贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册模板.doc

贝儿多父亲泡芙工房选址手册-9-1目录一、贝儿多父亲泡芙工房目标消费群定位3二、贝儿多父亲泡芙工房选址标准3三、贝儿多父亲泡芙工房选址关键点31选址应该考虑原因42商圈选择43商圈调查内容54贝儿多父亲泡芙工房可考虑商圈类型55选址关键点和标准7四、检视店面交易合约注意点91签约内容92签约前调查103签约阶段注意点10一、贝儿多父亲泡芙工房目标消费群定位n 关键消费群体u 追求时尚年轻人u 中青年女性n 次要消费群体u 小孩和老年群体二、贝儿多父亲泡芙工房选址标准n 店面使用面积最好在1550平方米之间n 独立一楼临街店铺或商场内独立商铺（店中店）n 独立临街店铺要求有3.5米以上门面宽度（最好有内廊），门头可做店招n 商场内独立商铺要求含有一定展示面（15平方米以上）n 周围环境卫生、美观，尽可能避免和杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻n 含有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦电容量三、贝儿多父亲泡芙工房选址关键点n 店面选择是成功开店第一步。n 贝儿多父亲泡芙工房是一间时尚美食店，售卖泡芙食品关键针对追求时尚年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多父亲泡芙工房首要原因，为此，进行商圈调查及分析是关键性一步。1选址应该考虑原因n 本区域商圈分布n 本区域消费特点和习惯n 本区域营业房出租价格情况2商圈选择n 商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成辐射范围，它由关键商业圈，次级商业圈和边缘商业圈组成。关键商业圈用户占到用户总数55%70%，是离店铺最近、用户密度最高地方，占本店销售额70%左右。次级商业圈用户占到本店用户15%25%，在关键商业圈外围，用户较为分散，占本店销售额25%左右。n 商圈特点对其内部店铺经营成本和营业情况影响很大，城市中商圈大部分是自然形成，在开店之前进行商圈调查，并确定合适商圈是十分必需。n 商圈调查后得悉消费者人口和社会经济特征后，可依据商圈特征调整商品结构和服务。n 商圈调查后，可依据商圈大小对营运成本进行科学决议。u 可充足反应贝儿多父亲泡芙工房地理位置优缺点；u 了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否轻易取得，法律限制等。3商圈调查内容 商圈调查内容由以下组成：n 商圈特征研究u 包含商圈范围：关键商圈、次级商圈、边缘商圈u 区域属性和区域特征u 人口数预估和消费者特征（如常常性年收入、支出，消费习惯等）n 道路及停车情况n 连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流）n 调查竞争情况、现有竞争者商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。n 相关法规、税收、执照、营业限制。4贝儿多父亲泡芙工房可考虑商圈类型依据贝儿多父亲泡芙工房定位和特点，在商圈选择时可考虑以下地址：n 交通枢纽商圈u 优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）周围人流量比较大，商业价值比较高。 u 缺点：有效人流相对不多，途经人大多行色急忙，停留时间比较短。n 区域关键商业区u 优点：区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲理想场所，也是时尚时尚聚集传输地，人流很大，有效人流百分比也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特贝儿多父亲泡芙工房建店经营，同时拥有良好发展前景。u 缺点：因为费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决议时需仔细斟酌。n 大型商场、超市商圈u 优点：大型商场、超市通常人流比较多，是周围居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高场所，有效人流百分比较高，相对租金较低，商场、超市里面或周围形成商业区域全部能够关键考虑，是贝儿多父亲泡芙工房较为优良店面。u 缺点：商圈范围以周围某一固定区域为主，辐射范围相对有限。n 生活区域商圈u 优点：生活区域商圈以家庭日常见具、家庭食品消费为主，用户群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，和贝儿多父亲泡芙工房提供泡芙食品很重合，而且相对租金低廉，也是能够考虑商圈。u 缺点：商圈范围很有限，以固定用户消费为主，用户人流不均衡，基础集中在黄昏和节假日。n 大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场周围）u 优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女聚集地点，她们追求时尚、休闲、情趣性消费体验。这正符合贝儿多父亲泡芙工房追求经营理念，同时正准贝儿多父亲泡芙工房关键消费群。u 缺点：店面租金较高，造成营业成本高；用户人流不均匀，基础集中在周末和节假日。n 中高级写字楼商圈u 优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化层次较高，以重视品位、档次、时尚、情感体验性消费为主。贝儿多父亲泡芙工房作为时尚美食店，关键消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到她们青睐，同时在本区域内易于培养较为忠诚用户。u 缺点：店铺租金较贵，造成经营成本偏高，同时人流量不高。5选址关键点和标准n 关键点u 拐角位置拐角位置往往是比较理想，它在两条街道连接处，是人流停滞点；两条街道人流聚集于此，会带来较多用户光顾。u 三岔路口三岔路口正面位置店面十分抢眼，是开店理想位置，人流、车流量全部很大，处于这么有利位置，要用店招、广告、展示橱窗等吸引行人进入。u 坡路、台阶尽可能避免坡路上开店面往往让人感到进入有障碍，所以应该尽可能避免。