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老 年 服 务

开业指导手册

上海市开业指导中心
6月

前 言

党十七大汇报提出，要促进以创业带动就业，激励更多劳动者成为创业者。历史历来没有给我们今天这么良好创业环境，经过创业来展示自我能力，实现自我价值，新一代创业者正在茁壮成长。
自主创业，既充满着艰辛和欢乐，也伴伴随求索和成就！
为了帮助创业者了解相关创业政策，取得创业行业信息，提升发觉和应对创业问题能力，并帮助创业者认识不一样创业行业特点，理顺经营管理思绪，我们精心组织编写了开业指导系列手册。
指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注关键步骤，并提供尽可能详尽介绍和指导。假如你已经选定您创业投资项目，而且该投资项目属于系列指导手册范围，那么，我们相信，指导手册将成为您在创业路上不可多得参考读本。
指导手册所罗列事实和具体数据采自部分创业者个案，仅供参考。
系列指导手册由上海市开业指导服务中心组织编写，读者可经过登录上海市开业指导服务网（）查询。开业指导服务网也可查询本市相关激励支持创业政策信息。
我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供提议和意见各位教授、老师和同仁。
我们也期待读者提出宝贵提议和案例，以帮助我们不停完善指导手册。
在此，呈上我们真诚祝福，祝您成功创业！

上海市开业指导服务中心
二○○八年六月

老年服务项目导引图

目 录

第一篇 项目介绍…………………………………………………………………………….......
第二篇 项目认知…………………………………………………………………………….......
1. 基础概况…………………………………………………………………………….......
2. 场所、设备、设施………………………………………………………………….......
3. 行业特征…………………………………………………………………………….......
4. 专业培训…………………………………………………………………………….......
5. 投资规模…………………………………………………………………………….......
6. 市场描述…………………............………………………………………………….......
7. 本市促进养老服务事业发展激励方法………………………………………….......
第三篇 开业筹备…………………………………………………………………………….......
1. 选定经营场所……………………………………………………………………………
2. 筹措投资资金……………………………………………………………………………
3. 场地装潢装饰……………………………………………………………………………
4. 招聘职员…….......………………………………………………………………………
5. 申请和注册…….....………………………………………………………………………
6. 办理工商、税务登记………………………………………………………………………
7. 办理银行开户手续………………………………………………………………………
第四篇 经营管理…………………………………………………………………………………
第五篇 疑问咨询…………………………………………………………………………………
1. 上海市老年学学会……………........................................………………………………
2. 老年服务资讯媒体………………………………………………………………………
3. 霞光计划…........…………………………………………………………………………
4. 术语解读................………………………………………………………………………
5. 案例：美国亚利桑那太阳城：老人之城...……………………….……………………
第六篇 附则………………………………………………………………………………………
1. 附录一：《上海市老年人保护条例》……….….….………...…………………………
2. 附录二：《上海市养老机构管理措施》.…....….………………………………………
3. 附录三：《养老设施建筑设计标准》…..........................................…….………………
4. 附录四：《上海市养老机构设置细则》……….......................................………………
5. 附录五：《市民政局、市发展改革委等相关深入促进本市养老服务事业发展意见》………………………….……......................................................…………………..
6. 附录六：《上海市养老机构管理和服务基础标准（暂行）》………….………………

