写字楼物业管理专业方案.docx

上海万达商业广场管理

写字楼物业管理方案
修订号：

二零零七年十月

上海万达商业广场管理
写字楼物业管理方案

序言：
物业管理日常服务和联络是物业管理服务最基础一项日常工作。物业管理宗旨是为业户提供服务，物业企业经过有效服务来确保业户需求，树立企业形象，同时经过服务取得一定经济效益。

一、 日常服务内容及质量标准：

l 日常服务内容
a. 维修保养服务；
b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务；
d. 环境卫生管理服务(附 空置房管理要求)；
e. 停车管理服务；
f. 特约服务。

l 日常联络内容
a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量；
b. 写字楼中设置业户联络箱，天天定时开箱；
c. 设置投诉电话接收业户投诉；
d. 立即回访业户咨询意见。

l 日常服务和联络质量控制
a. 用户服务员应多路径和业户保持沟通，常常走访业户听取意见，立即提供各类服务，满足合理要求；
b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，确保服务质量。

l 日常服务和联络质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务管理制度及标准进行操作。

二、 投诉、报修处理
l 管理处设接待窗口、工作联络箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉；
l 管理处实施8：30-17：30业户接待，365天二十四小时应急维修服务；并公创办事制度、公开收费项目和标准；
l 管理处监督、投诉电话二十四小时开通，72小时内有回复；
l 管理处实施维修回访制度；
l 对回访中发觉问题，二十四小时内书面通知工程部人员整改；
l 业户接待员要认真听取投诉意见并做好统计；
l 处理投诉要做到让业户满意，立即和业户沟通，处理结果做好统计，每七天进行统计和小结。

三、 特约服务及服务承诺
经过建立多种物业管理要求以外服务项目以愈加好为业户服务。
l 服务宗旨
便民、利民、优化业户工作质量。
l 服务标准
微利保本、量入为出。
l 服务标准
凡推出服务项目，确保服务质量，对每一项服务实施投诉反馈制度，质量标准以相关行业服务要求为准。
l 特约服务内容
特约服务是物业服务中除公共性服务外其它为业户提供服务活动，这些服务是依据业户需求而设置，关键有：便民服务、特约服务和代办服务几项内容。

a. 便民服务
便民服务是管理企业为提升社会效益而开展部分无偿性服务,可开展服务项目：
-借针线包、打气筒；
-设置便民小药箱；
-邮件、报纸收发服务。
b. 有偿服务
有偿服务是为了满足业户特殊需要而提供部分服务，是物业企业受业户委托开展一项服务活动，该项服务只要有业户需要，我们全部应尽可能提供，真正表现管理企业全方位服务特点。通常可提供项目有：
-多种室内卫生、清洁服务工作；
-礼仪服务。
c. 代办服务
物业管理企业代办服务是为了满足不一样层次业户服务需求。代办服务项目应是多样，管理处可依据写字楼客观条件和实际需要统筹安排，通常可开展项目有：
-代办交费、代办保险；
-代办订购车船票、飞机票、戏票；
-代订书报杂志、代购物品；
-其它委托服务。
l 服务承诺
a. 开展特约服务收费依据服务要求和服务标准，本着收支平衡，略有盈余精神和业户协约定价；
b. 对于业户提出特约服务要求，通常情况当场给予回复，特殊情况2天内回复；
c. 业户对于提供服务上投诉，二十四小时内给回复，属于服务上问题即作整改，并书面向业户咨询意见；
d. 服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊，一经发觉严厉处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔相同金额。

四、 保安管理服务
负责写字楼内治安防范工作，关键包含：门岗警卫、写字楼巡查、防汛防台及防盗、防火监督、电视监控、二十四小时无间断值班等。
做到无重大偷窃、火灾、汛涝等责任事故发生，有能力阻止打架、斗殴等现象

