专项方案设计阶段成本控制要点.doc

方案设计阶段成本控制关键点 (-05-30 08:55:12) 方案设计阶段关键工作是经过对概念设计结果了解，对计划布局、空间功效部署、建筑形式、建筑规模和依据项目定位对户型、面积定位进行深化。方案设计过程中对设计单位了解和现实项目定位意图，在户型百分比，面积控制、单元组合、路网计划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理利用规范和地方标准，对于部分过时但正当规范应充足和前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理处理方案，以期顺利经过相关部门审批。开发商还应在该阶段编制具体设计任务书，为设计单位提供设计指导。通常开发商在这个阶段最轻易对项目定位和开发理念产生动摇，既要确保项目品质，又要确保容积率，提升项目效益，怎样取舍？我个人认为应依据不一样项目不一样开发理念区分分析：对于大盘、分期开发项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目关键竞争力最为关键，大盘利润关键是在后期实现，假如不能在前期被市场认同，将对后期造成较大压力。对于短、平、快项目，怎样发明效益最大化，提升表面卖点是关键，能够经过概念炒作，正确户型定位、合理价格，快速消化市场。不管任何项目，经过细致市场调研和项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展商应对项目有一个合理利润预期。只有在确定了这个预期情况下，心态、开发进度才不会因市场轻微改变而产生改变。避免在开发过程中左摇右摆，不停变更定位和设计，从而延误了项目标开发时机，失去市场。方案设计阶段“相关调研”和“设计收资”工作很关键，为确保设计工作不至于出现反复，或不能经过审批，而影响整个项目标开发进度，前期应针对设计内容，汇同设计单位对以下内容进行充足研究和确定：1、地方规范，如：建筑节能标准，（因为北方大多数城市实施建筑节能标准等级不一样，对于严寒、严寒地域节能标准又有不一样要求，在成本上有一定改变。）；建筑等级分类，（各地依据不一样标准对建筑等级进行分类，应在设计过程中灵活利用，降低无须要成本投入。）；抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及对应规范；建筑材料推广，（各地对当地行业政策性保护是这项调研工作关键，有些材料却是能够在品质不变情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析。）；2、地方习惯做法，如：掌握地质情况，合理选择基础形式（南北方因为地质情况不一样，采取桩基础形式也各不相同，如：预制桩、粉喷桩、灌注桩、复合地基等全部是常见，选择适合基础形式将有利于节省造价。）；采暖方法、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料（粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料当地化情况）；3、可利用擦边球，依据地域不一样和对规范掌握和了解不一样，依据企业公关能力和公关力度不一样，所产生效果也不一样，还需要依据实际情况判定；初步设计阶段成本控制关键点 (-05-30 09:03:21) 初步设计阶段关键应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样，为下一步施工图设计做好准备，这个阶段将从技术角度对方案设计进行深化。在初步设计过程中要求开发商依据项目品质定位，对相关材料、设备进行初步选定，尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标和和“荷载”相关其它指标进行确定。在方案设计和初步设计阶段应该对项目标成本进行核实，经过开发商概预算部门对图纸审核、计算，提出初步土建工程预算，结合项目定位和成本控制计划，提出对图纸修改意见。（这个工作一定要在这个阶段完成，假如拖到施工图阶段再改变，将对施工进度产生影响，也不利于降低成本。）施工图设计阶段成本控制关键点 (-05-30 09:05:17) 施工图设计阶段，对于怎样优化结构，合理计算荷载、配置含钢量，提升住宅和商业空间实用率，向设计单位提出了更高要求。