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三亚市商品房预售资金监管实施细则

第一章 总则
第一条 依据《城市房地产管理措施》、《城市房地产开发经营管理条例》和《三亚市房地产开发经营管理措施》等要求,制订本实施细则（以下简称“本细则”）。
第二条 三亚市住房和城镇建设局（以下简称“市住建局”）是本市商品房预售资金监管主管部门。三亚市房产信息中心（以下简称“房产信息中心”）具体负责本市新建商品房预售资金监管实施工作。
第三条 本细则所称“新建商品房预售资金”是指预售商品房房地产开发企业依法将其开发商品房出售，由购置人根据《商品房买卖协议》约定支付定金、预付款、房价款（包含首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款）、确保金等多种款项。
第四条 本细则所称“开户银行”（即受托银行）是指和房地产开发企业和预售资金监管主管部门签署《商品房预售资金监管协议》（以下简称“监管协议”）、设置商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）银行。
第五条 凡在本市行政区域内同意预售新建商品房建设项目(不含经济适用住房、限价商品房等保障性住房项目)，其预售资金收缴、使用和监督管理工作，适用本细则。
第六条 预售资金监管范围关键包含项目建筑工程建设安装成本费用和装修成本费用。若商品房开发项目按毛坯房交付使用，则预售资金监管范围不包含装修成本费用。
第七条 预售商品房预售资金必需存入预售监管账户，预售监管账户中留存预售监管资金以确保项目剩下工程顺利完工为标准。当留存预售监管资金达成要求监管额度后，房地产开发企业能够使用要求留存预售监管资金额度以外其它预售资金，优先用于项目工程相关建设。
第八条 预售资金监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至项目含有办理产权转移登记（即项目已缴清相关税费，购房人可办理转移登记）终止。

第二章 预售资金监管账户开立
第九条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》前，应在本市选择商业银行，根据一次商品房预售许可申请对应一个账户标准开立监管账户。
第十条 申请开立监管账户程序
一、申请
房地产开发企业填写监管账户开立申请表、资金使用计划书及企业基础信息等相关材料后向房产信息中心申请办理开立监管账户。
房地产开发企业应持以下材料办理开立监管账户：
（1）开户申请书；
（2）开发企业营业执照正副本；
（3）组织机构代码证书；
（4）税务登记证实；
（5）用款计划书；
（6）土地使用权证；
（7）建设工程计划许可证、施工许可证；
（8）测绘汇报；
（9）项目手册；
（10）项目建设方案及施工进度表；
（11）经办人身份证、委托书；
（12）其它应该提供材料。
以上第2、3、4、6、7、8点材料审核原件，留存复印件，复印件须加盖企业公章；第1、5、9、10、11、12点材料审核原件并留存。
二、审核
房产信息中心受理申请开立监管账户后3个工作日内完成审核，审核经过，向房地产开发企业出具《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》。
三、开立监管账户
房地产开发企业持《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》到商业银行开立监管账户，监管账户名称应由房地产开发企业名称和计划同意项目名称组成。

第三章 预售资金监管协议签署
第十一条 房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前，须和开立监管账户商业银行（即“开户银行”）和房产信息中心三方签署监管协议。监管协议格式文本由发文单位确定。 监管协议中应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管银行、监管账户名称和账号等相关信息。
未签署监管协议房地产项目，不予发放《商品房预售许可证》。
第十二条 预售资金监管开户银行及预售资金监管账户、账号应对外公布，并在《商品房买卖协议》中载明。
第十三条 依据《人民币银行结算账户管理措施》等账户管理要求，预售资金监管账户性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称计划同意项目名称组成，其中房地产开发企业名称须和该企业基础存款账户名称一致，预留银行签章上名称须和资金账户名称一致。

第四章 预售资金监管账户变更
第十四条 监管项目发生开户银行或监管账户变更，能够申请变更，变更期间该监管账户范围内新建商品房不得销售。
房地产开发企业变更开户银行或监管账户，须经原开户银行、房产信息中心同意后，经同意解除原监管协议，重新签署新监管协议，同时将原监管账户中预售资金全部转入变更后监管账户。
房地产开发企业应持以下材料申请变更开户银行或监管账户：
（1）监管账户变更申请书；
（2）原监管账户开户通知书；
（3）原监管账户开户证实；
（4）原开户银行及其上级单位出具同意变更监管账户证实文件；
（5）企业营业执照及经办人身份证、委托书；
（6）凡已签署监管协议，房地产开发企业还应该交回原监管协议原件。
房产信息中心受理监管账户变更申请后3个工作日内完成审核，审核经过，书面通知开户银行，办理变更相关手续。

第五章 预售资金收存
第十五条 房地产开发企业预售商品房时，应由购房人将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。
第十六条 按揭贷款购置商品房，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户，并注明用途。
第十七条 分期或其它付款方法购置商品房，在签署《商品房买卖协议》中，必需注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按协议约定立即将购房款存入资金账户。

