长安写字楼项目策划方案样本.doc

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n 安长安北路写字楼项目策划方案目录第一部分市场分析 1、西安经济情况 2、西安经济发展目标 3、西安房地产市场概述 4、市场需求和发展趋势 5、目前市场面临问题 6、城南区域经济 7、长安北路区域经济 8、项目标SWOT分析 9、产品SWOT分析 10、项目标产品计划调整提议第二部分项目定位 11、项目标市场定位 12、项目标产品定位 13、项目标价格策略/定位 14、项目标目标客层定位第三部分营销推广 15、项目标营销形象定位 16、项目营销关键策略 17、项目营销时机提议 18、项目销售周期计划 19、项目标销售策略/售楼中心选址 20、项目标销售计划和目标实施 21、项目标推广策略 22、项目标案名提议/推广专题 23、项目标实施策略长安北还缺乏什么从城市空间来讲：长安北缺乏一个巴黎香榭里拉大街艺术特色和文化承扬巴黎香榭里拉大街，享誉世界，是一条著名商业街区，除过凯旋门，宽大8车道和香榭树，还有一座座百年建筑留给现代人启示，长安北建筑缺乏一个文化经典/文明传承大气之美。从区域竞争力来讲：长安北缺乏一个北京金融街力量和精神金融街当年曾和著名世界中关村拥有一样荣誉，近两年，金融街发展受到影响。困则思变，现在北京金融街要变了…… 从街区形象讲：长安北缺乏一个深圳华强北时代精神和商业文明华强北路，5年前也是一条郁郁寡欢街道，但现在已经成为深圳商业名片，它成功在于资源整合，但更在于运行思维和理念大转变。长安北是否明白自己是什么？自己应该是什么？从市场竞争格局讲：长安北缺乏复合型商务小区和个性化投资型商务楼宇从长安北商务圈市场竞争格局和供给态势来看，除过中信大厦和中诚大厦，长安北高级写字楼现在处于空白。第一部分市场分析 1、西安经济运行情况：是西安经济快速发展十二个月，全市国民生产总值达成823.46亿元，同比增加13.3%左右，超出全国和全省5.3和3.6个百分点，城镇居民人均可支配收入为7110元，同比增加10.5%，整年全市固定资产投入为320多亿元左右，同比增加17%。消费品市场购销两旺，人民生活水平不停提升，投资环境不停改善。 2、西安经济发展目标：西安全市经济增加速度努力争取达成14%，国民生产总值努力争取达成938.5亿元，城镇居民人均可支配收入增加8.5%，达成7714元，地方财政收入和GDP同时增加，达成60.12亿元，全社会固定资产投资增加18.5%，达以400.5亿元。由此可见，西安经济仍将是连续快速发展十二个月，政府将经过多种宏观调控机制促进经济健康有序发展，同时，一大批市政道路设施建设也将为西安经济发展注入活力，并为房地产市场带来众多商机。 3、西安房地产市场情况概述：近几年来，伴随市政建设步伐加紧和城市经营理念深入，给西安房地产业发展提供了很大上升空间，同时房地产市场成熟和规范也极大推进着西安城市化进程。经过近几年迅猛发展，西安房地产业已向品牌化、生态化、人性化等方面发展，整体市场展现以下特征： 1）西安房地产市场商品房售价总体呈上升趋势，但增加幅度已经有所趋缓，较多开发商产品结构和市场需求相悖，只是市场上房屋控制率不停递增。 2）市场新项目不停增加，市场供给量加大，竞争愈来愈猛烈，营销压力陡增，致使缺乏本身特色项目推案难度不停加大。 3）市场强大需求量，将使商品房购销两旺局面在以后几年更为显著。 4）伴随市场产品缺乏创新，楼盘同质化现象加重，品牌已成为用户购房时关键考虑原因。 5）西安道路交通方面缺点，致使消费者对项目标区位发展及交通情况很关注。 6）伴随市场不停发展，消费者已日趋理性，众多消费者全部以观望态度来看待西安房地产市场，等候着适合自己产品出现。 