施工图设计所采取标准和设计时间对于工程造价影响是很大，对施工图设计过程应聘用相关专业教授进行充足论证，同时应加强企业概预算方面力量，关键从结构优化方面为成本控制提出合理意见。对于施工图设计单位选择，应该慎重，因为房地产行业特殊性，会选择不一样设计单位来完成。依据经验品质较高项目，从概念设计到扩初设计通常选择名气大、业务多企业完成，而且多是国外企业或在中国分企业。而施工图设计应尽可能本土化，假如是在较为成熟地域开发项目，尽可能选择当地设计单位，这些单位对当地情况、习惯做法、地方规范全部相当了解，对缩短设计周期和节省成本全部是有利。如不能选择当地设计单位，则对于施工图设计深度应该根据国家相关规范设计完成，但有些地方因为多年来形成行业习惯，施工图审查单位习惯了一个标准。在设计前期设计单位应该经过渠道取适当地已经过审查施工图样本，加以研究，避免出现返工或通不过情况（我切身体会）。施工图设计过程中，开发商还应注意制订严格施工图审查程序，避免政府审图部门和施工单位拿到图纸“错、漏、碰、缺”过多，为图纸审查和施工带来麻烦。设计阶段成本优化（转贴） (-09-28 16:12:41) 现在行业调控和住宅产品精细化行业发展背景下，怎样经过提升成本精细化管理水平、提升本身运行管理能力来取得竞争优势等热点、难点问题，经过借鉴品牌房地产企业计划设计阶段成本优化做法和经验，诠释现在中国房地产行业领先设计阶段成本管理思绪和方法。一、 确立正确研发阶段成本观成本合理控制是一个项目研发关键步骤，其产生于项目定位，控制于产品研发，实施于设计管理。合理控制研发产品成本是从多方面考虑，比如：新计划形态、新造型、新户型、新空间形式和成本关系全部要在研发过程中仔细考虑和研究；对设计方案材料成本及建造成本均立即和成本部沟通，确保项目标成本可控性。成本控制在设计阶段（包含选材用料）占有70%80%份量，工程阶段（包含合约和实施阶段）占30%20%。设计阶段成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。项目运作讲求是成本、质量和进度平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项全部意味着代价，只有三者平衡才能取得最小代价付出。成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而连续，对企业全部职员而言是意识。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘节省和降低成本观念出发，要从“投入产出比”分析来看待成本必需性、合理性。成本管理不能局限于产品建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品市场需求分析、相关技术发展态势分析，和产品设计；向后延伸到用户使用、维修及处理。二、 在项目开发过程中“目标成本”是成本控制前提“目标成本”是怎样提出呢？营销部制订产品定位及对应价格定位；成本部制订项目目标成本；设计部控制目标成本偏差率。 谈“成本控制”不如说“成本优化”，关键是预防成本本位主义，牺牲了品质和进度。三、在项目研发过程中实现成本优化“关键专业地带” 关键指：步骤和计划、论证拿地阶段概念计划草案、计划方案、建筑方案、结构方案、部品策划方案、景观方案、示范区策划、施工图。 计划管理是时间成本保障，步骤优化可降低时间成本和因失误引发成本增加。四、项目计划阶段成本优化 计划标准既作为设计输入条件，也作为计划方案评审依据，其中包含对成本控制评审依据。五、建筑设计阶段成本优化即设计阶段成本控制关键原因（一）设计管理1、加强对设计企业管理和协调 设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小一部分。相对而言，因为设计单位技术水平高低、出图质量好坏及设计配合主动程度而给项目整体工程造价带来影响则要大多。所以设计单位选择应关键依据其设计水平而非收费高低。 在设计单位选择过程中，对于项目关键设计人员选择尤为关键。关键设计人员水平将直接影响设计结果质量，所以对设计单位选择首先应为对该设计单位中关键设计人员选择，以确保最终设计结果质量。 