上海南汇临港工业项目可行性分析报告.doc

南汇临港工业项目可行性研究报告

第一部分 市场定位篇 2
一、工业地产市场指数分析 2
二、浦东、南汇工业市场分析 5
三、祝桥空港工业区 8
四、祝桥空港工业园功能区概况 10
五、项目市场定位 13
第二部分 项目分析篇 15
一、项目地块分析 15
二、项目开发建议 18
一、方案一 19
二、方案二 22
三、方案对比分析 27

第一部分 市场定位篇
一、工业地产市场指数分析
1、郊县物业价格分析
2007年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比涨幅为1.8%，售价的环比涨幅也达到1％。据了解，上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上，上海未来的土地可供增量已经很少。

2、区县供需分析
目前上海的建设用地总量约2400平方公里，随着国家调控深入、土地督察严紧，到2020年，上海建设用地规模能达到3000平方公里就是“极限”了；分到每个区县，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建设用地也就200平方公里。
此外，在2400平方公里的建设用地中，工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600—700平方公里。从结构上讲也很不合理，工业用地太多了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。

3、价格走势分析

工业物业凭借着高达7%~12%工业地产出租回报率，以及遥遥领先于国内其他城市的成熟产业配套，上海已成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。
因此，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了2003年后开始的房地产宏观调控的受益者。不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近20年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。但是，与其它许多国家相比，中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉，与住宅、商业地产还有很大的差距，因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间，巨大的投资潜力不容忽视。

二、浦东、南汇工业市场分析
工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨，逐渐追赶并超越住宅地产及商用地产等，而上海这个世界瞩目的国际大都市凭借其得天独厚的优势及坚实的工业房地产发展基础更成为内、外资投资的宠儿。
1、浦东新区
浦东新区面对着太平洋，它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区，这就使浦东新区成为世界了解中国的窗口，是各国投资者进入中国的大门。目前，浦东新区发展的重点是拓展功能，提升产业，主要包括：大力增强创新创业功能；加快发展高科技产业和高增值产业；大力发展高层次现代服务业；全面推进国民经济和社会信息化。

金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等，目前金桥园区内的厂房基本只租不买，厂房的平均租赁价为1.2元/平米/天。金桥现代产业服务园Ⅱ期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。目前的平均租金为4元/平米/天，但需要整栋租赁。

张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主，平均租金为3元/平米/天。目前张江的土地批租价格最高，为每平方米206美元。

外高桥随着保税区开发建设的深入，原来开发的土地使用情况基本饱和，可供批租转让的土地资源已十分有限。目前，外高桥保税区厂房仓库的平均租金为1.2元/平米/天。

2、南汇区
南汇拥有上海最大的空海两大运输港口（上海浦东国际机场、上海洋山深水港口），具备了成熟的网状交通脉络，直线距市中心距离较近，受到市区及起步较早的浦东新区和闵行区的影响非常大，虽然起步较晚，但套用了其他地区成功的模式，产业渗透、产业转移、产业对接等发展速度非常快，在短短的几年里已经形成了具备一定规模的成熟工业区，随着临港新城的建设推进，南汇会在下一个五年发展中有着更高速的腾飞。

从实地来看，南汇规划的工业厂房是依据行业标准严格建造的，特别是临港新城地区，建造成本较高、基础设施完善，其次南汇产业发展速度相对高，工业厂房供求相对平衡，这是南汇厂房价格高位走势的部分因素。从长远来看，两港优势必然大幅度带动南汇的工业发展，工业厂房还会以上升态势随着工业产业发展走上浮，3年的两港规划也预示着南汇工业地产3年上扬。

目前南汇工业用地平均价约为40万/亩，厂房平均租金价格为0.66元/平米/天，售价为2685元/平米。

3、综述
工业地产发展前景广阔
上海的工业物业租售价格基本一直处于稳步攀升的态势，上海工业地产市场的前景相当被看好。大量跨国公司继续在沪投资兴建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施。

多层产房将成为上海工业地产的主导产品
从供需市场来看：由于工业用地的日渐稀缺以及工业物业租金价格的稳步上涨，业主们都想方设法地将物业容积率达到允许范围的上限，于是三层、四层的多层厂房成了新增工业物业的主体。而纵观当前的需求市场，从事机械加工制造类等需要单层厂房的刚性需求占整个需市场的近40％。

