云南省房地产估价师房地产开发经营与管理知识房地产投资的特性模拟试题.doc

云南省2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、金额为资产减去负债后的余额。

A：资产

B：负债

C：所有者权益

D：收入

E：执行层的组织协调
2、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款_人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来。

A：操作风险

B：法律风险

C：信用风险

D：管理风险

E：借款合同
3、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。

A．3790

B．4238

C．4658

D．4663
4、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。

A：路线价法

B：成本法

C：假设开发法

D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章
5、下列关于强制拍卖的特点，说法不正确的是。

A：国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行

B：权利义务的对等性。是指在法院强制拍卖中，法院和拍卖机构之间的权利和义务是对等的

C：主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体

D：标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点

E：执行层的组织协调
6、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．217

B．117

C．100

D．无法确定
7、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14 140

B：42 421

C：56 561

D：60 000

E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产估价的市场法可以说是以为基础的。

A：均衡原理

B：适合原理

C：收益递减递增原理

D：替代原理

E：工业用地的监测点评估价格
9、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。

A．400

B．628

C．656

D．700
10、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。

A：可以无偿收回土地使用权

B：可以征收200万元以下的土地闲置费

C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款

D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：房地产估价机构必须加盖公章
11、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1．2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为万元。

A：4 580

B：5 580

C：6 580

D：7 580

E：工业用地的监测点评估价格
12、某种有价证券的持有者不仅可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。(2007年试题)

A：股份

B：股单

C：股票

D：公司债券

E：执行层的组织协调
13、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市 部分，此部分的房地产价值为1 000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥 有的土地数量为㎡。

A：700

B：600

C：500

D：200

E：工业用地的监测点评估价格
14、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。

A：8％

B：10％

C：25％

D：75％

E：执行层的组织协调
15、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。

A．1635.31

B．1714.03

C．1728.28

D．1736.38
16、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。

A．经济扩张与创造就业不再是线性关系

B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生

C．房地产市场呈现自我修正的周期性

D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
17、高尔夫球场属于。

A：居住物业

B：商用物业

C：工业物业

D：特殊物业

E：借款合同
18、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。

A．100

B．800

C．2000

D．5000
19、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：市场价值

B：投资价值

C：谨慎价值

D：在用价值

E：工业用地的监测点评估价格
20、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8
21、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%
22、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。

A：5000

B：12574

C：12650

D：13911

E：工业用地的监测点评估价格
23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3 275

B：3 287

C：3 402

D：4 375

E：工业用地的监测点评估价格
24、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。

A：估价对象的真实价值

B：估价对象的重置价格

C：估价对象的实际成交价格

D：合格估价师的重新估价结果

E：工业用地的监测点评估价格
25、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有．(2008年试题)

A：恶意欺诈

B：市场疲软

C：项目拖期

D：质量纠纷

E：违法预售
2、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A．签订估价委托合同之日

B．发放抵押贷款之日

C．完成估价对象实地查看之日

D．未来处置抵押房地产之日
3、下列关于担保公司设立，表述正确的是。

A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照

B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准

C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司

D：担保公司的组织形式为合伙企业

E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业
4、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有__。

A．甲高于

B．甲低于乙

C．甲等于

D．不可比
5、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%
6、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。

A．国家

B．所在的村民小组

C．农民个人

D．农民集体
7、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。

A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系

B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注

D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束

E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束
8、房地产行政法规包括等。

A：《物业管理条例》

B：《商品房销售管理办法》

C：《城市私有房屋管理暂行条例》

D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
9、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／㎡ (按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目 实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元／㎡．(2007年试题)

A：3000

B：5000

C：7500

D：8000

E：借款合同
10、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格

B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租

C：地租由土地的需求与供给所决定

D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量

E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势
11、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

A．商用房地产风险更高

B．商用房地产的收益更高

C．商用房地产的价值更高

D．商用房地产的增值潜力更大
12、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记

B．变更登记

C．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记
13、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。

A：50％～65％

B：60％～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同
14、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%
15、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期与静态投资回收期的关j是。

A：

B：≤

C：

D：P_{b}” />

E：借款合同
16、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。

A．建筑平面图

B．建筑立面图

C．建筑剖面图

D．结构施工图
17、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。

A：应采用实际成本而不是客观成本

B：应采用客观成本而不是实际成本

C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整

D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整

E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整
18、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。

A．征税权

B．征收权

C．征用权

D．充公权

E．规章制度
19、下列不属于房地产区位因素的是__。

A．交通

B．用途

C．环境

D．楼层
20、最能说明土地价格水平高低的价格是__。

A．土地单价

B．基准地价

C．楼面地价

D．标定地价
21、从变更的重要性来讲，工程变更分为。

A：设计变更

B：工程量变更

C：工程项目变更

D：进度计划的变更

E：其他变更
22、反映企业长期偿债能力的指标是。

A：流动比率

B：速动比率

C：资产负债率

D：存货周转率

E：执行层的组织协调
23、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。

A．边际收益等于边际成本

B．边际收益小于边际成本

C．总收益等于总成本

D．边际收益大于边际成本
24、房地产投资的风险主要体现在。

A：投入资金的安全性

B：期望收益的可靠性

C：投资项目的变现性

D：宏观经济的稳定性

E：资产管理的复杂性
25、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。

A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场

D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场