门岗
l 在指定位置、指定面向立岗，严禁脱岗；
l 立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其它形状，面带微笑行注目礼；
l 热情回复问询，严禁和她人闲聊，对外来人员进行问询、登记，劝阻推销人员、衣冠不整者进入；
l 雨天提供伞套、雨衣套；
l 对进出车辆进行统计、收发证，立即为进出车辆开关大门；
l 交接岗时按规范操作；
l 在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。

巡岗
l 按巡查路线、巡查次数实施；
l 带好对讲机，巡查到位仪、巡查统计、电筒；
l 巡视内容：写字楼围墙、铁栅、配电间、垃圾房、指示标识、绿化、建物等公共设施。发觉问题应如实做好统计；
l 巡查中遇业关键求应立即提供服务或立即通知相关人员到现场处理；
l 当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场进行处理，并向上级汇报，将处理结果反馈监控中心。遇紧急情况按《应急预案》实施；
l 巡查中发觉可疑人员应进行问询、验证，必需时可带到管理四处理；
l 整理非机动车辆有序停放在指定部位；
l 检验写字楼内停放机动车辆，发觉异常应保持现场并立即通知车主；
l 检验机动车库内公共设施、车辆，发觉问题应如实作好统计并向上级汇报；
l 检验非机动车库值班人员实施调牌制度，消防器材等，发觉问题应如实作好统计并向上级汇报。

监控
l 接岗后进行录像带调换，保留期为二周，严禁发生差错，经管理处同意后方可查看存带；
l 执勤期间亲密注视显示器，发觉异常情况应立即用对讲机向领班汇报，跟踪处理结果，并作好统计，遇紧急情况按《应急预案》实施；
l 保持显示器、录像机清洁；
l 接到消防报警系统、周界报警系统警报时，应立即用对讲机向领班汇报，并跟踪处理结果作好统计，然后将系统重新复位、布防；
l 接到业户电子对讲电话，铃响三声之内应答，认真听取要求，用对讲机向领班汇报，并作好统计；
l 负责对讲机保管、充电、调换和借用手续；
l 负责防汛防台期间应急通讯。

车辆管理（地面若干车位）
l 引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，珍贵物品不留放车内；
l 督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放车辆，不得在写字楼辖区内学习驾驶和洗车；
l 发生事故应保持现场，立即向管理处汇报；

治安管理
l 发生偷窃、匪警处理程序
a. 队员在值勤中遇有（或接报）公开使用暴力或其它手段（如打、砸、抢、偷等）强行索取或毁坏业主财物或威胁业主人身安全犯罪行为时，要切实推行保安员职责，快速阻止犯罪。
b. 当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即经过通讯设备呼叫求援。
c. 全部持对讲机保安队员在听到求援信号后，要立即赶到现场，同时通知门岗并封锁写字楼出入口，然后视情况向相关领导汇报。
d. 若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、身体特征，所用交通工具及特征等，并立即汇报管理处，重大案件要立即拨“110”电话报警。
e. 有案发觉场（包含偷窃、抢劫现场）要保护现场，任何人不得私自移动任何东西，包含罪犯留下一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安机关人员未勘查现场或现场堪察完成之前，不得离开。
f. 统计业户所提供全部情况，统计被抢（盗）物品及价值，问询业户是否有任何线索、怀疑对象等情况。
g. 事主或现场如有些人员受伤，要立即设法立即送医院医治抢救并汇报公安机关。
l 发生斗殴或争吵处理程序
a. 执勤中（或用户投诉）发觉用户之间有争吵、斗殴现象时，要立即阻止。
b. 阻止标准：
-劝阻双方住手、住口；
-将争吵或斗殴双方或一方用户劝离现场；
-持有器械斗殴则应先阻止持械一方；
-有伤员则先送伤员去医院救治。
c. 快速汇报管理处领导，由管理处出面调解，如个人力量单薄，应请求支援。
d. 在阻止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不许可恶言相向。
l 发觉可疑分子处理程序
a. 门岗执勤中如发觉可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件或说不出正当理由人员严禁进入写字楼；
b. 巡查执勤如发觉可疑分子时，要查验其证件，必需时带到管理处办公室深入审查；
c. 发觉有推销业务和散发广告要果断阻止，并带到管理处办公室办审查，如证件齐全则让本人写确保书一份，并把证件号码登记下，教育后放走；
d. 发觉有做案嫌疑人要严格审查，必需时可送到警署审查；
e. 在处理各类可疑人员时，不许可自己处理放人，更不许可敲诈、勒索、私自罚款；
f. 对于必需罚款人由管理处决定。
l 值班人员在执勤中，若碰到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车地方停车等情况处理规程
a. 纠正违章时，要使用礼貌规范服务用语，以理服人。
b. 对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实统计并向管理处或保安领班汇报。
c. 发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作标准，若碰到蛮横无理，打骂值班人员，可上报管理处，由管理处出面妥善处理。
d. 若社会上人来写字楼辖区有意扰乱，不听劝说，自行其事，情节严重，报公安机关依法处理。