第一篇 项目介绍

老年服务是指向老年阶层提供关心、护理服务。依据世界卫生组织对老年人划分标准，44岁以下人群称为青年人，45岁到59岁人群称为中年人，60到74岁人群称为年轻老年人，75岁以上才称为老年人，90岁以上人群称为长寿老人。结合中国人口结构、老年人保护条例和心理特征，我们认为，老年服务应该是泛指向60周岁以上人群提供各类服务，而并不仅限于护理范围。老年服务统筹和管理关键由政府部门负担，辅以社会必需资助和有偿服务，分为公益性和非公益性两类，老年服务关键是指养老服务。
上海市于1979年在全国率优异入老年型城市。现在，60岁以上老年人口约280万人，占全市总人口20％。其中，儿女不在老人身边“空巢老人”71万人，约占老年人总数28％，单人独居老年人为16万人。而和此相对应，本市养老床位仅4万多张，从事居家养老服务人员不到3万人，养老服务供给能力严重不足，供需矛盾日益突出，远远不能适应老年人养老服务需求。
为有效缓解养老服务供需矛盾，上海市市政府出台了一系列相关扶持政策和方法，提出了“未来几年，上海养老床位将努力发展到10万张，居家养老服务人数扩大到20万人”目标，推出了包含加强养老服务设施建设和管理、养老财政补助、支持养老机构、激励到养老机构就业和医疗政策等五个方面18条优惠政策和方法，并激励、扶持非公有资本进入养老服务领域，大力推进养老服务业发展。
方法要求，政府以后将对新增按标准建设、依要求运行养老床位给一定补助。补助资金关键来自上海市建设财力和市福利彩票公益金。对于吸纳“双困”(经济困难、自理能力困难)人员占70％以上小区公益性养老机构，参考“万人就业项目”优惠扶持政策，由市、区县促进就业专题资金酌情给一次性开业补助。另外，以后上海养老机构还将取得更多政策支持。比如新建养老机构能够设置20至49张床位“外设服务区”，将养老服务向小区延伸；而公益性养老机构除继续享受免征税收、养路费，和水、电、电信资费、有线电视等优惠外，今年将增加煤气优惠价格。
养老服务业是为老年人提供生活照料和护理服务，满足老年人特殊生活需求服务性行业。老年人是最值得尊敬和爱戴，也是最需要关心和帮助群体。中华民族素有敬老、尊老传统，伴随经济社会发展，人民生活水平提升，和社会生活方法转变，老年群体在日常生活照料、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关心、紧抢救助等方面展现出日益增加需求。
第二篇 项目认知

一、 基础概况
1． 项目归类：养老服务业
2． 行政主管：上海市老龄工作委员会办公室、上海市民政局
3． 行业协会：上海市老年学学会
4． 服务对象：上海社会各界老年人
5． 经营模式
老年服务即使包含多方面内容，但就产业而言，关键指养老服务，即：经过搭建相关平台，向老年对象提供护理系列服务。
家庭养老、养老院养老和小区居家养老是现在中国社会三种基础养老模式（军队离退休干部休养所现在属于专业系统管理范围，还未纳入社会化管理体系）。家庭养老是传统养老模式；养老院养老是社会化养老模式；小区居家养老是一个兼顾家庭和社会双重性质养老模式。
老年服务作为产业而言，关键是指养老院养老模式，又称机构养老，是由专门养老机构，诸如福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关心医院等等，将老人集中起来，进行全方位照料。这些养老机构能够分为三种类型：
1. 国家创办国营养老机构；
2. 乡镇、小区、村、街道创办集体全部养老机构；
3. 企机关或个人所经营民办养老机构。

6． 民办养老机构类型
6.1 依据出资人性质情况，上海民办养老机构现有五种类型，分别为：
l 企业承接：关键利用企业空闲厂房、宿舍，安置企业下岗职员或需要住养老院退休人员；
l 机制转型：关键是部分因多种原因停办托儿所、幼稚园，经过机制转换，由原教务工作人员改行做养老院和敬老院工作；
l 社团主办：关键是部分社会团体，如退管会、工会、老龄委等利用团体资源主办养老院；
l 个人承接：关键是部分个体投资者，在市政府养老机构管理措施出台后，看到养老机构存在宽广发展前景，就把自己资金投入到民办养老院上。
l 综合承接：关键是不一样性质团体、企业、个体共同出资，联合协管。
6.2 依据养老床位数量分类，民办养老机构分为二种类型：
l 甲类：床位数大于等于100床
l 乙类：床位数小于100床、大于等于50床
6.3 依据设施设备配置标准由高到低分类，民办养老机构分为三种类型：
l 一级：每床建筑面积指标≥40m2等
l 二级：每床建筑面积指标≥30m2等
l 三级：每床建筑面积指标≥25m2等

