江苏太仓经济开发区板桥中心区专业策划报告.docx

江苏太仓经济开发区板桥中心区策划汇报目录1项目背景111 太仓市总体计划格局及经济技术开发区在太仓市总体计划中位置112 板桥中心区在太仓经济技术开发区位置22板桥中心区建设必需性分析221 带动产业区北拓西进需要222 老城人口疏解需要323 周围经济开发区案例功效分区33板桥中心区优势分析331 优越交通区位：332 良好经济区位433 良好开发区位434 理想自然条件44 整体定位和功效组成441 整体定位442 功效组成443 功效分区55人口规模策划551 总体策划思绪和方法552 依据城市居住区计划设计规范中相关控制指标确定人口最高限额553 依据板桥中心区最大用地面积和人均计划建筑面积确定人口最高限额654以本案实际情况及发展前景为基础，结合城市总体计划初步确定人口范围655参考周围城市及类似案例中人口密度对以上得出人口范围加以合适调整。76空间布局861 居住区862 商贸服务区87开发时序88策划参考文件91项目背景11 太仓市总体计划格局及经济技术开发区在太仓市总体计划中位置太仓市城镇布局分为中心城区、港区和乡镇。中心城区由四部分组成，分别为西南部老城区、南部南郊新区、东北部开发区和东南部陆渡镇。经济技术开发区作为中心城区一部分，总体面积80平方公里，计划建设成为现代产业密集区、太仓经济增加先导区、外向发展示范区、城市建设新城区。太仓市城镇布局体系等级城镇计划关键职能辐射范围中心城市城区行政、经济、商贸、工业市域关键中心城镇浏河旅游、工业、商贸，港口生活配套市域东南片沙溪工业、旅游、商贸市域西北片通常镇璜泾工贸、港口生活配套市域北片浮桥工贸、港口生活配套浮桥镇域双凤工贸双凤镇域岳王工贸岳王镇域12 板桥中心区在太仓经济技术开发区位置太仓经济技术开发区共分三期：一期作为先期开发含有行政教育功效工业区，二期计划现代化工业区（25 k）三期计划高新技术产业基地（40k）。板桥中心区北起广州路，南至苏州路，东起沿江高速公路，西至娄江路，面积约6 k，在一期、二期、三期环抱之中，是新区关键位置，2板桥中心区建设必需性分析21 带动产业区北拓西进需要伴伴随产业区深入向北向东发展，板桥中心区用地功效需要不停改善和完善。原有老城中心，因为用地规模和位置局限，加上交通容量和环境容量增加已逐步不能满足新一轮城市发展需要。而现有新区一期为引导开发区建设所设行政教育设施几乎和老城融为一体，关键为老城区居民服务，也无法带动新区工业用地和居住用地扩展需要。22 老城人口疏解需要老城区城市人口密度百分比显著不足，以老城区面积5KM2计算，计划人口密度达成约1.5万人/平方公里。而据太仓市远景计划：城厢组团为40平方公里，合理人口容量为3035万人；陆渡组团20平方公里，人口为1015万人左右。平均密度不到1万人/平方公里；而现实状况人口密度远远大于这一数值。23 周围经济开发区案例功效分区说明居住、商贸、服务等功效集中新区中心是开发区发展建设中必不可少一部分名称类型人口（万）用地（km2）功效分区苏州新区国家级开发区1352 中央商贸区、科技工业区、环中心生活区江宁经济技术开发区国家级开发区15317 高新技术产业密集区、出口加工区、高教科研区、高尚小区等四大功效区昆山经济技术开发区国家级开发区115一个关键区、二个城市副中心常熟经济技术开发区国家级开发区336 沿江工业区、国际化工园、通港工业园、高新技术园、滨江新市区江阴经济开发区省级开发区25 张家港经济开发区省级开发区55 苏州浒墅关经济开发区省级开发区2.520 吴江经济技术开发区省级开发区4.720 工业制造区、海关商检进出口服务区、商贸服务区和加工贸易联网监管区太仓经济技术开发区省级开发区80注：滨江新市区，计划面积4.3平方公里，是集行政、商贸、金融、科研、餐饮、娱乐、居住为一体现代化新城区3板桥中心区优势分析31 优越交通区位：中心区由四条交通干道包围？