成品房管理制度.doc

成品房管理制度总则第一条 为提高产品市场竞争力，并贯彻执行集团利润率战略，强化项目管理，促进项目成品房管理标准化、规范化，有效控制项目成本，确保获得最佳的投资效益，特制定本办法。第二条 成品房管理应本着“准确定位，精细操作，完善服务”的原则，达到提升项目品质的目的，满足市场需求。第三条 本制度中仅根据成品房操作中存在的特殊性制定相应的管理制度及附表，本制度中所涉及的立项、定位、设计、工程管理等方面的管理流程均执行集团各相关管理制度。第四条 xx集团下辖所有项目应按照集团的成品房管理流程执行（详附录01）。第五条 本办法如与国家规范、地方法规矛盾的，应以国家规范、地方法规为准。第一章 成品房操作流程第六条 凡xx下辖所有以成品房交工的项目，成品房的操作需要按照以下四个阶段顺序实施：（1）前期准备阶段；（2）设计阶段；（3）工程组织阶段；（4）验收阶段。各阶段具体工作要求及流程如下。第七条 前期准备阶段1、由项目公司组织专人进行成品房的市场研究，完成项目成品房市场可行性报告后，上报集团项目定位审批小组进行立项审批。2、集团项目定位审批小组审批通过后，由项目公司负责制定成品房交工标准，由集团研发中心组织进行交工标准的审核。审批通过后，方可进入下一阶段设计工作。第八条 设计阶段1、成品房设计负责部门根据审批通过后的成品房交工标准制定成品房设计任务书。2、成品房设计负责部门根据项目定位及交工标准选择合适的设计单位，并填报设计单位选择知会单上报集团研发中心审批。审批通过后方可开展设计工作。3、成品房方案设计完成后，成品房设计负责部门需申请方案汇报审批，经集团研发中心审批通过后成品房设计负责部门方可进行扩初设计及施工图设计。4、施工图设计完成后，由成品房设计负责部门组织相关部门进行施工图审核，并形成成品房施工图审核意见，上报集团研发中心审核备案。第九条 工程组织阶段1、项目公司组织成品房工程招投标工作，具体流程参见集团招投标工作的相关管理制度。2、项目公司负责组织成品房工程施工，在施工进场前应做好进场前准备工作，并做好装修进场交接记录。3、项目公司须严格组织装修总包制作现场实楼标准层样板间。样板间制作完成经验收后方可进行工程整体施工。第十条 验收阶段1、成品房施工完成后，需按照工程管理制度的要求进行工程验收。2、完成集团验收后，由项目公司组织向客户进行交付。3、项目公司负责组织成品房施工单位、供货单位进行成品房装修保修期内的所有维修工作。第十一条 成品房设计工作界面集团研发中心负责集团所辖项目各阶段设计成果的审核工作。第二章 成品房立项管理第十二条 项目公司组织对区域市场状况进行深入调研，提交完整的项目成品房市场可行性报告，报告中需结合项目概况、项目定位、周边市场竞争等情况详细说明项目成品房操作思路和原则、区域专业市场行情、成品房操作的可行性、对销售的支持性等。第十三条 项目成品房市场可行性报告需由集团项目定位审批小组进行审批。按照“项目定位审批小组”审批流程及管理办法的要求，项目公司将完成后的项目成品房市场可行性报告提交集团营销中心，营销中心审核后提前三天知会集团审批小组、集团计划成本部、集团工程管理部、物业公司（或商管公司）召开审批会议。第十四条 审批会议后，集团项目定位审批小组意见以项目成品房立项审批表（详附录02）形式下发，审批表须由审批小组审批会签，审批小组组长签发通过。第三章 成品房定位及设计管理第十五条 项目公司结合项目成品房市场可行性报告制定成品房交工标准，并明确是否含菜单式装修，以及菜单式装修的具体要求，制定项目成品房装修交工标准，交工标准中须列明项目计划成本内的所有明细。