7． 市场准入
养老机构创建条件分为申请和执业二部分，申请并符合相关条件后方能对外正常经营和服务。具体要求为：
第一：个人申请设置养老机构，应该以申请者本人提出申请，申请时应含有以下八个方面条件：
n 符合本市养老机构设置计划；
“设置计划”条件是指市政府依据上海城市发展总体计划、人口密度、老年人数量和入住养老机构需要等原因，制订上海市养老机构发展总体计划，和区、 县政府依据上海市养老机构发展总体计划制订养老机构发展区域性计划。
n 有固定服务场所，床位数达成50张以上；
n 建筑设计符合养老机构建筑规范和设计标准，并有符合老年人特点无障碍设施；和居民住宅、单位用房等相连，有独立出入口；
n 有食堂、厕所、浴室等基础用房和室内外活动场地；
n 有机构章程和管理制度；
n 有和开展服务相适应管理人员和护理人员，其中，养老机构关键责任人和护理人员符合民政部门要求资格条件；
n 配置一定数量符合卫生行政部门要求资格条件医务人员；
n 有要求数额资金。
第二：养老机构必需取得民政部门颁发《上海市社会福利机构执业证照》后,方可执业和收住老年人，养老机构执业时应提交下列材料：
n 执业申请书；
n 《上海市社会福利机构执业申请表》；
n 完工验收合格证（复印件）；
n 消防安全合格证（复印件）；
n 食品卫生许可证（复印件）；
n 责任人和关键管理人员资质证书（复印件）；
n 护理员上岗证书（复印件）；
n 和医疗机构签署协议书（复印件）；
n 内设医疗机构同意书（复印件）；
n 内部管理制度；
n 服务工作标准。
上述第一、第二包含材料递交并取得审核经过以后，经营者必需满足以下全部条件方可执业：
Ø 符合《上海市养老机构设施建筑标准》要求；
Ø 符合《上海市养老机构设备配置标准》要求；
Ø 符合《上海市养老机构服务工作标准》要求；
Ø 符合《上海市养老机构管理人员和护理人员资质标准》要求；
Ø 符合《上海市养老机构内部管理标准》要求；
Ø 符合《上海市养老机构人员配置标准》要求；
Ø 流动资金证实：150张床位以下养老机构应该含有不少于5万元，150张床位以上应该不少于10万元正当流动资金证实。
在取得专业管理部门书面审批同意后，申请者即可持相关证书按正常程序报批工商营业执照和申领工商税务登记证。相关怎样申请专题服务许可证，经营者可咨询相关行业管理部门或行业协会及其专业委员会。

8． 行业品牌：
“十五”期间，在各级政府高度重视下，上海养老服务取得了比较快发展，养老设施建设加速发展，社会力量参与养老服务事业发展得到激励，养老服务需求和供给之间矛盾得到了初步缓解。截止底，本市经市、区县民政部门同意设置养老机构共有474家。其中，市级6家、区县级养老机构23家,街道（乡镇）级养老机构214家,社会办养老机构231家。养老床位数共49529张，其中，市、区县级机构养老床位数6288张,街道（乡镇）级机构养老床位数17674张,社会办养老床位数25567张。
附表为国有市级养老机构一览，创业者可依据下表提供相关信息进行专业咨询。

市级养老机构一览表
机构名称
地 址
法人或责任人
电 话
市第一社会福利院
宛平南路465号
周　文
64645691
市第二社会福利院
崇明港沿中路1718号
沈安邦
3945
市第三社会福利院
宝山富锦路660号
陈家发
56692324
市第四社会福利院
松江西路480号
杜建华
57822396
上海市众仁慈善服务中心众仁花苑
嘉定区南翔镇众仁路1号
张燮树
59127991
上海市众仁慈善服务中心众仁老人乐园
嘉定区东门平城路1号
牛广德
59925684