7）城市格局愈加显著，如明德门小区、西高新商务区。政府对南郊建设力度加大，致使南郊已成为西安市民购房得首选区域，甚至长安区房价也是不停上升。 8）小高层、高层将成为以后物业主流，已逐步被消费者所青睐，在市场上含有很强竞争优势。 9）大家生活水平提升，小区环境、物业品质以被极为重视，高级次楼盘将引领时尚。 10）定位高、总价较高大户型，在市场上销售普遍较慢，相反，方正实用紧凑小户型在市场上销售情况很好。 11）工薪阶层购房已成为市场消费主流，定位正确个性化物业倍受青睐。 12）精装修商品房已成为西安楼市一大亮点，这类物业也将是房地产行业一个发展趋势，现在也已被西安市民所接收。 13）城市化进程加紧，郊区住宅有很大市场空间，将直接影响西安房地产格局。 2) 写字楼物业市场现实状况和需求据悉，西安写字楼超常增量期是在，供给量一下子比猛增187.9%。据不完全统计，现在西安已建成和在建项目大约77万平方米，已建成有35万平方米，创下了西安写字楼市场发展一个高峰。造成现在上述现象深层次原因：首先，前期写字楼供不应求和高额利润，造成开发商盲目跟风，市场严重过剩。据相关资料显示，至今，整个写字楼市场总量已经达成150万平方米，消化量只有20%，表现最好市场销售量仅为供给量57%。加上1999年下六个月开始，市场出现巨大交易量，市场需求快速释放。最终造成今天市场平淡。首先是高新板块，该区域现在共有在销楼盘17个，其价格约有3200-8800元/平方米，均价在6000元/平方米。西安高新区经过发展，高新技术产业发展势头仍然不减，除聚集了大量有钱有闲阶层和产业新贵为住宅区建设上起到了很大作用外，伴随高新区二次创业浪潮兴起，高新区写字楼也成为高新区发展建设亮点。西安另一个写字楼“板块”就是南二环一带，尤其集中在二环路上朱雀路口到西二环以东至西一线，现在城南区域约有写字楼盘37个，其价格约在3500元/平方米—5800元/平方米，均驾驭约为4800元/平方米左右。仅仅南二环玖从东到西集中了华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志城大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等，南二环写字楼最大优势无疑是交通。城中板块共有在销楼盘35栋，写字楼占到二分之一百分比，其售价约为3500—6500元/平方米左右，这和城内中心区域地位和城市建设发展历程相关，比如南大街、和平路、西华门十字周围就聚集了（如凯爱大厦、金鑫国际、佳腾大厦、西华数码大厦，和平银座等）很多标志型写字楼在城区，几年前开发高级写字楼中大国际取得了成功，带动了闹市区中高级写字楼纷纷崛起，现在，城区内已形成三个集中写字楼街区：钟楼周围，由中贸国际、时代广场、金钟大厦等组成;和平路聚集了金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等很多新盘正在建设中，西大街，已完成拓宽改造，西大街写字楼更被开发商看好。同时，出于利润率考虑，在部分商业繁荣区（如西华门、南大街等区域）出现写字楼大多是和商业功效结合，城中写字楼不少物业功效结合，城中写字楼不少物业大量被外地新进银行、保险企业等机构吸纳，而且不难估计，凭借城中板块优越地理位置和旺盛人气，部分实力更为强大外地金融保险、餐饮娱乐机构进入，定在商业用途楼盘大面积甚至整层整栋租购写字楼情况将会不停发生。