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租赁基础知识学习手册 本章导读做好租赁业务：租赁业务能够说是房地产经纪行业基础，不管是对短期成交还是对未来资源积累全部起到了至关关键作用，尤其对于从未接触过此行业新人来讲就愈加关键了。在做租赁业务期间我们不仅仅能体会到不停成功签约和折单过程，同时还能锻炼我们本身各方面技能，比如：沟通能力、把控业主和用户能力、处理突发事件能力、独立完成谈判签约能力等。现在有些房东因为市场前期不明朗或达不到自己心里卖房理想价位，临时不愿意出售房屋，把房源先改为租赁来观察市场发展方向。所以对于经纪人来说做好租赁业务，是保持业绩和生存前提。有些做惯买卖经纪人，可能认为租赁业务佣金收入比较少，不过租赁业务能够让我们有稳定业绩和收入，同时也能够积累未来潜在买卖用户。依据租赁业务成交周期短，速度快基础特征。做好一名优异租赁经纪人，在短时间内能够提升个人综合能力。相信有了丰富经验、过硬专业技能、自我调整和自我控制能力，才能为以后做买卖业务打好坚实根基，为我们生活增添色彩，提升我们生活水平及生活质量。下面是租赁基础知识课程内容，期望培训中心能够给和大家最直接帮助，在本课程当中有所启发，大家认为好地方能够拿来即用，快速提升我们专业基础知识，为以后完成更高业绩目标打好牢靠根基。【课程目录】第一章租赁产品介绍一) 租赁业务概述二) 租赁业务关键形式三) 业务性质第二章业务步骤详解一) 收费标准及付款方法二) 普租业务步骤三) 专业术语概述第三章普租注意事项一) 预防跳单二) 物业交割三) 哪类房产不能出租四) 买卖不破租赁第四章实务问答一) 租赁业主实务问答二) 房屋租赁实务问答第五章识别房产证、身份证真伪一) 识别房产证真伪二) 识别身份证真伪第一章租赁产品介绍一) 租赁业务概述所谓房屋租赁，是指房屋全部权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金行为。房屋租赁作为财产租赁中一个表现形式，其本质特征应该符合财产租赁要求，既出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产权利义务关系。依据双方租赁发生法律关系，承租人对租赁物取得占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人不得妨害，即使在租赁房屋全部权发生变动时，在租赁协议使用期内，新全部权人也必需尊重承租人正当权益。二) 租赁业务关键形式1、 承租所谓承租即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。现在除城市居民承租居住公有房屋采取“租用公房凭证”外，承租其它类型房屋均由当事人双方采取签署租赁协议方法明确租赁关系。承租是现在房屋租赁活动中最普遍形式。2、 转租所谓转租是指承租人在租赁期间将承租房屋再租给她人行为。包含以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给她人使用并取得租金性质保底收益均为房屋转租。房屋租赁协议约定能够转租，承租人可按租赁协议中约定进行转租，租赁协议未约定能够转租，承租人转租房屋应该取得出租人书面同意。3、 承租权转让承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁协议中权利、义务一并转移给第三人，由第三人替换自己地位，继续推行房屋租赁协议行为。4、 委托出租委托出租是指房屋全部权人委托她人或中介机构将房屋出租。委托出租应由委托人和受托人签署委托协议，明确双方权利义务，当产生纠纷时便于受托人向相关部门办理相关手续。在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人权利，所以也要负担出租人义务。5、 代理出租代理出租是代理人以被代理人即房屋全部权人名义将被代理人房屋出租，租赁关系建立后，由房屋全部权人推行租赁协议权力和义务，代理人仅为办理房屋出租相关手续。现在房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。