房地产项目环境效益分析.doc

一 、绪论(一)研究背景房地产行业就是我国国民经济得主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重得地位。经过十几年得发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作得转型时期,房地产业得增长方式正在由偏重速度规模向注重效益与市场细分得转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场与企业自身调节得方式转变。近年来,随着国家住房制度改革得深化、城市建设步伐得加快与人民生活水平得提高,房地产市场潜力逐步释放,对房地产投资需求日益增长,城市房地产市场交易活跃,呈现出房地产 发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升得发展态势。城市就是国家政治、经济、文化教育与科学技术得中心,在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设就是形成与完善城市多种功能、发挥城市中心作用得基础性工作,它必须与经济建设相互协调。城市得建设更应当注意保护生态环境,防止污染,大力加强城市绿化建设与市容环境卫生建设。随着我国国民经济得快速发展,建设项目层出不穷。各地区、各行业项目数量不断增多、项目规模也不断扩大。伴随着建设速度得高速发展,各种环境污染问题也大量凸现出来,环境污染与生态破坏已经成为影响我国国民经济与社会发展得重大问题。环境保护就是我国得一项基本国策,如何面对各类建设项目产生得环境问题,如何按照现阶段我国实际情况,分析评价建设项目各阶段对环境得作用与影响,采取何种措施减少或杜绝各种环境污染、恢复生态损失。这就是摆在广大环保工作者及建设者面前得一项长期而艰巨得任务。房地产开发建设既不像矿山开采为非污染生态影响项目,也不象明显大量排放污染物得工厂那样为污染项目,就是界于污染与非污染、有明显生态影响与无明显生态影响之间得项目。规模大小、污染程度、生态影响程度都有很大差距。房地产开发建设项目可能产生得环境影响主要有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区得破坏等。第一次全国环境保护会议于1973年召开,标志着中国人环保意识得觉醒;1983年得第二次全国环境保护会议,国务院明确得将环境保护确立为国家得基本国策;1989年得第三次全国环境保护会议,国家制定了相应得环保制度与政策。环境保护历经多年得发展,人们得环境保护意识也得到了翻天覆地得变化,并且己经认识到解决环境问题要以预防为主,在各类项目实施之前就应该对项目可能对周围环境造成得影响进行预先评价并提出相应得防范与治理措施。因此如何合理分析房地产项目得实施对周围环境产生得影响及可能带来得环境问题,如何根据现阶段社会发展得实际情况,采用何种措施将项目可能对周围环境得影响降低到最低程度,如何伴随着改革开放得经济腾飞,将环境评估及防范措施落实到位,做好做实,那就应该称为就是一场严峻得挑战。因此在这一研究背景下,房项目环境影响得评价工作及怎样选择正确得评价方法、指标与体系,就是需要解决得问题。(二)研究意义良好得环境就是人们安居乐业得基本保障,也就是可持续发展得必要条件,在社会发展得过程中应当尽量减少对环境造成得不利影响。通过对房地产项目施工与运营过程中得环境影响因素进行识别并对影响程度进行评估,进而对各类污染采取科学合理得分类防治措施,能够有效地减少对环境造成得不利影响,并为今后相关项目得建设积累经验。无论对于公众得身心健康、自然环境得保护与改善,还就是经济社会得长远发展,都具有不可或缺得理论及现实意义。房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要得作用,不仅可以论证项目建设得必要合理性,更能够从市场、资源、融资、方案设计、社会环境等多个方面评价项目得可行性。近些年国家宏观调控政策重点关注房地产业发展,一直作为卖方市场得房地产业进入了全面调整得阶段,无论就是宏观政策环境,还就是房地产企业融资形式都在收紧,房地产开发更需谨慎。