因此，供、需厂房的不匹配性已成为目前上海工业房地产市场的主要矛盾点。但从长远发展来看，随着上海工业地产逐渐向产业地产转变的必然趋势，多层厂房、研发办公楼在未来5年内将成为上海工业地产的主导。

三、祝桥空港工业区
1、工业园概况
空港工业区地处祝桥中心镇，北接浦东新区，东邻浦东国际机场，近邻上海深水港。工业区四面环路，远东大道贯穿工业区南北，使工业区与市中心和深水港紧密相连。西边川南奉公路和北边的闻居路连通浦东，南边的盐朝公路直通东海岸。工业区西侧浦东运河连接川杨河通黄浦江，工业区距离浦东国际机场仅3公里。

毗邻浦东，紧邻空港，近年来，“临空”的区位优势，使祝桥镇逐渐成为南汇大发展中的一支重要经济力量，而不断加快空港工业区的开发建设和招商引资力度，并加强与浦东新区的联动发展，则让祝桥这一“空港重镇”振翅腾飞。

要引“凤”，先“筑巢”。经过几年的努力，闻居路以南、A30高速以东——祝桥空港工业园区5年里投入1.7亿元，完成了首期2平方公里范围内的路网、电网、水网、气网以及通讯、绿化等基础设施配套建设；主干道闻居路已延伸至机场高速公路，形成总长8公里、二纵二横，集排雨、排污于一体的道路网格。

良好的投资环境，吸引了国内外企业竞相入驻

上海东航美心食品有限公司、上海东航伊人食品有限公司、市（一）电机、赫比（上海）精密冲压模具有限公司等大批企业纷纷落户空港工业园区，为祝桥发展航空食品加工、航空配件制造维修、电子电器产品等产业注入了强大的活力。这期间，注册资金逾1亿美元的上海波音航空改装维修工程有限公司的成功入驻，更有利助推了祝桥“临空”经济的发展。目前，空港工业区签订协议项目103个，协议总投资66亿余元。落户祝桥年产值超亿元的企业已经增至9家，税收入库超千万元的企业也已增至4家。同时，受浦东国际机场二期开发带来的效应，预计今年祝桥镇可实现地区生产总值22.6亿元，实现财政收入1.4亿元。

 祝桥临空经济区的功能定位，更使祝桥与浦东和机场两区一港的联动更为密切。目前，浦东新区川沙工业区、临空工业园区和南汇祝桥空港工业区、老港工业区四方正在积极筹措，为把这4个工业区合并为上海浦东空港工业园区而努力创造条件。
放眼未来，祝桥已绘就“经济强镇，空港重镇，和谐新镇”的蓝图，将建设宾馆餐饮区、大型商贸购物区、休闲观光区和环境优美的居住区。北联浦东，南拓临港，一个城镇环境与自然景观相协调，与浦东空港相匹配的现代化“空港重镇”。
四、祝桥空港工业园功能区概况
上海祝桥空港工业区位于上海市南汇区祝桥镇区域的东北角，规划面积为8平方公里，由工业区、物流保税区和仓储物流区三大功能区组成。

1、工业区
工业区1.12平方公里的投产企业，每平方公里工业产值33.48亿元，每平方公里产出税收1.54亿元，每平方公里提供就业岗位7781个，在南汇区级工业区中名列前茅。

2、物流区
物流区规划面积为5平方公里，位于横十路以南、盐朝公路以北，远东大道以东至机场围场河，物流区一期开发面积为1.85平方公里。

3、保税区
空港物流保税区总面积达3.58平方公里，南汇区祝桥镇占地0.54平方公里。

购地入驻园区基本要求：

Ø 以外资企业为主；

Ø 投资额度需求：不低于200万人民币/亩，税额：不低于20万人民币/亩；

Ø 生产型企业，生产产品必须以内销为主；

Ø 以机械、电子、家纺类为主，及部分仓储物流；

4、综述
从园区企业的情况开看，目前入住企业主要以机械，电子类、及仓储为主及少量的家纺类企业，其生产型企业主要以内销型为主；

从园区内的产权结构来看，除部分企业以自主购地建造厂房外，大多不符合购地企业都已租赁为主；

从园区厂房结构来看，除自用型企业部分以多层为主，租赁型企业主要以1层标准型厂房为主，多层厂房租赁较少；

从园区内的租赁情况来看，租赁比例在50-60％左右，租赁面积以800-1500平方米居多；

从价格来看，园区租赁价格较为统一，在0.6-0.65元/平方米*天；销售物业现仅有一例，为一栋4层多层，及一栋1层厂房，总建筑面积在13000平方米，单价为2600元/平方米；