因为养老服务属于社会福利事业范围，怎样加强老年服务及其产业发展，现在在社会各界尤其是学术界、产业界等，全部在进行着有益探索和实践。在此，我们摘录部分主流媒体对一些民办养老机构介绍资料，期望能有利于投资者定位把握。
普善老年公寓 （起源：东方早报、-11-28）
普善老年公寓在闸北区普善路677号，是一栋5层旧厂房改建成一座老年公寓，公寓服务定在中高端养老机构。
普善老年公寓在硬件投入上耗资1000多万元，设有单人房、双人房、三人房及套房，每个房间均设有卫生间、淋浴间、空调、电话、吊扇。公寓专门设置了大屏幕电视房、棋牌活动室、健身房、理疗室。
投资者熊立宏先生有多年加拿大生活经历，对当地养老院硬件配置和人性化服务印象深刻：“我心目中理想养老院应该是从生理、心理上全方位关心老人，现代社会节奏太快，压力很大，儿女们有很多原因无法对父母尽孝心。养老院职能，就是代她们尽这份关心，那种‘一张床加三顿饭’传统模式养老院会慢慢出局，现在是这个市场起步阶段，从规模看，普善养老公寓不算大，但这是我们第一步。”她表示只要政府支持，有适宜场地，民营企业完全有能力把“银发工程”看成一个产业做大做强，最终发明出自己服务品牌。
亲和源老年公寓（起源：东方早报、-11-28）
4月，一个以居家养老为概念房地产项目“亲和源”康桥老年公寓在南汇开工，开发商是民营上海建桥集团。整个“亲和源”项目由多套电梯公寓、娱乐活动场所、公共服务大楼、医院及商业配套设施组成，建成后可容纳约1800名老人。“亲和源”也所以被称作“上海首个大规模高标准老年公寓”。
自家人托老所（摘录自上海开业指导服务网、上海社会服务局网）
1998年8月1日，第一家名叫“自家人”托老院在上海正式开张，8名73岁左右老人成了托老所第一批入住者。99年4月1日，“自家人”托老所第一分所正式对外开放，又有24名有多种困难老人以后有了一块乐土。现在，“自家人”托老院老人已经有150多位，分院也已开到了第六家。
“自家人托老所”是由下岗女工孙保珍借助4050人员创业扶持政策创办，但现在，她却碰到了“养老政策之惑”。起，每十二个月新增1万张养老床位列入市府实事项目，每张养老床位补助5000元。“但‘自家人’无法享受这个补助政策。”孙保珍说，因为这需要一个前提条件，养老机构建筑面积要达成1250平方米。但她最初在虹口区创办“自家人”没有达标，以后“连锁机构”也就不能成为主机构服务区，无法享受床位补助。
市民政局副局长高菊兰说，最近市建委专门组织相关部门研究这个课题，结果怎样，未来会制订什么样政策，现在尚无定论。

9． 从业企业和从业人员
上海是全国最早进入老龄化城市，日益加剧老龄化、高龄化形势对养老福利服务工作提出了越来越高要求。截至底，全市养老机构505家，养老床位59735张，占60岁以上老年人口2.2%。现在，全市市、区县两级政府直属养老机构28家，养老床位6322张，占全市养老总床位10.6%。
现在，全市进入养老机构老年人约为6万名左右，若按最低4:1百分比测算，全市养老机构提供就业岗位约为1.5万个，不包含志愿者服务群体。另据统计，全市共有1.5万名为老服务志愿者和养老机构老年人结对，受到广大老年人欢迎。

10． 营业时间
养老机构营运管理隶属于老年服务业，所以，标准上应该全天候二十四小时提供服务。当然，部分养老机构可能鉴于流动性关系，周转比较缓慢，对外接收老年人能力存在不足。

11． 服务项目
老年服务项目标配置标准上应立足于养老机构平台，并结合老年群体生理特征、自理能力、财务情况等进行有效设置。通常而言，老年人对服务需求集中于护理服务、医疗服务和生活服务，作为养老机构经营者而言，基于整体服务需求，可设置服务项目包含但不限于：
l 护理服务：提供基于医疗方面专业服务，如护理工作等；
l 医疗服务：提供基于诊疗方面专业服务，如医生工作等；
l 生活服务：提供基于生活料理方面帮助服务，如护工工作等；
l 精神慰籍：提供基于感情、家庭方面辅助服务，如抚慰、沟通等；
l 心理疏导：提供基于心理障碍、心理阴影方面诊疗，如心理咨询等；
l 肌理康复：提供基于物理方面辅助诊疗，如肌体锻炼、行走锻炼等；
l 临终关心：提供基于人道、人文等方面疏导服务；
l 紧抢救助：提供基于突发事件，如骨折、休克等方面林场、现场诊疗；
l 体检服务：定时提供身体检验服务，并做好统计，编制针对性服务方法；
l 饮食服务：提供一日三餐伙食服务；
l 其它服务：依据服务对象需求灵活配置，如郊游、联欢、法律咨询等
以上项目系养老机构关键或基础服务内容，基于营造温馨环境等服务需求，经营者还应配置必需阅览室、书画室、琴棋院等小型或大型娱乐室。

