房地产公司涉税管理办法模版.docx

房地产公司涉税管理办法第一章 总 则第一条 为加强各单位的税务管理，保证公司各环节的纳税行为符合国家税收管理规定，结合公司的具体经营情况，特制定本管理规定。第二章 税务登记管理第二条 开办注册登记：新成立的分（子）公司自领取营业执照之日起30日内，向所在地主管税务机关申请办理税务登记，按照主管税务机关的要求如实提供登记所需的相关资料；按总公司规定的审批程序进行办理。第三条 注册登记办理的审批程序：新开办分（子）公司由该单位财务部提出税务注册登记申请，经公司财务总监、总经理批准，按所在地主管机关要求办理税务登记证。第四条 变更、注销税务登记：各公司税务登记内容发生重要变化或根本性变化时，在营业执照变更、注销后30日内向税务机关申请变更或注销登记。第五条 变更、注销登记的办理程序：各公司财务部提出税务变更、注销登记申请，经公司财务总监、总经理批准，按所在地主管机关要求办理税务变更、注销登记。第六条 验证、换证：税务机关对税务登记证实行定期验证、换证制度，各公司财务部要按照当地主管税务机关规定的时间及时进行验证、换证。验证、换证不需总公司审批。第七条 税务登记证的使用和保管：税务登记证正、副本由所在公司财务部保管，其他部门使用税务登记证时需办理使用登记手续；税务登记证不得转借、涂改、毁坏和伪造。第三章 纳税管理第八条 纳税申报管理：根据中华人民共和国税收管理法的规定，纳税人和纳税扣缴义务人必须按税法规定的期限和内容，向主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款。第九条 申报缴纳审批程序：各单位财务部于每月26日将本单位下月涉及的应纳税税种、应交税款（包括按规定需预缴和汇算清缴的税款）、实际需缴纳的税款，分税种按规定格式随资金会议资料报总公司。经公司资金管理委员会批准（契税除外）后在税法规定的期限内由各公司在权限内审批缴纳。为使公司及时掌握各公司纳税情况，各公司在缴纳税款3日内，将税款缴纳申请及完税凭证以扫描件的形式报财务管理部备案。注：公司内部控制制度规定超过500万元的付款须出具资金划拨令。第十条 购买土地应缴纳的契税经公司资金会议批准，各公司接到“资金划拨令”的当天缴纳；代收代缴的契税按各单位当地政策缴纳，不需审批。第十一条 符合地方税收优惠政策条件的项目，各单位要及时向当地主管税务机关办理减免税申请，在办理减免税申请时以书面形式报告总公司财务管理部。第四章 具体税种的纳税管理第十二条 我公司涉及的主要税种有：契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、车船使用税等。第一节 契税第十三条 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。第十四条 计税依据及税率：契税以不动产的转让成交价格（合同、协议确定的价格）为计税依据；契税实行35的幅度税率，具体税率根据各单位土地、房屋所在地农税所确定，一般为4 。第十五条 纳税义务发生的时间和纳税期限：（一）购买土地应缴纳的契税：纳税义务发生的时间为公司与当地国土资源管理局签订土地使用权转移合同（或具有合同性质凭证）的当天；自发生纳税义务之日起10日内向土地所在地契税征收机关办理纳税申报、缴纳契税；各单位具体交纳时间协商确定，但应确保政府关系融洽。（二）代收代缴的契税：各单位为购房人办理房产证需代收代缴契税，具体代收代缴的时间和金额按当地政策执行。第二节 营业税第十六条 房地产业营业税是对纳税人销售不动产的行为作为课税对象征收的一种税。第十七条 计税依据及税率：营业税以销售不动产的营业额（包括购买者支付的全部价款和价外费用）为计税依据；价外费用包括向购买者收取的手续费、基金、代收代垫款项等。代收款项凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业以外的单位开具发票的，可作为代收代缴款项管理。销售不动产营业税的税率为5 。第十八条 纳税义务发生的时间和纳税期限：（一）营业税纳税义务发生的时间为纳税人收讫营业收入价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。采取预收方式销售不动产的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。各单位代收代缴款项原则上应开具实收款单位收据或发票。（二）纳税人以一个月为纳税期限的，自期满之日起10日内向销售不动产所在地主管税务机关申报并交纳税款。第三节 城市维护建设税第十九条 房地产业城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的营业税为计税依据而征收的一种税。第二十条 计税依据及税率：房地产业城市维护建设税的计税依据为纳税人实际缴纳的营业税；纳税人违反“营业税”有关税法而加收的滞纳金和罚金，不作为城建税的计税依据，但纳税人在被查补“营业税”和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城建税进行补税和罚款。税率按纳税人所在地的不同实行差别比例税率。纳税人所在地税率备 注在省辖市、地辖市（含郊区）的7%在县城、建制镇的5%不在市区、县城或建制镇的1%第二十一条 纳税义务发生的时间和纳税期限：房地产业城市维护建设税是其营业税的附加税，其纳税义务发生的时间与营业税相同，与营业税同时申报缴纳。第四节 教育费附加及地方教育费附加第二十二条 房地产业教育费附加及地方教育费附加是对缴纳营业税的纳税人就其实际缴纳的营业税税额为依据而征收的一种附加费。