以新时代大厦/宏府大厦/金 1）西安写字楼市场几大集中区域竞争情况一级商务圈：钟楼、长安北商务圈：金钟大厦/新时代广场/中大国际/富城大厦/长安国际广场为代表高新区CBD：高新国际商务中心/丽华科技大厦/创业广场/华晶商务广场/西部电子信息大厦等为代表南二环金腰带商务圈：以世纪星大厦/高科广场/华融国际大厦/旅游大厦/煜源大厦/志诚大厦/西港国际大厦为代表二级商务圈：北经开发商务圈：以凯鑫国际大厦/云天大厦/经发大厦/御道华庭/中环大厦为代表东关商务圈：以世贸大厦/招商局广场/金鑫国际大厦/佳腾大厦/和平银座为代表小寨商务圈：以西安国际贸易中心/百隆广场/文化艺术大厦/鼎盛时代/世纪经典 2）商务集中区价格趋势一级商务圈：钟楼、长安北商务圈：本商务板块共有在销楼盘35栋，其售价约为3500—6500元/平方米左右，均价在4200元/平米。高新区CBD：高新板块，该区域现在共有在销楼盘17个，其价格约有3200-8800元/平方米，均价在5500元/平方米。南二环金腰带商务圈：约有写字楼盘37个，其价格约在3500元/平方米—5800元/平方米，均价为4800元/平方米左右。二级商务圈：北经开发商务圈：写字楼共有7栋，其售卖价格在3500—4500元/平米之间，均价在4200元/平米。东关商务圈：东关十字及东门以内聚集了10多个写字楼，其售卖价格在3800—4500元/平米之间，均价在4000元/平米。小寨商务圈：小寨作为西安副全部心，也形成了一个商务集中区，其售卖均价在4800元/平米之间。 6、城南区域商务经济市场现实状况 1）区域商务板块现实状况西安一家银行在城南某写字楼买了几层楼，欲将总部设在这里，尽管该银行对传媒保持了缄默，但在业界、在市场如同一个重磅炸弹在写字楼市场开了锅。“这是冲着城南南二环商务大道‘聚焦效应’去”，更有些人预言，，伴随西安城市建设加紧及二环路全线贯通，城南乃至南二环写字楼市场竞争进入白热化阶段。南二环贯穿西安经济交通命脉。经过几年建设，南二环沿线(雁塔路至昆明路路段)周围聚焦了众多高级俱乐部、宾馆、高尚住宅区。餐饮业、金融业、娱乐业、商业纷纷抢滩南二环，形成浓厚商业气氛和高素质人文环境，业已被人誉为西安新经济“金腰带”，成为展现西安国际大城市日新月异城市建设最新风貌代表区域。绝佳地理优势，便捷交通条件，伴随送走二环路全线贯通，让南二环写字楼开发成为焦点，也成为企业抢占市场最好商务制高点。现在，南二环沿线聚焦了众多写字楼项目。中高级写字楼林立，高科广场、志诚大厦、华苑大厦、永安大厦、世纪星大厦、蓝溪科技大厦、煜源国际、华融商务大厦、信息大厦、西部国际广场等数十个写字楼项目分布其间，尤以去年开盘高科广场、世纪星大厦以二十四小时办公全力打造国际化商务平台，其每两层通高中庭景观，强大信息基础提倡无纸化办公，大厦内部无通讯盲区等特色配套和服务，蠃得市场、热销连续不减；高科广场则以一个集商务、办公、公寓、休闲会所为一体高智能化综合商务小区受到市场追捧，开盘数月就已销售过半，煜源国际信托政府配套，西部国际商城以“西安不夜城娱乐”，一样受到市场青睐。依据西安市城市总体计划，南二环商务大道将和西安CBD联成西安最大经济商务圈，使西安在未来经济浪潮中真正成为辐射中西部、全国及至世界区域内CBD城市。西部大开发深入，城市建设加紧，南二环上立交破土动工，高新区二次创业，无不失去着南二环经济带腾飞、CBD商圈蓬勃发展，南二环在西安大城市经济中地位举足轻重，影响力和日俱增，南二环已经成为商家必争之地。加之南二环写字楼新项目标上市和可用于开发土地稀缺，大批企业将会纷纷在此安营扎寨，抢占先机，提前占领西安最好商务制高点，看来，及至以后南二环写字楼市场竞争将更为猛烈 2）城南写字楼市场调查写字楼楼盘个案分析表世纪星大厦基础数据：楼盘名称世纪星大厦发展商老三届集团工地位置南二环和永松路交汇处东南角物业管理深圳天安物业公开日期工程进度准现房基地面积 5亩计划用途纯商务写字楼建筑面积 49121平米销售率 45% 均价 5300元/平米物业费 5．5元/平米采暖、空调、电费、电梯费另算、联络电话 88243030 88252828 利多：位置优越，交通便捷，商务气氛形成，配套设施良好，广告力度大、面广。