五、 保洁服务
地面保洁
• （室内）
a. 表面、接缝、角落、边线处洁净、无杂物、尘灰、印迹、污垢、污渍、划痕等现象。
b. 花岗石、大理石表面光亮。
l （室外）
a. 每日上班时用竹扫把清扫外围地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋内，对于有沙土之处应用小扫把认真清扫，确保地面无显著沙土；
b. 天天对各公共部位楼道进行地面保洁，立即清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等，然后用尘推推尘一遍，使地面保持洁净、光亮、无杂物、无积水；
c. 每日清理沙井、雨水槽内杂物，确保其内无杂物。

• 墙面保洁
a. 表面、接缝、顶角、边线处洁净、无尘灰、印迹、污垢、污渍、划痕等现象。
b. 花岗石、大理石表面光滑、明亮。面砖表面光滑，色泽均一，点、线、面、线条清楚。
• 门、窗保洁
a. 窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部缝隙出、玻璃和门框四只角结合处、铰链等部位，无尘灰、印迹、污垢、污渍等。
b. 门底无积污。
c. 门窗玻璃洁净、无尘灰、印迹、污垢、污渍、划痕等现象。
d. 金属扶手、拉手等无氧化斑点，色泽光亮。
• 电梯保洁
a. 轿厢地坪按上述地面保洁标准。
b. 电梯门按上述门窗保洁标准。
c. 轿厢壁和操作面板无尘灰、印迹、污渍、污垢、划痕。轿厢内壁不一样材质立面按上述墙面保洁标准。
• 卫生间保洁
a. 卫生间空间无臭味、异味，空气清新。
b. 地面按上述地面保洁标准。
c. 墙板条、坐厕隔板、坐厕隔板门按上述墙面保洁标准。
d. 卫生洁具内部、表面及下面无尘灰、印迹、异味。
e. 化妆镜表面洁净明亮、投光性好，镜面人像清楚。
f. 卫生间门、门套按上述门窗保洁标准。
g. 卫生间卫生纸架、干手机、灯罩表面无尘灰、印迹，并保持其光泽。

l 垃圾周转站保洁
a. 每日将楼层垃圾搜集并运到垃圾周转站；
b. 倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗洁净，将垃圾袋洗净套上；
c. 用水清洗站内外墙壁及地面；
d. 每个月对垃圾周转站消杀两次。

• 垃圾搜集和清运
经过规范垃圾搜集和清运，保持整齐美观，消除臭味和多种细菌、害虫，不污染环境，不影响大家健康。
l 立即清除楼面上全部垃圾，搜集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜通道和时间；
l 在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼道地面上；
l 要常常冲洗垃圾间，保持垃圾间整齐，预防产生异味及飞虫；
l 配合环卫做好清运垃圾工作。

空置房管理要求
A 每七天对房屋进行三次地面清洁，做到墙面及地面无灰尘。
B 每七天对房屋进行一次玻璃窗户清洁，做到玻璃面明亮洁净无灰尘。
C 每个月二次对房屋内管道及各类线架进行清洁，做到无灰尘及蜘蛛网。