第二十三条 计费依据及费率：房地产业教育费附加及地方教育费附加的计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额；费率：教育费附加的费率为3，地方教育费附加的费率为1 。第二十四条 纳税义务发生的时间和纳税期限：房地产业教育费附加及地方教育费附加是营业税的附加税，其纳税义务发生的时间与营业税相同，与营业税同时申报缴纳。第五节 土地增值税第二十五条 土地增值税是对转让房地产并取得收入的纳税人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。第二十六条 计税依据及税率：土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额；根据增值额与税法规定可扣除项目金额的比率实行四级超率累进税率。具体税率：级 数增值额与扣除项目的比率税率速算扣除系数（）1不超过50的部分3002超过50100的部分40扣除项目金额的53超过100200的部分50扣除项目金额的154不超过200的部分60扣除项目金额的35第二十七条 应税收入与可扣除项目的确定（一）增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。税法准予扣除项目必须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）按照取得收入的形式，应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人非货币性资产的，发生所有权转让时应视同销售房地产。第二十八条 纳税义务发生的时间和纳税期限：纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。但由于纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本不确定或其他原因，而无法据以计算增值额，所以，土地增值税实行“预征清算制”，待项目（或项目分期）达到清算条件时再进行清算，多退少补。具体预征比例和方法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况确定。第二十九条 土地增值税预缴：各单位根据当地主管税务机关确定的预征比例和方法按月（或季）预缴土地增值税；预征方法和比例一经确定，在当月税务报告中详细说明。第三十条 土地增值税清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算，并在90日内到主管税务机关办理清算手续：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，并在税务机关规定的期限内办理清算手续：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售面积的比例在85以上，或该比例未超过85，但剩余的可销售建筑面积已出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。第三十一条 土地增值税清算：（一）各单位凡达到清算条件的项目，需在30日内向总公司财务管理部报送清算方案，说明需补缴或多缴情况，经总公司批准后方可办理清算手续。（二）各单位财务部要在项目（或项目分期）未达到清算条件前，做好土地增值税的清算筹划工作，在项目（或项目分期）建设过程中做好成本核算工作，各单位在每期工程结算前应出具土地增值税分析报告，以供总公司决策时参考。第六节 企业所得税第三十二条 企业所得税是国家对企业生产经营所得和其他所得依法征收的一种税。第三十三条 计税依据及税率（一）企业所得税计税依据为纳税人的应纳税所得额，即纳税人每一年度的收入总额（生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权转让收入和其他收入）减去税法准予扣除项目后的余额。（二）企业所得税的基本税率为25。第三十四条 征收方式和纳税期限：（一）企业所得税实行按账核实征收和核定征收两种方式：1、企业所得税的预缴：房地产开发企业实行按账核实征收企业所得税的各单位，对预售收入按照当地主管税务机关确定的毛利率计算应税所得额，按月或季预缴企业所得税。2、预计计税毛利率：（1）经济适用房（须符合建设部、发改委、国土资源部、人民银行关于印发的通知建住房200477号文件有关规定）预收收入的计税毛利率不低于3%；经济适用房项目的预收收入进行初始纳税申报时，须附有关部门的批准材料及其他相关证明材料，否则按销售非经济适用房的规定计算交纳企业所得税。（2）非经济适用房开发项目预计计税毛利率，根据开发项目所在城市确定：开发项目所在城市预计计税毛利率位于省、直辖市和计划单列市政府所在地市区和郊区不低于20%位于地及地级市城区和郊区的不低于15%位于其他地区的不低于10%具体比例由当地主管税务机关确定。（二）实行核定征收企业所得税的房地产业纳税人，按照当地主管税务机关核定的应税所得率（房地产业为10）计算应纳税所得额，各单位按规定预缴。第三十五条 纳税期限：企业所得税按年计算，月份或季度终了后15日内预缴，年度终了后5个月内汇算清缴，多退少补。各单位要做好企业所得税清算的基础工作，在年度终了后的3月15日前向总公司财务管理部上报清缴方案，说明补缴或多缴情况，经总公司财务管理部批准后方可向税务机关申报清缴。第七节 个人所得税第三十六条 个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或个人为扣缴义务人。