自称南二环路标。利空：现在西安写字间市场竞争大，其机会不佳，又临高新区较近写字间商务楼集中等客观原因影响其销售。营销主张：营销概念：数码时代商务先锋配置： A. 二十四小时办公，全新理念顺应超越巅峰渴求二十四小时----空调、热水、直饮水到户、物业服务、国际商务咨讯、商务会所全方面开放 B.强大信息基础，承传卓越数字化空间光纤导入、cisco提供路由器交换机、AVAYA提供超五类布线设备，IP直拨电话，电话容量门，最多可扩展至8000门，语言增值功效全，手机无障碍系统全方面覆盖，大厦内不无通讯盲区，可接收亚洲1号、2号卫星，提供CNN等国际新闻商务频道。回路无间断电力系统，总容量3750KVA,每平米电容量100W. C.高度舒适办公环境，全方面满足商务生活人性需要每单元办公空间设有自控式中央空调，新风传送量40-50立方米/小时6部国际品牌VVVF高速电梯，每户预留行政卫生间，每层设有公共洗手间，100-平米自由组合写意空间，斥资万元打造全透明单元式热反射中空玻璃幕墙 D.独特增值服务系统，缔造商务之旅恒久伙伴远程会议系统，配置5种国际语言同声传译系统；职员餐厅、健生房、商务吧；大厦设有自动提款机、小型超市、彩色复印、工程晒图；经理人沙龙、经济论坛及职员培训；创业广场基础数据：楼盘名称创业广场发展商西安高新区创业园发展中心、高新区创业服务中心、西安留学人员创业园工地位置科技路中段物业管理西安创业物业管理公开日期 /3/3 工程进度准现基地面积 35亩计划用途综合商务写字间建筑面积 8．56万平米主力户型大开间，自由分隔。主力面积 A区156。93—475。43平米、 B区52。97—448。93平米起价 4960元/平米/ 均价 5400元/平米销售率 20% 联络电话 88312210 88313619 利多：紧邻唐延路，百米绿化带成为其亮点，配套设施齐全建筑风格很好。未来高新区发展为其带来很大空间利空：现在西安写字间市场竞争大，其机会不佳，高新区写字楼竞争严重等客观原因影响其销售。营销主张：营销概念：为企业发展加速配置： A.创业园发展倾献创业广场将创业园发展中心优越资源进行有效聚集整合，以全新目标作引导，为企业构架最真实、最权威、最有意义聚变平台，帮助企业产生质飞跃。 B.形象平台，气宇轩昂建筑价值创业广场占地35亩，由两组裙楼和二十七层高层主体和地下停车场组成，建筑面积8.56万平米，分A,B,C,D四区，集商务、办公、休闲会所等功效为一体。1830平米大型室内花园广场，绿化率高达38%，整体建筑密度：39%，容积率：3.66。 C.区域平台，CDB关键创业广场地处西安高新技术产业开发区科技路和高新路交汇处，耸立于CDB关键区域，享受高新区技术、人才、政策等优异资源，不管是商务周围配套，全部完善优异，便利自然显露，尊贵由内而发。 D.政策平台，企业飞速权威保障在创业广场享受到包含企业信贷担保服务、专题配套资金、风险投资资金和房价优惠等扶持政策，是企业进取、发展、发明价值最有力政策平台。 E.管理平台，伙伴型服务同心成就未来为企业提供扶持基金：项目包装、项目推广、产品宣传、市场开拓等管理咨询服务；同时指导企业建立健全企业组织结构，进行投融资活动，定时无偿培训专业技能、热点话题及最新政策等创业知识。 F.硬件平台，国际标准金牌配置 5A级写字楼水平：千兆光纤接入，自控、安防系统严谨缜密，公共系统、变配电系统、给排水系统均采取全方位实时监控，安全便捷；13部名牌电梯，等候时间小于40秒，四管式中央空调，国际标准金高科广场基础数据：楼盘名称高科广场发展商高科房产工地位置高新四路和南二环交汇处东南角物业管理高科物业公开日期 /9 工程进度现房基地面积 34亩计划用途综合商务写字楼建筑面积 8．