房地产企业税务稽查的几个风险点.doc

1.接受虚开发票的风险房地产企业接受建筑公司多开、虚开发票，一方面进项可以抵扣，少缴增值税，另一方面增大成本，少缴企业所得税；2.财务核算上的风险增值税在会计核算上比营业税更为复杂，要求更加严格。因此，营改增后企业核算存在不能准确核算应税收入、不能准确核算成本和进项税金的风险，如：收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账！配套设施中自建自用的不动产如物业楼等，进项税金与开发商品无法划分，未执行分期抵扣政策多抵进项税等！3.计税方法选择风险一般计税方法和简易计税方法的混用，进项不区分或不能合理分割，随意变更调整计税方式等。4.营改增前后调整开票时间的风险在营改增以前因各种原因突击开票，但在营改增以后取得其对应的成本费用发票，造成多抵税款的风险。5.行业增值税税负指标预警风险增值税税负率=实缴增值税总额/主营业务收入100%，增值税税负率预警值设为4%,评估期测算企业增值税税负率，与预警值进行对比，如与预警值有较大偏差可能存在不计或少计收入、多列成本费用、虚抵进项等问题。6.各项进项指标不合理的风险进项监控应在项目完工后进行。审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。将企业认证抵扣的进项通过与企业标书及预、决算报告进行对比，核实其进项抵扣是否合理。（1）.核实企业钢筋、混凝土等主要原材料耗用，如其实耗超过上述预算所列标准10%（含）以上的，核实其是否存在虚抵进项的问题。（2）.核实企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，如其超过预算标准10%（含）以上的，应通过企业及与其提供服务的单位的合同、资金往来等资料核实其业务真实性，核实其是否有虚抵问题。（3）.建筑施工费用。通过核实建筑合同，企业与承建单位资金往来等资料与标书，预、决算报告进行对比，核实其业务真实性。（4）.绿化等辅助工程进项金额。通过企业标书中所列绿化等辅助工程标准，结合企业预、决算报告，核实其辅助工程金额是否合理。7.销售收入指标是否真实性的稽查风险根据企业项目信息资料、第三方信息并结合其申报数据，核实其销售收入是否真实。（1）.将自行开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和其他个人的非货币性资产等应视同销售，核实企业是否存在上述行为但未计收入。（2）.根据相关信息，核实项目涉及的不需要办理产权登记的停车位、地下室等公共配套设施情况，核实其上述设施是否对外出售但未计收入。（3）.对比企业同一时期发票开具情况，核实有无售房价格明显偏低的情况。