无锡市地块市场调研报告样本.doc

无锡市某地块市场调研汇报(微观篇) 目 录一、地块基础情况3-16(一)地理位置(二)地块形状(三)周围小区(四)周围配套(五)周围企机关二、地块分析17-18(一)项目优势(二)项目劣势三、项目定位18-23(一)产品定位(二)用户定位四、市场价格分析23-27(一)市中心商铺价格(二)副中心楼盘价格.(三)当地块周围楼盘价格(四)本项目定价一、地块基础情况(一)地理位置该地块在无锡市中心城西南侧，隶属滨湖区，具体为建筑路和湖滨路交汇处，在湖滨路西侧，北侧为东西走向建筑路，东侧为骂蠡港。本区域原为老工业区，聚集着开源机床厂、格兰集团、建筑机械厂等多家大中型企业。伴随城市发展、人居环境更高要求，区域内工厂正逐步向外搬迁。(二)地块形状可利用面积基础上为南宽北窄不规则梯形，约2万平方米，北侧靠建筑路、西侧沿湖滨路、东侧靠骂蠡港、南侧以小路和北桥村民房和无锡市格兰机械工程企业自然分隔。可利用面积，按计划文本计算。当地块最大建筑面积不能超出5万平方米，底层面积总共不能超出5600平米；(三)周围小区1. 在建新型小区有阳光花园城市、新梁溪人家、红山半岛花园等；阳光城市花园在建工程 新粱溪人家销售中心 红山半岛效果图 阳光花园城市，在建筑路和红星路交叉口，计划总用地面积约47.9公顷，总建筑面积约86.2万平方米。为大型生活小区，可入住1500户左右，主力面积以120-140平左右三房两厅两卫为主，另有少许150平米以上四房两厅两卫和105平左右两房两厅一卫，英式风格、270度转角飘窗。l 目标推广用户为大众群体，案名直接用开发商名字“阳光城市花园”，利用“城市”贯名，冲淡地理位置相对偏远直观感觉，加以“花园”突出小区景观，案名简单便于接收；l 在楼房类型推广过程中，一期首先推出是多层住宅，价格为4300起价，到现在为止销售价格到4700元左右，现在已经没有多层楼房可卖；二期全部为高层小高层，产品类型上和会金通产品直接碰撞，估计在年底开盘，价格在5000元左右。l 中介企业已经有阳光次新房出手，一套为30层高层中27层面积为152平三房两厅两卫，单价为4660元/m2；另一套为高层18层中3层，面积为168.83三阳台、双电梯，价格为4580元/m2。 新梁溪人家，在建筑路和青祁路交汇处，建筑面积30万平方。由6栋高层、2栋小高层、11栋多层、17幢三联排、4幢双联排、15栋独立别墅组成，1栋单身公寓，为中型综合小区；l 别墅以3+1为主，价格在7900-1元/m2，一般住宅以130平左右三房两厅两卫为主，得房率在80%-85%左右，价格因为分布小区不一样位置，在4800-5800元不等；l 现在多层基础销售完成，还有1-2层部分剩下；关键销售小高层和高层，仍然和金通计划产品有冲突；l 该项目目标用户群体包容性较大，现有豪华别墅，也有简单青春公寓，更有一般生活住宅，属于综合性小区；l 新梁溪人家为填补本区块内商业真空，周围梁溪苑、红山半岛、水秀新村等成熟小区。为商店街提供足够客源，倾心打造西南片区消费及购物中心。金通地块商业和这部分商业并不冲突，商业历来全部是越做越旺，本案和新梁溪恰好处于湖滨路和青祁路和建筑路交汇处，可谓东西互应，互为补充； 红山半岛三期：在无锡市青祁路108号，总建筑面积20万平米，报价在5100-5500左右。物价批复价为4370元。一期二手房，一套面积167平米房子在9层中第2层，新装修，报价95万，单价为5688元；另一套六楼多层中第一层面积129平新空房，单价4600元/m2出售2.左右小区有梁溪苑、月秀东苑、月秀花园、太湖新城、红星苑等，周围基础生活设施齐全，高层次生活配套缺乏；3.以前约70-80年代建成工厂宿舍区，有稻香新村、溪南新村、中北新村、金星村等住宅，面貌较为陈旧，小区建设通常。(四)周围配套1.银行：有交通银行、建设银行等、工商银行、无锡市招商银行等；2.超市：从近到远有华联超市、物美超市、天润发等超市；3.