第十六条 项目成品房交工标准完成后，附按此交工标准编制的项目成本明细由项目公司上报集团研发中心，经集团研发中心、集团营销中心、集团计划成本部、集团工程管理部、集团合约审批部、物业公司（或商管公司）等部门审批，审核部门需在三日内将项目成品房交工标准审批表（详附录03）下发项目公司，由项目公司根据审批意见进行相关调整，并于五日内进行书面回复，审批通过后，项目公司方可安排成品房设计工作。第十七条 成品房设计负责部门在设计委托前需制定详细的成品房设计进度计划，并及时上报集团研发中心审核备案。第十八条 成品房设计负责部门根据交工标准编制成品房设计任务书，明确设计标准及设计限额。在设计委托时，委托方是否具有成品房设计经验及具备室内设计资质将作为选择设计单位的重要依据。设计单位选择参照第五篇项目定位和设计管理制度相关要求，集团研发中心掌握选择设计单位的最终决定权。第十九条 成品房设计合同必须采用集团成品房设计合同（合同范本以电子文件形式下发），合同审批流程及要求详见合同管理制度。所有设计项目必须先签订合同，再安排设计工作。第二十条 成品房方案设计应在建筑方案完成之后，扩初设计开始时同步进行设计工作，方案设计工作应在施工图设计工作开始之前完成，并根据方案设计对建筑扩初设计提出设计调整意见，保证各个单项设计的质量准确无误。第二十一条 成品房设计负责部门组织设计单位完成方案设计后，项目公司将设计成果上报集团研发中心，上报内容应包括成品房定位、风格、相关设计方案，结合交工标准的成本分析等具体内容。由集团研发中心组织集团营销中心、集团计划成本部、集团工程管理部、项目公司等相关部门进行审核，各审核部门在三日内将审核意见反馈给集团研发中心，集团研发中心以项目成品房方案设计审批表（详附录04）形式下发成品房设计负责部门进行设计方案调整，成品房设计负责部门需在十日内进行意见反馈，重新上报，由集团研发中心对最终成果进行审批确认。方案设计审批通过后，成品房设计负责部门组织设计单位开始扩初设计及施工图设计。第二十二条 成品房扩初设计、施工图设计须结合各专业施工图设计，且成品房施工图设计应在施工图之前完成。成品房施工图设计单位需对所有隐蔽工程部位提出明确的要求，并以图纸方式反馈给施工图设计单位，以避免装修施工的二次改造。第二十三条 施工图设计完成后，成品房设计负责部门负责组织项目公司相关部门及人员进行第一轮的施工图审查，填报成品房施工图会审审批表（详附录05），并上报集团研发中心、集团工程管理部、集团计划成本部审批备案，集团研发中心、集团工程管理部、集团计划成本部在三日内将审批反馈意见下发给项目公司，项目公司根据审批反馈意见进行施工图设计调整，并于五日内进行书面回复。审批通过后，项目公司方可上报相关政府部门进行审批。第二十四条 成品房装修工程进场前，项目公司组织成品房设计负责部门、成品房设计单位结合成品房样板间制作及现场复尺进行施工图细部调整，调整后的施工图需由项目公司组织进行图纸审核。经现场复尺、调整后的成品房施工图纸方可作为施工现场依据。项目公司须将调整后的最终成品房施工图报集团研发中心备案。第四章 成品房工程管理第二十五条 成品房招投标管理1. 成品房装修总包招标在同等条件下应由总包单位施工，对做成品房交工的项目在工程总承包单位招标时必须事先考虑工程总承包单位是否具有成品房装修组织和实施能力。2. 成品房甲供材范围参照工程管理制度中第四节中确定的项目。材料采购招投标按照集团规定审批流程执行；3. 成品房采购招投标由项目公司组织实施，由项目公司填报成品房材料审批表（详附录06），在材料表中需明确精装修材料中的甲方采购、甲方指定部分具体采购清单，经集团研发中心、集团工程管理部、集团计划成本部、集团合约审批部审批备案后方可实施采购。4. 