五、项目市场定位
1、产品定位
2-3层框架结构厂房

产品建议：该区域工业用地较少，且地理位置优越，应用足容积率，达到利润最大化；

2、价格定位
租赁价格建议：0.55-0.6元/平方米*天（区域市场价）
销售价格建议：2500元/平方米

定价理由：本项目为多层厂房，结构优势略低于一层厂房，故价格建议稍低于区域价格；

3、客源定位
利用本地块两港的地理优势，以出口贸易型企业为主要目标客户。

出口贸易型企业为主
电子产品研发公司
电子信息产业
电器制造公司
汽车、摩托整车和配件制造企业
仓储、运输、出口加工企业

第二部分 项目分析篇

一、项目地块分析
1、地块特征
本地块位于祝桥空港工业区内，地块形状呈长方形，东临远东大道，西近金亮路，北靠张家路港，南面为M-8号地块。
地块总占地面积为30亩（约20010平方米），目前为空地。

2、地块周边
地块目前是空置状态，地块所处为工业园区内，周边多为厂房及在建厂房。地块北面厂房居多，本地块临近正在建造中的丰霖医疗机械公司的厂房，地块南面多为空地。
这些厂房基本上以单层厂房为主，入驻企业以电子产品研发、机械设备、物流贸易等为主。

3、SWOT简析

优势（STRENGTHS）
Ø 属于空港工业园内地块，拥有机场和两港的交通优势
Ø 地块方正，利于规划设计；
Ø 周边项目对本地块的干扰小；

劣势（WEAKNESSES）
Ø 地块面积不大，如果实现多种功能，相对会比较局促；
Ø 自成一体，没有依托，不利于形成气候；
Ø 地块在园区内的位置靠里，不易寻找到。
Ø 园区自身仍处于成长期，因此，无法提供强有力的人气与口碑支持。

机会（OPPORTUNITIES）
Ø 浦东机场二期和两港的建设优势带来较多机会
Ø 经济持续发展，园区发展依旧迅猛；

威胁（THREATS）
Ø 经济衰退或其他不可抗力；
Ø 周边地块迅速发展，形成激烈竞争气候。

4、地块分析总结
o 一块小而精的地；
o 一块优势很多的地；
o 一块机会大于威胁的地；
o 一块需要智慧与挑战精神的地；
o 一个可以成就财富梦想的项目。

二、项目开发建议
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
工业园区开发模式是目前国内各级政府常用的工业地产开发模式，其主要特征表现为：在政府的引导下完成，通过创造特殊优惠政策及税收优惠条件营造园区与其他工业地产项目的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合条件的相关工业发展项目。如祝桥空港工业园就是典型案例之一。

主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

而综合开发模式即上述三项开发模式的综合使用。由于本地块是祝桥空港工业园内的开发地块，且占地面积只有30亩左右，因此不适用工业园区及主体企业引导开发模式。我们重点讨论一下工业地产商模式。
对本项目而言，采用工业地产商开发模式，有2种运营方式，通过实地勘查了解，我们结合地块特征和市场情况提供两个方案供参考。
一、方案一
通过转让项目公司股权间接转让土地使用权，来获取溢价利润。

即投资开发商在完成项目基础设施建设后，实现项目整体土地使用权的转让。按目前市场情况来看，有两种转让方式。
第一种为通过转让项目公司股权得形式间接改变土地使用权的实际使用人。第二种为传统的直接土地使用权转让，此种方式要求项目完成开发投资总额的25％。
鉴于本项目属于未开发至25％的房地产项目进行土地使用权转让之列，因此，我们建议开发商选择第一种方式。