7万平米主力户型大开间，自由分隔。销售率 50% 均价均价6000元/平米物业费 14元/月/平米（内含6元空调费：3个月制冷和4个月采暖）联络电话 8471111 8472222 8311585 利多：建筑风格现代，外立面简捷明快，一气呵成。交通便捷，高新区北大门口，地理位置优越。利空：现在西安写字间市场竞争大，其机会不佳，又临高新区较近等客观原因影响销售。营销主张：营销概念：酒店式.NET.商务区 A.高科广场国际品质商务空间 B.高科广场揭示西安未来城市精神价值第一要素，南二环路---今日西安之交通大动脉，高新四路-----西安高新区通往城区口岸，高科广场占据二者之黄金交点，雄踞高新区北大门，坐拥显赫地段，贵如金钻. C.历练简约主义风格传承建筑永恒价值整体线条简练挺拔，A座主体高近百米，地面以上二十五层，每层建筑面积约1600平米，由建筑面积约1万7千平米商业裙楼，含有现代化商务及会议功效，5000平米楼前大广场，和可容纳400汽车地下、地上停车场，光纤入楼高速信息网络传输系统和酒店式物业管理服务。气宇轩昂，中空式大堂，宽大气派，休闲连廊，唯美自然生态景观，人性化内部空间，大厅中独具匠心观光电梯，平添出一个节奏美感。 D.现代办公环境全程商务服务针对企业对商务配套及设施需要，高科广场为业主们提供细致入微全程式商务服务，包含柜台查询，电梯引导，会务安排，帮助办理企业工商、税务、保险手续、法律顾问、代订酒店、物流配送、培训讲座等，有效降低企业运行成本，提升企业形象品质。完善服务体系、便利服务方法、轻松服务体验不用走得太远，在这里------展现。亚美伟博广场基础数据：楼盘名称亚美伟博广场发展商陕西亚美聚源房地产开发有限责任企业工地位置南二环西高新四路对面物业管理第一太平戴维斯综合顾问公开日期 4月工程进度准现基地面积 18．771亩计划用途商务写字楼建筑面积 75563平米主力户型三室二厅、大开间，自由分隔主力面积 138-200平米160-180平米）销售率 40% 均价写字间5500元/m2 物业费 1．2元/月/平米电梯0。1元/月/平米，每层加0。01元/平米/月联络电话 4249888 4246888 利多：紧邻计划中西郊公园，在二环和高新四路十字地理环境优越。周遍交通便利，公交车六路利空：户型较大，户型分区合理，和市场相脱离、项目周遍写字楼较多，写字楼部分不好销售营销主张：至高品质无上尊荣南二环关键地段，交通通畅快捷，板式高层，一提一户，德国蒂森高速电梯、美国特灵户式中央空调、意大利雷塔然气壁挂锅炉、裙楼顶部设有400平方米室内阳光游泳池、6000平方米绿色中庭。167—227平方米七种户型、动工兴建“桃源湖畔”-----超大规模西郊水景公园。高新国际商务中心基础数据：楼盘名称高新国际商务中心发展商高新地产工地位置高新路和科技路什字西北角物业管理自管公开日期 /10/18 工程进度准现基地面积 33.4亩计划用途综合建筑面积 140000平米主力户型三房二厅三卫，八套空中别墅（住宅）大开间（商务）主力面积 251．34平米销售率 40% 均价商务楼11000元/平米住宅楼8100元/平米物业费 15元/平米/月，采暖4.5元/月/m2 联络电话 8211989 8311800 利多：该项目在西高新区中心地带，交通便捷，西临海星诚信大厦，北靠高科大厦，东接高新路。是高新区内规模最大，功效最完善项目。外观设计现代气息浓厚利空：户型较大，户型分区合理，和市场相脱离、项目周遍写字楼较多，写字楼部分不好销售营销主张：营销概念：对接世界500强风范之一：高新区最关键地段和CBD中心辐射；风范之二：国际豪邸、写字楼、大型购物中心三位一体国际商务小区；风范之三：国际化配置：天幕阔景国际豪邸、高新数码大厦、高新购物中心、国际商务俱乐部、国际会议中心、国际宴会厅、经理人沙龙、观光回廊；风范之四：全球最大房地产顾问及投资管理企业仲量联行提供物管服务；风范之五：西北唯一配置楼顶停车坪商务中心。