对于不能由总包统一实施成品房装修的项目，项目公司须组织成品房装修总包招投标工作，并按照集团规定审批流程执行。在成品房装修总包招标过程中，项目公司应组织投标单位按照经过审批的交工标准进行实楼样板间的制作，样板间的制作过程将作为项目公司确定成品房装修总包的重要评定依据。第二十六条 成品房施工管理1. 成品房施工需遵照集团工程管理相关规定的要求执行。2. 项目公司须组织成品房现场实楼标准层样板间工程施工，样板间施工管理须参照集团集团工程管理制度中工程施工样板管理流程执行。实楼样板间的工程施工由项目公司组织成品房工程中标的施工单位进行制作， 3. 项目公司须组织成品房装修总包完成进场前的各项准备工作，明确施工交接界面，填报装修现场交接记录（详附录07），报集团工程管理部备案。4. 项目公司须组织制定成品房实施工艺、工序的操作规范，编制成品房施工进度计划及质量控制措施，报集团工程管理部备案。集团工程管理部定期对项目成品房的工程进度、质量进行监督检查，并将检查结果以书面形式下发项目公司。第二十七条 过程监控与管理1. 项目公司须组织成品房隐蔽工程的分段验收，填写成品房隐蔽工程记录。隐蔽工程验收合格后，方可进入下一步工序。2. 项目公司须组织成品房装修总包单位制定详细的成品保护措施，并上报集团工程管理部审核备案。在成品房交付客户使用之前成品房装修总包单位对成品保护承担全部责任。3. 项目公司须组织规范成品房施工现场的卫生清洁管理，制定管理制度并严格执行。第二十八条 结算及现场变更签证管理参照集团关于现场签证及设计变更管理制度的相关要求及规定。第五章 成品房交验、售后及维修管理第二十九条 成品房装修总包单位在成品房施工完成后，填写竣工报告。第三十条 项目公司须对每套成品房组织竣工验收。工程验收按建筑装修工程质量验收规范（GBJ50201-2001）、执行，成品房装修总包单位必须保证相关书面资料完整、真实、正确。现场工程验收及资料验收完成后，作为接管资料的一部分与物业公司（商管公司）交接。第三十一条 成品房竣工验收通过后，集团工程管理部组织集团各相关部门、项目公司、物业公司（或商管公司）共同进行集团验收。现场验收完成后，由集团工程管理部负责收集整理各部门及人员的验收意见，形成会议纪要，下发项目公司进行现场整改。项目公司整改后，由集团工程管理部组织物业公司（或商管公司）及其他部门进行复验。第三十二条 完成集团验收后，由项目公司组织向客户进行交付并编制交付流程，并上报集团工程管理部审核备案。项目公司须组织专人执行成品房交付工作。第三十三条 项目公司负责组织成品房施工单位、供货单位进行成品房装修保修期内的所有维修工作。第六章 附录第三十四条 本附录包含上述管理办法所需的范本、表格及日常设计管理中所需模板。附录01成品房管理流程附录02项目成品房立项审批表附录03项目成品房交工标准审批表（同第五篇附录14项目初步设计和交楼标准审批表）附录04项目成品房方案设计审批表附录05成品房施工图会审审批表（同第五篇附录16施工图会审审批表）附录06成品房材料审批表附录07装修现场交接记录附录01成品房管理流程附录02成品房立项审批表年月日名 称类 别整体项目成品房立项 分期产品成品房立项项目公司主办部门年月日项目公司总经理审批小组意见内容较多时可附页年月日集团营销中心年月日集团研发中心年月日集团主管成本副总裁年月日项目定位审批小组组长年月日项目公司签收规划设计部年月日成本计划部项目工程副总年月日项目营销副总年月日项目总经理年月日 附录04 成品房方案设计审批表项目名称： 会审图纸名称： 会审组织部门： 时间： 记录人： 参加会审部门： 会审内容及会审结果：内容较多时可附页公司会签规划设计部 部门主管：销售部 分管副总：成本计划部 部门主管：公司总经理集团审批集团营销中心集团工程管理部集团计划成本部集团研发中心附录06项目成品房材料审批表甲方采购材料明细甲方指定材料明细集团研发中心集团工程管理部集团计划成本部集团合约审批部注：本表应将交工标准作为附件一同报送审批。