开发综合项目报建敏感点管理.doc

开发项目报建敏感点管理
一、前言
房地产项目开发是一种系统工程，从土地获得，到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运营，每一种环节密切有关。本次重要针对公司已经开发项目设计在报建工作中浮现某些状况作分享和分析，其目是为了争取缩短设计周期和报建周期，保证筹划执行；特别是对工程后期验收容易浮现问题，以及对也许引起业主投诉潜在问题作出警示，避免在此后发生。
本文分五个阶段进行简介：方案、初设、施工图、施工过程检查、工程验收。
二、方案阶段
1、规划
1.1 项目名称拟定
项目名称应与公司规定统一名称吻合。销售项目名称在报建完毕后，由客户服务部门办理预售时自行更改。如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到（报建时，销售名称尚未拟定）则在整个报建周期中争取不变化项目名称
【案例】
如蓝湖郡三期在报建前拟定名称为：“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”名义进行报建，但在过程中公司调节该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要时间成本等。而营销部依照推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门规定预售项目名称与建设工程规划允许证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划允许证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：ａ.从方案改名重新报建；ｂ.更换该项目选址名称为“弗莱明戈”。两种方式耗时太长，公司主线等不了。
1.2 核对经济指标（用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等），用地面积指净用地面积或出让用地面积。
对经济指标把握，是咱们每一种阶段重点，一定要考虑后续阶段工作，如方案阶段报经济指标，一定要考虑施工图阶段经济指标如何解决，规划允许证经济指标将直接影响预售证办理等，同步也会影响规划竣工验收。
【案例】
观山水在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照经开南区规定，以勘测院实地勘测面积为准，由于观山水有许多灰空间，加上修建过程中某些调节，导致4号楼和商铺4实测面积超过规划容许面积误差（见附图），与勘测院进行了多次沟通才基本解决。由此，在规划验收实测前，咱们事先把握，有哪些地方也许会有问题，该如何前控，如观山水灰空间，在实测前咱们如何做工作等。
1.3 配套与否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）
居委会配套原则为15平方米/100户，公厕是指对社区外开放使用厕所，别的配套设施参照有关规范和文献（有特殊规定除外，如本文第六条：与否满足控规规定）。
由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”规模理解偏差因人而异，建议公司开发项目在设计图中，一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点”。
1.4 与否满足规划选址和设计条件规定？
重要是提示设计负责人不要漏项。
1.5 与否满足都市设计规定？
案例：西城天街方案进行规划报建，内街连廊过多，通透性不够，与都市设计不吻合，导致两次修改。
1.6 与否满足控规规定，技术与否合理？
1.7 对总图深度关注（制图原则、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称关注）
1.8 间距规定有明确规定是原则问题
1.9 满足物权法有关规定
会所等产权有争议建筑以及建筑命名，应规避此后权属争议。详见王明方分析报告。
1.10 对综合管网关注和环评工作前置
综合管网设计审查：排水接口位置和标高与否可行，给水接口位置与否明确，电力通廊考虑、电信电话宽带通廊衔接、燃气接口和走向等，都不能在市政绿化带内平行布置（可穿越）。
1.11 对其她部门提出问题再关注
内部部门：物业、工程、造价等；外部部门：市政、排水公司等
1.12 满足物管用房有关规定(经开北区已经实行原则，别的各区即将按此实行）
建筑规模（平方米）
物业管理用房提供比例
业主委员用房面积（平方米）
10000～100000
5‰
30
100001～00
4‰
40
01～300000
3.5‰
50
300000以上
3‰
70
1.12 满足物管用房有关规定
1.13 与否满足“9070”小户型规定规定
2、消防
2.1 对建筑使用性质应明确（如：住宅、商业、公建、其她等）
ａ.高层建筑：住宅和公建对电梯前室面积大小规定不同样
ｂ.商业建筑水电收费价格、购房首付比例、税金等都高于住宅建筑，会增长购房者费用，直接影响该房屋销售
ｃ.非住宅建筑规划综合费收取高于住宅建筑规划综合费（住宅：2元/平方米，别墅、度假村：3.5元/平方米，商业及其她：4.5元/平方米，工业厂房：1元/平方米）
建议:类似于SOHO建筑，在满足土地性质状况下，尽量按照住宅进行设计。
