上海上半年房地产估价师房地产估价案例与分析知识房地产估价报告的写作考试题.doc

上海2015年上半年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。

A．30

B．25

C．20

D．15
2、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

A．盈亏平衡

B．敏感性

C．风险

D．概率
3、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元

B：6866万元

C：9181万元

D：9222万元

E：工业用地的监测点评估价格
4、基准地价系数修正法的基本原理是。

A：收益原理

B：替代原理

C：地租理论

D：区位理论

E：工业用地的监测点评估价格
5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．10

B．15

C．20

D．30
6、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。

A．一般保证

B．贷款人、保证人分担责任的比例保证

C．连带责任保证

D．信誉保证
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。

A．有权退房，但应承担违约责任

B．有权要求开发公司承担违约责任

C．有权要求开发公司赔偿损失

D．无权退房
8、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。则该项目的速动比率是。

A：80％

B：120％

C：171％

D：200％

E：借款合同
9、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%
10、房地产拍卖业务主要来自。

A：企业委托

B：个人委托

C：法院委托

D：政府委托

E：执行层的组织协调
11、不应计入收益性物业经营费用的是。

A：抵押贷款利息

B：公共设施维修费

C：房产税

D：物业保险税

E：借款合同
12、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调
13、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。

A：1％

B：1.5％

C：2％

D：2.5％

E：工业用地的监测点评估价格
14、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原理

D．替代原理
15、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。

A：毛租金乘数法

B：潜在毛收入乘数法

C：有效毛收入乘数法

D：净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格
16、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能
17、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的
18、国务院决定禁止。

A：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让

B：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租

C：商品房预购人购买未竣工的预售商品房

D：商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房

E：执行层的组织协调
19、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

A：45.05％

B：49.31％

C：58.86％

D：63.6％

E：借款合同
20、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

A：最低价格

B：平均价格

C：出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格
21、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化
22、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。

A：时间风险

B：比较风险

C：持有期风险

D：通货膨胀风险

E：借款合同
23、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现时价格资料

D．估价人员选取的价格资料
24、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

A：竣工

B：交付

C：办理房屋所有权登记

D：入住

E：执行层的组织协调
25、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。

A．单项工程

B．单位工程

C．分部工程

D．分项工程
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益和风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化
2、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2

B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3

C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3

D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4
3、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年
4、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。

A：开发商违法预售

B：借款人赖账不还

C：借款人拖延还款

D：房地产市场供需失衡

E：借款合同
5、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为__。

A．3%

B．5%

C．3

D．20
6、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。

A：统计报表

B：社会调查

C：普查

D：重点调查

E：典型调查和抽样调查
7、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。

A．1257

B．1571

C．800

D．1300
8、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。

A：放弃这个项目

B：努力学习，边学边干

C：埋头苦干，克服困难完成项目

D：找别人完成项目，签自己的名

E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
9、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有。

A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地

B：国家依法征收的土地

C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地

D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地

E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
10、下列税率属于比例税率。

A：城镇土地使用税

B：房产税

C：耕地占用税

D：城市维护建设税

E：营业税
11、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%
12、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。

A：《中华人民共和国城市房地产管理法》

B：《中华人民共和国王地管理法》

C：《城市房地产开发经营管理条例》

D：《城市商品房预售管理办法》

E：《商品房销售管理办法》
13、房地产组合投资管理的主要工作包括。

A：制定并执行组合投资策略

B：设计和调整房地产资产的资本结构

C：进行资产的投资分析和运营状况分析

D：制订物业策略计划

E：监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
14、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是__。

A．二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B．三级市场是指存量房地产交易市场

C．按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D．按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场
15、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。

A．1:500

B．1:1000

C．1:2000

D．1:3000
16、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．损益表

B．资金来源与运用表

C．资本金现金流量表

D．全部投入现金流量表
17、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。

A：土地所有权

B：依法承包的荒山的土地使用权

C：宅基地使用权

D：固有汽车加油站

E：乡镇企业用房
18、估价项目完成后，应归档的估价资料包括。

A：实地查勘记录

B：委托人名片

C：估价项目来源和接洽情况

D：估价中的不同意见

E：估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
19、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。

A．782.94

B．817.06

C．792.85

D．768.06
20、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。　　　　　　　　　　　 　某类房地产1998～2004年价格　　　　　　　　　　　　(单位：元/m2)

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2001

F．2002

G．2003

H．2004

I．2005

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．2190

N．2410

O．2620

P．2810

Q．3000

R．
21、住房公积金的本质属性是__。

A．补助

B．工资

C．公积金

D．个人专用基金
22、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。

A：招标项目的技术要求

B：招标的监管人员

C：招标的监管部门

D：投标报价的要求和评标标准

E：拟签订合同的主要条款
23、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有__。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性
24、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。

A：部分房屋拆除

B：法人名称改变

C：划拨房屋

D：继承房屋

E：分割房屋
25、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150