第六章 预售资金监管额度
第十八条 建筑工程建设安装成本费用预售资金监管额度根据项目建设工程施工协议金额及项目施工各节点进度来确定。关键包含主体结构封顶、完工验收、配套设施建设完成、初始登记、含有办理产权转移登记条件五个节点。
以上各施工节点完工时，建筑工程建设安装成本费用预售资金监管额度分别为：
（一）项目主体结构封顶时，监管预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用50%。
（二）项目完成完工验收时，监管预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用20%。
（三）项目完成配套设施建设时，监管预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用10%。
（四）项目完成初始登记时，监管预售资金额度为建筑工程建设安装成本费用5%。
（五）项目含有办理产权转移登记条件时，预售资金监管终止，监管预售资金开发企业可全部使用。
房地产开发项目为装修交房，装修成本费用预售资金监管额度根据项目装修施工协议金额及装修施工各节点进度来确定。关键有水电铺设、湿作业（含防水作业和地板铺设等）、涂料作业和木作业及油漆作业、部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家俱摆设等）四个节点。
以上各装修节点完工时，装修成本费用预售资金监管额度分别为：
（一）装修水电铺设完工时，监管预售资金额度为装修成本费用85%。
（二）装修湿作业（含防水作业和地板铺设等）完工时，监管预售资金额度为装修成本费用65%。
（三）装修涂料作业和木作业及油漆作业完工时，监管预售资金额度为装修成本费用30%。
（四）装修部品安装（含灯具、洁具、电器安装和家俱摆设等）完工时，预售资金监管终止，监管预售资金开发企业可全部使用。
第十九条 房地产开发企业申请拨付监管资金前，应该向房产信息中心申请对项目工程形象部位进行现场查勘。
第二十条 现场查勘合格后，房地产开发企业根据施工进度，持以下资料到房产信息中心申请办理拨付手续：
（1）监管资金拨付申请表。
（2）已完工节点证实文件：结构封顶，提交主体结构工程质量验收证实；完工验收，提交建设工程完工验收立案书；装修，提供装修协议及施工进度表；完成初始权登记，提交证本；含有办理产权转移登记，提供房屋税务完税证实，购房人可单方办理转移登记等。
（3）开发企业营业执照及经办人身份证、委托书。
第二十一条 申请材料审核合格后，由房产信息中心在3个工作日内出具同意拨付证实。
第二十二条 房产信息中心应该严格查勘资料档案管理，妥善保留查勘统计、施工进度照片。

第七章 预售资金不明入账处理
第二十三条 购房人经过电汇、网上银行转账等方法交存购房款或预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成不明入账，房地产开发企业应该立即给予划分确定，划分确定后方可申请使用该部分资金。
第二十四条 属于资金错误划入监管账户，房地产开发企业应该提交以下资料到房产信息中心申请办理《不明入账退款通知书》：
（1）不明入账退款申请表；
（2）开户银行出具证实文件；
（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。
因为发放购房贷款或银行汇款等原因造成资金错误划入监管账户，还应该提供相关提议银行出具证实文件。
第二十五条 房产信息中心受理申请后2个工作日内完成审核。审核经过，向房地产开发企业出具《不明入账退款通知书》。房地产开发企业于2个工作日内持《不明入账退款通知书》到开户银行办理退款手续。

第八章 预售资金监管撤销
第二十六条 监管项目含有办理产权转移登记条件后，房地产开发企业能够申请撤销监管。
第二十七条 房地产开发企业申请办理《撤销监管通知书》，应该提交以下材料：
（1）撤销监管申请表；
（2）含有办理转移登记证实材料；
（3）企业营业执照及经办人身份证、委托书。
第二十八条 房产信息中心受理申请审核经过后，向房地产开发企业出具《撤销监管通知书》。房地产开发企业持《撤销监管通知书》到开户银行办理撤销监管账户手续。

第九章 违规行为处理
第二十九条 房产信息中心和局安管科应该建立联动机制，加强房地产开发企业实施预售资金监管制度情况日常检验和监督。
第三十条 房地产开发企业所提供资金监管和拔付相关材料须真实正确。若发觉房地产开发企业提供材料不真实，追究该企业相关法律和经济责任。
第三十一条 房地产开发企业不按要求将房价款存入监管账户、不按要求将项目工程建设资金支付给相关单位或不按要求将房价款退还购房人，由市住建局责令更正；情节严重或拒不更正，经查证属实，暂停其监管资金拨付，同时关闭该项目网签系统，并将该企业列入黑名单，在三亚市企业信用信息共享平台上公告。

第十章 附 则
第三十二条 本实施细则由市住建局负责解释。
第三十三条 本细则自公布之日起施行。本细则实施前已预售项目，经开发企业申请，能够按本细则要求实施。