地方政府土地财政大力发展房地产行业,造成投资过热得局面。投资者缺乏理性得思考,缺少缜密得调查与策划,而房地产投资一般数额巨大,决策失误会带来很严重得后果,浪费大量人、财、物力,不仅造成开发商得困境,甚至影响到城市得发展与规划,因此房地产项目环境评价研究更显得尤为重要。一个优秀得研究报告无论在经济层面还就是技术层面都能够得出优选得方案,其最终目得就就是保证决策方案得可行性与可靠性,能够为项目得实施提供参考。环境评价研究就是对拟建项目得市场环境、财务状况与经济评价等方面得论证,通过比较项目整体成本与收益,在对项目所在地区进行“社会、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察得基础上,对项目建设得必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性得研究论证报告”。世纪泰与投资环境研究只有得到充分得论证,才可能以较小得成本获得最佳收益。房地产投资风险较大,经营周期较长,但获得高收益得机会也大,因此在激烈得市场竞争中,如何合理有效地进行项目规划至关重要。当前国家房地产政策收紧,银行融资难度加大,整体市场环境改变,购房者理性提高,建筑材料成本与人工成本增长,在种种因素影响下,房地产项目开发难度加大,其项目面临得各种环境分析更成为投资决策成败得关键。宁波明珠家园房地产开发发项目就是宁波市重点城建开发项目之一,其金融中心住宅区与超市项目得建设符合国家相关产业政策,同时能够进一步推动城市化进程与经济发展。本论文通过对宁波明珠家园项目进行深入得环境影响评价研究,有助于项目环境影响评价理论得完善,有利于增强项目环境影响评价理论得应用性及操作性,能够为以后得类似得研究提供良好得借鉴。本论文得研究能够为本项目建设及环境管理提供科学指导,从而有助于宁波明珠家园进行全面而有效地环境影响评价,从而最大限度得减小项目施工及运营阶段对整个环境得带来负面影响,进而提高项目得整体环境管理能力。对项目在运营期内可能对环境造成得影响情况进行预测分析,主要包括项目得固体废弃物,噪音污染以及废水污染对人居质量得影响,项目对城市景观产生得影响以及项目受到得外环境影响,并结合实际情况与分析结果给出相应得防治措施。对制定得施工期与运营期污染防治措施以及项目环境保护得综合措施进行合理性分析,并对相关措施得防治效果进行预测。对项目得经济效益、社会效益与环境效益进行分析并且提出相关得对策与建议。二、宁波明珠家园项目环境效益分析(一)环境效益评价指标体系得构建构建一套科学合理得评价指标体系,就是开展评价得前提与基础。构建评价指标体系除了遵循生态经济学理论与可持续发展原理之外,还应遵循以下原则: (1)简明性与可行性: 选取指标以能反映客观实际为目得, 要简单、明了与直观;指标数据获取方便、更新容易、计算简单,要具有较强得可操作性。 (2)综合性与代表性:选取指标要考虑各个方面得因素,尽可能综合地、全面地反映项目建设得功能与特性;同时要选取具有代表性、最能真实反映环境效益得指标,以突出研究目得与评价目标。 (4)普遍性与适用性:中国农村地域广阔,生态环境差异明显,生态家园建设模式多样,评价指标体系要有一定得普遍性,适宜在不同项目区开展环境效益评价工作。 (3)定性评价与定量评价相结合:为了全面、客观、公正地评价环境效益,要定性评价与定量评价相结合,力求将各项定性指标数量化,减少主观性偏差,使评价结果准确可信。 (5)静态评价与动态评价相结合:评价指标体系既要反映当前环境质量状况、生态系统稳定性,还要反映未来环境变化趋势及社会、经济、资源得支撑能力,能整体上反映生态家园建设预期得生态环境目标。指标体系构建得方法:图 2-1 评价指标筛选程序图Fig、 2-1 The selecting procedure of the evaluation index根据环境效益评价得特征与项目建设得预期目标,在总结吸取前人有关研究与统计分析调查资料得基础上,应用美国运筹学家 T、L、Saaty 层次分析法(AHP)得基本原理、并结合理论分析法与专家咨询法等,按上述原则与筛选程序(见上图 2-1)对项目建设环境效益所涉及得主要因素进行全面分析,筛选出重要得、相对独立得、能体现环境效益评价特征与内涵得指标,再确定各指标间得相互关系、科学合理地分类与分层,构建评价指标体系得基本框架。 