六、 绿化服务
l 清除杂草
a. 应立即清除杂草，除早、除小、除净；
b. 清除杂草方法有：人工除草、化学除草。
l 施肥
a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种施肥宜在晚春；
b. 追肥应以符合肥料为主。追肥时间和数量可依据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。
l 病虫害防治
a. 病虫害防治全部应以防为主，防治结合；
b. 对不一样种病虫害防治可依据具体情况选择无公害药剂或高效低毒化学药剂。

枯死植株挖除
l 结合补植工作对枯死植株进行调整；
l 枯死大树挖除前，必需报经市园林主管部门审批，任何部门和个人无权私自挖除。

花坛
l 花坛养护、管理
a. 依据天气情况，确保水分供给，宜清晨浇水，浇水时应预防将泥土冲到茎、叶上；
b. 做好排水方法，严禁雨季积水；
c. 花卉生长旺盛期，应合适追肥，施肥量依据花卉种类而定。施肥后宜立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面；
d. 立即做好病虫害防治工作；
e. 花坛保护设施应常常保持清洁完好；
f. 花坛换花期间，每十二个月必需有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超出5天；
g. 花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长而且重视做好“五一”，“十一”整年观赏期（包含观叶）不得少于280天；
h. 花坛内应立即做好清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾；立即补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超出3-5处，无枯枝残花（残花量不得大于15%）。

七、 设备管理服务
房屋、建筑设施
[质量标准]
l 主体结构
a. 屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；
b. 钢砼框架构件完好牢靠，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件承载能力；
c. 基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢靠。
l 屋面
平整完好，屋面防水层基础完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水通畅，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。
l 外粉刷
外粉刷无起壳（包含各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、无渗水、接缝平整、色调协调。
l 内粉刷
多种内粉刷及踢脚线无剥落现象，瓷砖不起壳现象，粉刷完好。
l 水、电、卫
a. 多种照明
电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。
b. 卫生设备
多种卫生器具设备完好，零件不损坏，使用方便。
c. 给排水
上、下水管完好，用水正常，水箱流水通畅，排水系统通畅。
l 落水
多种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水通畅。
l 沟路
a. 路面、明沟
街坊路面无裂缝破损，平整完好；室外明沟流水通畅。
b. 下水道、窨井
下水道无阻塞，流水通畅；窨井盖圈完好无损，和路面齐平。

供配电设备
[质量标准]
l 低压开关柜
a. 耐压试验应符合规范要求；
b. 开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；
c. 电器或端子排接线应牢靠，绑扎排列整齐，标志清楚齐全；
d. 接地线连接应紧密牢靠，导电漆均匀无遗漏；
e. 操作部分应灵活，接点和机械联锁动作应正确；
f. 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；
g. 接触器和多种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；
h. 双电源箱能自动切换；
i. 控制箱手动和自动操作均能运行。
l 照明设备
a. 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；
b. 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有没有触电危险；
c. 照明线路绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合要求；
d. 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；
e. 仓库照明灯具和可燃物之间距离是否符合要求；
f. 移动照明灯具是否用安全电压36伏或24伏。
l 防雷接地装置
a. 接地电阻值应符合要求；
b. 接地线应平直、牢靠，不应有高低起伏和弯曲现象；
c. 接地体焊接应牢靠，防腐处理应均匀。
l 机房环境
a. 消防设施完备，有效；
b. 内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；
c. 无乱堆杂物和易爆、易燃物品；
d. 电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、接地线齐全、有效、整齐。