两条高速公路：苏昆太高速公路，在基地北侧，连接苏州、昆山及太仓港；沿江高速公路，在基地东侧，连接上海、太仓、南京、北京，是中国沿海地域交通大动脉。两条市域主干路：常胜路、外环路。常胜路在中心区西侧，北连历史文化名镇沙溪镇，南通外环路，是太仓南北关键联络通道，外环路在中心区南侧，东连太仓港，西连昆山，是城市对外交通性干道。另有计划中轨道站点在中心区西南角。所以，板桥中心区是新区交通可达性中心，这是计划建设新区中心绝佳条件。32 良好经济区位首先从市域角度分析：板桥中心区在太仓市沿江、沿沪两条产业发展带交汇点，为新区中心形成发明了条件。其次从市区中心分布格局加以分析：现在计划和建成各类中心（陆渡镇计划建设成为城市生活副中心，新区一期以行政教育功效为主，南郊新区则计划成为全市文化、教育、体育中心）在老城区南部分布较为密集，而北部较为分散，伴随产业区北进，已超出了南部各类中心服务半径，所以急需建设一个新区中心满足产业区发展需要。再次从市区居住用地布局分析：居住用地一样聚集在城区南部，而北部规模小，分布较散，生活用地和产业区距离过大易于造成钟摆型交通，也易造成产业区入夜无人“死城”现象，更不利于吸引投资，所以，需要建设高品质居住小区满足周围企业管理人员及职员需要。另外，太仓经济开发区是江苏省距离上海最近开发区之一，主动接收上海辐射，成为嘉定汽车工业配套服务基地，在产业结构上和嘉定形成互补。经济开发区这种经济区位需要高品质、环境优越居住小区来深入吸引上海向太仓投资。33 良好开发区位板桥中心区在城市边缘区，是城市建成区和非建成区结合地带。 首先，相对于“飞地式”建设而言，能够降低道路、通信、水、电、气等基础设施投资，同时因为毗邻建成区，且和产业区紧密联络有利于形成大规模居住小区有利于老城区居民迁居意向形成；其次，现实状况用地以农业用地为主，能够降低征地成本，降低开发门槛。34 理想自然条件板桥地域地势平坦，用地成东高西低、南高北低。区内河网密布，关键河道有十八港、湖川塘、半泾河、洙泾河等，有发明优美自然环境天然优势。4 整体定位和功效组成依据上述分析，综合委托单位要求、政府意见及相关案例，我们初步得出对板桥中心区整体定位和功效组成以下：41 整体定位城市功效完备，文化休闲娱乐设施齐全，环境整齐优美，含有特色现代化新城区集居住、商贸、服务于一体新区中心42 功效组成a. 居住职能：为产业区服务中高密度、高品质特色居住小区。在居住对象上和南部陆渡生活副中心形成份工和错位竞争：陆渡以吸纳老城区溢出人流为主，关键针对城市职员，而板桥中心区部分负担老城人口疏散同时，关键针对周围生产企业各类管理人员，职员及生产服务人员。另外也考虑安置当地农民及外来务工人员；b. 生活服务职能：包含餐饮服务、商业零售服务、旅游服务等；c. 社会服务职能：包含文化娱乐活动、教育培训、医疗保健等；d. 经济职能：包含部分各类商业、金融等；e文化职能：经过中心区各项建设，显示人民安居乐业、环境整齐优美、商业服务完善新区精神风貌。43 功效分区依据以上研究对板桥中心区定位，各区分为商贸服务区：包含商业、文化娱乐、体育设施等，形成公共活动中心；高等级墅区：服务周围企业高级管理人员及高级技术人员等高收入人群；商品住宅房：服务周围企业一般职员和部分周围镇和老城居民等中等收入人群；廉租公寓、农民动迁房：服务外来务工人员及周围地块动迁农民低收入人群。5人口规模策划51 总体策划思绪和方法 （1）依据城市居住区计划设计规范中相关计划控制指标计算得到本案中人口最高限额，最终人口规模必需小于这一限额； （2）以城市总体人口密度现实状况及未来发展趋势为基础，结合城市总体计划中相关人口计划总体思绪及总体计划和本案关系初步确定人口范围； （3）参考周围城市及类似案例中人口密度对以上得出人口范围加以合适调整。52 依据城市居住区计划设计规范中相关控制指标确定人口最高限额（1）居住用地最大范围本案板桥中心区定位为，总用地面积为630h，各类设施用地份额均未确定，其中道路用地117 h,关键河道面积为 8.5 h,从而得出最大居住用地面积为504.5h。