每个月统计电话数量;
Ø 弱电技工维护网络系统；
Ø 业户申请手续按摄影关制度实施。
2) 机房管理：
Ø 每个月查看租赁机房设施情况，发觉违规情况时立即向弱电主管汇报。
4.1.3 闭路电视监控系统
1) 每日对摄像头进行转动、调焦动作巡检；
2) 每日对视频分配器日常巡检；
3) 每日对主控键盘日常巡检；
4) 每日由弱电技工用防静电绒布擦拭监视器等设备。
4.1.4 入侵报警系统
1) 每日对报警管理计算机、打印机日常巡检。
2) 每日对报警管理软件进行巡检。
3) 每日对报警控制主机进行巡检。
4) 每日对主控键盘进行巡检。
5) 每日对各防区进行抽检。
4.1.5 门禁管理系统
1) 每日对系统管理计算机、发卡机日常巡检。
2) 每日对系统软件进行巡检。
3) 每日对读卡器刷卡情况及电子门锁开、闭门情况进行日常巡检。
4) 每七天对系统通讯设备巡检1次。
4.1.6 电子巡更系统
1) 每日对巡更计算机，变送器日常巡检。
2) 每日对巡更软件进行巡检。
3) 每日对巡更棒进行测试。
4.1.7 有线电视系统
1) 每日对电视图像、声音效果进行巡检。
2) 每七天对系统通讯设备巡检1次。
4.1.8 无线对讲系统
1) 每日对无线对讲系统设备进行巡检。
4.1.9 建筑智能化系统（BA）
1) 每日对系统计算机、打印机进行巡检。
2) 每日对系统操作软件进行巡检。
3) 每日对系统所设定自动开启及关闭设备和相关专业工程师进行复核。
4) 每日对系统所监控设备运行反馈信号和相关专业工程师运行进行复核。
5) 每七天对系统通讯设备巡检1次。
4.1.10 背景音乐系统
1) 每日对背景音乐主控电脑及分控电脑进行巡检。
2) 每日对背景音乐功放、话筒等设备进行巡检。
3) 每日对楼内各层放音喇叭音量及音质巡视1次。
4) 每日对UPS进行巡检，测试。
5) 每七天对系统通讯设备巡检1次。
6) 每日擦拭机柜
4.1.11 消防系统
1) 弱电技工配合消防维保单位立即排除故障，立即将故障信息统计。
Ø 每日对消控主机巡视一次，统计火警、故障、反馈等信息，并检验主机各项功效是否正常；
Ø 每日检验消防24v供电电流是否超标，并统计数值，如超出额定值要立即检验原因并排除故障；
Ø 每七天对风机房内控制模块进行检验，控制模块应正常巡检；
Ø 每个月对湿式报警阀室内设备模块进行检验，检验控制模块是否正常巡检；
Ø 每个月对步行街消防广播系统强切测试；
Ø 每个月对消防泵房设备进行远程、现场启停功效检测；
Ø 月度抽检总烟感数10%；
Ø 每个月按计划检测总防火卷帘门数10%。
4.1.12 电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况统计于《电梯日常巡视统计表》中，巡检工作关键包含以下内容：
1) 检验电梯楼层指示灯和轿厢实际位置是否符合。
2) 检验外召唤按钮及按钮灯是否正常；电梯门关闭是否密封牢靠；电梯抵达平层是否平稳，厅门地坎和轿厢地坎误差是否达成要求标准（水平距离偏差不超出3mm，距离间隙不超出35mm），是否影响到客人进出。
3) 检验轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、三方通话、开关门按钮、安全触板及光幕）是否正常。
4) 检验机房内有没有异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机房温度假如超出35度，则开启空调），照明通风是否完好，盘车工具/救援规程、对讲电话等是否完好，有没有漏水，进水；门窗是否关闭等。并填写《电梯房巡视统计表》。
5) 对电梯升降情况进行以下三方面检验：
Ø 电梯起动是否平稳，是否有显著上浮感。