二、 场所、设备、设施
养老机构场所不一样于其它行业，因为服务对象特殊性，其场所在设计和计划方面含有较高标准和限定。养老机构在场所、设计、保障、设备、设施等多方面，包含知识、领域、政策很广，且政府相关管理部门出于对老年人利益保障需求，颁发了多个行政规章制度和法规，就养老机构场所、设备、设施等作出了具体硬性限定。在此，我们仅就关键部分作一介绍，具体条件可参阅附录。
养老机构场所设计准则依据是本市建委和民政局联合颁发《养老设施建筑设计标准》，作为专为老年人新建或翻新福利院、敬老院、老年护理院、老年公寓等养老设施（不包含供老年人居住住宅建筑和老年人公共建筑），鉴于服务对象特殊性，建筑设计必需充足表现以老人为本标准。
1. 场所及面积要求
养老设施用房应由老年住宿用房、公用服务用房、医疗用房、健身活动用房、行政辅助用房和其它用房所组成。
老年住宿用房应包含卧室、卫生间等空间，老年公寓还宜包含起居室、厨房、 阳台等空间；公用服务用房应包含厨房、餐厅、公用小厨房、公用浴室、洗衣房等空间；医疗用房应包含医务室、观察室等空间；健身活动用房应包含活动室(含阅览、棋牌室)、康健室(房)等空间；行政辅助用房应包含办公室、库房、接待室、小卖部等空间。
甲类养老设施还应设置多功效厅、护理病房、护理工作室、太平间、门卫室、心理咨询室等空间；乙类养老设施宜设置多功效厅、护理病房、护理工作室、太平间、门卫室等空间。
l 老年住宿用房
每间卧室床位数不应大于4床；全护理老人每间卧室床位数不得大于6床。一级设施应以单人卧室、双人卧室为主，三人及三人以上卧室百分比不宜大于40%；二级设施应以双人卧室、三人卧室为主，四人卧室百分比不宜大于50%；三级设施能够三人卧室、四人卧室为主。老年公寓应配置以单人或双人为主一室、一室一厅、二室一厅独立型居住生活单元。除全护理卧室外，一级设施卧室应附有卫生间，并配置三件套洁具；二级设施附有卫生间百分比不宜少于60%，卫生间内应配置二件套洁具；三级设施附有卫生间百分比不宜少于30%，应配置卫生洁具。
l 公共服务用房
① 厨房：50床按0.80m2/床计；50床以上，超出部分，甲类按0.30～0.40m2/床计，乙类按0.40～0.50m2/床计；
② 餐厅：50床及50床以内，按0.80m2/床计；50床以上，超出部分，甲类按0.50～0.60m2/床计，乙类按0.60～0.70m2/床计；
③ 小厨房：每个护理单元设一个，净面积不得小于8m2；
④ 洗衣房：甲类大于40m2，乙类大于20m2；
⑤ 晒衣场：甲类大于50m2，乙类大于30m2；
l 公用厕所间、淋浴室、盥洗室
类 别
洗脸盆
坐便器
小便斗(槽)
淋浴器
甲 类
男
≤15
≤18
≤18
≤20
女
≤12
≤15

≤15
乙 类
男
≤12
≤15
≤15
≤18
女
≤10
≤12

≤15
l 护理用房
总使用面积甲类不应小于25m2，乙类不应小于15m2；观察室应按总床位数1～2%设置，但不应少于两张床位。
l 健身活动用房
总使用面积不宜小于1.0m2/床,其中康健室(房)，甲类不宜小于40m2，乙类不宜小于30m2。
l 行政辅助用房
总使用面积甲类不应小于0.50m2/床，乙类不应小于0.60m2/床。