第三十七条 纳税依据及税率：（一）个人所得税的纳税依据为个人应纳税所得额。由于个人所得税的应税项目不同，取得所得所需费用不同，个人应纳税所得额的计算，需根据不同的应税项目分项计算。（二）工资、薪金所得，以每月收入额减去费用2000元的余额为应税所得额。年收入超过12万元的个人除单位扣缴外，必须在当地主管税务机关规定的期限内自行申报。（三）税率：个人所得税因应税项目不同，适用不同的税率；工资、薪金所得适用九级超额累进税率，5%45% 。附：关于个人全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法（国税发20059号）一、全年一次性奖金是指行政机关、企事业单位等扣缴义务人根据其全年经济效益和对雇员全年工作业绩的综合考核情况，向雇员发放的一次性奖金。 上述一次性奖金也包括年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资。 二、纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税，并按以下计税办法,由扣缴义务人发放时代扣代缴：（一）先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数。 如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按上述办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。（二）将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金，按本条第（一）项确定的适用税率和速算扣除数计算征税，计算公式如下： 1.如果雇员当月工资薪金所得高于（或等于）税法规定的费用扣除额的，适用公式为： 应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金适用税率-速算扣除数 2.如果雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额的，适用公式为：应纳税额=(雇员当月取得全年一次性奖金-雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额)适用税率-速算扣除数三、在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。四、实行年薪制和绩效工资的单位，个人取得年终兑现的年薪和绩效工资按本通知第二条、第三条执行。五、雇员取得除全年一次性奖金以外的其它各种名目奖金，如半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等，一律与当月工资、薪金收入合并，按税法规定缴纳个人所得税。 第三十八条 征收方式和纳税期限：工资、薪金所得应纳税款，按月计征，由扣缴义务人或纳税义务人在次月7日内申报并缴纳。第三十九条 各单位代扣代缴的副经理以上人员的个人所得税，要求税务机关按月按人开具个人所得税完税凭证；若不能按人按月开具，则必须要求税务机关按年打印完税清单。第八节 印花税第四十条 印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种行为税。凡由两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人各方都是印花税的纳税人，但不包括合同的担保人、证人。第四十一条 计税依据及税目税率：税 目计税依据税 率纳税人借款合同借款金额万分之零点五立合同人建安工程承包合同承包金额万分之三立合同人购销合同/技术合同合同所载费用万分之三立合同人建筑勘察设计合同收取的费用万分之五立合同人产权转移书据书据所载金额万分之五立据人营业账簿(记载资金的)实收资本与资本公积合计万分之五立账簿人财产保险合同收取的保险费千分之一立合同人股权转让书据成交价计算的金额千分之五立据人许可证照/其他帐簿按件5元/件领受人注：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税； 对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税（财税2006162号）。第四十二条 各单位必须按以上税目建立印花税台账。第四十三条 纳税义务发生的时间和纳税地点：印花税应在书立或领受时贴花，即在合同签订时、帐簿启用时和证照领受时贴花；印花税一般实行就地纳税。第四十四条 纳税方法和纳税申报（一）纳税方法有三种：1、自行贴花办法：自行计算应纳税额、自行购买印花税票、自行一次贴足并注销或画销，纳税义务才算全部履行完毕。2、汇贴或汇缴办法：同一类应纳税凭证需频繁贴花的，可向税务机关申请按期汇总缴纳印花税，并取得汇缴许可证。汇总缴纳的限期限额由当地税务机关确定，最长期限不超过1个月。3、委托代征办法：指税务机关委托发放、办理应税凭证的单位代收印花税。 （二）纳税申报：各单位应按税法和当地主管税务机关确定的方法和期限如实申报印花税；经公司批准后在规定的期限内缴纳。第九节 房产税第四十五条 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人（产权属国家所有的）征收的一种财产税。第四十六条 计税依据及税率：房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入，实行从价计征和从租计征。