Ø 运行速度是否恒速，运行中有没有震动感。
Ø 减速停层有没有显著压迫感。
6) 巡视时发觉问题能立即处理,立即处理.不能立即处理,通知维保方并作好统计；
7) 领班每七天巡视1次；专业主管每半月巡视1次；经理每个月抽查1次。
4.2 强电
4.2.1 电气设备运行检修人员必需严格根据巡检制度要求对所管辖范围内设备进行巡视，立即发觉事故隐患，立即处理，立即汇报并认真做好各项统计工作。
4.2.2 开闭所和配电房设施设备2小时巡视抄表1次，楼层强电间风机房天天巡查1次，公区照明每班巡视1次。
4.2.3 外街天天巡查一次，塔楼每七天巡查一次。
4.2.4 要求电气设备运行检修人员对所管辖设备，要做到“三好，四会”：即“管理好，使用好，保养好”；“会使用，会保养，会检验，会排除故障”。
4.2.5 运行中，发觉设备有异常现象时，应立即处理，如需停运检修影响用户时，要事先立即汇报主管或部门经理，采取方法不影响用户正常工作前提下进行检修。
4.2.6 发觉设备事故，要保护现场，立即汇报上级直接主管，采取方法，组织分析，找出原因。
4.2.7 电气设备巡检人员对使用设备须定时进行擦拭，润滑，检验，调整等保养工作；对备用设备须定时进行预防性试车。
4.3 暖通
4.3.1 巡视商场内外温度，室内步行街1-3楼每层均匀设置6个测温点，测温巡检频次天天2次（10:30-11:00 13:00-13:30），依据测温点温度调整主机运行状态。
4.3.2 巡视屋顶新风机房和楼层空调机房，巡检频次天天1次，检验工作电源，风机控制应在自动档位，风机压力和温度是否正常，风阀和水阀开启是否正常，管道、表阀及水阀无渗水，风机运行无异声。
4.3.3 巡视公共区域空调设备，巡检频次天天1次，检验工作电源，空调设备运行无异声，空调散流器测温正常。
4.3.4 巡视厕所排风机，巡检频次天天1次，检验厕所排风机运行无异声， 排风量正常。
4.3.5 巡视送排风机房，巡检频次天天1次，检验风机控制应在自动档位，工作电源，风阀开启是否正常，风机运行无异声。
4.4 给排水
4.4.1 巡视值班人员必需按本系统要求时间和项目巡视检验管辖下设备。
4.4.2 巡视值班人员外出巡检,必需随时和部门保持联络。
4.4.3 巡视值班人员每次巡检均须在对应巡查统计上依次序做好巡查情况和结果统计。
4.4.4 巡视值班人员应依据当班设备具体运行情况, 对"手动"运行设备和有异常苗头、运行不稳定设备加强巡检和监控。
4.4.5 发觉设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺点,发觉设备运行状态指示灯有损坏,发觉安全保护元件有改变,均应即时通知维修人员调整或更换,确保设备监控元件在完好状态下运行。
4.4.6 发觉有不正常噪音、压力、振动、泄露等又不能快速排除,必需立即汇报维修人员,并采取合适防护方法,预防事故发生或扩大。
4.4.7 相关专业管理员每七天一次对巡查情况和结果进行抽查,发觉问题追查原因,如属人为应追究当事人责任。

（三） 设施设备维护保养
1. 目标：
制订设施设备维护保养规程，指导设施设备维护保养工作，确保设施设备运行平稳安全，提升工作效率，同时达成保值增值目标。
2. 适用范围：
适适用于福州金融街万达广场设施设备。
3. 职责
福州金融街万达广场商业物业管理工程部专业职员，填写运行统计。
4. 系统专业：
4.1 弱电
4.1.1 日常维护及定时保养要求：
4.1.2 车辆出入管理系统
1) 月保养
Ø 做好保洁除尘工作，清扫齿轮箱内外、挡车杆等。
Ø 检验挡车杆是否完好、平直，反光膜有没有脱落现象，齿轮箱箱体有没有损坏，齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。