餐饮、娱乐、酒店：有海天大酒店、小南山大酒店、南京军区空军第四招待所飞泓宾馆、格兰宾馆，耀鑫休 海天大酒店 空军四招-飞鸿宾馆 小南山大酒店 格兰宾馆 耀鑫休闲浴 大红矾食舫、假日娱乐城4.商业形态：以汽车配件为主、部分日用百货店铺，无大型购物场所，属于低层次商业形态；建筑路北侧商业布局建筑路南侧商业布局湖滨路关键商业布局红星路和建筑路交叉路口商铺5.交通：地块西邻无锡市为数不多绿化道路，北接梁溪大桥连接市中心，南通太湖大道连接起太湖旅游风景区、滨湖新城。现有公交为56路、K11路、K1路、211路、73路、53路、207路共八条公交线路，连通火车站、崇安诗、五爱广场、锡惠公园、鼋头渚太湖风景区等城市各个区域，交通极为方便。6.医院：在中南路和湖滨路交界处无锡市第五人民医院和在建筑路上水秀医院，为该区域居民就医提供便利。 无锡五院(五)周围企机关1.政府机构：无锡海关、无锡市城市管理局、湖宾区武警支队；2. 企机关：在建无锡老师进修学院、滨湖小区服务中心、格兰集团、信息产业部设计院十一研究所、汇众汽修厂、无锡石油仪器设备厂、无锡永安汽车修理厂、无锡蠡园特种电缆厂、无锡市溪南服装厂、无锡机床厂、无锡轴承厂、无锡电炉、无锡托林顿轴承；湖滨路关键企机关建筑路关键企机关建筑路关键企机关二、地块分析 (一)项目优势1.从地块本身形状来看：湖宾路沿线相对较长，可做沿街商业配套，既能增加小区配套功效，又能充足利用周围小区大、人口多、现在无大型商业配套等特点，充足发展商业形态；2. 从潜在商业消费群体来看：周围有新老大型小区包围，居住人群集中，且数量庞大。不过距离最近大型物美超市步行时间在20-30分钟时间，距离百润发超市步行时间在30分钟以上，20分步行时间内还没有大型购物中心，也没有成型商业中心。作为潜在消费用户，有利于商业形态形成；3. 从现在商业形态来看：湖滨路至太湖大道路段比较狭窄，有待改造拓宽，路边现有商业建筑部分会被拆除，在这一过程中，商业形态存在一轮新整合，这将是一个小范围内新发展机遇，新商业形态轻易树立；4. 从交通方面来看：交通便利、出行方便、湖滨路人流量较大，为大型商业提供潜在支撑； 5.从对开发需求资金来看：地块较小，投资额不高，工期短、回收快、便于操作； (二) 项目劣势：1.从商业气氛培养时间来看：该地块周围现在基础没有成熟商业配套，现在在阳光花园城市在小区中心有快要10万平米商业配套，新粱溪人家在青祁路和建筑路交接处也有单身公寓1-4层做商业配套，整体商业气氛培养还需要相当长一段时间；2.从该地域自有凝聚力来看：该地块周围没有政府性机构作为支撑，只有海关、无锡市城市管理局和滨湖武警支队，支撑有限，也无法形成小地域政治中心，吸引人群凝聚力相对微弱；项目周围没有其它如政治、经济、文化中心，距离最近体育中心，也有相当一段距离，自有些人气不足；3.从商业培养力量上来看：现在已经有阳光、新粱溪在做商业配套，不过这部分商业配套偏重于小区内部生活配套，高端商业配套主力军现在来看，只有本开发商一支队伍，基础上属于单兵做战，不利于形成综合性商业气候，风险较大。需要在后期商业计划上具体、周密布署，方能化险为夷；4.开发投入上来看：即使项目在建设成本上因为地块小等自然原因，对资金需求不是很高，不过在后期商业策划中要投入大量时间和精力；5.从地块自然形状来看：为不规则梯形，在建筑设计方面和户型设计方面存在一定难度；三、项目定位(一)产品定位第一，从自然地理位置角度出发，该地块距离市区第一中心较远，且处于第二中心，即无锡市副中心边缘地带，受无锡地域小思想观念束缚，过运河以西就属于郊区，难以聚集大规模人群关注；第二，从城市发展角度考虑。该地域没有经济、政治、文化、体育中心，在市政计划中，也没有明确此地块项目，距离最近无锡市新体育中心还有相当一段距离。就现在发展态势来看是以综合型住宅小区为关键发展方向。第三、娱乐、美食中心相对受政府计划束缚较小，假如开发适当轻易形成规模。