附录07-1项目楼装修现场交接记录土建总包意见：项目经理：公章：监理公司意见：项目经理：公章：精装总包意见：项目经理：公章：建设单位意见：现场工程师：工程主管副总：注：交接界面和内容模板填写后作为本表附件一并报送备案。附录07-2土建、机电与精装的施工接口及移交标准一、土建与精装的施工界面起居室及卧室、书房项 目总 包精装分包备注地 面完成至地面采暖保护层贴砖或木地板墙 面完成至墙面抹灰面层腻子及乳胶漆涂料顶 棚完成至结构面，找平局部吊顶及腻子涂料卫生间、厨房 项 目 总 包精装分包备注地 面完成至防水保护层贴砖墙 面完成至基层砂浆找平层进行管井砌筑，帖砖顶 棚结构面层吊顶公共区域 项 目总 包精装分包备注标准层电梯厅前室及走廊、大堂墙面：二次结构完成并抹灰找平地面：轻集料砼完成；顶棚：结构交活墙面腻子涂料或石材地面铺贴顶棚吊顶石膏板、腻子涂料地下电梯前室及车库通道竣工交活无地下室其它房间墙面、顶棚：防水腻子，防水涂料地面：水泥砂浆压光无消防楼梯墙、顶面：地下室，涂料；首层至顶层，腻子交活地面：地下室，瓷砖面层；首层至二层，垫层完。三至顶层为水泥砂浆交竣墙、顶面：首层至顶层，涂料地面：首层至二层铺贴瓷砖防火门完成安装调试及收口无设备用房完成装修无 二、电气与精装的施工界面起居室及卧室、书房、卫生间项 目总包精装分包备注管路预留所有电气系统配管无注意预留管的防腐处理线路敷设完成配线照明布线等电位联结完成箱体安装及等电位联结收口过墙洞口完成封堵无末端设备安装照明灯具总包于每个回路第一个灯位旁做接线盒，接灯泡保亮。精装分包负责按精装图改造电路及灯具安装。强电插座、开关完成全部的配管、做盒（包括予埋盒、套盒）、穿线工作。完成压线、成品安装。总包穿线应予留足够长度。精装应注意部分成品要打胶收口。弱电设备及面板完成全部的配管、做盒（包括予埋盒、套盒）配合吊顶部位开洞及收口，弱电面板安装 公共区域(消防楼梯、电梯前室、地下室部分)项 目机电总分包精装分包备注管路预留完成无线路预留完成吊顶部分照明布线过墙洞完成无弱电设备安装配合专业局安装有吊顶部位配合吊顶开洞收口（设备房、机房、）强电开关、插座完成全部的配管、做盒（包括予埋盒、套盒）、穿线工作，完成压线、成品安装。无（消防楼梯间、电梯前室）强电开关、插座完成全部的配管、做盒（包括予埋盒、套盒）、穿线工作，保灯亮 完成压线、成品安装。（地下室室）强电开关、插座完成全部的配管、做盒（包括予埋盒、套盒）、穿线工作，完成压线、成品安装。配合工作总包交竣（消防楼梯间、电梯前室）灯具总包于每个回路第一个灯位旁做接线盒，接灯泡保亮。精装分包负责按精装图改造电路及灯具安装。（设备房、机房、地下室）灯具完成全部的配管、做盒（包括予埋盒、套盒）、穿线工作，完成压线、成品安装。无总包交竣三、设备与精装的施工接口精装区域：厨房、卫生间项目机电总分包精装分包备注管道井管道安装、试压、保温完，阀门安装到位在适当位置安装检修口给水支管由分水器接至各用水点，预留丝头，试压完毕由预留口接卫生洁具，含水路改造排水支管按洁具尺寸预留排水口 由预留口接卫生洁具，装地漏，含水路改造精装区域：公共区域项目机电总分包精装分包备注新风机及风机盘管设备及管道安装、试压、保温完吊顶配合风口配合精装消火栓本体及管道安装、试压、保温完无门形式应早定备注：本模板内斜体字部分为填报范例，具体内容须由项目公司填报；