目前通过市场调查得知，目前，工业园区内土地转让价格在50－60万元/亩，离机场更近的一期仓储用地和保税区内，土地价格在70－80万/亩左右。本地块是属于工业园区内用地，土地用途不可改变。因此，在转让过程中不涉及受让方改变土地用途，因此，转让与受让双方无须讨论补缴土地出让金此环节。

1、目标客户
u 资金实力雄厚的房地产开发公司
u 国内大型电子产品制造公司
u 国内大型物流贸易公司
u 国内大型机械配件制造企业

2、经济测算
在方案一中，从法律层面上来看，仅涉及到股权的转让，不涉及到公司具体资产的转移，因此，对于转让方而言，只需要交纳企业所得税或者个人所得税即可。
我们按市场价预计转让价格为60万元/亩，转让过程中，转让方需要交纳的企业所得税计算为：
企业销售收入（估）60万/亩×30亩＝1800万元
根据目前税率情况，企业所得税为25％，由于目前无法准确得知企业运营成本，因此，我们根据一般企业经营成本情况进行估测，将企业所得税率调整约为12％左右，那么：
企业所得税＝（1800－900）万×12％＝108万
总利润为792万元。
则，总投资回报率＝792/900×100％＝88％

3、方案优劣势分析
对开发商而言，此种方案有如下优点：
1、 操作方式手续简单
2、 可以节省费用，仅涉及交纳企业所得税。
3、 开发快捷

同时，本方案存在一定程度的风险：
1、潜在法律风险
本方案不牵涉到产品的规划设计，仅是土地使用权的转让，因此，寻找适合的目标客户是关键步骤。由于土地的特殊性和有限性，国家对土地使用权的流转作出了许多立法限制，投资者已经不能直接进行土地倒卖，获取溢价收入了。因此，出现了大量通过收购房地产项目公司的股权以实际转让土地使用权的形式。
在此种操作模式下，若开发商作为收购主体，尽管会对被收购公司作详细的前期调查，仍然无法避免被收购公司存在对外担保，以前股权转让前的不明债务或违约合同赔偿等风险。若开发商作为被收购主体，对收购主体而言，同样存在以上问题。因此，建议聘请专业律师全程参与项目得谈判与法律文件得起草。

2、谈判时间较长
由于公司是动态运营的主体，因此，谈判双方关注的着眼点并非简单的土地使用权单项资产的交易安全及可行性，加之受让人由于信息不对成，将给双方的谈判带来难度和时间跨度的长期性。

二、方案二
通过与工业企业联合，按需制定开发模式，通过出租或出售来获取利润。

开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定企业强强联合，按企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。如与本地块一港之隔的在建厂房，开发商拿下地后，按照要求建造厂房及相应配套设施，出售给丰霖（上海）医疗器材公司。

1、目标客户
主要发展电子信息、机电一体化、生物医药、工程机械、客车制造、新型材料及物流等产业，禁止新建、扩建化工、印染、食品等有水污染的企业。如：
u 电子产品研发公司
u 电子信息产业
u 电器制造公司
u 汽车、摩托整车和配件制造企业
u 仓储、运输、保税、出口加工企业

2、技术指标

第 28 页 共 28 页
总占地面积：约20000平方米
总建筑面积：约24000平方米
容积率：1.2（拟）
绿化率：30％
建筑密度：40％

代号
名称
建筑面积
A区
厂房及其工业配套
13000平方米
B区
办公楼
8000平方米
C区
职工宿舍楼
3000平方米

3、功能区分
A区规划为4层的厂房区，建筑面积在13000平方米左右。紧靠地块南面，供入驻企业生产、研发、仓储用，该区可开辟出局部车间办公区域，用作厂房管理办公室。

B区临金亮路，规划2栋厂房式办公楼，一栋为3层，一栋为4层，沿着金亮路张家路港，呈L形状分布。建筑面积为8000平方米左右。
该区供入驻企业员工办公使用，或由其自行出租给意向企业都可。该区建设标准按临港工业园内办公楼一般标准建设。