2. 服务设备要求
2.1 给水排水
l 给排水设备选型和系统确实定，应方便于老年人自己使用为标准；
l 养老设施应设室外消火栓，室外消防用水量不应小于15L/s，体积超出5000m3养老设施应设室内消火栓系统，室内消火栓用水量，当体积小于10000m3时，为10L/s，大于10000m3时为15L/s；
l 设有集中空气调整系统养老设施应设自动喷淋灭火系统；
l 应选择低噪声、节水型给水配件、水泵及加热设备；
l 水泵房、加热设备宜和主体建筑分开设置，水泵及加热设备应采取消声和减振方法；
l 卫生间、公用小厨房水龙头把手宜采取杠杆式；
l 给排水主管不应靠近卧室内墙，当受条件限制不能避免时，应采取防噪方法；
l 卫生间设有洗面盆、浴盆和洗衣机时，宜设置两用或多用地漏；
l 公共卫生间小便器应采取高位水箱自动冲洗或光电控制自动冲洗。洗面盆宜采取光电控制自动水龙头或限流自闭式水龙头；
l 公共卫生间污、废水管宜放大一档，水平横管流速应满足自净流速；
l 坐便器宜选择节水型旋涡虹吸坐便器。自理能力差、操作困难老人居住用房卫生间坐便器安装温水净身风干式坐便盖；
l 老年居住用房应设有集中或分散热水供给系统；
l 淋浴器、浴盆、洗面盆应设冷热水杠杆式混合龙头，热水龙头宜采取色标，以和冷水龙头区分；
l 热水管立管顶端应设自动排气阀，以确保管路通畅；
l 给水管、热水管、污水管、废水管均宜暗敷。
2.2 燃气
l 燃气使用部位，应安装燃气泄漏自动报警和安全保护装置；
l 老年公寓每套应设燃气表，并用导线引出室外集中计量。燃气表应采取大于4m3/h表具。燃气管必需明敷。
2.3 暖通
l 老年居住用房、健身活动用房、医疗用房等应设有采暖及降温方法。一级养老设施宜设集中空调系统；
l 设有空调降温设备老年居住建筑，应避免冷风吹向人体；
l 老年人居住单元，室内每小时换气次数不应少于1.5次；
l 公用浴室内应有供暖保温设施，室内每小时换气次数不应少于6次。
2.4 电气
l 养老设施电气设计应充足考虑老年人使用方便，做到安全、可靠；
l 甲类养老设施宜设置变配电所，关键负荷应考虑备用电源。低压接地系统宜采取TN-S系统；
l 乙类养老设施、老年公寓宜采取低压供电，电源由城市低压电网直接引入。低压接地故障保护系统应采取TT系统；
l 养老设施应作为一个计量单位进行用电计量，老年公寓每套可设置电表，作为内部计费之用；
l 医疗用房应满足医疗机构要求，医疗用房和卫生间应作局部等电位联结；
l 除老年公寓外，养老设施每层宜设总配电箱；
l 照明回路和插座回路应分开，插座回路保护开关应有漏电保护功效；
l 建筑内电源线路应采取铜导线穿硬质阻燃塑料管暗敷，电话、电视线路宜穿硬质阻燃塑料管暗敷；
l 卧室内应设置顶灯、床头灯(或台灯)、床脚灯等照明设备，光源宜采取暖和型；
l 阳台、走道、楼梯等公共部位应设照明，光源宜采取节能型；
l 卧室和起居室内应设置不少于两组安全型二、三极电源插座，卫生间应设置不少于一组防溅型三极电源插座，健身活动室应设置不少于三组安全型二、三极电源插座；
l 养老设施应考虑空调设备用电；
l 卧室、起居室、活动室应设置电视终端盒；
l 卧室床头柜旁、卫生间、公共浴室更衣室等场所应设置呼叫系统，并将信号直接送到护理室或值班室；
l 老年公寓每套生活单元应设置一部电话；一级养老设施每一卧室应设置一部电话；二级养老设施每一卧室宜设置一部电话；三级养老设施每一护理单元宜设置一部电话；
l 养老设施宜设火灾自动报警系统。

3. 服务设施要求
3.1 养老设施卧室应配置床、床头柜、桌、坐椅、吊扇、呼叫器等设施：一级养老设施宜配置空调、彩电、小冰箱及衣架、书架等家俱，老年公寓应配置空调、彩电、小冰箱及衣架、书架等家俱；
3.2 卫生间应配置坐便器、洗面盆、呼叫器等设施：一级养老设施及老年公寓还应配置浴缸或淋浴器。公用浴室应设坐便器、淋浴器、呼叫器、衣物柜、取暖设备、坐凳，并宜设独用浴间；
3.3 公用厨房应配置操作台、灶具、炊具、洗涤池、排油烟器、冰柜(箱)、库房等设施：公用小厨房应配置微波炉、灶具、洗涤池等设施。老年公寓套内厨房应配置排油烟器、灶具、炊具、洗涤池、操作台、吊橱等设施；
3.4 洗衣房应设水池、洗衣机、烘干机等设施
3.5 医务用房应依据养老设施类别、等级，配置对应医疗器械、医护用具、消毒设施及空调、取暖设备，并应有对应诊疗用桌、椅、床；
3.6 活动室应配置彩电、音响、呼叫器、空调及对应桌椅等设施；
3.7 值班室应配置传呼监护系统、电话、担架及轮椅等设施。

