承接查验专项方案.doc

承办查验流程
接集团、开发公司告知

问题反馈维修
公共区域查验
设备设施查验
缺失资料补全
核对有无缺失
组织接管验收团队
接管验收准备工作
内业资料交接

房屋本体查验

查验合格、备案

承办物品、设施、设备
办理交接手续并接管

xxxx1#～4#号楼

物

业

承办查验方案

编制：
审核：
日期：xxxx.xxxx.xxxx

一、 项目概况
xxxxxxx住宅项目，项目位于xx东三环xxx北侧，钢筋混凝土剪力墙构造形式，地下2层，地上34层，原则层层高2.9m，建筑高度99.15m。地下某些设车库和人防区域。
二、 概论
目：为维护业主合法权益，划分各有关公司和个人权限，明确业主及开发建设单位、物业服务公司责任和义务，避免物业在交付期间及交付后各自责任不清而导致浮现纠纷，解决和协调建设单位、物业服务公司和业主交房前所浮现各类问题，整治项目本体所存在质量问题和排除安全隐患。
作用和意义：减少建设单位开发遗留问题，减少物业服务公司管理难度，维护业主共同财产权益，保证物业具备正常使用功能，明确双方责任权利关系，构建和谐互信物业管理关系。从安全、使用和后期维修角度出发为业主提供更可靠硬件设施，更优质软件服务。
必要条件：项目所含图纸设计范畴内工程所有竣工，已经具备验收条件； 项目内给排水、电力、通信、卫生、道路、消防和各类设施、设备均能正常使用；项目房屋楼号、户编号经关于部门确认。
合用范畴：xxxx1#～4#楼住宅项目
三、 工作准备
1、 成立接管工作小组，与地产公司协商交接日期，明确查验原则和流程及各分某些项查验顺序。安排专职人员分专业和类别有针对性对项目定期巡逻介入，并充分掌握工程进度和质量状况，提前熟悉施工现场状况，参加设备设施调试和后期安装工作，将各节点问题和进度及时反馈汇总并结合实际状况在查验前两周排出查验进度筹划，报上级部门审核。
2、 接管工作应有明确工作筹划，筹划需包括：详细查验日程安排、交接清单、下设分项验收小组分工、各类分部工程查验表格、查验所需物品清单等。
1） 分管验收小组分为内业资料接管小组，由开发、建设、物业三部门人员构成，重要负责负责接管物业工程、设备资料验收移送工作；内业资料验收移送以及协助楼宇验收移送工作；现场验收接管小组由开发公司、建设单位、（物业：社区物业、设备运营管理部、品质服务部、安监部、绿化景观部）构成，负责房屋本体、公共设施和机电设备验收移送和钥匙接管工作。
2） 查验日程安排、筹划（见附件）
3） 交接清单及时间（见附件）
4） 承办查验所需物品清单（见附件）
5） 分某些项查验表格（见附件）
四、资料交接、核查
地产公司应向物业、业主移送资料普通涉及但不限于如下资料：
1）A类资料
a、决策立项文献b、建设用地、征地与拆迁文献c、勘察、测绘与设计文献d、工程招投标与承包合同文献e、工程开工文献飞、商务文献g、工程竣工验收及备案文献h、其她文献；
2）B类资料
a、监理管理资料b、监理工作资料c、竣工验收资料；
3）C类资料
a、 施工管理资料 b、施工技术资料 c、施工测量记录d、施工物资资料 e、施工物资资料f、施工实验资料g、施工验收资料；
3） 各类设备、设施随机资料，涉及但不限于：设备操作、使用阐明书；设备维护保养阐明书及维修工艺规定；随机图册；设备产品样本；出厂合格证明；出厂精度、性能检查记录；装箱单；附件明细表；开箱查验单；安装调试记录；安装调试查验记录；安装洽商记录；进口设备技术资料原件及翻译文本等；
4） 与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应公司订立各种合同、合同、方案（图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电合同书，供电部门送电前配电室高压及继电保护实验记录等）；
5） 政府主管部门出具各种检查、检测报告及为出具检查检测报告所必要各种检查、检测记录及或工作记录；
6） 销售部门应提供资料重要为业主资料和购房概况等。（视实际状况拟定）
五、 查验内容和范畴
1、 规定：查验内容应按与之有关工艺和验收原则分类、分项、分部逐个查验，并在登记表单中做出详细记录，内容涉及节点部位、存在问题、修复原则、查验人和查验时间，并留存影像资料。查验工作完毕后，参加查验人员应签字确认，并汇总、报送各有关单位，同步组织人员维修复检，复检合格后待项目统一办理交接手续。
2、查验范畴（包括但不限于如下内容）：
1） 房屋本体涉及：车库、人防、地上主体、外立面、顶棚、墙地面、墙地砖、门窗、护栏、楼梯、扶手、厨卫间给排水、防水等。
2） 公共设施涉及：门厅大堂、防火门、坡道台阶、散水、采光井、屋面、避雷设施、消防设施、园区亮化、绿化、铺装、道路、垃圾站、车库、各类地下管网、检查井、水池、景观、和休闲设施、围墙和维护设施、物业用房等。
3） 设施、设备涉及：综合布线、配电室、给排水系统、供电系统、消防系统、智能安防系统、照明系统、电梯、动力系统、停车管理系统、综合管理系统、信号通信系统、升降车位系统、通风系统。
六、交接内容和范畴
1、规定：所有交接事项由地产公司和物业公司分别列出交接内容清单和交接时间，经核对确认无缺失和漏项。查验完毕后，物业和地产公司安排专人负责交接物品和内容清点与核对。
2、范畴（涉及但不限于如下内容）：
1）物品类涉及：入户门及钥匙、地下仓房钥匙、门禁卡、可视对讲、水卡、电卡、燃气卡、电梯、设备间钥匙、太阳能和阐明书、动力配电间、电表、水表、燃气表、热计量表。
2）其他涉及： 内业资料和图纸、人防、地库设施设备、通风系统、强弱电系统、消防系统、采暖系统、智能安防系统、各类可启动门窗和格栅栏杆等。
3）钥匙承办
公共区域钥匙：大楼各出入口、各办公室、各设备机房门钥匙；重点部位：机房、水箱、仓库等；
业户钥匙：业主尚未入住时空置区域业户区域钥匙，涉及业户区域大门、房间门及套间门钥匙；
钥匙承办查验工作应在完毕房屋本体及公共设施和公共配套设备设施承办查验后进行；（可以楼为单位）
钥匙承办查验工作应由建设单位统一组织，各种钥匙应做到完整、完全移送，接验记录应清晰；
钥匙承办查验工作中发现问题应由建设单位负责整治、完善。
接受使用
内容
工作规定
钥匙接受
1、指定专人负责管理。
2、保管人员接受、清点、逐门试用，保证无误后在《钥匙清单》上签收。
1. 任务清晰， 职责明确，
理解有关管理规定。
2. 交接清晰无误。
核算发放或借用
1、对领或借用钥匙人身份进行登记。领用人证件和本人相符。
2、与领、借用钥匙人确认钥匙数量、部位及完好状况。
3、做好发放记录。
1、身份核对清晰、无误。
2、钥匙数量核对精确无误。
3、记录填写清晰