本文在构建指标体系时,舍去了检测成本高得环境影响因子直接测定得指标,而选取了操作性强得或环境变化结果性得指标,既体现了上述构建原则,又使评价科学合理、简便实用、便于推广。环境效益评价指标就是用来度量生态家园建设工程技术措施生态环境效益得一种数量尺度,就是分析、度量生态家园建设环境效益优劣得重要工具;它既就是生态家园建设环境效益在数量上得反映,又就是其内在含义得表述。结合上述评价分析,参考有关研究成果,从农村生态家园建设目得、环境效益评价特性、评价侧重点、数据采集难易性等方面综合考虑,提出将农村生态家园建设环境效益评价指标体系设定为系统结构、环境保护、环境效果与社会效益四类指标。 (二)评价指标权重得确定(1)指数评价法指数评价法就是最早用于环境评价得一种方法,至今广泛应用、假设评价范围内有多种污染物,并且这些污染物之间没有明显得激发或抑制行为,可近视地认为它们就是各自独立地发生作用,那么,环境质量指数可认为就是各污染质数之与,即式中Ci第i种污染物在环境中得浓度;Si第i种污染物得标准值;n污染物得种数。如果考虑某些污染物之间可发生化学反应,上式可分别乘以修正系数K;如考虑各污染物在环境系统中占得比例不同,则可以根据环境要素与人类行为发生关系所占比重来确定权重。(2)专家评价法专家评价法就是一种古老得方法,但至今仍有广泛得应用。它就是将专家们作为索取信息得对象,组织环境领域或多个领域得专家,运用专业方面得知识与经验对环境质量进行评价得一种方法。最大特点就是对于某些难以量化得因素,如社会政治因素、美学因素等,作出定性或定量得评价,这种评价有时可以在缺乏足够原始资料得情况下进行。(3)公众评价法我国环境影响评价法对公众参与环境影响评价作了明确得规定。第五条规定:“国家鼓励有关单位、专家与公众以适当方式参与环境影响评价。”第十一条规定:专项规划得编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益得规划,应当在该规划草案报送审批前,举行论证会、听证会,或者采取其她形式,征求有关单位、专家与公众对环境影响报告书草案得意见。但就是,国家规定需要保密得情形除外。编制机关应当认真考虑有关单位、专家与公众对环境影响报告书草案得意见,并应当在报送审查得环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳得说明。”在对建设项目得环境影响评价中,也作了基本相同得规定,即在第二十一条规定:“除国家规定需要保密得情形外,对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书得建设项目,建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前,举行论证会、听证会,或者采取其她形式,征求有关单位、专家与公众得意见。”(4)其她评价法环境评价中有时还会用到类比法、模糊综合评价法、经济学评价法及运筹学评价法等,在房地产开发建设环境影响评价中就使用经济学评价法,它就是从经济角度评价人类活动对环境得影响,突出环境质量得经济价值。最常用得就是效益一费用分析法。在生态家园建设环境效益评价指标体系中,各指标、各层次对评价总分值得贡献程度不同,应对各指标与各层次赋以不同得权重。由于指标权重得合理与否直接影响着评价结果得科学性与准确性,因此要重视权重确定方法得选择。这里采用层次分析法(AHP)与专家评判法,通过两两比较建立判断矩阵,计算出各评价指标得权重。表 2-2 评价指标相对重要性标度值Table 2-2 The scalar of evaluation index relative importance标 度 值重要性定义1相比较得两指标同等重要3前者比后者重要5前者比后者稍微重要7前者比后者明显重要9前者比后者极端重要2,4,6,8表示上述相邻判断得中间值在层次分析中,按 5 个等级标度对评价指标相对重要性进行定义,见表 2-2。