2.2 对消防道路和扑救面规定
“高规”4.1.7条（指扑救场地）与4.3.1条（指消防道路）请不要混淆。
2.3 对防火分区应表达明晰
2.4 对消防疏散通道设立进行复核（疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等）
2.5 项目设计中，设计应明确建筑套用何种规范（如：高规、坡规、新建规等）？
2.6 建筑之间防火间距问题
2.7 明确消防站建设方式
渝府令（）140号文：居民住宅社区住户1500～4000户，旧城改造、新开发区总建筑面积30万平方米～40万平方米，应建微型消防站。总建筑面积40万平方米～80万平方米，应建小型消防站。 80万平方米以上，应建原则消防站。
3、园林绿化
3.1 对绿化指标表复核，理清计算方式、分块绿化编号。
3.2 对景观实体计算面积复核。
见紫都城绿化审批附图样本。
3.3 对旧有古树保护规定。
3.4 对树木移植、损毁规定。
3.4 重点景观解决建议和意见。
在都市重要道路旁项目，应特别注意景观解决，如：观山水、好望山项目
3.5 对集中绿地、市政绿化带权属界定。
应明晰市政绿化带权属方，以及景观设计、景观施工责任部门，牵涉到费用投入问题。
4、人防
4.1 就地、易地建设经济成本比较
4.2 与否有已建人防工程以及与否会破坏，贯彻补偿原则
a.由于主管人防赔付各区人防办从属于各区政府管理，公司应直接作各区长工作，争取予以免除赔付（有先例）。
b.损坏旧有人防工程，采用易地建设赔付原则：依照重庆市人民政府办公厅文献－－《关于调节我市设防城乡结合民用建筑修建防空地下室建设原则告知》（渝办发〔〕204号），新建工程按照4％比例修建人防工程，如果人防工程易地建设，则按照《重庆市财政局关于调节我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费原则告知》规定：新建工程总建筑面积交纳易地建设费30元/平方米。如果我司将旧人防工程毁坏后，在易地赔付给区人防办，参照以上文献原则赔款：每平方米人防工程单价为100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6级人防2500元/平方米赔付。（此建议操作起来有一定难度，供各位参照）
4.3 如果就地建设人防工程，应贯彻新建人防工程面积、级别（报建组贯彻）
按照渝办发〔〕204号《关于调节我市设防城乡结合民用建筑修建防空地下室建设原则告知》核算有关内容。
5、教诲
5.1 对配套建设学校、幼儿园关注
按照控规规定和有关规范规定，合理设立学校、幼儿园班级数量。
5.2 对不配套建设学校项目，贯彻项目业主子女入学划片统筹问题。
6、社发
6.1 对配套居委会关注，规定：15㎡/百户
7、环保
7.1 对项目环评报告审批规定
7.2 当前设立餐饮有关规定
设计中应考虑减少餐饮对项目影响办法，如：隔油池、排烟设施等
7.3 生产污水在满足排污原则前提下可以直排市政污水管网
详渝建发（）19号文。
8、节能
尽管在方案阶段不审查节能设计，但考虑到节能因素（体型系数、朝向、外窗、围护构造等）和方案设计紧密有关，故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面，应权衡方案设计与节能关系，否则，对实行节能投入经济成本和时间成本会增长。
二、初设阶段
1、消防（初设消防审查当前查是消防审查最后一关，重点把控）
1.1 对项目指标、总户数关注
1.2 高层建筑应形成环行车道或沿两个长边形成消防车道。
1.3 消防配套设施关注（如：消防站等）
1.4 对不同类别建筑消防定性界定有无争议（如：多层、高层、一类还是二类消防）
1.5 建筑之间防火间距问题
1.6 在商业项目设计时，尽量运用《重庆市大型商业建筑设计防火规范》
2、园林
2.1 对配套指标审核（重点关注绿化指标）、总表、植物配备表（可行性）
2.2 绿化指标计算结论复核和计算方式关注
2.3 对配套集中绿地、市政绿地审核和监控
3、防雷
3.1 对建筑防雷级别定性
3.2 与否应作防雷风险评估（5万平方米以上项目，或建筑高度超过50米项目）
3.3尽量控制防雷引下线数量（减少），减少防雷审核费支出。
4、人防
4.1 易地建设只需提供人防方案批复
4.2 与否有已建人防工程以及与否会破坏，贯彻补偿原则
4.3 如果就地建设，对新建人防工程面积、级别进行审核
5、建委
5.1 对初设文献与已审批方案指标核对、关注
初步设计文献中，与各专业相应方案批复（消防、园林、规划、人防等）定性、指标等应吻合
5.2 对总图关注
总图深度（无障碍设计、道路宽度、坡度等）、表达方式、与市政道路关系。
5.3 节能审核：热工计算书、节能建模光盘
随着国家注重，节能越来越成为一种不可逾越审批流程，因而在规划方案阶段，一定要充分考虑节能因素（体型系数、朝向、外窗、维护构造等），尽量不但仅考虑户型等，而给后期节能带来意想不到困难。特别是节能办规定审核节能建模电子文献，非常核心。
5.4 对有关部门初设审批意见关注（消防、防雷、环保）
各部门审批意见（消防、园林、防雷、人防等）互相之间应吻合（指标、建筑定性等）
三、施工图阶段
1、消防
1.1 设计负责人确认审图报告内容、定性、指标等
1.2 对施工图审图机构出具审查合格书重点关注（合格书编制标注、审查机构印章、设计单位印章关注）
