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1、一、住宅前期物业管理服务成本测算 序号 项目名称 月支出(元/月） 平均每平米成本 （元/月•平方米） 成本占比 备注 1 人工成本 185680 2 70% 详见附表一：服务人员成本费用 2 共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 24279 0.30 16% 详见附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用 3 清洁卫生费用 4600 0.030 1.15% 详见附表三：清洁卫生费用 4 绿化养护费用 6700 0.07 3.53% 详见附表四：绿化养护费用 5 秩序维护费用 6750 0.07 0.2
2、7% 详见附表五：秩序维护费用 6 办公费用 1217 0.028 1.05% 详见附表六：办公费用 8 公众责任保险费 633 0.01 0.3% 按以上所有费用的4‰计算 10 合理利润（4%） 9194 0.10 3.38% 按以上所有费用的4%计算 11 税金（5.6%） 13386 0.15 5.30% 营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 合计 252439 2.83 100.00% 说明： 1、住宅的可计费建筑面积为 89065 平方米，平均每平米成本 = 月支出÷可计费建筑面积； 2、根据我公司的
3、管理经验，综合考虑项目实际情况，结合前期物业管理服务成本测算，将住宅前期物业服务费拟定为 2.8 元/月•平方米。 附表一：服务人员成本费用测算（单位：元/月） 1.1 物业服务人员工资 序号 岗位设置 人数 工资 月度费用 1 项目经理 1 7000 7000 2 客服部 收费兼前台 2 3200 6400 客服管家 4 3200 12800 小计 7 26200 3 工程部 工程维修主管 1 5500 5500 综合维修工 4 3200 12800 小计 5 18300 3 秩序部 秩序主管 1
4、 5000 5000 监控室 2 2700 5400 门岗 12 2700 32400 巡逻岗 6 2700 16200 小计 21 59000 4 环境部 环境主管 1 4500 4500 保洁员 14 1900 26600 绿化员 3 1900 5700 小计 18 36800 合计 51 140300 1.2 社会保险和按规定提取的福利费 序号 项目 测算依据 月度费用 1 社会保险 按工资总额的31.5%（养老保险20%，医疗保险8%，失业保险1.5%，工伤1%，生育1%） 4
5、3493 2 加班费 法定假日11天，加班三倍工资，秩序人员按100%加班计算，其他人员调休 1320 3 服装费 服装分春秋装和夏装，两年更换一次，按平均400元/年 567 合计 45380 总计 185680 附表二：共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用（单位：元/月） 序号 类别 支出项目 月度费用 备 注 1 公共用电 电梯耗电 7224 42部电梯，总功率为231KW,每天运行1.8小时，电费按0.56元/度计算，231KW*1.8h*30天*0.56元/度 二次加压耗电 2016 2用1备，常用功率为30KW
6、每天运行4小时，电费按0.56元/度，30KW*4h*30天*0.56元/度 楼道照明耗电 353 功率为6KW，按平均每天3.5小时计算，6KW*3.5h*30天*0.56元/度 园区照明耗电 840 功率为5KW，按平均每天10小时计算，5KW*10h*30天*0.56/度， 排污系统耗电 40 常用功率36KW,按平均每月运行2小时计算，36KW*2h*0.56/度 2 电梯系统 （15部） 电梯年检费 1050 300元/部/年，42部*300元/12个月 电梯限速器年检费 504 300元/部/2年，42部*300元/24个月 电梯维保
7、费 12600 300元/部/月，包括电梯维保费和300元以下易损件耗材，42部*300元/月 3 给排水系统 系统日常维护费 300 水泵、管道、阀门等的日常维护保养 生活水箱清洗及检测 261 生活水箱196m3,每年清洗消毒化验2次，清洗单价每立方8元 化粪池清掏及雨污管网维护费 333 年费用约4000元，400元/年÷12月 4 供配电及公共照明系统 低压配电柜/电缆/桥架/维修保养 180 在管同类小区经验值 公区照明/景观照明/应急照明等维修/更换 260 在管同类小区经验值 5 消防系统 消防系统维护费 400 喷
8、淋泵与消火栓泵、风机、管道、阀门，消防报警系统及末端设备、消防广播、防排烟、烟感探头清洗等 灭火器充装费 343 灭火器每年更换干粉一次，每次约15元/只，275只*15元/只÷12月 6 监控系统 安保监控系统维护保养 260 在管同类小区经验值 7 楼宇工程 外围道路及公共路面、墙面养护 320 维修、维护等 合计 17279 附表三：清洁卫生费用（单位：元/月） 序号 支出项目 测算依据 月度费用 1 垃圾清运费 垃圾转运费1.8元、垃圾处置费0.6元，计2.4元/户•月，共630户 1512 2 清洁用具、材料 垃圾袋
9、拖把、扫帚、清洁剂等，30元/人•月 450 3 消杀防治费 包括消杀器具、药品费用约5元/户•年 3150 4 清洁用水 按每月用水125吨计算 500 合计 4600 附表四：绿化养护费用（单位：元/月） 序号 支出项目 测算依据 月度费用 1 绿化工具费 （120元/月·人）*5人 600 2 绿化用水费 32580平米*0.04吨/平米*4.05元/吨 5212 3 农药化肥费 32580平米*0.015元/平米 488 4 绿化补种费 400元/月计算 400 合计 6700
10、附表五：秩序维护费用（单位：元/月） 序号 支出项目 测算依据 月度费用 1 装备维护费 按300元/人•年测算 4500 2 人身保险费 按150元/人•年测算 2250 合计 6750 附表六：办公费用（单位：元/月） 序号 支出项目 测算依据 月度费用 1 文具及印刷 质量记录、设备运行记录、工作日志、维修单、巡查表格等印刷品、上墙制度、办公文具等 300 2 电话通讯费 直机/分机电话费、宽带上网费 200 3 办公水电采暖费 办公用水、电、空调 300 4 节日装扮及社区活动费 估算年费用5000元 417 合计 1217 6 / 6
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