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XX省XX市XX区/县XX亩地块项目立项报告
一、 项目投资总论：
1.项目定位： “XX型”项目。
2.测算结论：项目总成本??亿元，总货值?亿元，期末钞票利润?万元；持有地下车位？个，车位资产价值?万元；综合税费?万元，在项目清算前也是重要钞票流。
3.人口基数：XX市XX区户籍人口X万，城区X万人口，与否有较多购买人群。
4.市场容量：当年或前一年 年去化X万平米，前一年年典型项目年去化X套，主导户型XXX-XXX㎡户型为主。
5.对外交通：高铁站、地铁、公交站等。
6.板块区位分析：与否新区，市场认同度，周边现状及配套。
7.预售条件：
8.住宅售价：。

二、 地块信息
地块位置

地块类型
居住用地（住宅用地）
用地状况
面积：？平方米，（计容面积：？平方米）
净用地面积？平方米（包括配套设施：？），代征道路用地？平方米。
实际免费代内容？及面积？。
地块指标
容积率X，建筑密度X%；建筑高度X；绿地率不低于X。
土地价格
地块周边土地成交价
地块基准地价
政府意向地价或谈判地价范畴
供地时间

土地款支付时间

政府关注内容
1、 地价：万元/亩
2、 商业体量
3、 商业自持量
4、 其她优惠条件
目的均价
住宅(洋房、小高层、高层价格)
商业均价
筹划规划产品及售价

1、 都市概况（新老城区、工业区别布）

2、 宗地所在区域规划（标明宗地位置，及宗地周边规划）

3、 地块红线图

4、 特殊状况阐明（代建道路、待拆迁物位置、高压线位置等等）

5，地块现状：（高处俯拍整体地块现状图）

周边道路及四至状况：

地块周边配套

地块自身概况结论
地块都市区位：
地块微观区位：
商业配套：
医疗配套：
教诲配套：
其她生活配套：
地块四至：
周边道路：
地块附着物：

三、 xx县域/区房地产市场有关数据（以上数据均需要阐明数据来源）

户籍总人口
（万人）
城区常住
人口（万人）
距离县/区政府（公里）
周边道路
路况
收费状况
户籍：
常住：

有关数据
固话数及新增
固话数及新增
固话数及新增
出租车数
固话数及新增
固话数及新增

时间
XX区/县近二年房地产成交
供应面积
（万方）
去化量
（万方）
存量面积（万方）
成交均价
（元/㎡）
第一季度

/

XX县/区当年已住宅/商业用地状况
供应面积（亩）
可开发面积（万㎡）
成交均价（万/亩）
楼面均价（元/㎡）
住：

商：

附：近来一次地块周边供地详情
地块编号
地块面积
容积率
起拍价
成交价
成交楼面均价（元/㎡）

竞得人

四、 项目竞品调研
类别
竞品名称
规模（亩）
容积率
建筑面（㎡）
产品类型
均价
（元/㎡）
近来开盘时间
去化状况
（月均）
新居

1

二手房

市场结论：
产品类型：（高层、小高层、洋房、别墅等；主力去化户型区间，单价、总价、去化速度等阐明）
车位及去化量：
市场容量：
市场开发水平：

五、 宗地状况
报建总费用
元/㎡
其中：配套费 元/㎡，人防异地建设费 元/㎡
预售条件

预售款监管比例

车位配比

地下车位比
车位下地
道路通达限度

市政配套

土方量

河涌

地块特性
山体（ ）河流穿过（）管线通过（ ）景观资源：湖泊（ ）高尔夫球场（ ）
山林（ ）公园（ ）小学（ ）中学（ ）幼儿园（ ）
高压线（ ）拆迁物（）特殊设施（ ）污染源（ ）坟墓（ ）

六、投资建议
与否推动

投资价值

投资风险

投资前提

投资思路

工作初步筹划

七、投资概测算
测算阐明:
Ø 项目定位： 。
Ø 地块基本指标：。
Ø 地块物业测算售价：。
Ø 地块测算总投入X亿元，总销售额X亿元，总货值X亿元，期末钞票利润X万元，持有地下车位X个，车位资产成本价值X万元，持有商业体量X万方，成本价值X亿元，留存资产成本价值X亿元。
Ø 此外，项目综合税费XX万元，在项目清算前也重要钞票流。
Ø 特别阐明：