1.3 对施工图消防备案资料装订关注
1.4 非住宅装修工程应报消防部门单独审批
2、防雷
2.1 对建筑物防雷级别定性
2.2 尽量控制防雷引下线数量（减少），减少防雷审核费支出。
2.3别墅屋顶避雷带敷设方式（明敷、暗敷或明暗结合）应满足防雷规定
3、规划
3.1 提供国土证或用地批准书，如果被抵押计财部应提供银行批准办理建设工程规划允许证书面阐明
3.2 检查审图公司出具审图报告内容、性质
3.3 复核施工图与否和方案、初设批复意见吻合
3.4 就地建设人防施工图审核意见应齐备
3.5 复核放线成果与否精确、建筑间距与否满足规划技术规定
由于放线偏差和节能保温施工等因素，建议建筑间距在满足规划技术规定基本上再增长5厘米
3.6 对节能复核成果关注
3.7 对规划局信息中心提供面积指标核算成果关注
a.施工图阶段面积总指标与方案阶段总指标容许偏差1％；
b.确认报建内容中各种性质建筑面积与施工图与否吻合；
c.检查规划局核算各单体建筑指标与施工图与否吻合。以上工作是为了保证工程顺利验收和准时交房给业主。
3.8 外立面审查
4、人防
4.1 人防工程易地建设只需完善人防缴费手续。
4.2 如果人防工程就地建设，对新建人防工程面积、级别、设计深度进行审核，并获得市人防办对施工图审核书面意见。
四、工程施工过程中规划勘测检查
主体±0检查：由规划局委托重庆市勘测院进行，重要复核主体各大角点座标、高程与规划报建施工图与否吻合。
裙楼封顶检查：由规划局委托重庆市勘测院进行，重要复核裙楼高度、外形尺寸等与规划报建施工图与否吻合。
塔楼封顶检查：由规划局委托重庆市勘测院进行，重要复核塔楼高度、外形尺寸等与规划报建施工图与否吻合。
五、工程验收阶段
1、消防验收
1.1 工程验收范畴、面积、建筑名称应明晰
工程消防验收容易浮现问题因素：
a.施工中浮现设计变更；
b.对建筑名称、面积记录口径不一致（设计、工程、规划、房管等部门）；
c.报建图版本与施工版本不同；
d.非公开因素。
办法：
（1）.在主体施工至正负零前，研发部组织向项目部作全面设计、报建交底，并移送一套完整报建资料给项目部；
（2）.在验收前3个月，由项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销支组等核对报建图与工程实体差别，找到因素，协商解决办法。
1.2 对建筑使用性质应与初设图（或施工图）消防批复一致（如：住宅、商业、公建、其她等）
关系到工程竣工验收和此后使用
1.3 消防道路和扑救面与否满足审批规定
复核消防道路宽度、数量、位置、距建筑物距离等，复核扑救场荷载、长宽尺寸或直径等，与否有变通解决（如：隐形场地），扑救场周边不能种植高大树木遮挡消防扑救工作。
1.4 对竣工后消防疏散通道净宽进行复核
ａ.复核高层建筑疏散楼梯净宽与否满足消防规定。
ｂ.复核公共走道（住宅、非住宅）疏散净宽度与否在容许误差范畴内。
1.5 贯彻与否配备了消防站，如有消防站则应贯彻建设方式（就地建设或易地建设）。
1.6 工程施工进度与否达到验收条件。
建筑防火分隔及封堵施工完毕；
防火门及闭门器、顺序器安装完毕；
功能系统安装调试应完毕；
消防道路和消防扑救场地应完毕。
2、防雷验收
2.1 建筑物防雷工程地阻测试应合格；
2.2 避雷带设立方式与否有争议？
2.3 尽量避免防雷检测费增长
3、规划验收
3.1 工程验收范畴、建筑名称、经济指标（用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等）应明晰，容易混淆因素：
Ø 施工中发生了设计变更；
Ø 对建筑名称、面积记录口径不一致（设计、工程、规划、销售、房管等部门）；
Ø 报建图版本与施工版本不同；
Ø 非公开因素。
办法：
（1）.在主体施工至正负零前，研发部组织向工程部作全面设计、报建交底，并移送一套完整报建资料给工程部；
（2）.在验收前3个月，项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销支组等核对报建图与工程实体差别，找到因素，协商解决办法。超过面积某些，应在进行规划现场勘测前做好施工封堵；验收后如需使用。应满足物权法规定。
3.2 对建筑使用性质应与施工图规划批复一致（如：住宅、商业、公建、其她等）
关系到工程竣工验收、办理产权证和此后使用。
3.3 核对经济指标（用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等）
Ø 规划现场勘测中间成果应得到工程项目部和销支组承认，才干让勘测院出具正式面积报告和地形图；
Ø 规划验收合格证指标应与规划勘测报告一致。
3.4 配套与否齐备（如：公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点）。
配套不齐备会影响规划验收。
3.5 间距与否满足规划技术规定。
3.6 建筑与市政管网保护距离与否满足规定。
3.7 绿化工程应实行完毕。
3.8 暂时设施应拆除完毕。
3.9 满足物权法有关规定。
会所、等产权有争议建筑以及建筑命名，在验收时按照公司规定执行。
4、园林绿化验收
4.1 工程验收范畴、建筑名称、绿地面积及计算公式、绿地率等应明晰。
分清实体绿化、架空绿化、水体绿化等。
4.2 名贵苗木记录
为项目物管费审批提供支持。
4.3 绿地率不能满足批复规定状况，各部门应早作商量。