（2）城市居住区计划设计规范中人均居住区用地控制指标据城市居住区计划设计规范中国建筑气候图，太仓属于区气候，据3.0.3款气候区划区城市人均居住用地控制指标以下表所表示：城市人均居住区用控制指标（/人）层数人均用地指标（根据户均3.2人计算)户均低层3347105.6150.4多层20286489.6多层、高层172654.483.2依据本案板桥中心区定位，我们认为本区域中属于同时含有多个建筑形式多层次住宅区（包含供给高层管理、技术人员别墅，供给部分太仓市民及周围工业区中经济条件很好工人经济商品房，及供给农民工廉租房等），所以取表中多层和低层折中值35/人作为计算值。（3）因依据定位，板桥中心区中居住将占关键份额，假定计划范围内除道路、河流、15公园绿地用地后得到410h建设用地全部为居住区用地，则得到板桥中心区居住人口至多为117150人。53 依据板桥中心区最大用地面积和人均计划建筑面积确定人口最高限额（1）居住区总建筑面积确实定据前面计算，居住用地最高限额为410h。居住区容积率确实定周围类似案例情况l1.华侨公寓华侨公寓是由华侨房产、中鑫房产企业联合开发，地处锦州路近南园路口，小区占地面积25150平方米，总建筑面积41840平方米，容积率为1.66，由11幢多层，1幢小高层（12层）组成。华侨公寓小高层是太仓市第一幢小高层，一经亮相即引发市场瞩目。楼盘于3月开盘，现在多层已售出约70%，小高层只有七层两套未售出。多层房型以三房二厅二卫为主，面积142.7平方米，1、4层楼价格为2530元/平方米，2、3层价格为2580元/平方米，5层价格为2480元/平方米，阁楼96平方米卖6万元。小高层房型也以三房二厅二卫为主，面积147.5平方米，价格在30003400元/平方米。2定位:l 因本案板桥中心区定位为功效完备，文化休闲娱乐设施齐全，环境整齐优美，特色鲜明现代化新城区、集居住、商贸、服务于一体新区中心，考虑到开发区南部陆渡镇为太仓市中心城区生活服务副中心，所以板桥中心应该突出对于满足各类消费人群针对性和特色性，充足发挥区位优势。确定容积率l依据以上分析，居住区大致可分为别墅、多层商品住宅、廉租公寓和农民拆迁房四类，据周围镇区情况及相关经验，别墅区容积率以0.5计算，多层商品住宅以1.1计算，廉租公寓以1.2计算，动迁房以0.7计算。并依据周围房产消费人群对不一样类别住宅之需求，大致得到下表：住宅类别别墅多层商品房廉组公寓动迁房针对人群周围企业高级管理人员、高级技术人员等部分周围（包含市区、陆渡镇、沙溪镇等）居民及周围企业一般职员外来打工人员周围农民动迁安置房提议容积率0.51.11.20.7提议用地百分比150ha120ha48ha48ha建筑面积750000130576000336000由上可得总建筑面积为上述各类建筑面积之和，即298（2）人均计划建筑面积依据我们对板桥中心区基础定位，当地居住人群为高级管理人员、高级技术人员、一般职员、农民工，居住区定位也应分多层次满足各类居住人群要求。l据太仓市城市总体计划中住宅计划远期（）人均居住面积28.48 M2/人，考虑到办案中为低层、多层建筑，折合建筑面积约35M2/人。l（3）最高人口限额最高人口限额总建筑面积/人均建筑面积298/358340人，所以，本案板桥中心区策划中最终得出之人口总额应以8340人为上限，如超出该人口限额将造成居住质量下降，并不符合相关要求标准。54以本案实际情况及发展前景为基础，结合城市总体计划初步确定人口范围（1）本案板桥中心区定位 城市功效完备，文化休闲娱乐设施齐全，环境整齐优美，特色鲜明现代化新城区，即集人居、商贸、服务于一体新区中心。（2）总体计划中要求总体计划中城市化水平估计中对城镇人口估计为:34万人；40万人；45.88万人。