给排水设备
[质量标准]
l 供水泵
a. 各水泵运行关键参数（流量、扬程等）符合出厂要求；
b. 管道上各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；
c. 各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；
d. 电气控制箱中各器件齐全，开启、运行正常可靠；
e. 水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。
l 水箱及附件
a. 各浮球阀自动启闭灵活、可靠；
b. 各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；
c. 溢水管通畅，箱底排污阀良好；
d. 减压阀通畅完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；
e. 各管道设备等无锈蚀，无渗漏。
l 排水系统
a. 各排水（废水）管道通畅，无渗漏、堵塞；
b. 各排水（污水）管道通畅，无渗漏、堵塞；
c. 各检验口标识清楚，操作方便；
d. 各排水横管无倒返水，排水通畅。

消防系统
[质量标准]
l 消火栓泵
a. 消火泵(流量、扬程等关键参数)符合出厂要求；
b. 管道上阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；
c. 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；
d. 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；
e. 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
f. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。
l 增压泵
增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。
l 消火栓及配套设施
a. 各层消火栓箱及附件齐全完好；
b. 开启报警按钮完好、性能可靠；
c. 各层消火栓出水压力符合要求；
d. 消防接合器齐全、有效，无泄漏；
e. 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；
f. 消防进水环网通畅，阀门便于操作，并有显著标识。
l 喷淋泵
a. 喷淋泵(流量、扬程等关键参数)符合出厂要求；
b. 管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；
c. 喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；
d. 电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；
e. 泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
f. 管道设备等无锈蚀，无渗漏。
l 喷淋头及管道
a. 不一样规格喷头不得相互代用；
b. 喷头规格、安装数量和完工资料相符；
c. 喷头、管道无渗漏、锈蚀；
d. 管道内水压恒定，器件齐全、正确。
l 消防送风排烟设备
a. 各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；
b. 各送风口完好、无堵塞、结灰；
c. 送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂要求；
d. 送、排风机运转平稳，润滑良好；
e. 各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；
f. 风机设备接地保护、防护罩安全、有效。
l 消防报警
a. 消火栓泵运转应和报警联动；
b. 喷淋泵运转应和报警联动；
c. 报警装置应可靠、正常，杜绝误报。
l 烟、温感监视屏
a. 各烟、温感探头完好，感应正确；
b. 探头显示器完好，统计、提醒、打印正确可靠；
c. 备用电源完好，切换快速有效；
d. 各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。
l 其它消防设施
a. 机房、设备灭火器按要求应配置到位；
b. 车库、仓库应配置灭火器材到位。

空调系统
[质量标准]
• 主机
a. 制冷量符合出厂要求，温度控制正确。
b. 运转平衡，无冲击、碰撞声。
c. 制冷剂充注量符合出厂要求、平衡，管路无泄漏，且干燥、清洁。
d. 联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油清澈，油位正常。
e. 油泵工作正常，无异常声响。
f. 各检测仪表齐全，灵敏可靠。
g. 电气控制部分可靠，程序运行正常，控制箱内无尘。
h. 管道保温良好。
i. 电机绝缘电阻大于0.5MΩ。
j. 排污管洁净，加热器温度正常，过滤器无堵塞。
k. 各运行参数达成出厂标准。

电梯系统
[质量标准]
· 曳引机
a. 主机运行正常，速度平稳可靠。
b. 冷却风机正常、有效。
c. 减速和润滑良好，油位正常。
d. 制动器完好、可靠。
· 轿厢
a. 内部按钮齐全完好，信号登记有效。
b. 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。
c. 手动、自动操作运行正常。
d. 应急对讲完好可靠。
e. 超载报警正确可靠。
f. 轿门开闭平稳，时间适中。
g. 轿厢长、短行程平层精度符合要求。
· 安全系统
a. 安全钳齐全，性能灵活可靠。
b. 限速开关可靠，动作灵敏。
c. 各安全开关齐全、性能可靠、有效。
d. 厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。
e. 急停开关完好，性能可靠、有效。
f. 检修及运行状态正常。
· 导轨导靴
a. 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。
b. 运行时靴衬和导轨无异常声，滑动平稳。
c. 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。
d. 各导轨表面无重大锈蚀。
· 供电系统
a. 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。
b. 应急备用电源能自动切换。
c. 动力电和照明电，控制电和信号电不得混用。
d. 发电机运行平稳，无异常声。
e. 轿顶、井道照明齐全良好。
f. 电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。
g. 接地保护符合要求。
· 底坑
a. 无积水、渗漏、线路受潮。
b. 照明、插座齐全完好。
c. 急停检修开关有效。
d. 缓冲器正常、符合要求要求。
· 机房设施
a. 手动松闸扳手、手动轮齐全。
b. 机房空调完好，运行正常。
c. 监视设备完好，运行正常。
· 资料
a. 日常运行统计
b. 原始技术资料
c. 运行管理制度
d. 安全运行证、年检证。