而且，周围小区因为是在做纯住宅大小区概念，通常不会在小区内部进行大规模商业开发，充其量也就是小区基础生活配，而本项目则不受此影响。所以，美食、娱乐应是本项目标基础切入点。结合以上分析，我们认为：该地块在建筑设计中应该考虑以下市场原因：第一，本项目标起点应该是以当地域大型住宅众多居民为特定消费群体，放眼无锡，争取打造无锡市有特色商业地带。考虑到和同地域开发商差异化经营，项目本身一定要含有本身特点。现在来看，本案关键特点在于商业性用途。第二、项目标商业部分以娱乐、美食为主，结合开发商本身优势进行品牌服装专卖。第三，项目住宅部分，以商业为基础进行设计，考虑适合含有商业头脑，喜爱商业气氛群体进行户型、配套设置； (二)用户定位1.商业部分：大型超市在无锡市内有家乐福、百润发、物美等，当地域内可考虑引进苏果大型仓储生活超市；餐饮可引进麦当劳或肯得鸡和快餐食品，和中餐大型酒店(例：南京向阳渔港)；沿街商铺可兼做服装品牌专卖等，以提升该地域整体商业品位；2.酒店式公寓用户群体：现在无锡在做酒店式公寓开发商并不多见，市场上有独体建筑如长江金岸、金凤凰大厦，大型住宅区如康桥丽景、新梁溪人家等，全部有小户型出现。权威部门统计也表明，现在锡城商品房市场上成交商品房中，面积在80平米以下约10。但伴随房价逐步攀升，经济能力有限市民对小面积房型需求开始旺盛，金色江南二期、阳光城市花园二期等，户均面积全部比第一期要小(起源：无锡新传媒)。不过这部分需求群体和酒店式公寓用户群体在本质上存在着本质上差异，怎样区分对待还值得商榷。(1)了解到项目： 距离较近新梁溪人家有一栋沿街青春公寓，高33层，每层约23户，1-3为商铺，大约有600套左右，室内毛坯交付，均价在5300-5500左右； 另外在无锡市中心位置北大街第一百货商店北侧有没有锡禾嘉置业投资开发“禾嘉国际酒店式公寓”，总面积约5.5万平米，共30层，1-5层为商业配套，6层为会所，7-30层为酒店式公寓，全部精装修入住，由美国独资上海华基美信做物业管理，物业管理费用估量在2-3元/m2，上六个月5、6月份开盘，销售价格估计在7500元左右。(2) 市场分析酒店式公寓根本特点在于，面积小、总价低、配套服务好，用户群体以经济实力不充裕年轻人为主，另外，伴随房价攀升，部分传统生活型家庭也不得不选择小面积户型作为生活用房。对酒店式公寓用户群体分析：选择酒店式公寓群体，通常追求个性化生活，重视隐蔽自我空间，大多存在于大中型城市。第一、 大中型城市商业繁荣经济发展强劲，能够吸引众多年轻有理想人到这么城市进行发展；第二、 在经济发展很好基础上，高校众多，伴随高校扩招人数增加，经济发展很好城市成为她们毕业后首选之地，众多青年一族“滞留”城市；第三、 因为年轻群体大多经济实力有限，不得以选面积小、总价低房屋作为一个过分；第四、 部分小型企业，或分企业驻点，也会选择小户型作为办公联络之用；无锡市在这部分用户群体上还有欠缺：第一、 经济发展虽好，不过是以生产型企业为主，多以出口为主，当地贸易繁荣有限，商务楼市场不繁荣，相反租赁市场十分活跃，租赁价格要比南京高出一大截；第二、 高校不集中，无大规模高校毕业生滞留，长三角地域高校一生流向以上海、杭州、南京、苏州、无锡前后排序，无锡对高校毕业生吸引相对较弱，所以年轻外地用户群体相对较少；第三、 其它外来打工年轻群体基础上没有在无锡安家落户思想；所以，无锡在小面积、低总价房屋销售方面，市场有限，不易大规模发展。本案特点在于，利用本身开发商业项目，寻求喜爱商业气息特定人群进行推广，理论上是可行，不过受整体小户型需求影响，真正推广会碰到相当大阻力。不过考虑到房价深入上涨，压缩了一部分原本计划购置大面积住房群体，转而购置小面积住房。这么来看，小面积户型也能够有一定市场。3.一般住宅用户群体：即使商业是本项目标基础切入点，但其目标是经过商业品位提升，而提升住宅品位，营造一个和众不一样是住宅项目。