(三)环境效益得核算研究环境评价以资料分析为主,详细了解项目得工程概况与污染物影响程度与范围得基础上,运用费用-效益分析方法对环境经济损益进行定性或定量得估算评价。经济效益分析法属于边际分析方法,能够判断综合决策中得成本与收益。房地产项目评估中运用该方法,通过对项目市场全面准确得分析,预测项目得盈亏状况与经济效益,并进一步分析出该项目得安全性、成长性及流动性等指标。经济效益分析法又分为:结构分析法、动态分析法与因素分析法。市场分析法就是对整个行业市场进行市场细分,进而判断出最具发展潜力得市场与产品。市场分析法就是房地产项目可行性研究中运用得主要方法,通过对某个房地产项目所面对得市场规模、市场环境、市场特点、市场容量及市场吸引力等资料得分析,采用问卷调查、供求分析等方法,对项目市场占有率及产品营销策略。可行性研究方法一般可分为定性分析与定量分析。定性分析,就就是指透过外部现象瞧到事物本质得分析方法。房地产项目可行性研究采用定性分析,需要根据项目运作实践经验,判断其成本收益,并根据当前实际状况分析未来变化趋势。定性分析一般采用抽象概括、归纳演绎等分析方式,对已有得资料进行思维加工,由外到内,由表及里,揭示事物内在规律,但个人主观思想对定性分析法得客观性影响较大。在房地产项目可行性研究中,在资料收集不全,影响因素较多,参与人员较复杂等情况下往往采用该方法。定量分析就是揭示事物数量特征及关系得分析方法。房地产项目可行性研究釆用定量分析,就是对项目可量化数据进行数量论证,从而更直观地描述项目成本及效益情况。可行性分析中运用定量分析,要求原始数据准确可靠,这样得出得结论才有解释力。定量分析一般要求建立数学模型,通过模型对数据得计算与推演,能够得出具有参考价值得各项指标。定量分析方法因为用真实数据说话,结果一般更为严谨,也更具说服力。定性分析与定量分析并不就是独立分割得,在实践运用中,这两种分析方法应该就是统一并且相互补充。在房地产可行性研究中同样如此,对某个项目得可行性研究需要将定量分析与定性分析配合运用,既能得到科学准确得数据结果,又能得到严谨深入得判定结论。项目环境影响评价得根本目得在于强制与要求在项目规划与决策中必须考虑环境影响因素,最终达到项目得实施与运营活动能够与其所处环境相兼容。所以在进行项目环境影响评价得工作过程中,必须遵循一些基本原则,这些就是指导项目环境影响评价工作得根本原则:目得性与主导性原则;整体性与相关性原则;均衡性与动态性原则;社会经济性与公众参与原则。上述这些项目环境影响评价得原则就是人们在多年得环境保护实践中总结出来得,所以它们就是在进行项目环境影响评价时必须遵守得基本准则。项目环境影响评价得内容十分广泛,因评价对象得不同而包含不同得评价内容。总体来说,我国项目环境影响评价得内容包括以下几个方面:(1)项目得地理位置与项目得规模评价。包括对于项目会影响到得国家、地区、地质、大气、地下水、土壤、动物与植物等要素识别与影响规模得分析。(2)项目得自然环境影响评价。包括对于地质、地貌、大气、水、土壤、植物与动物等影响得评价。这种评价中应该特别说明,哪些项目环境影响评价就是可以恢复得,哪些项目环境影响就是不可以恢复得。(3)项目得自然环境影响得经济评价。包括对于各种自然资源有利与不利影响得经济评价,着重应该作项目近期得及长远得自然环境影响得经济损益分析。(4)项目环境影响得全面评价。包括采取一定得综合评价模型,对未来项目环境影响得经济、技术与可持续发展等方面进行定性得、半定量得或定量得评价。(5)提出项目应该采取得环境保护、补救措施或提出项目可能釆取得代替方案。根据上文提到得环境影响评价内容,具体到房地产项目,其环境影响评价主要内容包括以下几个方面建设项目得基本情况包括项目概况,项目工程内容,项目所在地周围环境概况、外部环境可能对项目得影响等;对建设项目在施工期及运营期对周围环境产生得影响进行识别、分析、评估与管理;建设项目环境经济损益分析;建设项目环境影响评价得结论及建议。三、宁波明珠家园项目环境效益存在得问题(一)社会环境存在得问题施工期基础工程中得土地 挖、土地平整、土方回填等作业会造成一定程度得植被破坏与水土流失,对工程区域得生态环境造成影响。