弱电系统
[质量标准]
l 摄像监控系统
a. 控制台
-各控制器件运行正常，能实施切换定机、扫描式监视等；
-操作键盘灵活、可靠；
-电源锁开关完好。
b. 显示器
-各显示器上监视器齐全、完好，显像清楚，符合设计要求；
-各显示器接线清楚，无随意拉接线；
-监视器安装牢靠、可靠。
c. 电源设备
-交流稳压电源工作正常、稳定；
-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；
-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔显著，无随意拉线；
-二路电源切换正常、可靠；
-设备接地保护、防护等安全、可靠。
d. 摄像机
-各摄像机工作正常，配置数量齐全；
-带云台、带变焦摄像机应调整自如，符合性能要求；
-各摄像机防护罩应齐全(尤其是室外型)；
-各摄像机镜头光圈调定正确，确保显像清楚，符合设计要求。
e. 录像机
-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；
-各摄像监视点信号，均能切换到录像机上进行录制(包含切换到备用录像机)。
保安防盗系统质量标准
l 巡更系统
a. 主机、序号机功效完好；
b. 电源、充电体充放电正常；
c. 配套附件完好。
l 收视系统
a. 控制箱
-控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器工作正常；
-能接收各开路信号，并确保收视效果达成设计要求，无干扰信号；
-电源容量合适，无过载情况，熔丝匹配；
-设备接地保护符合要求。
b. 天线
-主杆天线能接收各开路信号（设计确定）；
-天线安装牢靠，辅助支撑齐全、有效；
-避雷器正常、可靠，测试符合要求。
c. 监视等设备
-各调制器工作正常，确保信号强度；
-各录像机性能良好，能录制节目；
-各监视器工作正常，图像清楚。
d. 线路终端
-各放大器性能可靠，接地保护符合要求；
-各分支器齐全、有效；
-各终端器齐全、固定可靠；
-线路敷设和固定合理，屏蔽良好。

八、 收费管理
l 收费管理标准及依据
a. 物业服务收费是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。
b. 物业服务收费应该遵照合理、公开和费用和服务水平相适应标准。
c. 物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分： 
　　1、管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等； 
　　2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 
　　3、物业管理区域清洁卫生费用； 
　　4、物业管理区域绿化养护费用； 
　　5、物业管理区域秩序维护费用； 
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧； 
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 
　　9、经业主同意其它费用。 

　　物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

d. 物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。

e. 物业服务收费采取酬金制方法，物业管理企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。

f. 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。

g. 以上要求依据建设部《物业服务收费管理措施》相关内容制订并要求严格实施；

l 收费程序
a. 用户服务部负责物业管理费、车位租金、管理费、电费等各类收入催缴，以书面形式将每位业户具体金额和缴费明细送达业户手中并通知缴费时间及地点（用户服务员不得向业户收取相关费用，全部费用由业户亲自到收费大厅交纳）。