Ø 检验感应式读卡机是否正常工作，能否正常收费，道闸开闭正常，遇物阻挡自动停止升杆等功效。
Ø 每个月测试1次卡机、道闸机械性能；
Ø 每个月对车场管理系统数据备份；
2) 季保养
Ø 检验各转动轴是否润滑正常。每三个月对道闸进行加油保养。对收费电脑主机箱进行除尘；
Ø 每三个月测试地感线圈灵敏度；
4.1.3 电话、网络系统
1) 依据通讯运行商维护计划进行配合及监督。
4.1.4 闭路电视监控系统
1) 月保养
Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，检验室内外摄像系统摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头，清理冷却风扇和防尘罩等，定时对室外摄像系统铁件部分刷防锈漆，对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次；
Ø 调整并检验监视器上各旋钮动作是否正常，检验监视器图像是否清楚，
Ø 焦距是否可调。
Ø 检验室外防雨、防风、防尘罩密封是否完好，以确保系统防雨防尘性
Ø 能良好；检验云台是否固定坚固，支撑杆地脚螺栓是否松动等
Ø 检验转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情况。
2) 季保养
Ø 完成月保养内容：
Ø 保养人检验室内外摄像系统、监视和控制系统各部件工作是否正常。检验各监控系统连线接触是否良好，控制器和录象系统是否正常，并抽查录象效果。
3) 年保养
Ø 完成季保养内容：
Ø 检验室内外摄像系统摄像头、镜头并校焦，擦洗镜头。
Ø 检验室内外摄像系统、监视和控制系统各部件工作是否正常。检验各监控系统连线接触是否良好，控制器和录象系统是否正常，抽查录象效果。
4.1.5 入侵报警系统
1) 月保养
Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，检验系统红外探测器及手动按钮有没有损坏，检验红外探测器及紧急按钮是否固定坚固，红外探测器、声光报警器支撑杆地脚螺栓是否松动等。
Ø 对各个红外探头及紧急按钮进行检测，声光报警器是否发出报警信号灯是否亮起，声音是否响起，报警主机及报警电脑主机是否有报警信号。
Ø 检验报警电脑软件是否正常，各个防区通讯是否正常，如发觉问题，立即上报。
Ø 检验报警主机是否正常，操作键盘是否正常，各个防区通讯是否正常，如发觉问题，立即上报。
2) 季保养
Ø 完成月保养内容
Ø 对各弱电井内控制箱及通讯模块等进行紧固、清洁1次；
Ø 检验各个弱电井内报警模块蓄电池是否正常。
4.1.6 门禁管理系统
1) 月保养
Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，检验系统读卡器，电控锁，出门按钮等有没有损坏，检验读卡器，电控锁，出门按钮等是否固定坚固
Ø 对各个读卡器，电控锁，出门按钮进行检测，系统主机是否收到信号。
Ø 检验系统电脑软件是否正常，各个控制器通讯是否正常。如发觉问题，立即上报。
Ø 每个月对系统电脑数据备份。
2) 季保养
Ø 完成月保养内容
Ø 对各弱电井内控制器及通讯模块等进行紧固、清洁1次；
Ø 检验各个弱电井内报警模块蓄电池是否正常。
4.1.7 电子巡更系统
1) 月保养
Ø 做好保洁工作，清扫灰尘，每个月对系统电脑等设备除尘一次。
Ø 每个月对巡更主机，巡更棒测试，检验。
Ø 每个月对巡更信息点位进行检验，确定其固定是否牢靠，有没有损坏。
4.1.8 有线电视系统
1) 月保养
Ø 对设备进行保洁工作，清扫灰尘，用场强仪对各个频道进行检测，信号强度范围为60——