静态测算：
经济技术指标

总用地面积
51715.8
平方米

总建筑面积
119407.0
平方米

地下建筑面积
33434.0
平方米

车位下地率80%
其中
人防车库及其她
14480.43
平方米

地上建筑面积
119407.00
平方米
可售物业

其中
商业接（含底商）
0.00
平方米
可售物业

商业MALL
0.00
平方米
可售物业

住宅
116707.00
平方米
可售物业
可售面积
建筑占地面积
42645.19
平方米

容积率
2.8

建筑密度
0.28
%

绿化率
25%
%

总停车位

1194
个

1比100
机动车位（可售）

358
辆

出售30%
留存车位（个）

836

拿地成本（元）
1,705.12

一次竞价最高限价

人民币
1.99亿元

成本估算

地块总收入及成本估算
序号
总收入估算

项目
平方数
售价(元/平方米）
金额（万元）
规范车位
1
住宅
116,707.00
7,300.00
85,196.11
1194
2
底商
0.00
0.00
0.00
0
3
商业街
0.00
0.00
0.00
0
4
家居mall
0.00
0.00
0.00
0
5
地下停车场（个）
34,190
80,000.00
3,821.02
977
6
共计
116,707.00

89,017.13

总成本估算

项目

单价
金额（万元）
备注
每亩总价(万)
地块总价
土地成本(含税)

1,705.12
19900.00
按计容面积
311
19900
土地款半年利息

1094.50
按照年利率12%计算半年土地款利息

前期费用

125.00
1886
按照总建面报规报建，人防异地，设计，监理，勘察

建安工程费

1,900.00
28670.42
总建面：土方桩基降水基炕护臂地上地下总包安装

环境景观工程费

50.00
754.48
先算景观面积，为净用地70%，每平米300左右，至少也得260.含地下室顶板滤水层，覆土等等
总建面

基本配套设施费，以及大市政配套费用

160.00
2414.35
水电气信数字电视光彩信箱雨停划线垃圾点岗亭等

幼儿园基建
1900
1900.00
361.00
3500元每平方X1900

代建项目道路
23225
400.00
929.00
二级公路，依照其行车荷载和轴次计算，普通设计原则为20+20水泥稳定基层7+5+3公分厚沥青混凝土，那每平米造价应在230左右，路基部170元，共计400元每平方米)
代建南侧规划道路50米*370米，东侧15米*315米

营销费用

178.29
2690.39
销售额3%
3.0%

管理费用

119.29
1800.00
销售额2%，总建面
2年卖完

财务费用

777.62
9075.34
土地费用+前期费用资金使用2.5年
11%为年利率

税费估算

89,210.83
9813.19
销售额11%
总建面

开发成本共计

56009.97
序号8-16

期间成本共计

1161.17
13545.85
序号17-19销管财

共计

79369.02

投资利润表

单位：万元
项 目
本年合计
一、营业收入（总货值）
89017.13
二、营业成本(直接成本)
56009.97
三、综合税费额（清算后）
9813.19
四、销售费用
2670.51
五、管理费用
1800.00
六、财务费用
9075.34
合伙伙伴费用

七、营业利润（亏损以“-”号填列）
9648.12
八、利润总额（净利润，亏损总额以“-”号填列）
9648.12
九、留存车位（个）
836
十、自持持商业（万）
0.00
十一、公允价值（万）
6686.79

总收入估算
序号
项目
金额（万元）

1
销售收入
89,017.13

总成本估算
序号
项目
金额（万元）

1
土地成本(含税)
19900.00

2
土地款半年利息
1094.50

3
前期工程费
1886.21

4
建安工程费
28670.42

6
环境景观工程费
754.48

7
配套设施费
2414.35

8
幼儿园、道路建设
1290.00

共计
56009.97

税费估算
序号
项目
金额（万元）

1
税、费
23,359.046
（含税费及管销财费用）
利润投资评价
序号
项目
金额（万元）

1
销售净利润
9,648.12
（含财务费用）
2
销售净利率
10.84%

注：增值税、所得税在测算中按清算后国家有关税法计算。

项目
金额（万元）
钞票流入（.2-.8）
借款流入
15250
自筹
6536
项目销售
89017
共计
110803
钞票流出（.2-.8）
支付开发成本
56010
归还借款
15250
税费
9813
期间费用
13546
共计
94619
净钞票流
16184

需求
21786.212

融资76%
70%

自筹
30%