九、 用户服务
l 关键职责
a. 负责办理业主/租户交房、装修、入住手续，做到认真接待，手续齐全，并将新进业主/租户相关资料信息立即传送至管理处各相关部门，协同做好业主/租户入住前管理工作。
b. 建立完整业主/租户档案，完善档案保管制度，明确保密及查阅纪律，严格实施查阅登记手续。
c. 严格实施写字楼装修规则，行使业主/租户装修申请管理职责。在办理业主/租户装修申请手续时，须依据不一样情况分别制订既不违反装修规则，又切实可行指导意见。
d. 负责业主/租户投诉、接待工作，认真做好统计，立即将投诉意见传达成管理处相关责任部门加以快速妥善处理，并做好回访工作，每个月对投诉事项进行汇总分析，以策不停完善管理。重大投诉立即上报写字楼经理。
e. 负责业主/租户及企业内部报修接待工作，开具报修单，认真做好统计，立即将报修单转达至管理处相关处理部门加以快速妥善处理。负责报修单回收，并做好回访工作，同时监督各相关部门报修单具体实施情况，每个月进行汇总分析，以策不停完善管理。
f. 负责写字楼商务中心会务接待、短租办公室租赁等各项具体工作开展。
g. 定时巡查写字楼办公区、立即跟进新入住业主/租户，做好新入住业主/租户造访工作。
h. 做好有偿服务工作，严格实施企业收费标准，依据业主/租户需求，不停扩展有偿服务业务范围，提升管理档次。
i. 定时和业主/租户保持联络，咨询意见，联络感情，做好定时造访,树立完美管理形象。
j. 负责收取及催缴写字楼物业管理费、电费、车位管理费及各类有偿服务费用。
k. 负责写字楼待租车位租赁工作。
l. 依据企业布署及写字楼经理指示，出色完成职责范围内全部工作任务。

l 交房服务
a. 接到业主进户前准备工作：
1、 用户服务部经理负责接收相关入户证实，确定进户日期；
2、 用户专员按户准备以下进户资料：单元办理收楼手续文件核实汇签单,房屋交接验收单,业主/租户资料记录表,防火安全责任书三份,申请电信业务相关信息和单元物业交付使用付款项目一览表,用户手册,管理条约两份,装修须知,钥匙等。
3、 业主交房资料核收。
4、 用户专员在办理业主交房手续时，需核收预售协议/租赁协议复印件，办理人身份证或护照复印件。
5、 用户专员在办理业主交房手续时，提请业主在对该单元装修 之前将企业营业执照、税务登记证、法人代表身份证/护照复印件交至写字楼管理处用户服务部。
b. 办理进户手续；
业主填写《业主/租户资料记录表》，请业主签署《防火安全责任书》（一式三份），其中一份给业主，一份给保安部，一份用户服务部留底；同时发放《室内防盗报警装置设置及操作》、《申请电信业务地点、电话》、《单元物业交付使用付款项目一览表》、《用户手册》、《装修须知》、《管理条约》（两份）给用户，其中《管理条约》一份由业主留底，一份请业主在最终一页填写并盖好企业公章后交还至写字楼管理中用户服务部。
c. 《单元办理收楼手续文件核实汇签单》程序：
1、 物业经办人处署名，同时请业主确定署名。
2、 业主在工程人员陪同下验看房屋，读取电表读数。电工负责在《房屋交接验收单》上填写电表号码及电表读数并签字，负责验房工程人员依据验收情况填写《房屋交接验收单》上相关内容并签字，同时由业主签字确定。
3、 通常需整改项目工程部负责现场立即整改，有需另联络厂家给予整改项目由负责验房工程人员现场和用户约定时间进行整改，工程部负责跟进整改情况。
4、 用户服务部用户专员引导业主至收款员处，预付三个月物业管理费，
5、 用户专员向业主移交钥匙，并在《单元办理收楼手续文件核实汇签单》上填写木门、玻璃门、信箱等钥匙移交数量，并请业主签收。
6、 业主进户手续办理完成，用户专员填写《交房流转单》，和《单元办理收楼手续文件核实汇签单》一起提交写字楼经理、客服部主管、保安部主管、工程部主管署名。
7、 用户专员整理业主交房资料并并转交写字楼行政助理存档。