代理出租代理人在房屋出租成功后有权收取一定百分比租金作为中介费，但不享受房屋租赁协议权利，也不负担义务。三) 业务性质一般租赁性质属于房地产居间服务第二章业务步骤详解一) 收费标准及付款方法1、 一般民宅收取用户相当于30天租金作为服务佣金。2、 高级住宅、甲宅、公寓收取业主相当于30天租金作为服务佣金。3、 用户和业主协商支付佣金：如五五分、三七分等。4、 付款方法：用户直接支付给业主，付款方法由双方协商，通常为押一付三，押一付六，押一付十二等。注：押一付三：是指30天房屋租金作为押金，同时用户向业主支付三个月房屋租金。押一付六：是指30天房屋租金作为押金，同时用户向业主支付六个月房屋租金。 押一付十二：这种付款方法又称为年付。关键针对比较有经济实力用户，选择一次性付清租金，同时支付相当于30天租金作为押金。用户选择年付付款方法同时也能够再次向业主压低部分房屋租金。二) 普租业务步骤一般租赁步骤:开发接待配对推荐约定带看促成交定签约协议售后服务；注：（业务步骤具体内容请关注以下课程章节，在后面章节中会具体叙述）三) 专业术语概述四气：在我们作业过程中所提到四气是指暖气、天燃气、热水器、空调；全齐：指日常生活基础常见设备设施如家电：冰箱、电视、洗衣机、热水器、空调等；家俱：床、沙发、衣柜、茶几、电视柜、餐桌、椅子等；单气：指暖气，没有燃气。押金：押金是金钱质一个，具体讲是质押担保一个特殊形式。即，押金是为了担保债务推行，债务人或第三人将一定数额金钱移交债权人占有，在债务人不推行协议时，债权人能够债务人所交押金优先受偿；如债务人依约推行了债务，则其所交押金能够抵作价款或收回；定金：是指为担保协议债权实现，双方当事人经过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额金钱作为担保方法；订金：属于金钱质一个，不过现在没有明确法律对订金加以要求，但订金在日常经济活动中却被广泛采取。严格讲订金只是一个习常见语，而非法律概念。其和定金最本质区分在于，订金不含有债担保性质，收受订金一方违约，只需返还所收受订金即可，而无需双倍偿付；居间服务：是指经纪人以居间人身份向委托人汇报签订房屋租赁协议机会或提供签订房屋租赁协议媒介服务，并收取酬劳过程。经纪人在中间起到见证方作用；第三章普租注意事项一) 预防跳单所谓跳单:用户接收中介企业服务,在达成意向后避开经纪人私下达成交易,意图逃脱交纳服务费一个行为;跳单原因:1、 认为服务费高2、 经纪人服务不到位3、 用户素质低下怎样预防跳单现象：1、 看房前一定要签署看房确定书;2、 紧跟人少一方,避免用户使用业主家里电话,预防双方互留联络方法,一经发觉果断阻止;3、 看房后要先送走一方,稍等片刻,观察用户是否返回,尤其是业主住在房子里;4、 先礼后兵:先夸对方素质高并讲部分处理跳单案例;5、 和一方表现出很熟关系让另一方不好提跳单;6、 明确通知跳单后果;7、 提升专业知识，努力为用户提供优质服务,感受我们辛劳度;二) 物业交割1、 物业交割时,一定要仔细,每一个设施全部要检验一遍,尤其是轻易忽略细节;2、 水费:3.7元/吨=自来水2.8元/吨+排污费0.9元/吨3、 电费:0.4883元/度; 4、 天然气:2.05元/立方米 5、 有线电视:18元/月;天然气读取：预存卡式燃气表,首先看上部分夜晶显示是剩下燃气数,再看下面部分,有红黑相间数字,黑色部分数字为使用过数量,红色部分为小数点以后;电表读取：传统电表,只要查看表里显示数字,即是电表底数,以后产生数字和房主无关.预存费式电表,只要看里面显示红色数字,就是没有使用完剩下度数.水表读取：注：其中黑色表针部分1000代表千位100代表百位10代表十位1代表个位。其中红色表针全部代表小数点后千位百位十位个位，在实际工作中能够省略不记。三) 哪类房产不能出租1、 未依法取得房屋全部权证。（出租人在未取得房屋全部权证情况下，若有正当房屋权属证实，亦是能够出租）2、 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利。3、 共有房屋未取得共有些人同意。4、 权属有争议。5、 属于违法建筑。6、 不符合安全标准。7、 已抵押，未经抵押权人同意。8、 不符合公安、环境保护、卫生等主管部门相关要求。