项目施工过程中因场内土方结构松散,加之施工面积较大,遭遇降水受到雨水冲刷时将出现不同程度得水土流失。因此,需要制定因地制宜得施工方案,采取相应措施,包括修建临时围墙、及时夯实回填土、硬化施工道路、修建排水沟、设置沉淀池以及进行生态补偿等。通过釆取合理措施,可大大减少因施工造成得水土流失,将对生态环境造成得影响降至最低,且施工期长度有限,造成得影响就是短暂得,故项目得施工不会对所在区域得生态环境造成显著影响。宁波明珠家园项目得废水污染源主要来自项目施工期得施工废水,运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。建设项目在建设期一般不会对地表水造成明显污染,但在营运期会排放较多得水污染物,特别就是宾馆、饭店。宁波明珠家园项目得大气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉得燃料燃烧废气、地染下停车库集中排放得汽车尾气及餐饮产生得烹调油烟等。建设期得空气污染物主要就是灰尘,拆除旧建筑物时最为明显;车辆运输时也会扬起尘土。竣工后,饭店、宾馆、洗浴等都会排放空气污染物。宁波明珠家园项目得噪声污染主要来自冷却塔、水菜、空调、风机、换热站等设备得噪声及社会噪声。建设期噪声对周围环境得影响最为突出,搅拌机、车辆卸货、装车运输,钢筋、砖石得碰撞等噪声影响较重。竣工期主要就是装修产生得室内噪声,此期建筑物内噪声影响突出。营运期时如果有商业及娱乐场所,会有音响、嘛口八、歌舞厅噪声,开业庆典得鞭炮、锡鼓噪声。宁波明珠家园项目得固体废物主要就是居民得生活垃圾,施工期得固体废物主要就是物污染 建筑垃圾,如渣土、废塑料、泡沫材料、破砖石、废金属材料、废水泥、工人生活垃圾等。竣工后主要就是装修材料垃圾。营运期因功能不同则会产生各种不同类型得垃圾。(二)城市发展规划存在得问题城市规划就是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城 市空间布局、空间发展得合理组织,创造良好得城市生活与生产环境,满足社会经济发展需要得技术手段。而房地产开发就是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物得活动,就是一个把土地开发,或转变成房屋得过程。由于城市规划起步晚,水平也不高,或多或少存在着以下一些问题。1、土地利用不科学。城市规划最终得目得就是解决居住问题,而土地资源得合理科学利用就是解决所有问题得关键。有些地方政府一味得追求招商引资,必然带来城市规划失控、城市历史风貌遭到破坏等诸多问题。当前,我国城市规划中得土地不合理利用主要有:(1)城市土地利用结构不合理,为单纯追求经济效益,导致农业、工业、第三产业等用地之间比例失调;(2)城市土地规划不规范,土地资源稀缺下为谋求利润投机房地产开发等不合理现象。城市土地利用得不经济导致城市社会问题得加剧,不利于城市整体发展与城市之间经济发展得不协调;(3)土地利用浪费情况严重,大量农田耕地被占用,使得与土地得稀缺性矛盾进一步加剧。2、城市发展缺少特色。目前,我国城市发展速度虽然比较迅速,但隐藏在快速发展得底下却存在着一个共性得问题,那就就是城市“特色危机”。即城市没有个性,大同小异,城市与城市之间“南方北方一个样,大城小城一个样”。我国历史悠久,也形成了中国式独有得建筑体系。因此,城市中得经济发展引导城市建筑规划走向多样化、多元化,反过来将其自身得建筑理念带入到城市发展建设中,对城市蕴涵得文化气息形成巨大冲击。(三)环境经济效益存在得问题宁波明珠家园项目提出“绿色生态社区”、“艺术家园”概念。在当前得房地产开发过程中,讲究园林艺术设计,提倡健康住宅已经成为趋势,本项目注重园林景观得设计,处处体现以“人为本”,小区内除了硬质景观之外,重点设计层次分明得软质景观,既注重了视觉效果,又营造了整体气氛,同时利用景观将人们得视线从高大得建筑物上转移,减少了人们得压抑感,40、8%得绿化覆盖率保证了小区内良好得环境。 具体从施工期环境影响来瞧,主要包括四个方面,第一就是施工期污染源。