在设计协议中，能够增加要求设计企业提供相关合理设计、控制造价、方便施工及管理各类提议条款，尽可能从项目早期设计阶段开始，就对成本有所控制。在设计过程中，做好和设计人员沟通，建立奖惩方法，激励、推进设计院。还应开展设计企业间交流和竞争。2、建立管理程序和制度 包含完善企业设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立教授会议评审制度、内部审核制度化。 （二）技术管理1、建筑方案选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基础确定。结构设计方案入手能够对项目总成本进行较大优化。2、结构方案选择：体系选型和结构部署要合理，合理结构方案决定主体工程成本造价。3、结构计算数据审核：结组成本控制关键步骤是对技术指标审核（1）输入信息审核：查对电算基础信息如抗震分类、抗震关键性类别、场地类别、设防烈度、基础地震加速度、特征周期、基础风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有没有刻意放大。（2）输出信息审核：检验输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能靠近规法限值。4、细部做法控制和审查：对细部做法要求及做法控制对造价影响也很大。（1）新级钢（HRB400）应用：因为新级钢（HRB400）强度高、延性好能够显著地降低含钢量，所以大量在部分成本控制很好项目中广泛采取。（2）合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。（3）细部大样做法结构方法要周密、规范。（三）其它关注事项1、成本优化和设计合理周期确实定 结组成本监控过程分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这么，才能有充足时间进行多方案比较，才能确保设计结果正确、安全、经济。2、结构含钢量限额 因为建筑产品非标准型、物业类型多样性，结构经济性指标极难同工业标准化产品一样采取绝对指标。 含钢量指标不是唯一经济指标，假如过分单一强调含钢量，存在降低结构质量风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功效布局及外立面美观，难以确保产品较高品质。3、其它（建筑学及总图专业）成本限额指标：开窗率、外墙系数、地下室配比等。4、建筑形式选择成本风险：复杂造型肯定带来较高成本。5、模型研究规避修改成本风险计划、户型模型研究作为研究关键手段，和企业各部门和设计师能够进行更直观、清楚、有效沟通，意义重大。六、材料部品选择成本优化（一） 首先设置内外装修和安装成本目标； 材料和成本亲密结合，在不一样设计阶段确定对应材料成本标准：1、估计成本：在设计前期阶段完成，依据是“产品策划方案”2、预估成本：在施工图开始之前完成，依据是“产品扩初设计”，在本阶段应完成主材材料研究、定型及初步定样。3、目标成本：施工图完成以后完成，是招投标基础及依据。（二） 提倡在设计管理阶段，部品工作并行前置；（三） 提倡在施工图结束前，完成关键部品定样定板；（四）提倡标准化设计，降低部品种类，将降低设计工作量，降低错误率发生，降低施工管理难度，单一部品采数量较多，可集中采购降低成本。七、景观方案成本优化景观方案成本最难控制，景观方案需满足四个方面要求：1、 满足建造成本要求。2、 满足营销要求。3、满足项目部要求。即材质选择当地化和施工工艺可行性。4、满足物业企业要求，要安全、便于管理，后期使用、养护成本低。八、施工图阶段成本优化 在施工图阶段应降低由图纸和材料失误和不完善而带来额外费用发生，同时降低因设计结果不完善造成施工管理费用。 主体施工图设计周期短，工作量大，发生变更几率大、变更费用额较大，应关键把控，据统计中国地产企业由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本310%，其中反复性错误占相当百分比。依据万科集团财务部对9个城市，14个项目标统计，变更签证造价为38.04元/平米，总额约7472万元。若建安成本按950元/平米计，则失误率为4%。 为降低设计变更签证率，能够采取策略为：建立施工图阶段长久合作伙伴；给合理设计周期；完善标准化结构设计；重视阶段结果标准。