未售楼盘概念新奇情况： 1. 项目：长安国际广场概念：交融历史和未来汇聚时尚和品位总建筑面积：258743平米、是一座集金融、商贸、国际会所、商住公寓智能化办公一体多功效综合大厦群。亮点：A.100米高酒店商住楼 1-2号楼为连体酒店管理商住楼，14层以下设计为现代职能办公，3A级写字楼，15层以上为商住楼 B.85米高办公楼 3号楼，每层面积1500—平米，8部电梯 C.12400平米商场/1000余辆车泊位 2. 项目：紫薇-LIHO 概念：紫薇-LIHO成功营造了“气质、灵魂、和众不一样”特征紧靠南部高新板块主干道，半小时内可快捷抵达城市中心。融入西北第一大盘紫薇田园城市之中，周围商业文化设施应有尽有，国际建筑标准，从酒店式大堂、电梯、商务中心到建筑骨架打造和外立面装修均根据国际标准打造。建筑风格引入国际时尚理念。88米建筑高度。长安路关键商务写字楼个案具体情况表及分析图：项目面积物业管理车位售价租价配套设施主诉求骊马豪城 100平方米 2元多/月（电梯） 600个 10-13万买断 4500元/平米共22层，只售不租，送柜机，挂机，厨房卫生间用具。澳式风格，其中骊马名居为纯板式住宅，一梯两户及两梯两户；骊马公寓为精巧标准酒店式户型，精修；骊马中心为现代商务空间弹性空间。布局随楼体（弧形）计划，实用率较高，功效分区合理。小区内有阳光走廊、空中花园、梧桐走廊、草坪等。住宅入口有骊马豪门造型。有会所、网球场、儿童活动区、大型地下车场等。飘逸大三通---通透、通畅、通风世纪经典 160平米 2.8元/平米 300元/位/月 12万买断地下两层 4100元/平米 35元/平米/月基于INTERNET大厦局域网络。100兆光纤入楼，超五类IBM ACS综合布线，客厅卧室均配置DNN专线接口，每户提供二个数据插座，配置“天堂”服务管理系统；大厦周围有四束主动式红外电子墙，二十四小时闭路电视，门禁监控系统，四层以上封闭式管理，对讲系统，IC卡自由出入；壁挂式锅炉，市政供电，配有自动发电设备，天然气管道入户，100多个地下停车位，三表远传系统，用户管理系统古全部首家5A智能酒店型公寓西安国际贸易中心 108平米151平米61平米 9.3元/月（水电另算）无固定车位 6700元/平米 40元/平米/月四部进口日立电梯，一部客货两用电梯，采取双制式大功率进口开立中央空调系统美国赫尼非尔消防报警系统，一千门IDD，全球信息网络系统宽带接入，采取美国MK综合布线系统及楼宇自动化控制系统。采取进口监视系统，双回路专业供电，700千瓦名牌发电机组，800立方米蓄水池一座，设热力中心，CATV接入入驻小寨国贸诠释商务典范鼎盛时代 121.67、216、住家1.44元/月、办公4.85元/月 108个租金待定 4060元/平米不租户式中央空调，壁挂式采暖，5部迅达高速电梯，-----住户、中央空调系统，8部迅达高速电梯----商务会所、中央空调，6部变频扶梯----商业裙楼、沃尔沃柴油备用发电机组，每户均选择三相五线制供电系统综合布线系统，每户2 个2M接口宽带网络（中国电信）有线电视系统（中国广电系统）每户4个电话机接口（中国电信） 100平米多媒体，远程视频会议中心系统、商务会所管理系统、商务中心多媒体查询系统，AS-III型智能停车场管理系统，物业管理智能化系统、闭路电视监控系统、分户可视对讲系统，巡更系统，大厦红外线周界防范系统，自动火灾报警系统，自动喷淋系统。