住宅前期物业管理服务成本测算.docx

一、住宅前期物业管理服务成本测算
序号
项目名称
月支出(元/月）
平均每平米成本
（元/月•平方米）
成本占比
备注
1
人工成本
185680
2
70%
详见附表一：服务人员成本费用
2
共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费
24279
0.30
16%
详见附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用
3
清洁卫生费用
4600
0.030
1.15%
详见附表三：清洁卫生费用
4
绿化养护费用
6700
0.07
3.53%
详见附表四：绿化养护费用
5
秩序维护费用
6750
0.07
0.27%
详见附表五：秩序维护费用
6
办公费用
1217
0.028
1.05%
详见附表六：办公费用
8
公众责任保险费
633
0.01
0.3%
按以上所有费用的4‰计算
10
合理利润（4%）
9194
0.10
3.38%
按以上所有费用的4%计算
11
税金（5.6%）
13386
0.15
5.30%
营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加
合计
252439
2.83
100.00%

说明：
1、住宅的可计费建筑面积为 89065 平方米，平均每平米成本 = 月支出÷可计费建筑面积；
2、根据我公司的管理经验，综合考虑项目实际情况，结合前期物业管理服务成本测算，将住宅前期物业服务费拟定为 2.8 元/月•平方米。
附表一：服务人员成本费用测算（单位：元/月）
1.1 物业服务人员工资
序号
岗位设置
人数
工资
月度费用
1
项目经理
1
7000
7000
2
客服部
收费兼前台
2
3200
6400
客服管家
4
3200
12800
小计
7

26200
3
工程部
工程维修主管
1
5500
5500
综合维修工
4
3200
12800
小计
5

18300
3
秩序部
秩序主管
1
5000
5000
监控室
2
2700
5400
门岗
12
2700
32400
巡逻岗
6
2700
16200
小计
21

59000
4
环境部
环境主管
1
4500
4500
保洁员
14
1900
26600
绿化员
3
1900
5700
小计
18

36800
合计
51

140300
1.2 社会保险和按规定提取的福利费
序号
项目
测算依据
月度费用
1
社会保险
按工资总额的31.5%（养老保险20%，医疗保险8%，失业保险1.5%，工伤1%，生育1%）
43493
2
加班费
法定假日11天，加班三倍工资，秩序人员按100%加班计算，其他人员调休
1320
3
服装费
服装分春秋装和夏装，两年更换一次，按平均400元/年
567
合计
45380
总计
185680
附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用（单位：元/月）
序号
类别
支出项目
月度费用
备 注
1
公共用电
电梯耗电
7224
42部电梯，总功率为231KW,每天运行1.8小时，电费按0.56元/度计算，231KW*1.8h*30天*0.56元/度
二次加压耗电
2016
2用1备，常用功率为30KW，每天运行4小时，电费按0.56元/度，30KW*4h*30天*0.56元/度
楼道照明耗电
353
功率为6KW，按平均每天3.5小时计算，6KW*3.5h*30天*0.56元/度
园区照明耗电
840
功率为5KW，按平均每天10小时计算，5KW*10h*30天*0.56/度，
排污系统耗电
40
常用功率36KW,按平均每月运行2小时计算，36KW*2h*0.56/度
2
电梯系统
（15部）
电梯年检费
1050
300元/部/年，42部*300元/12个月
电梯限速器年检费
504
300元/部/2年，42部*300元/24个月
电梯维保费
12600
300元/部/月，包括电梯维保费和300元以下易损件耗材，42部*300元/月
3
给排水系统
系统日常维护费
300
水泵、管道、阀门等的日常维护保养
生活水箱清洗及检测
261
生活水箱196m3,每年清洗消毒化验2次，清洗单价每立方8元
化粪池清掏及雨污管网维护费
333
年费用约4000元，400元/年÷12月
4
供配电及公共照明系统
低压配电柜/电缆/桥架/维修保养
180
在管同类小区经验值
公区照明/景观照明/应急照明等维修/更换
260
在管同类小区经验值
5
消防系统
消防系统维护费
400
喷淋泵与消火栓泵、风机、管道、阀门，消防报警系统及末端设备、消防广播、防排烟、烟感探头清洗等
灭火器充装费
343
灭火器每年更换干粉一次，每次约15元/只，275只*15元/只÷12月
6
监控系统
安保监控系统维护保养
260
在管同类小区经验值
7
楼宇工程
外围道路及公共路面、墙面养护
320
维修、维护等
合计
17279

附表三：清洁卫生费用（单位：元/月）
序号
支出项目
测算依据
月度费用
1
垃圾清运费
垃圾转运费1.8元、垃圾处置费0.6元，计2.4元/户•月，共630户
1512
2
清洁用具、材料
垃圾袋、拖把、扫帚、清洁剂等，30元/人•月
450
3
消杀防治费
包括消杀器具、药品费用约5元/户•年
3150
4
清洁用水
按每月用水125吨计算
500
合计

4600

附表四：绿化养护费用（单位：元/月）
序号
支出项目
测算依据
月度费用
1
绿化工具费
（120元/月·人）*5人
600
2
绿化用水费
32580平米*0.04吨/平米*4.05元/吨
5212
3
农药化肥费
32580平米*0.015元/平米
488
4
绿化补种费
400元/月计算
400
合计

6700
附表五：秩序维护费用（单位：元/月）
序号
支出项目
测算依据
月度费用
1
装备维护费
按300元/人•年测算
4500
2
人身保险费
按150元/人•年测算
2250
合计

6750
附表六：办公费用（单位：元/月）
序号
支出项目
测算依据
月度费用
1
文具及印刷
质量记录、设备运行记录、工作日志、维修单、巡查表格等印刷品、上墙制度、办公文具等
300
2
电话通讯费
直机/分机电话费、宽带上网费
200
3
办公水电采暖费
办公用水、电、空调
300
4
节日装扮及社区活动费
估算年费用5000元
417
合计

1217

6 / 6