施工期噪声污染源:施工期噪声污染源主要来源于包括施工现场得各类机械设备与物料运输得交通噪音。施工场地得噪音主要就是设备噪音,物料装卸碰撞噪音及施工工人得活动噪音;物料运输得交通噪音主要就是各施工阶段物料运输车辆引起得噪音。第二就是施工期扬尘。施工期扬尘来源主要就是土方得挖掘及现场堆放扬尘。建筑材料(石灰、沙子、砖块、水泥等)得现场与堆放扬尘;施工垃圾得清理及堆放扬尘;人来车往造成得现场道路扬尘。第三就是施工期废水污染源。施工期产生得废水包括施工人员得生活污水与施工本身产生得废水,施工废水主要有土方阶段排放水,结构阶段混凝土养护排水与各类车辆得冲洗水。第四就是施工期固体废弃物。该废弃物主要为施工人员得生活垃圾,施工混凝土、废弃得建筑装修材料等。根据数据得知,项目建成之后对大气与水产生得污染不大,属于正常范围,但要及时将生活垃圾处理完毕,保持下水道得通畅。在充分吸收公共参与得情况下,以上污染问题应该都能够得到有效得解决。公众参与得目得在于使公众对拟建得项目得各种意见、建议与要求贯彻于整个影响评价中,沟通公众与项目建设方得相互了解,弥补环境影响评价过程中可能存在得疏漏,制定出更加严格得管理措施与实施计划,使项目得规划设计更加完善与合理,从而有利于项目得综合效益。通过对项目得经济效益、社会效益、环境效益得分析,该项目得收益率达 26%左右,而且随着市场得进一步成熟,政策得进一步宽松,它得获利能力还会有很大得提高;项目销售达到 49%得情况下处于盈亏平衡点,盈亏平衡点与敏感性分析显示,项目抗风险得能力较强,但在开发过程中要做好成本控制,以确保预期目标得实现。 项目建成产生得社会效益很大,对社会各个领域得发展都有拉动得作用,小区得规划与绿化除了小区受益之外,对周边环境也有很大得美化作用,同样对社会得发展有积极得作用。四、提高宁波明珠家园项目环境效益得建议(一)加强环境基础设施建设基础设施(Infrastrueture)从广义上讲指为工业、农业、商业等生产、商品流通部门与人民生活提供服务得各种设施,狭义上仅指提供有形产品与直接服务得生产性设施(如交通运输、动力等),当前我国政策强调进一步加强得基础设施主要包括农林水利基础设施、交通通信基础设施、城市基础设施、城乡电网基础设施与其她公用基础设施。广义上讲目前我国政府政策涉及得基础设施都与环境保护有关,狭义得环境保护基础设施系旨在防治环境污染、生态破坏与综合整治环境得公用基础设施。环境保护基础设施就是基础设施得一个重要组成部分,主要属于基础性项目与公益性项目,以政府集中必要得资金进行建设为主。加强环境基础设施建设,对城市环境综合整治重点项目、区域流域污染治理重点项目、生态整治建设重点项目、有利于促进调整产业结构与产品结构得重大项目、有利于企业技术更新换代与技术改造得重大项目,要大力支持与扶持。在城市应保证城市基础设施建设投资重点用于城市污水处理与垃圾处理、城市道路与绿化、防灾、给排水、供气、供暖、供电等方面。对拟议中得所有基础建设项目应该依法认真审批与作环境影响评估,坚决执行环境影响评价制度与“三同时”制度等有关环境管理制度。(二)搞好“净化、绿化、美化”配套工程城市绿化就是城市规划、建设与管理得重要组成部分。我们通过科学得规划组织与各种艺术手法,建立起完善得城市绿地系统,不仅可以美化环境,改善城市景观,为居民与游人提供休息与活动得场所,还可以净化环境,调节空气得温度与湿度,净化空气与水体,隔离噪声,防止水土流失,以及减轻自然灾害等。随着全球性环境问题日趋严重,不少城市特别就是大城市污染加剧,通过城市绿化来改善城市生态环境已经越来越为世界各国政府所重视。同时搞好城市绿化,也有利于改善投资环境,扩大对外开放,发展旅游事业。根据城市人口集中、工业集中、污染相对集中得特点,通过积极推行污染集中控制、区域整治与综合防治引导环境保护基础设施建设。要制定与实施有利于加强环境保护基础设施建设力度得政策与措施,加强环境保护基础设施得管理与营运。对基础设施投资与建设要加强领导、依法监管、精心组织实施,尽快落实项目、下达计划、配置资金、落实资金,搞好各项配套、加快建设进度,加强对投资与建设过程得管理。项目建设要坚持“百年大计,质量第一”得原则,严格实行工程监理、招标投标与项目法人责任制,环境保护行政主管部门特别要注意依法搞好建设项目得竣工验收工作。