商务先锋---体会超然富城大厦 120平米、140 平米 13元/月（含中央空调） 200元/个/月 5900元/平米 45元/平米/月美国奥斯客梯三部，美国约克机组中央空调，地下车库、立体车库、宽带网，卫星电视保安电视监控，10KV双回路供电电源，GCS型柜，双管路供水24 小时热水供给。中央电子安防系统，立体式防范系统，电视监控系统，市内报警系统，紧急电力供给，消防报警。。。。。公寓式智能化写字楼百隆广场 109-361平米、 2.9元/月、采暖6元/平米 150元/个月地面50元/个/ 月 4300元/平米 20-25元/平米/月小寨什字东100余米，距省体育场仅一站旅程，周围高校和商贸人潮云集，有数条公交车在此停泊，省历史博物馆、大雁塔近在咫尺。商务空间先锋时代华融大厦户型齐全 10元/平米/月担心 5000元/个/平米 50-60元/平米/月地下一、二层为水池，泵房、变配电房，停车场、自行车库。地上一—四层为多功效商业用房，四层裙房总高18.10米屋面层为空中花园、“水晶丽景”等，高速宽带、中央空调系统及楼宇自动化、信息自动化、办公自动化、烟感喷淋、安全防范等5A智能系统。古全部魅力。震撼环宇。时代先锋。华融大厦泛美大厦 102---186 电费：0.8元/度 150元/个/月、 4800元/平米 30元/平米、（含全部） 4部进口电梯，中央空调，程控电话插座及有线电视系统，天然气，自备发电机组，蓄水池二十一世纪商住办公新典范（表二）项目面积物业管理车位售价租价主诉求世家星苑 108平米—175 平米写字间：1.85元/吨（水费）、采暖中央空调：6元/平米/月、物业：3元/平米/月商住：1.75元/吨（水费）、0.98平米/度、壁挂式锅炉地上150元/个/月、地上100元/个/月 40元/平米/月（写字间）、30元/平米/月（商务）豪华、时尚，和尊贵相逢高尔夫花园全部有 100元/月/户（电梯费以使用情况各户分摊）担心 4100元/平米 18-25元/平米快捷、休闲办公场所嘉汇大厦均是毛胚房中央空调6.7元/月物业：4.1元/月十多个（已全被买断） 4700元/平米 50元/平米商务时代 3）长安北入住情况调查据不完全统计，长安北市场供给量累计已达成26.3万平方米，占到西安写字楼总供给量五分之一。但令人惊奇是截止4月中诚大厦和中信大厦市场收盘后，没有震撼力高级写字楼登陆长安北。现在完工、在建项目有丝绸大厦和奥林匹克大厦二期。丝绸大厦地块属于划拨土地，权属不清楚，只租不售。奥林匹克大厦一期成功销售后，二期五证不全，销售不很理想，现在定位为酒店重新设计包装。楼盘名称入住率入住企业中陕国际大厦入驻企业38家，大楼入住率为80%以上律师事务所、进出口企业、劳务输出、科技企业、基础工程企业、国际技术合作企业、培训中心、地产企业、经销代理企业分销商、工贸企业、西北猎头企业、交通工程企业、旅行社、智力咨询、中陕国际企业办公自留部分。丝绸大厦入驻企业2家，大楼入住率为10% 西部网通、餐饮、自用两层。富城大厦中城大厦入住企业40家，中信大厦入住企业51家，大厦入驻率75%以上外资企业、环境科学设计研究院、机电制造、制药、中石油、环境设备、生物科技、电子、装饰企业、外地驻陕办事处、印务企业、广告企业、文化传输企业、出入境企业、中信实业、建筑企业、管理机构、工贸企业、科技企业、律师事务所、礼仪企业等。泛美大厦大厦共入驻企业，近100多家，入驻率90% 西安电视二台、房地产、机电企业、电子企业、科技企业、工贸企业、投资管理企业、设计企业、广告企业、中国人寿保险企业、国信证券、外地西安分企业、办事处。世家星苑大厦3-4层为纯商务主楼均为商住商务，使用面积占80%，居住使用面积10%左右，项目入驻率为90% 影视企业、文化传输企业、影响器材、生物科技、展览、贸易企业、旅游企业、食品机械、农业科技、策划企业、外地西安分企业、广告企业等。