（一）从价计征：是按照房产原值（不含土地成本），即按照“固定资产”科目中记载的房屋原价一次性减除10%30%后的余额计算交纳，各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。税率为1.2% 。房屋原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备，属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。（二）从租计征：房产出租的，按房产租金收入为计税依据。税率为12% 。第四十七条 纳税义务发生时间及纳税期限（一）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成的次月起，缴纳房产税。（二）纳税人委托施工单位建造的房屋，从办理验收的次月起，缴纳房产税；若纳税人在办理验收手续前，即已使用或出租的新建房屋，应从使用或出租的当月起，缴纳房产税。（三）纳税期限：房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，征期一般为每年3月和9月，出租收入在每月110日申报缴纳。（四）地下人防设施，暂不征收房产税，从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。第四十八条 纳税地点：房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。第十节 城镇土地使用税第四十九条 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。第五十条 计税依据及税率：（一）城镇土地使用税计税依据：纳税人实际占用土地面积（平方米）。（二）税率：城镇土地使用税采用定额税率，即幅度差别税额，具体标准：所在城市类型计税依据现适用税额原适用税额大城市占地面积1530元0510元中等城市占地面积1224元048元小城市占地面积0918元036元县城、建制镇、工矿区占地面积0612元024元具体适用税额各单位根据当地主管税务机关确定的标准执行。第五十一条 纳税义务发生的时间和纳税期限：（一）房地产业新征用的土地是耕地的，自批准之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用非耕地的，自批准征用次月起缴纳土地使用税。（二）土地使用税按年计算、分期征收，征期一般为每年3月和9月。各单位财务部要按照当地主管税务机关确定的税率和征期按时申报缴纳税款。第五十二条 纳税地点：土地使用税在土地所在地主管税务机关缴纳。 第十一节 车船使用税 第五十三条 车船使用税是指在中华人民共和国境内拥有和使用车船的单位和个人征收的一种税。第五十四条 计税依据及税率：（一）车船使用税的计税依据：按车船的种类和性能，分别确定为辆、净吨位和载重吨位三种，从量计征。（二）税率：车船使用税实行定额税率。对车辆实行有幅度的定额税率，乘人汽车每年每辆60320元，具体标准各单位按当地主管税务机关确定的标准执行。第五十五条 纳税义务发生的时间和纳税期限（一）车船使用税纳税义务发生的时间分三种情况：1、 纳税人使用车船，从使用之日起，发生纳税义务；2、纳税人新购置车船的，从购置使用的当月起，发生纳税义务；3、已向交通管理部门申报停用或报废的车辆，当年不纳税；停用后又重新使用的，从重新使用的当月起，发生纳税义务。（二）车船使用税按年征收，分期缴纳，也可一次缴清。各单位财务部根据当地主管税务机关确定的税额和方法按期申报缴纳。第五章 税务检查报告程序第五十六条 随着国家税收法规的不断完善，税收征管的加强，税务检查日常化。为合理规避税务风险，各单位要做好日常纳税规划、申报和缴纳工作。第五十七条 税务检查报告程序：税务机关对各单位进行税务检查时，所在单位财务部负责人要在接到检查通知的当日同时报告所在单位负责人、财务总监、总经理；并在2日内以书面形式将税务检查可能发生的税务风险和应对方案同时报告财务总监和总经理。第五十八条 在税务检查过程中，对税务检查中提出的问题要在当日报告财务总监。第五十九条 税务检查结束，在检查结论上报税务机关领导前，所在单位财务负责人要将税务检查初步结论报告财务总监；税务检查结论上报税务机关领导后，所在单位财务负责人要将税务检查结论及时反馈财务总监。 第六章 税务报告 第六十条 为加强纳税管理，各单位财务部将每月纳税分析报告于次月10日以税务报告的形式报总公司财务管理部，财务管理部于每月12日出具上月税务汇总分析报告，报公司财务总监、总经理、董事长。 第六十一条 税务报告的具体内容应包括：（一）按税种列明：上月欠税情况，本月应纳税情况、累计应纳税情况，本月实际纳税情况、累计实际纳税情况，本月欠税情况、累计欠税情况；（二）税务分析：各单位财务部按税种说明计税依据（分预收收入和实际销售收入分别列示）、税（费）率、当地税收征收方法、预征比例、整体税负、清算情况、存在的税务风险等事项进行分析。第七章 罚则第六十二条 凡未按本管理规定执行的，将根据情节和给公司造成经济损失的严重程度，将给予违反规定的财务负责人100元2000元的经济处罚。第八章 附则 第六十三条 本规定中的“各单位”指xx房地产发展股份有限公司及其所属的分（子）公司第六十四条 本规定中的“总公司”指xx房地产发展股份有限公司。第六十五条 本规定中的“分（子）公司”指xx房地产发展股份有限公司所属的分公司和子公司及其下属公司第六十六条 本规定从下发之日起执行。