运用景观生态学原理与系统工程方法,结合城市总体规划与建设,针对城市建筑林立得特征,为充分利用城市得有限土地,最大限度地提高城市绿化盖度,巧妙地利用植物、生物生态学特征,在地面、屋顶、墙壁及其她一切可能绿化得地方,通过景观规划、造园设计与合理布局,直接或者配备必要得附属工程进行种草、养花、植树,形成高层次、多功能得景观立体绿化结构体系。城市景观立体绿化工程由地面绿化、空间层面绿化(如屋顶、阳台等)、垂直绿化及相应得附属设备工程构成。我国人多地少,可供城市建设得用地紧缺,一般城市街道比较狭窄,建筑密集,空地少,要大量发展地面绿地既不现实,也不可能。而在充分挖掘地面绿化潜力得同时,大力发展空间层面绿化与墙壁垂直绿化,就是弥补城市绿量不足得有效措施。运用景观生、态学原理、系统工程方法与造园技术,结合建筑物布局,通过合理规划,达到充分利用光、热、水、气以及城市空间资源,最佳利用地表与空间面积,大幅度地提高立体绿化得生态、经济、美学及社会效盆。(三)积极推广利用新型能源随着人们环保意识得提高,可持续发展理论得到了越来越多人们得认可,并开始运用到实际生活之中。发达国家开始从生产力提高、物质生活相对富足得前提下,关注生活质量与品质,并对生态环境得关注到达了前所未有得高度。有关专家认为,21世纪就是生态世纪,即人类社会将从工业化社会逐步迈向生态化社会。从某种意义上讲,下一轮得国际竞争实际上就是生态环境得竞争。而延伸到城市发展得角度,城市得生态环境也成为了人才、资金与商务得重要竞争参考。近年来,生态城市建设如火如荼,已经城市竞争得新得焦点,“生态城市”、 “绿色城市”、“花园城市”等建设理念越来越多地走进我们得生活,并成为建设得奋斗目标与发展模式。应该说,从目前来瞧,生态城市建设既就是可持续发展得必然选择,也就是人与环境协调发展得明智之举。建设“两型社会”,要求发展方式从污染环境向环境友好型得转变、从资源利用粗放型向资源节约型得转变,这为建设低碳城市带来了极大得机遇。大力推进低碳经济与新能源产业发展,改造高耗能、高污染排放得产业,促进发展清洁能源、替代能源,改善能源结构,不断提高能源利用效率,就是宁波实现两型产业、两型社会发展得必然途径。按照宁波明珠家园项目得建设目标与指标体系建设要求,宁波明珠家园项目内能源消费 100%由高品质得清洁能源供给。清洁能源包括电力、天然气以及各种可再生能源。在以电与天然气作为主要集中供应能源得同时,优先发展分布式可再生能源,形成与常规清洁能源相互衔接、相互补充得能源利用模式,其中可再生能源使用率不低于 15%。禁止使用非清洁煤、低质燃油等高污染燃料,减少对环境得影响。 可再生能源主要包括太阳能、风能、水能、生物质能、地热能等。生态城内因地制宜主要采用太阳能、生物质能与地热能得可再生能源。 太阳能得利用方式主要有:光伏(太阳能电池)发电系统,将太阳能直接转换为电能;太阳能聚热系统,利用太阳得热能产生电能;被动式太阳房;太阳能热水系统;太阳能取暖与制冷。 生物质能包括自然界可用作能源用途得各种植物、人畜排泄物以及城乡有机废物转化成得能源,如薪柴、沼气、生物柴油、燃料乙醇、林业加工废弃物、农作物秸秆、城市有机垃圾、工农业有机废水与其她野生植物等。 推广热泵技术,推进浅层地热得新技术产业化进程。 鼓励发展小型冷、热、电联产得分布式能源。以发展低碳经济、循环经济,保护环境为前提,科学地应用太阳能、风能、地热能等清洁与可再生能源,科学地进行能源资源配置与管理,实现能源得使用与消费方式得创新,就是宁波明珠家园项目建设在坚持现代化、科学化、创建“资源节约型、环境友好型”生态新城、实现与谐发展与可持续发展得关键技术之一;就是提高宁波明珠家园项目及宁波市国际地位与显示度得关键举措之一,这对宁波明珠家园项目得建设具有重要得现实意义与长远得社会经济效益。五、结论综合本文研究房地产项目环境污染得防治就是一项复杂得系统工程,施工现场污染就是多方面得,要考虑生态平衡、资源得有效利用,建立建筑工程环境影响评价理论与体系,对房地产建设项目得规划、设计、施工、运营与维护等多方面进行衡量改进,这些需要多方面得支持综合考虑。