C区规划为2层的工业配套－职工宿舍，建筑面积在3000平方米左右。用作员工住宿、餐饮配套服务场所。

厂房建造标准：4层，层高4－4.5米，柱距为8－10米，长85米×宽40米。
08年初，国家宏观政策方面，明确指出鼓励工业用地集约化利用，提高工业用地容积率。对本项目而言，无疑是利好因素。上海的工业用地土地价格不断上涨，后市被业内一致看好，从使利润最大化的原则出发，兼顾厂房的实用性，我们建议本项目建造的厂房标准如下：
多层厂房：对于工艺紧凑、可采用垂直工艺流程和利用重力运输方式、设备与产品重量不大，并要求恒温条件的各种轻型车间，采用多层厂房；规划为4层，层高4－4.5米，柱距为8－10米，长85米×宽40米。

4、经济测算（出售）
1）项目土地及前期费用：1317万元
本项目土地购买费用为30万元/亩，共需900万元。
由于土地目前处于已平整状态，因此不需要再投入基础整治费用。前期工程费用预计为常规的规划设计费、施工图、监理、审价等，根据市场行情测算为共约417.6万元。
则，本项目土地及前期工程费用约投入900＋417.6＝1317.6万元。这一部分为自有资金。

2）项目建设、销售及财务成本：3663.94
项目建设建安工程及配套费用预计为3663.94万元，包括工程造价2800万元，项目配套建设约633.6万元，其他管理费用及不可预见费用约230.34万元。

3）项目总销及利润分析：投资回报率为28.62％
本方案是开发商根据目标客户的需求而为其量身定做的厂房及办公楼，然后出售。因此，基本可以实现全部销售。
根据市场行情，预计销售价格在2500元/平米左右，可实现销售收入6000万，项目总投资额为4664.74万元，总利润在1335.3万元左右，则总投资回报率在28.62％。

5、经济测算（出租）
此外，在方案二中，按照入驻企业要求建造厂房后，如果进行出租，我们假设在全部能出租的理想状态下，按照目前园区内的租金0.6元/平米/天左右来计算，每年的租金收入在518万元左右。
则，出租投资回报率＝518万元/3663.94万元×100％＝14.1％
6、方案二风险分析
u 市场风险
市场风险主要来自于市场，对本项目而言，最大的风险来自于销售，即定向客户的寻找。因此，需要组建专业的销售招商队伍，加大市场调研力度，进一步缩小可选择企业范围，然后进行重点突破。

u 金融风险
金融层面的风险主要来自国家利率的调整，导致本项目财务成本、费用的变动，从而导致资金链条的不顺畅、甚至可能引起项目工程进度的搁浅、减慢。解决途径主要是加强成本控制和管理，聘请专业会计、审计人员加强企业财务全流程管理和控制，最大限度地降低此种风险。

u 经营管理风险
经营管理风险主要来自企业内部，主要是发展商的开发和建设经验是否老道。规避此类风险的解决途径主要是加强发展商的市场考察和学习工作，参照相似项目决定工程进度和资金运作流程，加强员工培训，以市场方式运作整个项目，引进专业公司参与项目的全过程等。

三、方案对比分析

方案一
方案二（出售）
方案二（出租）
总投资
900万元
3663.94万元
3663.94万元
总利润
792万元
1335.3万元
518万元
开发年限
约1年
约1年
按1年计算
总投资回报率
约88％
约28.62％
约14.1%

从上面两个方案的对比分析表格，我们可以得出，方案一操作简便，税费少，但是总利润相对较少，客户不易寻找，并且由于国家宏观政策的频繁出台，具备相当的政策法律风险。方案二的总利润十分客观，不足之处在于操作难度加大，开发期加长，但是方案二操作性灵活，可售可租，对开发商而言，在工业用地日益看涨的市场趋势下，拥有固定厂房资产不失为一项保值增值的投资举措。

南汇临港工业项目可行性研究报告

第一部分 市场定位篇 2
一、工业地产市场指数分析 2
二、浦东、南汇工业市场分析 5
三、祝桥空港工业区 8
四、祝桥空港工业园功能区概况 10
五、项目市场定位 13
第二部分 项目分析篇 15
一、项目地块分析 15
二、项目开发建议 18
一、方案一 19
二、方案二 22
三、方案对比分析 27