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某大学物业管理服务细则

为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创造和保持整洁、安全、舒适的教学和生活环境，特制定本服务细则。
一、行政办公楼、教学（实验）楼物业管理
（一）物业管理服务内容
1．房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；
2．物业管理区域内设备设施的使用管理和维修；
3．电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；
4．大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；
5．物业维修费用的帐务管理；
6．物业档案资料的建立与保管；
7．经双方协商的其他服务项目。
（二）物业管理服务的质量标准
1．综合管理服务
⑴大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；
⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；
⑶管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；
⑷物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；
⑸日常管理与服务：
①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）；
②设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理；
③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告；
④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；
⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等）；
⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；
⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；
⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准；
⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；
⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
2．清洁卫生服务
⑴楼内公共区域
①地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。
⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
⑧电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
⑵楼外公共区域
①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。
3．秩序维持服务
⑴人员要求
①专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。
②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
⑵门岗
①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。
②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。
③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
⑶巡逻岗
①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。
⑷技防设施和救助（监控岗）
①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
⑸车辆管理
①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
②及时处理车辆停放不规范的现象。
③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
4．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
⑴共用部位
①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。
②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。
⑤围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
⑥道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，
保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
⑧安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
⑵供水系统
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。
②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
⑶排水系统
①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。
②每年二次对污水处理系统全面维护保养。
③控制柜电气性能完好，运作正常。
⑷照明
①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。
②景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
⑸消防系统
①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
②每周检查火警功能、报警功能是否正常。
③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。
⑹避雷装置
每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。
⑺弱电系统
①住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
②周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
③监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
④电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
⑻电梯
①保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
②委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
③电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
⑼水景
①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
⑽门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修
①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。
②水电零星维修及时率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。
③水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）；
④雨水管、污水管、墙面完好率100%。
⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。
（三）双方的责任与义务
1．甲方（楼栋使用单位）责任与义务
⑴负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记；
⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法；
⑶督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行情况；
⑷审查乙方提出的物业管理年度和季度计划；
⑸教学办公楼内向乙方提供一间值班室和一间物业管理办公室；
⑹负责转报水电设施、电梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及房屋外墙面和结构性维修；
⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。
2．乙方（物业管理单位）责任与义务
⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施；
⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作；
⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划；
⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料；
⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止；
⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费；
⑺向甲方提供自费部分的维修等有偿服务；
⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将大楼空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用教学办公楼从事其他活动；
⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况；
⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。
二、学生宿舍物业管理
（一）物业管理服务内容
1．房屋共用部位、共用设备的使用管理和维修；
2．物业管理区域内设备设施的使用管理和维修；
3．供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；
4．宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；
5．物业维修费用的帐务管理；
6．物业档案资料的建立与保管；
7．配合有关部门，做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作；
8．经双方协商的其他服务项目。
（二）物业管理的质量标准
1．综合管理服务
⑴宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；
⑵物业管理办公场所整洁有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；
⑶制定突发性事件处理方案，建立防盗、防火及其他安全事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件；
⑷管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；
⑸建立学生住宿档案，实行24小时值班制，认真做好值班记录，对来客进行登记，严禁小商小贩及闲杂人员进入；
⑹物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；
⑺日常管理与服务：
①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）；
②设置宿舍管理信箱及投诉电话，接受服务质量，服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理；
③制定房屋大修申请、验收等维修管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告；
④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；
⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等]；
⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；
⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通；每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；
⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准；
⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；
⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
2．清洁卫生服务
⑴楼内公共区域
①地面和墙面：每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材质原貌，干净、无灰尘、无痰迹。
②楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
③消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
④天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
⑤门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
⑥天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。
⑦垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
⑵楼外公共区域
①道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
②公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
③水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
④垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
⑤果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
⑥消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。
3．秩序维持服务
⑴人员要求
①专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。
②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。
③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
⑵门岗
①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。
②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。
③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
⑶巡逻岗
①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
②在遇到异常情况、突发事件时，采取积极应对措施，并及时报告相关管理部门。
⑷技防设施和救助（监控岗）
①辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
⑸车辆管理
①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
②及时处理车辆停放不规范的现象。
4．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
⑴共用部位
①房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。
②门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
④管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。
⑤化粪池、窨井：每月检查1次，并及时清淘。
⑥围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
⑦道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
⑧休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
⑨安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
⑵供水系统
①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。
②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
⑶排水系统
①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。
②每年二次对污水处理系统全面维护保养。
③控制柜电气性能完好，运作正常。
⑷照明
①电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。
②景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
③公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
⑸消防系统
①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
②每周检查火警功能、报警功能是否正常。
③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。
④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。
⑹避雷装置
每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。
⑺弱电系统
监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
⑻水景
①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
⑼门窗、家具设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修