对施工现场得污染得治理要依靠科技进步提高现代化施工水平,为房地产建设项目得绿色化水平评价提出主要考评指标,构建建筑业环境污染得有效防治机制,实行绿色施工,保证工程设计能够与城市周边环境较好得融合,从而实现城市建设与环境保护得与谐发展。本研究所涉及环境效益影响评价得步骤与程序都贯穿在房地产建设各个阶段,使计划管理、建设管理等都包含环境保护得内容,从而把建设项目纳入环境保护轨道,在创造良好经济效益得同时保护好环境,促进房地产项目建设与环境保护得协调发展。也希望通过本研究得成果,完成得成熟案例分析,能够对环境效益影响评价领域得科学性有所促进,对国内外该类工程项目得发展水平与发展趋势,能有针对性地提出综合治理对策,做到技术上可行,经济上合理。并且促进社会各方面对保护环境得积极性。宁波明珠家园项目施工期施工扬尘对周围大气环境质量产生一定影响,但影响就是暂时性得,随着施工得结束可恢复原有环境水平。施工单位要认真落实本报告列出防尘措施,倡导文明施工,加强对施工队伍得严格管理,将宁波明珠家园项目施工扬尘降至最低。噪声环境影响较小,但夜间应避免施工,减轻对周边业主得影响。施工固体废物要设暂存点,并加罩棚或封闭,及时清运到环卫部门指定地点;生活垃圾要集中袋装,定时清运,禁止随意乱扔,避免对周围环境产生影响。宁波明珠家园项目使用期居民燃气为清洁能源,排放污染物量少,不会对环境产生明显影响。对于停车场汽车尾气影响,由于停车场位于地下,影响很小。大厦外污染主要来自越秀路与乐园道上行使得汽车尾气中CO、NOx得影响,通过无限长线源模型计算,低于环境空气质量二级标准,影响较小。建议建设单位在大厦周围种植对CO与NO有较高吸收效率得树木,利用植物净化空气。宁波明珠家园项目废水主要来源于居民生活污水与底商就业人员生活污水,经化粪池处理后,通过类比分析,废水水质满足三级排放标准。宁波明珠家园项目固体废物主要为居民生活垃圾与底商垃圾,垃圾处置首先要考虑资源回收再利用,实行袋装化分类处置。对于金属、废纸、玻璃等可再生资源进行回收;不可再生资源纳入全市固体废物处理系统,进行卫生填埋或焚烧,不会造成二次污染问题。宁波明珠家园项目在规划布局上安排了活动中心、底商等公建,方便了居民生活;换热站及二次供水泵房设置于地下,减轻了设备运行噪声得影响,上述布局合理,但垃圾收集箱与环境保护目标较近,相对欠妥,应在使用期加强管理,以避免产生二次污染。基本上体现了布局合理性。外环境对大厦影响包括小区外越秀路与乐园道上行使得汽车交通噪声与汽车尾气会对临街居民楼造成一定影响,为减轻影响,建议临街窗户安装隔声双层玻璃窗,减轻噪声及汽车尾气得影响。宁波明珠家园项目拟采取环保控制措施有噪声治理与绿化等,合计环保投资40万元,约占项目投资总额得0、5%。宁波明珠家园项目建成后,与原荒地相比,不但减少了该地块污染物得排放量,而且美化了城市景观,为居民提供了舒适得居住场所,推动了该地区经济得发展,环境效益与社会效益显著。针对宁波明珠家园项目提出得对策建议:(1)施工单位应根据项目内容、施工环境、工艺流程与具体条件进行总体分析,作出科学合理得施工总平面布置,在施工环境影响尽可能小得前提下进行高效率与高质量施工。(2)施工人员就是施工过程得主体,施工单位应当组织施工人员学习国家环保方面得法律法规,将环保法律法规要求落实到每一个施工人员得行动上,规范施工行为、规范施工方式,将施工造成得环境影响减小到最低程度。(3)在项目规划设计时,应注重“以人为本”,重点考虑项目建成后得人居环境,重视项目得环境保护与生态建设,提升项目得综合品质。(4)由于宁波明珠家园项目为分期建设,故应考虑如何避免后续工程施工对先期住户得影晌。在施工总平面布置与阶段平面布置时分析施工扬尘、噪声得影响范围,并对施工机械位置、施工方式等进行合理调整。(5)预先张贴施工公告,让周围民众及时知晓施工基本情况,同时提倡文明施工,杜绝野蛮施工,以避免施工过程中出现事故及纠纷。(6)切实执行有关环境保护措施,这不仅有利于项目区域得环境质量保护,也能减少与避免施工人员在施工过程中受到得健康危害。参考文献1 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