上半年房地产市场分析报告.doc

2010年上半年房地产市场分析报告

2009年房地产市场宽松的信贷政策、通胀预期以及经济快速回暖等因素，刺激了房地产市场需求急速增加，使房价节节攀升。为保持房地产市场健康、稳定、持续发展，遏制房价过快上涨，2010年国家相继出台了一系列楼市调控政策, 特别是4月17日国务院发布的新“国十条”，新政一出，全国各地楼市受到不同程度的影响，但2010年上半年我市房地产市场走势平稳，市场呈现良性发展趋势，具体情况如下：
一、房地产市场投资情况
（一）总投资及商品房施工面积同比增长
今年上半年，我市房地产完成开发投资1.97亿元，同比增长22%；新开工面积9.3万平方米，同比增长15%；商品房施工面积达50.29万平方米，同比增加17.4%，其中住宅施工面积42.48万平方米，同比增加14.2%。
（二）居住用地供应量增加
上半年土地成交11宗，总面积731亩，成交金额4.17亿元，其中挂牌成交3宗工业用地，共计272亩，成交价0.27亿元；拍卖成交6宗居住用地404亩，成交价3.52亿元；乡村酒店用地1宗16.72亩，成交金额0.03亿元；商业金融用地1宗38.67亩，成交价0.35亿元。数据显示，居住用地所占比例达到55%，供应量明显增加。
二、房地产市场供销情况
（一）新建商品房供销情况
    2010年上半年我市批准新建商品房预售面积25.9万平方米，同比增长108%，环比增长30.6% 。
    2010年上半年彭州市新建商品房销售套数 2127套，同比增长22%，环比下降22%，销售面积20.4万平方米，同比增长8.3%，环比下降24%。
 新建商品住宅销售套数1812套，同比增长18%，环比下降22%，5月的成交量更是逆市增长，成交量达551套。住房成交均价3010元/㎡，成交价格继续保持相对高位运行。从成交量的走势来看，“国十条”对我市房地产市场影响不大。
（二）二手房交易情况
    上半年彭州市二手房交易面积共13.9万平方米，同比上涨36%，环比下降16%。其中二手住房成交10.2万平方米，同比上涨27%，环比下降13%。
（三）虽然上半年我市商品房批准预售面积达25.8万平方米，同比增长108%，但从历月可售面积及销售周期来看，销售周期接近历史最低点，供给偏紧，可见我市刚性需求量较大；另一方面也说明我市房地产市场是一个相对比较独立的市场。
三、购房者区域构成
我市购买商品房的消费人群中，本市购房人群占52%，五城区购房人群占6%，其他区市县到我市购房人群占27%，四川省非成都市地区购房人群占8%，外省来我市购房人群占7%。数据显示，省外购房人群所占比重还较小，近3年保持一个较低水平，但随着我市陆续推出加强宣传彭州宜居特色等措施，城市形象有着明显的提升，省外购房人群的比重有持续上涨的趋势。
四、上半年市场情况个性分析
总体来看，彭州市2010年上半年房地产市场的走势是符合预期的，且符合市场调整规律，市场继续保持了平稳健康发展的态势。
新政出台后，各地楼市深受其影响，购房者驻足观望，买卖双方进入一个僵持阶段，但5月我市新建商品房成交量不跌反升，一是我市房地产成交主要以刚性需求为主，而新政主要打击目前各地房价过快增长、炒房现象严重的地区，因此我市房地产受其影响相对较小；二是5月份川铁置业推出的低价楼盘“天佑嘉园”上市，使5月的成交量急剧增加。但因“天佑家园”的成交均价在2845元/㎡，因此，平抑了我市新建商品房成交价格。
五、下半年趋势判断
（一）预计2010年下半年我市房地产市场可能保持平稳态势。
从政策和房价走势看，业内人士普遍认为，中央本轮房地产调控的“政策底”已现身，接下来不太可能出台更多的新政策打压房地产市场。因为“国十条”出台后，各地楼市遭受了打击，商品住房成交量出现大幅下滑，房价也呈现下跌趋势，消费者对市场的观望氛围日趋浓厚。因我市地处内陆，楼市状况与一线及沿海城市相比有其特殊性，是一个相对比较独立的市场，因此“国十条”对我市楼市影响不大，市场呈现良性发展趋势。预计下半年我市房价振幅不大，可能保持平稳走势。
（二）供求关系逐步改善
上半年，我市市场供应总量与销售总量之比为1.3︰1（25.86万㎡/20.36万㎡）,只能基本满足刚性需求市场，只有逐步消耗这部分刚性需求之后，才能使总体需求有所减少，紧张的供求关系局面也将逐步改善，同时，市场产品结构的日趋合理，也将使我市房地产市场逐步进入良性发展轨道。

 二○一○年七月十日