三、 行业特征
截至，中国60岁以上老年人口约1.5亿人，老龄人口占全国人口11％左右，这标志着中国已经进入老龄化社会。而现在，中国养老床位共有约120万余张，仅占老龄人口0.8％,即：每1000位老人才拥有8张养老床位。
激励社会力量发展养老服务业，已经是中国进入老龄化社会战略选择。

四、 专业培训
依据上海市民政局下发相关《上海市民政局相关本市养老机构工作人员培训工作暂行要求》通知要求，为加强本市养老机构工作人员政治和业务素质，强化依法管理、依法治院能力，提升专业水平和服务质量，本市养老机构工作人员培训要求以下：
1. 培训对象
培训对象为经市、区县民政部门同意设置、执业养老机构行政责任人、护理员（包含小区服务中为老年人提供生活护理家庭护理员。
2. 培训内容和要求
2.1 责任人
n 了解《中国老年人权益保障法》、《中国协议法》、《上海市老年人权益保护条例》、《上海市养老机构管理措施》等相关法律、法规和规章；
n 掌握业务、财务、人事、行政管理等养老机构内部管理相关知识；
n 了解老年康复、老年心理学、老年行为学等相关老年学知识。
2.2 护理员
n 了解并初步掌握护理基础知识和老年生活护理知识；
n 开展老年护理临床实习，了解并初步掌握临床护理基础规范；
n 职业道德教育。
2.3 等级培训
养老机构护理员（不包含家庭护理员）在从事护理工作一定时期后，能够参与等级培训，培训考评合格者发给对应等级资格证书。等级培训内容和要求为：
n 依据等级要求熟练地掌握对应护理基础知识和老年生活护理知识；
n 开展老年护理临床实习，依据等级要求熟练地掌握对应程度老年临床护理规范；
n 了解老年康复、老年心理学、老年行为学等相关老年学知识；
n 职业道德教育。
2.4 专业培训
专业培训是为从事社会福利事业管理人员（含养老、儿童、精神病）举行高层次学习，其目标是为本市已从事社会福利事业管理工作人员提供专业性、理论性、系统性学习并取得对应学历证书。专业培训委托相关高等院校负责。

3. 培训学校
市民政局教育领导小组办公室会同福利事业管理处委托市社会福利中心对上述对象及培训内容实施具体操作培训。

五、 投资规模
老年服务作为产业而言，依据相关法律法规和政策指导意见，就上海地域养老机构最低配置要求作一测评，供创业者投资时参考选择。
近期，各级政府管理部门已在逐步制订出台一系列优惠政策，以期主动改善老年服务产业投资管理环境。如中国政府主管部门在养老事业上基础政策是激励各个社会阶层投资养老市场，迄今为止，国务院已转发了民政部门相关减勉养老投资者多种税费，养老投资所包含水电和用地应由政府划拨等一系列投资养老优惠意见。投资者在投资养老服务业时应关注相关扶持政策。

说明：本表基于乙类、三级最低养老机构建筑标准 单位：元
序列
投资项目
数量
投资规模
项目说明
一
建筑
约600㎡
4,000,000
优惠价格,产权房,熟地,造价等统筹
1
居住用房
18间

每间3床，规模50床
2
公用服务用房
138㎡

2.1
其中：厨房
40㎡

最低使用面积
2.2
餐厅
40㎡

最低使用面积
2.3
洗衣房
20㎡

最低使用面积
2.4
晒衣场
30㎡

最低使用面积
2.5
小厨房
8㎡

最低使用面积
3
公用卫生间
6间

男女各三间
3.1
其中：厕所间
2间

男女各一间
3.2
淋浴室
2间

男女各一间
3.3
盥洗室
2间

男女各一间
4
医疗用房
15㎡

2张床位
5
健身用房
30㎡

最低使用面积
6
行政用房
30㎡

最低使用面积
二
设备

181,500

1
空气调整系统
1套
20,000
基于一座建筑测算
2
自动喷淋灭火系统
1套
8,000
基于一座建筑测算
3
水泵及加热设备
1套
4,500
基于一座建筑测算
4
面盆、浴盆、便器
50套
25,000
基于一座建筑测算
5
热水供给系统
1套
30,000
基于一座建筑测算
6
燃气安全保护装置
1套
12,000
基于一座建筑测算
7
医疗电位联结
1套
2,000
基于一座建筑测算
8
电话电视系统
50套
60,000
基于一座建筑测算
9
照明集成系统
1套
6,000
基于一座建筑测算
10
呼叫系统
1套
8,000
基于一座建筑测算
11
自动报警系统
1套
3,000
基于一座建筑测算
12
传呼监护系统
1套
3,000
基于一座建筑测算
三
设施

