上半年重庆省房地产估价师经营与管理资金时间价值大小的决定因素考试试卷.doc

2015年上半年重庆省房地产估价师经营与管理：资金时间价值大小的决定因素考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为元。A：1250B：5000C：6250D：8125E：执行层的组织协调 2、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。A成本加成定价法B目标定价法C认知价值定价法D领导定价法3、为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（）的愿望。A永久出售B租让C投资开发D廉卖 4、作为自然人的申请人死亡，_日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。A15B30C45D605、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工业用地的监测点评估价格 6、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。A40%B50%C200%D250% 7、王某拟购买一套面积为120、单价为7800元的住房，首付款为30，其余申请年贷款利率分别为4.8和7.2的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。A：1297.91B：3584.01C：4881.93D：5158.71E：借款合同 8、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率_。A为零B低C高D为1 9、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠E：执行层的组织协调 10、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。A：扩张B：复苏C：紧缩D：稳健E：借款合同11、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照_作为计息周期的。A年B半年C季度D月 12、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。A：空间直线距离B：交通路线距离C：交通时间距离D：经济距离E：工业用地的监测点评估价格 13、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元、6700元和6300元，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元。A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格14、房地产市场供给垄断性的原因不包括_。A房地产市场需求的广泛性B房地产市场供给的异质性C土地所有权的排他性D土地的有限性 15、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。A开发成本的变化B收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预期 16、房地产的经济寿命是指物业开始使用至的时刻。A：收益为零B：产生的收益超过其使用成本C：净收益为零D：收益率小于基准收益率E：借款合同 17、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率C：甲土地的价值高于乙土地的价值D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长E：工业用地的监测点评估价格 18、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：结构施工图D：建筑立面国E：执行层的组织协调 19、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A50B250C300D350 20、下列不属于企业利润的是_。A营业利润B投资净收益C额外总收入D营业外收支净额 21、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是。A：在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水B：当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水C：纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值D：木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小E：执行层的组织协调 22、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市人民政府B：A市人民政府土地管理部门C：B县人民政府D：B县人民政府土地管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章23、_是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。A形成权B异议权C支配权D请求权 24、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为【2005年考题】A：402304万元B：407410万元C：476850万元D：565209万元E：工业用地的监测点评估价格25、马克思(18181883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是_的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。A威廉配第B亚当斯密C大卫李嘉图D马尔萨斯二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定 2、信用是指。A：经济活动中的一种管理行为B：经济活动中的一种借贷行为C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的3、房地产估价委托合同的内容一般包括。A：估价对象B：估价目的C：估价师D：估价报告日期E：委托人的协助义务 4、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A544.10B709.99C6300.00D709.385、估价人员在拆迁估价中可按下列_来把握被拆迁房屋的性质和面积。A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准B地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定C拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算 6、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。A：预售费用B：经营费用C：建造费用D：还本付息E：土地费用 7、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为_。A2.725B3.475C4.375D5.255 8、自然周期的_始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段 9、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费 10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。A：净经营收入=有效毛收入-经营费用B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税E：借款合同11、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师享有权利。A：使用注册房地产估价师名称B：签署房地产估价报告C：发起设立房地产估价机构D：保证估价结果的客观公正，并承担相应责任E：保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密 12、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的 13、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。A：0.63B：1.63C：2.25D：12.50E：借款合同14、某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A5.2B6.4C6.0D7.6 15、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁的实施方式主要包括。A：自行拆迁B：委托拆迁C：政府拆迁D：单位拆迁E：社会拆迁 16、_是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。A多因素敏感分析法B单因素敏感分析法C三项预测值法D风险分析法 17、房地产估价中，估价方法的选择，是由_综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量 18、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是A：容积率B：绿地率C：建筑密度D：建筑后退红线距离E：执行层的组织协调 19、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为_m2的，购房人有权退房。A97B103C105DA、B均可以 20、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率B：发行者的资信级别C：偿还期限D：发行者的企业特色E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 21、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从_开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。A2000年7月1B2001年7月1C2002年7月1D2003年7月1日 22、按照噪声产生的机理，噪声分为。A：机械噪声B：空气动力噪声C：电磁性噪声D：稳态噪声E：非稳态噪声23、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。A：物业增值收益B：所得税C：还本付息额D：投资者权益增加值E：权益投资 24、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有_。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙,D难以判断25、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题)A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调