房地产公司实施方案设计阶段作业指引.doc

实施方案设计阶段作业指引1 目的为规范公司项目设计实施方案阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。2 适用范围适用于公司项目设计流程中实施方案阶段的设计管理。3 术语和定义 实施方案阶段：指项目规划方案设计、建筑单体方案设计、初步（扩初）设计三个阶段。4 职责4.1 设计管理部根据项目设计工作的总体计划和实施方案阶段的设计流程控制设计质量和进度。4.1.1 编写规划方案设计任务书、设计招标书、并组织设计单位招投标工作。4.1.2 组织重要节点的专家评审。4.1.3 向景观设计师提供景观设计所需的图纸，并及时反馈相关信息；4.1.4 向室内设计师提供装饰设计所需的图纸，并及时反馈建筑设计信息；4.1.5 向成本管理部提交有效的设计技术经济指标和设计方案；4.1.6 配合项目事务部完成本项目的报批报建工作。4.1.7 向工程管理部提供方案阶段材料清单4.2. 营销管理部：4.2.1. 提交项目产品建议书4.2.2. 参加方案讨论，及时反馈信息4.3. 成本管理部：配合完成集团评审确认工作、完成成本测算书4.4. 工程管理部：结构设备方案的论证、结构设备图纸的审核。配合完成扩初阶段材料清单，组织厂家在材料样板区完成材料样板。4.5. 项目管理部：提交地质勘测报告及水文资料4.6. 项目事务部：提交政府部门对项目报建图的审批意见书4.7. 公司总经理：4.7.1. 批准设计单位。4.7.2. 批准规划设计方案和初步设计方案。4.8. 物业管理公司：明确物业管理模式，并确定物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置。5. 工作程序5.1. 规划方案设计阶段5.1.1. 信息输入a) 项目事务部提交建设用地规划许可证。b) 营销管理部部提交项目产品建议书及竞争楼盘资料。c) 工程管理部提供工程技术资料d) 景观设计师提交对景观资源的利用和改造要求e) 物业管理公司根据概念设计方案进一步确定物业管理模式，并确定物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置。5.1.2根据5.1.1内容编制规划方案设计任务书5.1.3编制设计招标书，根据设计单位信息记录表确定参加投标的单位，并发标。5.1.4 设计中期交流：a) 完成各阶段的设计交流，以会议纪要的形式完成b) 落实各阶段决议实施情况，并反馈在月度计划中5.1.5方案回标：设计单位按规划设计任务书要求的时间、成果标准提交设计资料5.1.6公司内审资料准备：核对设计方案的综合经济技术指标、设计管理部对设计方案评定 意见以会议纪要的形式完成。5.1.7根据公司经营计划以月度计划形式完成详细设计计划5.1.8 外部评审a) 确定参加评审的专家名单b) 组织外部项目规划方案评审会，形成对各方案的意见5.1.9 拟写设计合同补充协议，内容应包括a) 正文b) 附件一本项目主要设计人员名单c) 附件四本项目材料部品清单5.1.10设计管理部负责组织完成合同签署工作。5.1.11 根据内审、外审的会议纪要整理出下一步设计修改建议，编写设计内容，并以传真形式提交设计单位5.1.12向成本管理部提交本阶段综合技术经济指标，具体要求详见万科集团项目设计成果标准-实施方案中2.2。5.1.13向工程管理部提交本阶段材料清单5.1.14向景观设计师提交规划设计方案。5.1.15设计信息资料维护按设计基础信息管理规范执行。5.2. 建筑单体方案设计阶段5.2.1. 信息输入：评审意见以会议纪要形式形成5.2.2. 根据项目内部评审记录表整理出下一步设计修改建议，填写传真，发给设计单位进行规划方案的调整完善，单体方案的深入设计。5.2.3. 设计中期交流参照5.1.4执行。5.2.4. 公司内审： a) 根据会议纪要编写传真，并发给设计单位进行最后一轮修改。5.2.5. 根据评审会议纪要按照5.2.3-5.2.5流程对方案进行调整。5.2.6. 按评审要求交设计单位完成规划建筑设计方案报建图。5.2.7. 信息输出：a) 向景观设计师提交完整的规划方案和首层平面图。b) 向项目事务部提交规划建筑方案报批的图纸文件与电子文件c) 有独立卖场情况下，向室内设计师、营销管理部提交设计图纸。5.3. 扩初设计阶段5.3.1. 信息输入a) 项目事务部提交规划审批部门、消防部门、环境保护部门、人防办等关于规划建筑设计方案的审批意见书；b) 项目经理部提交地质勘察报告及水文资料c) 景观设计师提交景观设计对规划设计、建筑设计的具体要求。d) 有独立卖场情况下，室内设计师、营销管理部提交销售包装对建筑设计的要求。5.3.2. 根据5.3.1提供的信息整理编写设计要求，以传真形式提交设计单位参见国家地区的相关建筑法律、法规条文5.3.3. 计单位根据5.3.2开始扩初设计。5.3.4. 设计中期交流参照5.1.4。5.3.5扩初方案图的确认a) 将评审过程的修改意见以会议纪要的形式扩初设计。5.3.6设计单位完成初步设计报建图和地质详勘探测点分布图。5.3.7信息输出a) 向成本管理部提交本阶段综合技术经济指标。b) 向项目事务部提交初步设计方案报批的图纸文件与电子文件。c) 有独立卖场情况下，向室内设计师、营销管理部提交设计图纸。d) 向项目经理部提交地质详勘探测点分布图6. 支持性文件：6.1. 设计合同6.2. 设计任务书6.3. 经营计划6.4. 材料清单 7. 相关记录及表格7.1项目合同（协议）审批表7.2月度计划7.3会议纪要7.4传真7.5付款审批表