九、成本优化实现部分其它路径1、 严格实施结果标准；2、 降低人为增加工作复杂度；当户型差异不大，但品种数量较多时，会给用户带来选择迷惑，而且给设计和销售带来成倍工作量和复杂度。3、 步骤上将前后串行工作变为并行前置； 方案阶段将结构、设备、电气、部品工作前置和功效平面同时开展，使方案实施性更强。4、 提升决议效率；5、 加强合作伙伴管理； 在施工图设计、模型制作方面建立长久合作伙伴，在协议中明确含钢量、目标成本额度。6、 输入条件多部分约束和意识，少部分随意；7、 加强计划实施力，随时“拉警报”；8、 标准化和创新，循环式上升。新技术、新材料在地产项目开发中应用和研发一、我企业新材料、新技术研发工作现实状况1）、新材料、新技术研发工作本身要求含有较强专业技术优势，这是从事这项工作根本，也是整合外部技术资源为我企业所用，切实配合内部工作有效保障。新材料、新技术研发服务内容就是为多项目跨区域开发各个项目及步骤提供技术服务和技术支持。新材料、新技术研发人员应该利用本身在专业方面知识和技能为投资决议，项目定位，项目拓展，运行核实，工程实施，销售促进提供在建筑技术专业方面各项支持。片面强调或重视本身技术含量而忽略其它步骤如成本、施工进度，用户等等这么工作作风是不足取；假如新材料、新技术研发人员（现在我企业没有独立新材料、新技术研发专职部门，通常是设计管理部和营销中心部份人员兼职）工作经验不足，基础知识不牢靠，专业技术优势将不复存在，就不能谈到整合外部技术资源并为我所用。所以新材料、新技术研发工作在工作态度上应该明白本身工作是服务性工作，在工作特点上应该是专业技术性较强工作，在工作内容上应该是协调多种技术资源工作。为了适应企业跨区域、多项目标运行，可见新材料、新技术产品研发体系构建是多么急需。2)、新材料、新技术研发在内部资源配置上最关键是人力资源配置。现在思绪及提议。在人员配置上求精不求多。从事于房地产行业各专业设计师区分于纯粹从事设计院工作设计师。新材料、新技术研发工作人员大多起源于设计单位或含有这么从业经历，在所难免，从单纯设计人员转换为综合地产研发人员难免会有某方面偏差。纯粹设计人员我们能够很轻易找到，不过把专业强势和地产行业运行特点能紧密结合人恐怕凤毛麟角。那么对从事新材料、新技术研发工作人员又什么要求呢？首先，她应该有足够强烈敬业精神和发明欲望，能够深刻了解并认同企业，肯于学习，不停进取工作精神；其次应该含有较为丰富工作经验和扎实专业功底，这是顺利成功完成本职员作必备条件；第三，应该含有足够旺盛工作精力；第四，应该含有一定沟通和协调能力，善于处理多种工作中出现矛盾和问题；第五，应该含有发觉问题，处理问题并独立处理问题能力，这里问题可能是本职员作范围内技术问题，也可能是项目开发过程中其它步骤问题；第六、要用于负担责任，不敷衍拖沓，讲求工作标准。二、现在国家大力提倡绿色（生态）地产现实状况，及新材料、新技术研发在其它地产项目中应用开发商以后将不能再随意宣传楼盘是“生态住宅”或“绿色建筑”了，必需符合国家对此做出相关要求和评价标准。9月24日，国家环境保护总局公布了生态住宅环境保护行业标准环境标志产品技术要求生态住宅(住区)，将于今年11月1日起实施。以前，建设部已公布了绿色建筑评价标识管理措施(试行)及绿色建筑评价技术细则(试行)，对绿色建筑评价做了要求。国家环境保护总局公布生态住宅环境保护行业标准，按计划设计和验收两个阶段要求了生态住宅基础要求、技术内容及其检验方法。1）生态住宅标准关键包含场地环境计划设计、节能和能源利用、室内环境质量、住区水环境、材料和资源等五个方面。要求住宅从选址、结构设计及建材选择全部要考虑节能要求；要充足利用自然通风来改善空气质量，自然光线充足，住宅墙体含有良好隔音性能，建造和装修住宅材料必需环境保护。2）生态住宅标准有部分硬性要求，如不碰到寒流等特殊情况，生态住宅卧室、起居室、书房、卫生间室内空气温度不低于18，厨房、采暖楼梯间和采暖走廊不低于16等。对绿地也有要求，除了绿地率要符合国家和地方标准外，绿地本身绿化率必需大于70%，也就是说，绿地不能过多地被喷泉、道路、停车场等占用，而需要还“绿地”一片绿色。3）有教授认为，这套标准最大特点是对住宅水环境做出了要求，如节水率要达成15%，要有雨水搜集和再生水搜集系统，景观用水不得用自来水等。