9、 列入拆迁范围房屋。10、 已被判定为危险房屋。11、 相关法律、法规要求严禁出租其它情形。四) 买卖不破租赁在我们日常工作中常常会碰到当用户看中房子正想下定或我们承租用户刚刚入住房子没多久呢，业主忽然说家里出事了，要把这套房子卖掉等类似这种情况。用户花钱刚刚找到适宜房子从迁居、入住、打扫房间住进去用户就又要迁居肯定会在情绪上难以接收，我们在处理类似纠纷时候大家要注意部分细节，我们依据下面这个具体案例来进行实际分析。案例分析：陈先生父亲继承早年祖父遗产，在北京市海淀区兴荣路拥有二进四合院住房一套。张先生于3月24日搬回城内居住。刚回城妻子和小孩没有住房安置，张先生于是四处托人租房，后经人介绍认识了陈先生父亲，双方经协商，陈先生父亲答应将自有四合院住房中临街二间租给张先生居住，双方约定月租金为人民币1500元。随即张先生议价便入住房内。张先生和陈先生父亲相处一直很融洽，张先生每个月按时缴纳房租，陈先生父亲按时收租，双方并没有签署书面房屋租赁协议。9月16日陈先生父亲一位好友看到四合院临街两间房屋能够改造用来做生意，于是找到陈先生父亲，愿出100万元购置，陈先生父亲十分为难，就找张先生商议。因为张先生单位住房担心，一时无法安置，张先生向陈先生父亲提出两间房仍由她租住，考虑到陈家实际经纪损失和物价上涨原因，愿意将月租金提升到每个月2200元。陈先生父亲答应了张先生要求，双方签订了书面房屋租赁协议，租赁期限为5年。4月中旬陈先生父亲逝世，其遗产由唯一继承人陈先生继承。陈先生和张先生约定，房屋租赁协议不变，租期届满后在依据具体情况处理。10月陈先生一个好友看到陈家四合院临街房屋位置很好，就想利用她开一间餐馆，于是找到陈先生进行协商表示愿出150万买下，陈先生知道自己和张先生有约在先，但又不甘心每个月只收2200元租金，就找到张先生商议，让张先生另外找房居住。张先生经多方联络，没找到适宜房子，就想筹钱将房子买下，省得再有什么麻烦。张先生向陈先生说明了自己想买下房子意思，并在一周内将自己积蓄150万元交给陈先生。陈先生认为既然双方价钱全部一样卖给谁全部一样，于是双方签署了房屋买卖协议。该协议约定：张先生取得该四合院临街两间房屋全部权，购房款150万元由张先生一次性支付陈先生，协议从签订时起生效。签订协议后陈先生好友得到消息，找到陈先生表示愿意再多出2万，还表示假如陈先生将房子卖给她，开餐馆后每个月给陈先生餐馆利润5%。这时陈先生又找到张先生期望再加价。张先生认为，双方签署了购房协议，自己又支付了放款，房子已经是自己了，陈先生无权干涉不一样意在加价。陈先生一气之下将房子又买给了好友，双方签署合约并到房管部门办理了过户手续，陈先生将张先生购房款150万元退给张先生，并说明房子已经卖给了自己好友，让张先生立即迁居。张先生果断不收自己购房款也不迁居。几天后，陈先生好友带人来对房屋进行装修准备开业，见张先生拒不让房，就强行将张先生物品搬到院子里，并造成了部分损坏，张先生以陈先生侵占她房屋为由，向法院提起诉讼，要求法院判决该房屋归自己全部。法院判决：张先生和陈先生签署了房屋买卖协议后，张先生将购房款支付给陈先生，不过因为未按法律要求到房管部门办理过户手续，房屋产权未依法转移，此时房屋产权仍归陈先生全部，以后陈先生和好友签署买卖协议，并到房管部门办理了过户手续，以法律要求陈先生和她好友所签署协议是有效，而且房屋产权应归陈先生好友全部。张先生和陈先生租赁关系仍然有效，租赁协议对张先生和陈先生好友继续有效，故陈先生好友应赔偿张先生损失。依据中国民法通则第27条，城市私有房屋管理条例第6条第9条判决以下：1、原告张先生和被告陈先生房屋买卖行为因为未办理登记手续，房屋产权并未发生转移，被告陈先生和其好友房屋买卖协议有效，并办理了房屋转让登记手续，房屋全部权应该依法转归陈先生好友全部。2、原告张先生和被告陈先生租赁关系仍然有效，租赁协议对原告张先生和被告陈先生好友继续有效。尤其提醒：租赁协议必需在租赁房屋全部权转让前生效。总结：假如租赁协议日期在先生效，买卖协议日期在后，当房屋产权发生变更后租赁协议日期仍在协议约定时限内，那么我们所签署租赁协议是仍然含有法律效率。第四章实务问答一) 租赁双方实务问答1、在房屋租赁关系存续期间，出租人对租赁物负有哪些维修义务？1）有维修必需。