上海下半年房地产估价师经营与管理营业税改增值税考试试题.docx

上海2016年下半年房地产估价师经营与管理：营业税改增值税考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为__万元。

A．3939.61

B．4433.88

C．4768.50

D．5652.09
2、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0
4、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是__。

A．经营收入水平

B．净经营收入水平

C．租金水平

D．出租率水平
5、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。

A．管理费

B．销售费用

C．前期费用

D．其他费用
6、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%
7、在一国金融机构体系中居主体地位。

A：政策性银行

B：非银行金融机构

C：中央银行

D：商业银行

E：执行层的组织协调
8、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役

B．5年以下有期徒刑或者拘役

C．5年以下有期徒刑或者管制

D．5年以上，10年以下有期徒刑
9、对于无差异曲线的特点说法错误的是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B．无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交

C．无差异曲线凹向原点

D．无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
10、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券
11、住房公积金月缴存额的计算公式为。

A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)

D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资×单位住房公积金缴存比例)

E：执行层的组织协调
12、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段
13、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是。

A：潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场

B：潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场

C：潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

D：服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场

E：借款合同
14、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40

B．45

C．50

D．55
15、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1／4处切断留孔，并在上也要留有通气孔。

A：主龙骨

B：次龙骨

C：主粱

D：玻璃

E：执行层的组织协调
16、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。

A．房地产开发

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收

D．从工程开工到项目租售完毕
17、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A．6%

B．8.4%

C．11%

D．15%
18、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/r+b/r2表示__。

A．房地产净收益按一固定数额逐年递增

B．房地产净收益按一固定数额逐年递减

C．房地产净收益按一固定比率逐年递增

D．房地产净收益按一固定比率逐年递减
19、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．计算期

B．动态投资回收期

C．项目寿命期

D．开发期
20、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295
21、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。

A：5％ 30％

B：10％ 30％

C：10％ 50％

D：20％ 50％

E：执行层的组织协调
22、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工业用地的监测点评估价格
23、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。

A．1250

B．1398

C．1416

D．1562
24、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年
25、开发项目总投资包括和经营投资。

A：前期投资

B：后续投资

C：建设投资

D：管理投资

E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。

A．建筑安装工程费

B．土地使用权出让金

C．拆迁补偿费

D．公共配套设施建设费

E．城市基础设施建设费
2、城市基本地形图的复测周期一般为__年。

A．3～5

B．5～10

C．5～15

D．10～20
3、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动
4、影响房地产价值的权益因素包括。

A：房地产权利设立和行使的限制

B：房地产区位的限制

C：房地产使用管制

D：房地产通风采光的限制

E：房地产相邻关系的限制
5、下列污染类型中，属于辐射污染的有。

A：灯光污染

B：视觉污染

C：高压输电线污染

D：垃圾臭气污染

E：医疗照射
6、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。

A．潜在毛租金收入

B．空置和收租损失

C．准备金

D．经营费用

E．抵押贷款还本付息
7、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的
8、房地产估价委托合同的内容一般包括。

A：估价对象

B：估价目的

C：估价师

D：估价报告日期

E：委托人的协助义务
9、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。

A．8.17%

B．13.62%

C．14.00%

D．23.33%
10、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
11、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．16

B．18

C．20

D．22
12、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。

A．地域分析与选择

B．具体地点的分析与选择

C．开发内容和规模的分析与选择

D．开发时机的分析与选择
13、房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在__以内时，据实结算房价款。

A．4%

B．3%

C．6%

D．5%
14、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。

A：建筑密度

B：建筑控制高度

C：建筑色彩

D：建筑红线后退距离

E：容积率
15、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大

B．较小

C．差距较大

D．大致接近
16、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】

A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B：可比实例的交易类型与估价目的吻合

C：可比实例的规模与估价对象的规模相当

D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
17、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。

A．估价的依据有可能不同

B．估价的方法有可能不同

C．估价对象的范围有可能不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途
18、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。

A．180

B．196

C．200

D．300
19、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．(2009年试题)

A：1800

B：2040

C：2100

D：2380

E：借款合同
20、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的。

A：人工费

B：办公费

C：法定税费

D：保险费

E：借款合同
21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83
22、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：无效应价

B：有效应价

C：可以成交的价格

D：不确定

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
23、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__。

A．地方性法规

B．政府规章

C．部门规章

D．自治条例
24、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)

A：折旧和摊销

B：投资回收

C：投资回报

D：未分配利润

E：权益融资
25、协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括。

A：项目系统各种需求关系的协调

B：项目系统内部关系的协调

C：项目系统组织关系的协调

D：与业主有合同关系的设计单位的协调

E：与业主没有合同关系的社会团体的协调