上半年重庆省房地产估价师理论与方法独一无二考试题.docx

2016年上半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：独一无二考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985
2、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600 元／、2800元／。该市2007—2008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是。

A：107．69％

B：7．69％

C：110．3％

D：10．3％

E：执行层的组织协调
3、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

A：7

B：15

C：30

D：60

E：执行层的组织协调
4、职工上年结转的住房公积金按计息。

A：结息日挂牌公告的活期存款利率

B：结息日挂牌公告的定期存款利率

C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率

D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率

E：执行层的组织协调
5、收益法估价公式的假设前提是：（）。

A．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y(3) 年期无限

B．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于等于零为Y；(3) 年期无限。

C．(1) 净收益在前t年(含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y(3) 年期无限

D．(1) 净收益在前t年(不含第t年)有变化，在t年后无变化为A；(2) 报酬率大于零为Y；(3) 年期无限
6、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。

A：75.00

B：75.60

C：83.60

D：86.00

E：工业用地的监测点评估价格
7、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等

B．资本支出预算是最常用的预算

C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算

D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
8、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。(采用四三二一法则)

A：144.6

B：160.8

C：170.8

D：180.8

E：工业用地的监测点评估价格
9、__的成交日期应与估价时点接近。

A．可比实例

B．要约案例

C．指数实例

D．加权实例
10、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2 000万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与万元的资金等价。

A：2 000

B：400

C：4 000

D：10 000

E：工业用地的监测点评估价格
11、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%
12、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。

A：0~50

B：50~75

C：50~100

D：100~150

E：工业用地的监测点评估价格
13、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格
14、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：1％

B：1．5％

C：2％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格
15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价．【2003年考题】

A：保持现状前提

B：装修改造前提

C：转换用途前提

D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格
16、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为。(2009年试题)

A：5.77%

B：6.00%

C：10.00%

D：14.40%

E：借款合同
17、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由建设部组织建立，__为房地卢中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．房屋管理部门

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．房地产管理部门

D．中国房地产建设行政管理部门
18、按照规定，变更租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后日内，持有关部门的证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：执行层的组织协调
19、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章
20、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益
21、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．40
22、下列有关债券的表述中，不正确的是。

A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B：关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行

C：私募债券的最大特点是募集对象特定

D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

E：执行层的组织协调
23、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％。该房地产的收益价格为万元。

A：368

B：552

C：561

D：920

E：工业用地的监测点评估价格
24、防范估价风险的最后一道防线是．【2004年考题】

A：撰写估价报告

B：审核估价报告

C：出具估价报告

D：估价资料归档

E：工业用地的监测点评估价格
25、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方

B．交易双方

C．产权承受人

D．出售方
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。

A．建筑安装工程费

B．土地使用权出让金

C．拆迁补偿费

D．公共配套设施建设费

E．城市基础设施建设费
2、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表

A．容积率

B．0.1

C．0.4

D．0.7

E．1.0

F．1.1

F．1.3

F．1.7

F．2.0

F．2.1

F．修正系数

F．0.5

F．0.6

F．0.8

F．1.0

F．1.1

F．1.2

F．1.6

F．1.8

F．1.9
3、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。

A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制
4、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程
5、某家拟购买一套住宅，单价为3 000元／㎡，该家庭的月收入为6 000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。

A：36．72

B：45．32

C：88．88

D：97．86

E：借款合同
6、以下投资类型，不属于间接投资的是__。

A．房地产抵押支持证券

B．购买房地产企业股票

C．购买房地产投资信托公司股份

D．合伙开发房地产项目
7、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为。

A：开发期+经营期

B：开发期+运营期

C：开发期+经营期-前期-建造期

D：开发期+运营期-前期-建造期

E：前期+建造期+经营期
8、信用是指。

A：经济活动中的一种管理行为

B：经济活动中的一种借贷行为

C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡

D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡

E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的
9、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。

A．18%

B．25%

C．30%

D．50%
10、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。

A：直接费

B：间接费

C：利润

D：税金

E：税费
11、合同生效应具备下列条件__。

A．当事人具有相应的民事行为能力

B．应该使用相应的示范文本

C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益
12、印花税的税率形式有税率。

A：定额

B：差额

C：累进

D：差额累进

E：比例
13、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
14、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。

A．450

B．475

C．490

D．500
15、测量学按照专业可分为。

A：空间测量

B：陆地测量

C：地籍测量

D：房产測量

E：矿山测量
16、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。

A．房地产价格

B．房地产市场预期

C．金融相关因素

D．相关商品价格
17、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。

A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税

B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税

C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税

D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税

E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
18、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为投资。(过时)

A：建筑安装工程

B：新建和扩建

C：设备与工器具购置

D：迁建和恢复

E：其他费用
19、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

A：权利人法定名称变更

B：房地产现状的改变

C：房屋门牌号码改变

D：买卖房屋

E：改建或添建而使房屋面积增加
20、下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是。

A：法定存款准备金率

B：再贴现利率

C：公开市场业务

D：贷款额度控制

E：执行层的组织协调
21、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1
22、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。

A．单位比较法

B．分部分项法

C．造价分析法

D．指教调整法
23、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。

A：属地管理原则

B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C：房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记

D：房屋的所有权人和使用人为两个人

E：执行层的组织协调
24、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6～8

D．3～10
25、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。

A：管理费

B：销售费用

C：其他费用

D：前期费用

E：借款合同