租赁物需要修缮方能满足承租人依约定对租赁物正常使用；2）租赁物因可归责于出租人事由，或因其它不可归责于承租人事由而致出租物损坏，如不可抗力；3）在经济上可能维修。即损坏租赁物在实际上能够修复，在经济上核实。比如雨天房漏，是有维修可能，连续降雨墙面损坏有维修可能，假如连续大雨致房屋坍毁就无维修可能；4）在租赁期间承租人推行了通知义务。在租赁关系存续期间，租赁物发生损坏需要维修，承租人应急时通知出租人；2、在房屋租赁关系中，出租人有哪些权利和义务？1）出租人应根据租赁协议约定时间向承租人交付房屋并符合租赁协议约定处于可正常使用状态；2）出租前已经在银行抵押或房屋全部权一经查封、扣押、监管或其它形式制转移，房屋出租人应书面通知承租人；3）出租非独立成套房屋，出租人应在租赁协议中明确承租人可使用范围、条件和要求承租人和相邻房屋承租人使用人对公用部分使用产生争议，出租人应该出面协商处理；4）出租人应根据协议约定收取租金，除协议另有约定外，不得向承租人收取其它费用；5）租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人未经出租人同意逾期返还房屋，出租人有权收取房屋使用费；3、房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应推行哪些义务？1）在房屋出租前，应该向房屋所在地派出所申领房租租赁治安许可证；2）出租房屋前，出租人应该查验承租人有效省份证件，填写由公安部门统一制作记录表；3）督促承租人立即办理暂住登记或申领暂住证；4）依法纳税；5）发觉承租人有违法行为，应立即向相关部门汇报；4、经纪人率领用户在签署协议前看房时，应注意哪些问题？1）是否有新配置物品，什么时间到位；2）约定房屋租金；3）代理费由哪方负担；4）物业费、供暖费由谁负担；二) 房屋租赁实务问答1、 在签约前，我们对出租人和承租人应作哪些工作？1) 当双方达成一致确定租赁关系时，我们需要核实业主身份证及房屋产权证、房屋租赁许可证，核实承租人身份证原件及身份；2) 双方在进行房屋交验时，我们应仔细做好物业交验；2、 在房屋交付时没有达成协议约定交付条件，应该怎样处理？1) 在这种情况下，承租人能够要求出租人限期修复或降低租金。假如该缺点危及承租人安全，承租人能够要求接触房屋租赁协议；2) 对于商铺等商业性房屋，将会使承租人蒙受损失。所以当承租人碰到出租人交付房屋不符合租赁协议要求，造成其不能正常使用情况时，承租人能够要求解除房屋租赁协议，并要求出租人负担违约责任；3、 出租人迟迟不推行房屋维修义务，承租人是否能够拒付房屋租金?1) 在房屋租赁期间，出租人迟迟不推行修缮义务，承租人是能够拒付租金。2) 在租赁协议中，支付租金和房屋修缮全部是协议关键条款。所以一方违反其中一项义务，另一方能够援用同时推行抗辩权，如未约定前后推行次序双务协议中，当事人应同时推行，协议当事人一方在她方未为对待给付之前，有权拒绝自己推行义务。4、 在哪些情况下租赁双方能够解除协议均不需负担违约责任？1) 经甲乙双方协商一致，能够解除协议；2) 因不可抗力造成本协议无法继续推行，本协议自行解除；3) 当事人双方有合理原因确需变更或解除；第五章识别房产证、身份证真伪一) 识别房产证真伪不管是二手房交易过程还是租赁交易过程中,买卖双方提供有效、正当资料是必不可少，尤其是房产证真伪直接关系房产交易安全性，即使房产证不是房屋全部权唯一凭证，不过作为中介企业我们有审查证件真实性义务同时为了确保交易顺利进行我们有必需对怎样分辨房产证真伪做一个具体了解，现在对房产证真伪分辨最有效方法是到房屋所在地房屋管理部门进行查询，接下来我们给大家提供多个常见分辨真假方法（分辨方法引自网络）：1、 看封皮。真产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清楚醒目；内页纸张是采取专业水印纸，类似人民币水印制作，有特殊图案,图案识别方法类似人民币水印头像，只有在灯光下才能看出来；假产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。2、 看纸张。假产权证水印平铺就轻易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声；假纸张手感稀松、柔软。