另据下表太仓市城镇体系等级结构计划，计划市区人口占总人口54.86，计划市区城镇人口约为26.88万人太仓市城镇体系等级结构计划表等级城镇规模（万人）数量（个）城镇人口（万人）占城镇总人口百分比（%）城镇名称计划镇域人口（万人）计划城镇人口（万人）1012354.76市区29.8826.884521023.81浏河85沙溪7.55134921.43璜泾53浮桥4.52.5双凤31.8岳王31.7总计74210060.8845.88注： 计划人口分布以居住地为标准进行统计，服务港区人口在市区及沿江各城镇人口规模中加以综合考虑。 据太仓市总体计划中居住用地计划分为5个居住片区，分别为旧城居住区、新区居住区、南郊居住区、城北居住区和板桥居住区。 太仓总体计划中居住片区一览表片区编号片区名称面积（公顷）人口毛密度（人/公顷）计划居住人口（万人）1旧城195.823807.382新区229.183508.063南郊89.123002.694城北134.373705.025板桥117.043203.73总计765.5235026.88由上述计划人口分布情况得出太仓经济开发区人口容量规模应在远期（）达成11.40万人。板桥镇原有当地常住人口约1万人，外来常住人口约3万人，同时依据开发区一期控制性具体计划中有23万人口将进入板桥中心区居住，所以，综合多方面原因我们初步确定板桥中心区人口规模大约在68万人左右。55参考周围城市及类似案例中人口密度对以上得出人口范围加以合适调整。据部分中国外新城区市区案例中人口密度显示：部分中国外新城区人口密度开发时间占地面积（h）人口（万人）人口密度（人/k)深圳市新中心区1998607.867.712667广州天河珠江新城198566017182575827000上海浦东199002102131050011500松江新城示范区22403013400罗店新镇68034412温哥华太平洋协和新城831.619277 依据本案板桥中心区定位及所在城市太仓经济发展和城市化水平，本案计划人口密度大约在900011000人/k左右，则总居住人口约5670069300人。6空间布局见提议方案图61 居住区高等级墅区：服务周围企业高级管理人员及高级技术人员等高收入人群；u商品住宅房：服务周围企业一般职员和部分周围镇和老城居民等中等收入人群；u廉租公寓、农民动迁房：服务外来务工人员及周围地块动迁农民低收入人群。u62 商贸服务区规模估算：uA.根据人均公共设施用地指标：据太仓市总体计划要求，远期目标（）达成10.33平方米/人，总人口6-7万，得到公共设施用地面积应在62-72.31公顷B.参考类似案例城市中心区普遍经验：公共设施用地占到总用地10%左右，占地约60公顷左右依据上述分析，商贸服务区用地规模应该在65公顷左右空间布局：u大致安排在常胜路以西外环路以北部分，首先考虑到常胜路外环路是关键交通干道，周围包含计划中轨道布局在此有利于货运组织、人流聚集及新区形象展示；其次布局在工业区和板桥中心区之间有利于同时服务生产区和生活区，也符合工作（学习）购物居住日常性生活方法，提升公共服务设施利用率；第三，集中布局较为经济，也易于塑造新区形象。关键建筑：u包含购物广场、中央商城、百货大楼、酒店、旅馆、影剧院、文化中心、体育健身中心、各类专业商店、邮电局、银行、电信局、市场等。7开发时序考虑到板桥中心区发展现实状况及其计划定位，总体开发思绪为：早期建设重心应该在于快速建立中心区形象，吸引人气，然后经过中高级住宅区建设逐步回笼资金，并深入完善和提升中心区环境、居住、商业等各项条件。具体提议步骤以下：提议选择常胜路外环路交叉口处，以建设大型公共设施如商业购物中心、文化体育中心等为契机，集中精力快速树立中心区形象，并关键改善兴业路、常胜路、北京路两侧景观及环境质量，争取在这一步极大改变板桥镇旧面貌，经过多种路径向居民显示政府大力发展板桥中心区决心；开发商品住宅房和别墅区，经过市场运作回笼资金；经过上一步回笼资金一部分投入廉租公寓和农民拆迁房建设，并应加紧完成农民住宅改造，避免因区位条件改变、地价上涨而形成农民住宅镶嵌于城市用地“城中村”现象；另一部分投入环境、居住、商业条件改善中，深入完善中心区多种条件；经过通盘考虑和全局发展情况决定老镇区改造。8策划参考文件