银行法人客户经营性物业贷款管理办法.doc

xx银行法人客户经营性物业贷款管理办法（暂行）第一章 总则第一条 为适应市场需求，丰富xx银行（以下称本行）公司业务信贷产品，规范和促进经营性物业贷款业务健康发展，依据有关法律法规、监管规定及本行相关制度，制定本办法。第二条 经营性物业是指已经完成竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流充裕，综合效益良好的商业用房，包括写字楼、宾馆酒店、商场、综合商业设施等物业形式。 第三条 经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 第四条 经营性物业贷款必须纳入本行法人客户统一授信，借款人如属集团成员企业的，应同时纳入集团客户授信。第二章 贷款对象、用途和条件第五条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法登记注册的企业法人，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。第六条 经营性物业贷款可用于：（一）借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；（二）置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金；不得用于偿还银行不良贷款或违规贷款。第七条 借款人必须具备以下条件：（一）具有法人营业执照并已办理年检手续；（二）在本行开立基本账户或一般结算账户；（三）贷款卡年检正常，无不良信用记录；（四）所有者权益在3000万元人民币（含）以上；（五）预期经营性现金流量充足、稳定；（六）拥有经营性物业的全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书及其土地使用权证书；（七）按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；（八）接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算、代收代付等中间业务通过本行办理；（九）符合本行规定的其他贷款条件。第八条 经营性物业必须具备以下条件：（一）经营性物业应符合城市商业网点规划要求，项目开发建设手续齐全，经竣工综合验收合格并办妥房产证，产权清晰，已投入商业运营。（二）位置优越，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，具有较强的变现能力；（三）市场定位准确，目标客户稳定，且预期的租赁等经营性收入充裕；（四）投资方和经营管理方拥有多年从事商业用房经营管理的经验；（五）已投入2年以上商业运营的写字楼、商场和综合商业设施，最近一年出租率须在80%以上；运营期限未达到2年的，最近一年出租率须在70%以上；宾馆酒店类物业须为四星级（含）以上，最近一年平均入住率不低于65%；（六）经营性物业已使用期限原则上不超过10年。第九条 贷款行不宜或应审慎受理以下经营性物业抵押的贷款：（一）不易处置和变现的物业；（二）物业管理水平较差，经营规划频繁调整，经营期短于一年，或有转租行为；（三）没有知名商家、企（事）业单位入驻，或承租人营运能力与支付实力不强或不易查实；（四）经营性物业账面价值明显高于当前市场价格。第三章 贷款额度、期限和利率第十条 贷款额度。贷款行应在借款人自有资金达到相应规定比例的前提下，严格依据借款人真实需求和可用于还贷的现金流确定贷款额度，同时满足以下要求：（一）贷款额度根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定，且贷款额一般不超过经营性物业原值的70%，或不高于经营性物业评估价值的50%。若借款人或其母公司实力雄厚、现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以综合收入还款，但经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80。（二）贷款用于物业经营期间的维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不得超过实际资金需求；贷款用于置换第三方负债的，贷款额度不得超过拟置换资金金额。第十一条 贷款期限。经营性物业贷款应根据物业经营情况，在准确估算项目经营性现金流量的基础上合理确定贷款期限，且经营性物业贷款的期限不得超过借款人法定经营期限，贷款期限届满，抵押物业仍应具备合理剩余使用年限，一般不得少于3年。以固定资产贷款形式发放的经营性物业贷款期限一般为2-5年（含），对于借款人经营效益好、营运能力强、经营性物业收益充足、稳定的，根据借款人需求期限可延长至10年。以流动资金贷款形式发放的经营性物业贷款应根据资金用途合理设定贷款期限，一般为2-3（含）年。第十二条 贷款利率及浮动幅度按照中国人民银行规定的利率政策以及本行的有关贷款利率管理规定执行。第四章 业务流程第十三条 贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，需提供以下资料：（一）经年检的营业执照、企业法人机构代码证、税务登记证、贷款卡；（二）借款人的验资报告、公司章程；（三）法定代表人或其授权代表的证明文件；（四）借款人近三年的年度财务报表和最近一期财务报表；经营期不满三年的，依据实际经营期限提供财务报表；（五）借款人董事会或有权决策机构同意借款、并同意以经营性物业抵押的书面决议；（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；（七）借款人对外出租的有关协议、合同；（八）本行要求提供的其他证明文件和材料。