而要达成15%节水率，就必需全部选择节水阀门和有不一样水量马桶。对于没有安装再生水系统、节水率低或总体节能效果低于60分建筑，不得申报“生态住宅”环境标志认证。不过，该标准并没有对房屋大小户型做出要求，也就是说超大户型也能够成为“生态住宅”。4）三个等级评定绿色建筑在建设部8月28日公布绿色建筑评价标识管理措施(试行)中，绿色建筑等级由低至高被分为一星级、二星级和三星级三个等级，并对申请进行绿色建筑等级评定建筑物颁发评价标识，大大规范了绿色建筑评价工作。5）评定从6个技术体系方面对住宅和公共建筑进行考评，即节地和室外环境、节能和能源利用、节材和材料资源利用、节水和水资源利用及室内环境质量及运行管理。绿色地产不会助推房价（跟我企业现在正在实施长兴生态城理念基础吻合）把住宅建成节能、节水、环境保护生态住宅，会不会所以助推房价上涨？教授认为，生态住宅并不会助推房价上涨，并算了一笔账。假如不计算土地费用、多种税费，平均只用花1000多元就能建起1平方米住宅，而假如根据节能和节水等生态住宅标准建设，也只会增加9%左右成本，也就是说，1平方米增加成本不到100元。假如根据节能和节水标准建设，十二个月就能节能58%，节水25%，一般三口之家十二个月就能省下1000多元能源和水费，所以即使这笔生态住宅多需花费由消费者负担，通常家庭8年多也就能收回这笔多出来支出。6）现在品牌地产企业如：万科、中海、金地、珠江等南派地产商已经在新产品、新材料应用上走在了我们前列。万通、万达、现代、阳光100、中远、远洋等北派地产商也基础在企业架构中专门设置了新产品、新材料研发专职机构，而且有一部份结果已应用在实际操作项目上了。未来住宅项目要求竞争基础条件：资本、品牌、产品。资本不是一天两天就能够处理。品牌不是一天两天建立起来，只有产品是能够你下工夫设计，在一个项目上就能够翻身。像北看星河湾，南看锋尚，北京星河是高科技代表，锋尚是节能代表。归纳这两个项目基础全部算是新产品、新材料体系正确利用结果。建筑物成本要用全生命周期来衡量，从全生命周期来看，一些绿色建筑早期投入会高于一般建筑，不过因为它是利用可连续发展理念建设建筑，在整个使用过程中和寿命周期结束后拆除再利用成本会低于一般建筑。绿色建筑不是非要增加更多成本，经济、生态是绿色人居最大亮点之一。在现有条件下，将各类体系有机结合起来发展（生态城市）绿色人居才是科学且含有可连续发展。这个观念跟我企业开发理念恰好吻合。说明这也是我们以后努力发展方向所在。另外，新材料、新技术研发人员应该时刻保持在设计理念上优异性和前瞻性。尽管有大量协调及整合工作，不过千万不能让亲自动手基础能力在实际工作中被弱化甚至泯灭。离开实际专业动手能力，可能创新能力就会变得举步为艰。加强学习，学习新知识，新标准，新规范，时刻保持在专业上强势，对地产新材料、新技术研发工作人员完成本职员作是重中之重条件。我们企业也应该以科技为先导，广泛应用建设部推广新技术、新材料、新产品，把建筑体系、部品体系中优异成套技术集成利用，对传统住宅建设技术进行改造，当然前提是我们必需利用我们业主有利地位，整合设计单位资源，让设计单位在方案和施工图阶段就处理这个问题，实施资源合理利用和优化配置。利用我企业现在正在进行万年长兴生态城一级开发这个有利态势，在这个项目上集中采取。新技术、新材料关键有：新三级钢（HRB400）、轻钢结构体系、隐形梁、水泥珍珠岩块（用于隔热）、聚胺脂防水涂料、环境保护型赫利斯矿物涂料（用于外墙）、镀膜铝合金窗、暗管暗线、下水管走户外、集中供热水管、新型PVC（UPVC）及铝塑复合管（上下水管）、节能便器、声光控开关和节能灯具，厨卫采取整体标准化设计装修技术等。在新技术、新材料推广中应树立“以人为本”思想，根据适用性、可靠性、优异性、可行性、标准化、可扩充性要求，从实际出发，按合适超前标准谨慎选择和确定是否杂在新项目中采取新技术和新材料。对新技术成熟程度、投资多少，运行收费等全部应认真研究、测算，再作确定。部分运行收费较高、临时和居民经济能力不适应项目，可预留选项，逐步发展。 以上是个人（因专业及经历所限）对房地产开发过程中新材料、新技术产品研发部分浅述，信手拈来，难免有偏颇之处，不求掷地有声，但求抛砖能够引玉。能给从事房地产工作同仁们带来几点思想火花，在目前房地产市场条件下练习内功，在开发房地产品上有所突破，在房地产开发步骤上能有所改善，抓住企业跨区域多项目发展机遇，把企业做大做强。