七、缺陷整治与保修 
经物业公司验收批准接管项目，不等于楼宇质量完全符合国家及设计原则规定，不能排除施工单位应承担整治质量缺陷责任，并且房屋质量也存在一定保修期限。
 1、普通缺陷返修 
 对承办查验或使用过程中发现非构造性质量问题，物业公司将检查记录整顿好后提交给地产公司进行维修；物业公司应留底一份，以便督促整治进展状况，维修完毕后进行复验，直至合格为止。
2、房屋构造加固补强 
在承办查验中，如发现影响房屋构造安全或设备、设施使用安全质量问题时，验收不能通过。由地产公司对房屋进行加固补强或采用其他有效办法进行解决，解决完毕，达到合格规定再予以验收。复验成果记录存档备查。 
3、对不具备使用功能问题解决 
 承办查验时，对于因房屋配套设施脱节和附属工 程未竣工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使业主不能正常入住，应由地产公司负责解决，符合承办查验条件后，再行组织验收。
八、 查验维修整治时间规定

1、首层查验维修、整治时间
常用房屋问题
维修周期
备注

裂缝

构造类
楼板裂缝
5天
视工程量大小最多可延长至7天
柱梁裂缝
10天

沉降、变形裂缝
5天
视工程量大小最多可延长至7天

非构造类
石材、瓷片面层裂缝
5天
视工程量大小最多可延长至7天
涂料面层裂缝
3-5天

砂浆抹灰层裂缝
5天
视工程量大小最多可延长至7天
砌体裂缝
5-7天
视工程量大小最多可延长至10天
构造、节点裂缝
5-7天
视工程量大小最多可延长至10天
沉降裂缝
5-7天
视工程量大小最多可延长至10天
空鼓、脱落
涂料、瓷片、石材、抹灰
3天
视工程量大小最多可延长至5天
2、 业主验房维修整治时间
常用房屋问题
维修时间
备注

渗漏
屋面
5-7天
视工程量大小最多可延长至10天
外墙
3天
视工程量大小最多可延长至5天
露台、阳台、花槽等
5-7天
视工程量大小最多可延长至10天
门窗、天窗
3天
视工程量大小最多可延长至5天
厨房、卫生间土建
3天
视工程量大小最多可延长至5天
地下室侧壁、挡土墙渗漏
5天
视工程量大小最多可延长至7天

给水管渗漏
管道明装
1天

管道暗装
3-5天
涉及装修恢复，视工程量大小最多可延长至7天
排水管渗漏
1天
如果为暗装，可延长至7天
线管渗漏
2天

设备井预埋套管渗漏
1天

室外地面冒水
3天

常用房屋问题
维修周期
备注

物品部件
室外钢制品
生锈、脱落、脱漆
2天

栏杆
划伤、脱漆、生锈
2天∕户
若需更换可延长至5天

门窗类
推拉门轮子、锁扣
1天

修（换）窗五金
1天

更换玻璃
2-3天
重新订货，可延长至15天
更换型材
2-3天

门窗局部脱漆维修
1天

门窗大面积脱漆维修
2-3天

入户门
油漆、脱皮维修
1-2天

3天

入户门划伤、碰痕
1-2天
局部、现场维修
10天
状况严重，需更换或返厂维修
入户门变形、起跷
1天
现场调校
5-7天
更换或返厂维修
入户门五金配件维修、更换
1天

注：后附各类承办查验表格。