第十四条 调查评估。对经营性物业贷款的调查除按xx银行流动资金贷款管理实施细则或xx银行固定资产贷款管理实施细则所规定的相应调查内容外，还应现场核实经营性物业现状，重点调查以下内容： （一）经营性物业定位是否正确，经营情况是否稳定，出租市场前景如何，在贷款期内现金流是否能够按期归还贷款本息。 （二）经营性物业的市场价值和变现能力。对于具有公开市场的抵押物，依照市场价格确定其变现价值，但必须提供充分的具有可比性的证据。对于没有公开市场的抵押物，应依据认可的资产评估机构的评估确定。（三）物业产权关系是否清晰，持证人是否可以完全支配物业经营收入，物业建设有无拖欠工程款或其他欠税欠费等债务纠纷情况，以及是否已约定物业经营收入抵偿其他债务情况。（四）物业是否存在被抵押或查封情况。（五）抵押物的租赁状况(调查包括但不限于是否设定租赁、承租人、租赁面积、租金、租赁期限等)。不得接受剩余租赁期限过长且承租人已经支付全部或大部分租金的经营性物业做抵押。如果经营性物业的租赁不阻碍本行抵押权的实现，则需进一步审查有无出租人书面告知承租人后由承租人签收的书面告知回执，回执应由本行保管。重点调查承租方经济实力及商业信用、租金支付纪录。第十五条 授信审查审批。贷款行应根据本行授信审批权限及审批流程进行审查、审批，对借款人核定贷款额度。第十六条 物业保险。对于5年期以上的经营性物业贷款原则上必须办理保险，对于5年（含）期以内的经营性物业贷款由有权批复部门根据实际情况确定是否办理保险。保险险种为综合财产险，保险期限不得短于贷款期限，并指定本行为第一受益人。对于每年分期支付保费的，借款合同中应明确约定借款人每年须按时交纳保费，否则本行有权要求提前偿还贷款。第十七条 签订合同。贷款行依法与借款人签订贷款合同、抵押合同、经营性物业贷款资金监管协议等法律协议。第十八条 抵押登记。贷款行应与产权人共同到抵押物所在地的登记机关，办妥有效的抵押登记手续。如贷款用于置换第三方负债，借款人确需通过贷款付款或还款后方可解除物业原有抵押关系的，可采取第三方担保等足额的过渡性担保措施，在过渡性担保期间先放款办理原抵押关系解除手续，再办理本行抵押登记手续。除此类情况外不得先放款后办理抵押登记。在物业可合理分割抵押的前提下，随着借款人分期还款，可办理分期解押，但解押后贷款额度不得高于抵押物业价值的60%。第十九条 贷款发放。贷款行办妥合同签订、抵押登记等手续后，按本行放款管理的相关规定进行放款与支付。第二十条 贷款偿还。在贷款发放前，贷款行应根据项目出租前景和经营现金流制定切实可行的分期还款计划，一般每年还款次数不得低于二次，经营性物业每期净收入不得低于同期还款金额的1.1倍。客户现金流量充足时，可允许其提前偿还贷款。第二十一条 贷款过程中产生的物业抵押登记费、评估费、保险费等均由借款人承担。第五章 贷后管理第二十二条 贷款行应与借款人签订资金封闭运作管理协议，全面实现项目资金的监督管理，除维护项目正常经营、管理、财务和税收费用以外，严格控制非经营性现金流出，有关资金使用须按照协议要求经本行同意。第二十三条 贷款行应严格按照我行贷后管理的相关规定，履行贷后管理职责，定期跟踪、收集借款人财务报表及相关信息，监督其经营状况。同时重点加强以下监控工作：（一）贷款资金使用须符合审批用途，资金划转符合规定程序；（二）严防借款人抽减股本、不当分配利润等行为；（三）按照与借款人签订的资金监管协议，及时掌握抵押物租售情况及租金现金流量，监管物业经营性收入在本行结算情况,重点监控借款人大额款项的划转，确保物业经营收入按期归还贷款本息，监管协议应明确借款人主要结算业务须经本行账户办理。（四）通过实地查访加强对抵押物业租赁状况的核实及监控，建立物业租赁动态监控台帐，严格监控承租人经营状况和租金收入账户的资金情况，要求承租人出具不阻碍抵押权实现的回执。对租赁合同无法部分或全部履行的，及时查明原因，采取针对性补救措施，包括及时督促借款人筹齐物业腾空期应付本息资金划入监管账户、及早落实新的满足本行贷款要求的租赁；必要时冻结、注销额度、停用贷款、全部或部分收回已放贷款。 （五）密切关注抵押物业价值变化，及时掌握抵押物的动态价值。选择有资质的评估公司进行价值评估,确保抵押率控制在合理的范围内。若抵押物价值不足以覆盖本行贷款额，则相应调减贷款额度或增加抵押物价值。贷款行应建立抵押物监控台账，及时掌握抵押物的动态价值和评估公司的评估价值，作为发放贷款和调整额度的依据。第二十四条 房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，贷款行应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容。协商不成，应按合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款等措施。 第二十五条 当地物业租赁与出售市场行情变化，出现经济环境恶化，物业空置率上升，抵押物业租赁收入被截留致贷款逾期欠息的，必须启动风险应急程序，立即将相关情况向上级职能部门汇报，形成行动计划方案，采取有力措施，分散、转移和化解可能形成的风险损失。第六章 附则第二十六条 本办法由总行公司业务部负责解释，自印发之日起施行。9