①维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。
②水电零星维修及时率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。
③水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）。
④雨水管、污水管、墙面完好率100%。
⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。
⑽每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具
（三）双方的责任与义务
1．甲方（楼栋使用单位）责任与义务
⑴负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记；
⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法；
⑶监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况；
⑷审查乙方提出的物业管理年度和月度计划；
⑸在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室；
⑹负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用；
⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。
2．乙方（楼栋物业管理单位）责任与义务
⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施；
⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作；
⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划；
⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料；
⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止；
⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费；
⑺向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务；
⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动；
⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况；
⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。
三、物业管理服务违约责任
1．如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。
2．如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视情况扣罚当季物业管理经费的1％－3％。
3．如因维修不及时或维修质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季物业管理经费中扣收相当于维修费2倍的罚款。
4．对浪费水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次20-100元的罚款。
5．若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或者师生不满意率超过30％（随机调查），则甲方有权另外选聘物业管理单位。

附录一：
物业维修办法
一、维修目的
为室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便。
二、维修原则
1．坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构成。
2．修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
3．方便的原则。
三、维修依据
1．符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。
2．符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
3．符合《维修服务标准》有关条款标准。
四、住户室内维修标准
1．楼层面漏水
（1）维修程序
①预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。
②如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应将相关部位及时处理。
③如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。
④其它地方漏水，应将相关部位及时处理。
⑤检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。
⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
（2）告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。
2．换锁（木门、铁门）
（1）维修程序
①木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。
②检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开门数次，查看开关是否灵活自如。
③维修完毕后，请住户《派工单》上答名验收。
（2）告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，不定期给锁活动部位上油。
3．个别楼层停水。
（1）维修程序
①先检查是哪一楼哪一层没有水。
②然后关掉总阀。
③拆开支阀，取出滤网。
④清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。
⑤检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。
⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
（2）告知住户使用须知：楼层停水应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查维修。
4．维修墙内水管。
（1）维修程序
①先查找原因。
②关好室内所有用水阀门。
③查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。
④维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。
⑤装入新水管。
⑥打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。
⑦检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
（2）告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向物管中心申请，由物管中心派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知楼栋管理员派维修人员前来查看。
5．阀门接头漏水。
（1）维修程序
①检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。
②如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝外旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。
③如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。
④如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。
⑤检验：
a．维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水。
b．阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。
⑥请住户在《派工单》上签名验收。
（2）告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
6．水龙头漏水。
（1）维修程序
①检查漏水情况，然后关上自来水总制。
②如是因水龙头末上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。
③如是内芯断裂应更换内芯。
④如是内芯橡皮过小而破损，应更换。
⑤如是水龙头自身有故障而漏水，应更换水龙头。
⑥检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开头自如，不漏水。
⑦维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
（2）告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。
7．维修门窗。
（1）维修程序。
①检查门窗的附件是否齐全。
②检查有无配件损坏。
③更换配件，达到预期效果。
④维修后请住户验收。
⑤检验；维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异常及不灵活之处，以达到开关自如的目的。
⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
8．洗脸盆下漏水
（1）维修程序
①先检查何处漏水，查明漏明原因。
②如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。
③如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈不漏为止。
④检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。
⑤维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
（2）告知用户使用须知
①不可随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。
②不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。
9．洗脸盆堵塞
（1）维修程序
①查明堵塞原因。
②取下存水弯倒掉杂物。
③装好存水弯。
④如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直到通畅为止。
⑤检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
（2）告知住户使用须知
①用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。
②及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。
10．维修墙外水管。
（1）维修程序
①先查找原因。
②如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。
③查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。
④维修时先关水表前的总阀，取下破损水管。
⑤装入新水管。
⑥打开总阀后看各相关部门是否漏水。
⑦检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。
⑧维修完毕后，请住户《派工单》上签名验收。
（2）告知住户使用须知：
①不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。
②一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。
11．插座无电。
11．1．1 分析原因，插座无电可能由以下原因造成：
①由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电。
②由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
③由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。
④线路出现断线。
11．1．2 针对1．1①中的原因，告诉用户现在是在停电检修。
11．1．3 针对1．1②中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。
11．1．4 针对1．1③中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
11．1．5 针对1．1④中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
11．1．6 检验：插座线路送电后，再试电笔验电，再用万用表电压档检测供电压是否稳定正常。
11．1．7 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
11．2 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。
12．房中无电
12．1．1 分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：
①线路停电检修。
②因用户总开关烧坏。
③因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。
④进户线与接线端子接触不牢。
⑤电度表烧坏。
12．1．2 针对1．1①中的原因，及时向用户说明停电的原因。
12．1．3 针对1．1②中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。
12．1．4 针对1．1③的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拨下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。
12．1．5 针对1．1④的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
12．1．6 针对1．1⑤中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。
12．1．7 检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。
12．1．8 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
12．2 维修须知：维修人员找出故障点并排除故障，在确认线路完好时，方可恢复送电。
12．3 告知住户须知：
12．3．1 用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。
12．3．2 不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知楼栋管理员派专业人员进行处理。
13．配电箱开关故障。
13．1 维修程序
13．1．1 分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：
①因控制线路出现短路现象，导致熔断吕原熔体熔断或线路中的短路在电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。
②因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。
13．1．2 针对1．1①中的原因，先将配电箱的空气关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下），用万用表检查线路，查找短路保障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。
13．1．3 针对1．1②中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器烧蚀损坏，则需要更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。
13．1．4 检验：线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。
13．1．5 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
13．2 维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。
14．灯不亮。
14．1 维修程序
14．1．1 分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：
①灯内灯丝烧断。
②灯泡与灯头接触不良
③电源保险丝熔断。
④电源开关接触不良。
14．1．2 针对1．1①中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
14．1．3 针对1．1②中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。
14．1．4 针对1．1③中的原因， 将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。
14．1．5 针对1．1④中的原因，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。
14．1．6 检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。
14．1．7 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。
14．2 维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个宿舍内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。
14．3 告知住户须知
①不要点长明灯。
②发现运作不正常时，应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查、维修。
15．顶棚抹灰层（饰面）脱落。
15．1 维修程序
15．1．1 如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：
①用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该项棚的抹灰层全部铲下。
②用钢丝刷顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
③用喷水器具充分喷水湿润2-3次。
④均匀地刷地一道素水泥浆。
⑤用1：3水泥砂奖打底抹平。
⑥抹三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。
⑦刷