计划文本中3：7商业和住宅面积比，决定了本项目关键经济支撑仍来自于住宅项目标推广，不过商业部分能否成功操作则直接影响本项目中住宅部分销售。就住宅部分来讲，比较保守思维方法是：无锡市场基础上还是以一般生活用房为主，所以主流面积130平方左右三房两厅两卫户型也应该是本案主推户型，兼顾部分大面积和小面积户型；开放式冒险性思维方法：也能够考虑关键做小面积户型，选择单一用户群体，作为本案关键推广对象。其实看无锡市这部分用户群体绝对数量还是可观，我们要做是让她们怎样选择这里。本案不一样之处于于，选择本项目住宅用户群体，肯定是喜爱本项目所营造商业气氛、娱乐气息和饮食环境，在这个共同点上进行推广，相对轻易。所以在推广时间安排上应该首先推出商业部分，然后再推出住宅部分。四、市场价格分析价格关键决定原因来自于产品本身价值，受市场供求关系影响，起伏较大。就无锡来说，现在楼市价格还处于上升期间，价格基础上脱离在价值之上，所以除去基础成本考虑原因之外，市场价格是我们肯定要考虑原因之一，而无锡市整体楼市价格和当地域楼盘价格无疑含有不可或缺参考价值。(一)市中心商铺价格1.中山路112号，四层商铺，1-2层出售或出租，220平方左右，售价58000元/m2，租价8.5元/m2天；2.汇金广场中山路187号，由香港港银集团投资，1-5层商铺，5层以上为写字楼；1层限经营珠宝类7万/平，2层限经营女装3万/平，3-5层价格没定，3楼限男装、4楼限数码产品、5楼限美食；(二)副中心楼盘价格1.嘉德中央公园在北塘大街江尖公园正对面，紧邻古运河，西侧为春申路，东侧为已建居住区道路，北侧为黄金海岸大酒店；(1)由无锡同舟开发，嘉德投资；联创国际建筑设计、香港捷奥国际景观设计、中海物业；(2)计划用地面积49344.3平方米，三面临街，绿化率为40%；建筑类型多样，有联排别墅、叠加别墅、小高层、高层，面积有30-80m2小户型，108m2130m2140m2等，受地块形状影响，户型有板式也有不规则房型；(3)价格情况：多层7层第4层中间临景观面积在147平米四室两厅两卫价格为5516元/平，得房率为81.23%；小高层11+1型，11层价格6330元/m2，得房率在85.6%左右；高层32层一层价格为5347元/m2，高层得房率在79%左右；(4)小区商铺：面积在30-40平米，单价1.5万元左右；2.中大颐和湾由浙江中大投资无锡中大荷花里房地产开发，建筑设计为加拿大PHD设计顾问，景观设计为中国香港卓凌建筑，全程企划上海华基行销传输机构；(1)在北大街28号(2)小区共1400户左右，价格在5500-7000元/平；(3)商铺价格为2万/平；(4)得房率为82-87%，容积率2.2；(5)物业管理费为1.2-2元；(三)当地块周围楼盘价格1.阳光城市花园估计开盘价格在5000元左右，周围阳光一期次新房价格已经到4600-4800左右；2.新梁溪人家现在售价在4800-5800元之间；3.红山半岛售一般住宅售价在5100-5600之间；红山一期二手房装修后现在价格在5600元左右；4.金色江南只好到一个报价高层12层4700元左右；(四)本项目定价1.本项目定位以商业为主，附加价值增加，其市场价格肯定高出同一地域其它楼盘；2.本项目标最终市场价格由向市场推出时间而决定，现在来看，推出时间受开发商周转资金是否充足和阳光花园城市、新粱溪人家入住时间等影响，若开发商资金充足可自由控制，那么等阳光城市花园和新梁溪人家小区开始入住或立即入住时向市场推出，必将引发关注该地域人高度爱好，价格也将会深入攀升；3.初步价格估计。若不考虑上条中所述原因影响，按部就班进行操作话，因为本项目定位以商业为主，以商带住，所以价格和阳光相比应略高出100元/平左右，再加上新梁溪人家和红山半岛现在正在主动做价格市场引领，报价全部往5000元到5800元之间报，给购房者一个心理缓冲准备，等到该地块开盘上市相信购房群体已经能够接收5000-5100均价；4.若做精装修酒店式公寓，则价格另行考虑。