3、 看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字房屋全部权证6字，立体感强，字迹清楚，轻易识别；假产权证极难做到颜色深浅、色彩统一。4、 看发证机关盖章。真产权证第一页上盖章是由机器套红印制市房产管理局行政公章；假产权证则通常加盖手工雕刻公章，因为纸张较薄，在其反面很轻易看到透过来印章痕迹。5、 看注册号。真产权证封皮反面下方建房注册号是机器印制，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证注册号是手工雕刻章盖上去，手摸起来没有凹凸感。6、 看缝制。真产权证内页全部缝合得很整齐；假产权证内页全部是用胶水粘上去，缝线也很显著。7、 看附记。真产权证第三页中附记一栏内容包含：产权起源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。8、 看图纸。真产权证中房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证图纸很薄，类似通常A4纸厚度九、看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清楚。9、 看花边。权证首页，即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清楚。二) 识别身份证真伪从身份证件来判别：1、 识别一代身份证真伪关键路径有：1) 一看激光防伪标识。以后身份证全部有激光防伪标识，真身份证激光防伪标识在摇动时防伪标识会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标识不闪光，而且也不清楚。2) 二看身份证反面红绿花纹。真身份证红色和绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一个颜色比较突出。而且反面右上角第四组绿色花纹形状和任何绿色花纹形状不一样。3) 三看xxx公安局“局”字，这是最有效、最轻易分辨方法。真身份证“局”右面两竖是在同一水平线上，而假身份证因为是电脑制作，“局”字右下一竖是抛出。2、 识别二代身份证真伪关键路径有：1) 看身份证使用期。16周岁至25周岁居民使用期为，26周岁至45周岁居民使用期为20年，46周岁以上为长久有效。2) 看“性别位置”背景“长城”图案。真左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。3) 看相片下方变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。4) 是用放大镜能够看到，在身份证正面中央位置有字符串“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是分辨二代身份证真伪最轻易方法。 从身份证号码来判别：大陆身份证为18位，老身份证是15位。相关身份证第18是怎么计算，原理以下：依据中国国家标准 GB 11643-1999中相关公民身份号码要求，公民身份号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列次序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字次序码和一位数字校验码。地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)行政区划代码。（全部区域编码能够到这个网站 查询到最新县及县以上行政编码资料。）生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生年、月、日，其中年份用四位数字表示，年、月、日之间不用分隔符。比如：1981年05月11日就用19810511表示。次序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识区域范围内，对同年、月、日出生人员编定次序号。其中第十七位奇数分给男性，偶数分给女性。