2023年上半年青海省房地产估价师案例与分析建筑物经济寿命模拟试题.doc

2023年上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模拟试题

2023年上半年青海省房地产估价师案例与分析：建筑物经济寿命模
拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方承担。本地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。 A：103．26％
B：105．43％
C：112．06％
D：114．42％
E：工业用地的监测点评估价格
2、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是。
A：全租金方式
B：毛租金方式
C：净租金方式
D：基本租金方式
E：借款协议
3、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。
A：A市城市土地行政主管部门
B：A市城市建设行政主管部门
C：A市城市房产行政主管部门
D：A市城乡规划行政主管部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
4、房地产的价格与房地产的供应和需求，分别是的关系。
A：正相关和正相关
B：正相关和负相关
C：负相关和正相关
D：负相关和负相关
E：工业用地的监测点评估价格
5、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：0.4、0.4、0.2
B：0.3、0.4、0.3
C：0.4、0.2、0.4
D：0.4，0.3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。
A：78万元
B：882万元
C：1210万元
D：1272万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、下列（）使用条件，不属于重要为城市规划设计的条件。
A．用途
B．建筑规模
C．容积率
D．绿地率
8、乡镇公司的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。
A．乡镇公司属于集体公司
B．申请破产
C．和乡镇公司的建筑物同时抵押
D．通过乡镇政府主管部门批准后
9、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。 A：100万元
B：42万元
C：63万元
D：77万元
E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产开发公司发生的年度亏损，可以用下一年度的填补，下一年度税前利润局限性填补的，可以在5年内延续填补。
A：所得税前利润
B：所得税后利润
C：应分派利润
D：未分派利润
E：借款协议
11、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。
A：客观
B：实际
C：最高
D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
12、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能准时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元． (2023年试题)
A：22．0
B：24．0
C：25．6
D：26．0
E：借款协议
13、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。
A．62.5
B．2500
C．137.5
D．200
14、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9 
B.1 
C.14 
D.6
15、投资者进行房地产投资的重要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
16、下列关于临时建筑，表述错误的是。
A：临时建筑都应当有规定的使用期限
B：超过批如期限的临时建筑是合法建筑
C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、房地产开发项目自__之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让协议签订
B．土地使用权出让协议约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
18、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完毕拆迁补偿安顿的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门批准，原诉迁补偿安顿协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面告知被拆迁人，并自转让协议签订之日起日內予以公告。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。
A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
20、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。 A：2 427
B：2 500
C：2 575
D：2 632
E：工业用地的监测点评估价格
21、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效通过年数为2023，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。
A．523.45
B．593.75
C．643.75
D．1000
22、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。 A：减少房地产开发贷款利率
B：增长土地有效供应
C：减少契税
D：提高购房贷款利率
E：工业用地的监测点评估价格
23、产生房地产价格泡沫的重要诱因是。
A：土地稀缺
B：城市化进程快
C：竞争充足性
D：交易复杂性
E：借款协议
24、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，具有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。
A．75.00
B．75.60
C．83.60
D．86.00
25、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理承担补偿为1.32％，缺少流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：7.78％
B：8.28％
C：13.21％
D：14.21％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列房屋属于不得出租的情形的有。
A：依法取得房屋所有权证的
B：司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C：共有房屋，取得共有人批准的
D：不符合安全标准的
E：属于违章建筑的
2、投资利润率的计算基数不涉及__。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
3、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供应有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性大和价值量大
D．不可移动和用途多样
5、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不拟定性大，特别是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不对的的一项是__。
A．不可预见费用涉及管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用涉及土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安顿补偿费
C．房屋开发费涉及建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费涉及规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
6、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2023m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
7、房地产开发公司应当在签约之日起__日内持商品房预售协议到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A．10
B．20
C．30
D．60
8、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有．(2023年试题) A：资产负债表
B：投资计划与资金筹措表
C：借款还本付息估算表
D：资金来源与运用表
E：损益表
9、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。
A：发现新的需要查证的事实
B：受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
C：作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表白是否参与裁决的 D：发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
E：裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
10、房地产保险中，涉及房地产的财产保险重要涉及。
A：公司财产保险
B：城乡居民房屋保险
C：建筑工程一切险
D：买方信用保险
E：住宅抵押贷款保险
11、某开发公司申请贷款5000万元，该公司的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。
A．18%
B．25%
C．30%
D．50%
12、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的公司。
A：规划
B：鉴定
C：估价
D：赔款清算
E：估损
13、运用收益法评估房地产价值时，规定运用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这重要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
14、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不对的的是。
A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见 E：执行层的组织协调
15、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特性，可以分为。
A：绝对指标
B：相对指标
C：统一指标
D：平均指标
E：变异指标
16、以下不属于土地开发成本构成内容的有。
A：基础设施配套费用
B：拆迁安顿补偿费
C：房屋建筑安装工程费
D：公共配套建设费
E：勘察设计费
17、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费涉及。
A：人工费
B：材料费
C：公司管理费
D：施工机械使用费
E：规费
18、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，对的的有．【2023年考题】 A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E：在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应涉及土地使用权出让金
19、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。
A．在依法鉴定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关协议等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。
B．在依法鉴定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
C．在依法鉴定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者协议等允许的处分方式为依据。
D．在依法鉴定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
20、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。
A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地运用规划
21、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述对的的是。
A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金
C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
22、新区房地产开发的特点不涉及__。
A．拆迁安顿容易、费用低；
B．规划条件苛刻
C．市政配套设施缺少、投资大
D．环境幽静舒适、空气清新洁净
23、__是反映项目实际造价的技术经济文献，是开发商进行经济核算的重要依据。
A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
24、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．具体可行性研究
D．项目的评估和决策
25、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。
A．损益表
B．资金来源与运用表
C．资本金钞票流量表
D．所有投入钞票流量表