193,600

1
床、床头柜、衣物柜
50套
25,000
乙类机构最低设置50床
2
桌、坐椅
50套
10,000
乙类机构最低设置50床
3
洗衣机、烘干机
共4台
60,000
各2台
4
小冰箱
50套
40,000
乙类机构最低设置50床
5
灶具、炊具、微波炉
1套
8,000

6
排油烟器、冰柜(箱)
1套
12,000

7
医疗器械、医护用具
1套
8,000

8
诊疗用桌、椅、床
1套
600

9
其它必需设施等
待定
30,000
根据5%百分比测算
四
装潢装饰
@ 1000
600,000
基于每平米1000元测算
五
环境美化
@ 100
18,000
30%绿化率，基于每平米100元
六
职员工资(月)
12名
60,000
根据4:1百分比，核定工作人员，月度
七
经营管理费用

100,000
包含培训、公用事业费等
八
其它费用

30,000

***
投资预算

5,183,100
基于可估计项目测算

六、 市场描述
㈠．养老机构竞争特点
养老机构竞争就是不一样养老机构经营者之间竞争，包含国有和集体、国有和个体、国营和民营、集体全部和股份制等之间经营竞争。在此，依据我们对养老机构走访和调研结果，养老机构竞争含有以下部分特点：
l 特色性：特色性泛指有别于其它养老机构而向老年人提供特色产品，包含营养菜肴、服务水准、重度护理等各方面；
l 服务性：因为养老机构属于护理行业，但又有别于医院护理，属于照料、帮助范围，老年人当然期望取得符合其本身需求服务水准，所以，能否向服务对象提供专业性服务和管理是养老机构经营特征；
l 方便性：因为养老机构服务对象大多属于高龄人群，日常行动不便，怎样让老人在有限范围内相对方便行走和活动，让老人亲近自然、享受自然，品味人身乐趣，是衡量养老机构关键准则。

㈡．养老机构竞争形式
l 场所气氛：场所气氛既包含建筑面积大小和可容纳程度，又表现于经营者营造管理和服务风格，老年人期望得到是宽心、舒心、省心、放心，这是竞争焦点和所在；
l 设备设施：设备设施关键表现于房间布局、应急系统和日常起居等几方面，让入院老人感悟家温馨，确保养老机构设备设施能够负担护理职责，便于老人行动自如，是衡量养老机构服务管理能力关键准则；
l 爱心护理：爱心护理是全社会提倡以人为本具体表现，作为一家面向老年人服务养老机构，提供专业护理和临终关心服务，和面向老年人构建完善服务设施，成为老年人及其家眷选择养老机构标准之一；
l 膳食搭配：创办一家养老机构，随了部署好老人可安身卧房，膳食供给就是最关键一环，供给适合老年人口味和特点营养菜肴也是关键竞争形式；

七、本市促进养老服务事业发展激励方法
由市民政局、市发展改革委、市建委、市财政局、市劳动保障局、市卫生局、市医保局 等7部门联合颁发相关《市民政局、市发展改革委等相关深入促进本市养老服务事业发展意见》就本市养老体制建设和目标提出了具体目标和激励方法，其基础标准包含：政府主导，社会参与，（即）以政府公共财政投入为支撑，以政策扶持为导向，主动激励社会力量参与养老服务，形成养老服务事业发展协力，完善养老服务社会化发展机制。
其基础目标要求：“十一五”期间，基础形成以小区居家养老服务为主、机构养老为辅养老服务格局，基础满足本市老年人社会化养老服务需求。同时，到，本市享受社会化养老服务人数占全市老年人口10%以上。其中，小区居家养老服务人数扩大到25万人，约占到时本市户籍老年人口8%；全市养老床位发展到10万张，约占到时本市户籍老年人口3.2%。
依据养老服务工作要求，《意见》就调整和完善养老服务相关扶持方法要求以下（注：以下仅摘录部分条款，全文可查阅本指导手册附录内容）：
1. 调整养老服务补助标准：深入拓展养老服务覆盖面和受益面。经评定，对60周岁及以上低保、低收入且需要生活照料（照料等级分轻度、中度和重度）本市户籍老人，给人均200元/月养老服务补助；
2. 设置养老服务专题护理