假如店面不得不选择坡路话，必需考虑合适位置设置入口，减低用户进入困难。有台阶门面也是选址要尽可能避免，过多和过高台阶全部会阻碍用户进入。u 考虑开店方位开店方位指店面正门朝向，这和当地气候相关，并会受到风向、日照程度、日照时间等原因影响。在南方城市面向西店面日晒会比较厉害，即使安装空调也要考虑增加开支，所以在选择这么店面时候必需考虑在店外设置遮阳蓬位置。而在北方城市面向西北店面则比较轻易受到寒风侵袭，也不利于用户进入店内购物。n 选址遵照之标准u 和其选择现在被商家看好店面，不如选择有发展前途，未来会由冷变热店面。这么店面费用较低，潜在商业价值大。所以应该尤其留心城市建设发展带来改变。u 选择靠近高级写字楼、大店铺街道一边。首先这些高级写字楼、大店铺出入者全部可能成为用户；其次高级写字楼、大店铺职员在处理每日三餐面全部存在问题，只要店面档次高、环境雅静、食品美味时尚定会使她们成为贝儿多父亲泡芙工房忠诚用户；同时也便于来过用户向其它人推荐、介绍，比较轻易指导她人光顾。u 选择人口会增加地方。住宅区发展，新机构设置，全部会给店铺增加用户，使以后发展更有潜力。u 选择经营方向相辅相成店面作邻居。如麦当劳、肯德基、星巴克等时尚快捷饮食店等，这么周围店铺用户就很轻易成为贝儿多父亲泡芙工房用户。u 选择门面时还要注意门面所在建筑提供销售、展示、储存、运输等是否符合贝儿多父亲泡芙工房要求，营运中是否适合促销活动开展也需要考虑。n 其它注意事宜u 选址应从长远、发展角度着眼，具体了解该区街道、治安、卫生、交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设和改造项目计划。四、检视店面交易合约注意点1签约内容贝儿多父亲泡芙工房要求签署正当租房合约期限为十二个月以上。在签署租房合约时，合约需记载以下事项，仔细阅读、充足了解以后才能盖章。n 当事人姓名、交屋时间、登记时间。n 建筑所在地及面积。n 交易款及货款额、付款时间和方法。n 凡相关手续费、确保金收授约定，要载明金额、收受时间、付款目标等。n 可解约情况、解约条件。n 有预设损害赔偿额或违约金情况下，要载明其方法。n 要求相关税负条款。2签约前调查在签约之前必需进行比较详尽调查，关键包含以下两点：n 房主是不是真含有租赁权利。n 目标物有什么附带权益。对于第一项检验关键点，能够到当地房地产登记机构查询，确定建筑物所在地、全部权及其它事项。假如你知道实质全部权人，也需要查证是否省略了以房主名义登记，或其它名义登记人。对于第二项检验关键点，要查看土地全部权状及建物全部权状，还需调查有没有租借人，若有租借人，则应确定是否立即能够使用。若为转租，可借契约书、营业许可证等证实资料，确定营业名义人和租借名义人是否相同，另外，还得到税务机关和其它相关机构，查明有没有怠缴税款、欠款等，以免受到牵连等等。3签约阶段注意点签约阶段有几下几点必需注意：n 房屋面积是否确实，还应该注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。n 金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白统计租金以外多种费用。定下来未来若有续租、转租时，怎样处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要具体注明款额、起算日、租期、续租时涨价计算基准及程度、管理费和公共设施费及其它项目标支付等等，全部需要注明具体金额。n 物品交接要确实：要注意电力情况、煤气情况、给排水设备情况，和以后可能发生问题，具体记载于契约书中。n 何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约起始期间。n 何时解除合约：必需具体要求解除合约时，要进行哪些手续、及会造成何种结果等事项。n 须载明天灾及其它不可抗力损害该由谁负责，怎样负责等。n 注明店铺装修时须办理手续。n 注明是否有装修期。附：贝儿多父亲泡芙工房商圈调查表加 盟 者： 日 期：准加盟业主： 时 间：地 址： 调 查 员：一、商圈特征1、 商圈范围（商圈图）说明：图示区域属性区域特征人口数预估消费者特征2、 具体地址位置详图3、 具体位置特征： 住商混合 住辨混合 商辨混合 住宅区 商业区 办公区 工业区 娱乐区 文教区 其它 4、 第一商圈人口数：5、 商圈内人口数：6、 商圈范围之人口密度：7、 家庭常常性年收入：8、 家庭常常性年支出：二、道路及停车情况1、 店铺前道路宽度： 公尺2、 店铺前道路为几线道： 道； 前面： 道； 对面： 道3、 面对道路数目：4、 面对关键道路为 生活道路 副生活道路 商流道路 旧市街道路 物流道路 过境道路 5、 面对市镇为 进入 离开 二者皆非 外环道路 6、 公共汽车站牌 25m以内 2550m 50100m 100m以上 7、 大众运输车站 50m以内 50100m 100200m 200m以上 8、 红绿灯 50m以内 50100m 100200m 200m以上 9、 斑马线或天桥 50m以内 50100m 或地下道 100200m 200m以上 10、 是否有弯道？ 无 有 11、 是否有上下坡？ 无 有 位（上、下）坡12、 是否有分隔岛？ 无 有 13、 是否为单行道？ 否 是 14、 对面车道车辆来店之方便性怎样？15、 是否有公车停车场？ 无 有 16、 是否自有停车场？ 无 有 停车位数目：17、 整体停车方便性怎样？18、 自行车停车方便性怎样？三、店铺前交流流量1、 人流概况时段通行量行人特色09：0012：00（10M）12：0013：00（10M）14：0017：00（10M）18：0019：00（10M）2、 自行车车流概况时段通行量（店前/对面）骑车者特色09：0012：00（10M）12：0013：00（10M）14：0017：00（10M）18：0019：00（10M）3、 汽车车流概况时段通行量（店前/对面）汽车特色09：0012：00（10M）12：0013：00（10M）14：0017：00（10M）18：0019：00（10M）四、视觉效果表 1、招牌可设置面积： 直式招牌： 横式招牌： 2、招牌能见度？ 3、前后店铺招牌颜色是否会混淆？ 否 是 五、互补店、集客设施及竞争店情况 1、位置图集客设施位置 公共设施互补店 竞争店同类店六、竞争对手情况竞争对手店名位置店面积经营商品大致营业额七、总结