长兴饭店项目为一家招待所因为特殊位置已成为中小企业办公驻地现在根据3、4、5写字间出租出租率为85%以上科技、华泰财产保险企业、电梯企业、海派出国留学企业、法律事务所、会计事务所、软件企业、电子企业、旅行社、公证处、科技企业、礼品企业、美容实业企业、按摩减肥中心、医疗器械、快递企业、票务企业、旅游企业等。亚建高尔夫花园入驻企业50余，出租率85% 展会、广告企业、房地产企业、代理企业、律师事务所、电脑制版企业、物贸企业、体育用具企业、证券企业、出版社、科技企业、咨询企业、工程企业，其中广告企业占50%。太平洋大厦入驻企业23家，出租率100% 证券企业、保奥林匹克大厦奥林匹克大厦一期入驻企业52家，出租率80% 奥林匹克大厦二期，现在底商在招商，整体在做酒店装修。（表三）（表四）（表五）长安北路区域经济区域现实状况：定在长安路黄金中轴线高度智能化办公空间。长安中路经过十几年发展已经形成了以服务行业企业为主体功效区，其中又以中小型企业居多，这些事物型特色企业，关键表现为脑力劳动居多，对办公空间智能水准要求较高，该地域市政配套齐全，人口密集商务气氛较活跃，距城区繁荣地段举步之遥。大有一个闹中取静感觉，是办公极佳地段，含有很好发展空间，对办公环境有一定要求企业会首选该地段.。现在，长安北路上写字楼市场供需7大症结：症结一：长安北缺乏代表中轴龙脉/金融街形象和精神需求商务大厦症结二：长安北商务圈——近3年市场供给空白期市场问题——地旺人旺楼不旺。症结三：长安北写字楼产品结构层次低，没有定级写字楼、广场式商务小区和专题楼宇，甲级写字楼只有富城大厦，最多就是乙级写字楼和一般准写字楼。症结四：长安北商务群体组成存在断层，大不大，小不小，写字楼适应度低。症结五：长安北特色商务群体成长在不是很特色商务圈，缺乏个性楼盘和个性专题楼宇。症结六：长安北缺乏真正属于主流群体商务环境，她们对软硬件功效需求大，支付能力弱。症结七：长安北写字楼品类单一，产品商业化开发低，对整体市场潜力估量不够，对新兴市场群体关注不够，比如对写字楼投资型模式忽略。 8、项目标SWOT分析 1）项目标优势分析地理环境优势：在市中心长安北是西安龙脉是西安城市经济文化中轴紧靠南梢门黄金十字土地资源稀缺，投资升值潜力大周围城市配套完善商务环境优越。交通便利：在西安市中轴线主干道，多达22条公交线路聚集，四通八达。人气足：地处黄金地段，周围办公气氛很好，未来投资升值潜力较大，是多数企业、投资者首选之地。浓厚商业气氛：该项目在城市中心商务圈，属西安为数不多商业繁荣地带。 2）项目标劣势分析交通拥挤严重停车难度大长安北商务形象不鲜明突出长安北写字楼品类单一，产品商业化开发低 3）项目标机会点西部大开发，西安大发展良好经济环境长安国际广场市场开启为本案营销进行了很好市场预热市场虽有巨鳄出现，但2年来市场供给空缺为本案提供了良好机遇长安北特色楼盘缺乏，个性商务和服务现在处于空白 4）项目标威胁点周围新开发楼盘形成市场竞争威胁城市化发展新兴商务区崛起龙脉长安北商务形象式微和现存交通压力城市区域经济环境封闭性，大中国总部经济滞后。写字楼商务市场市场营销环境疲软，市场严重过剩写字楼市场租大于售，以租为主消费购置格局 9、产品SWOT分析 1）产品优势分析项目楼前18米开阔广场楼层商务及配套功效计划合理单层面积适度，大面宽小进深能够自由分割 5A智能配置/独有双会所配置/中央空调/新风增氧/立体消防安防系统地上地下停车位，保安全天监控服务豪华大堂/大气电梯间每层全部有能够进行商务功效延伸空间 2）产品劣势分析建筑体量小，无法形成商务小区效应 18层建筑高度无法从城市形象上取得一个认同价值 3）产品机会点建筑体量小，市场压力小，去化能力强配套较齐全，适合该区域客层商务办公需求楼前18米广场发明绿色办公气氛充足停车位缓解了业主停车困难能够自由组隔办公空间使业主有更多置业选择 4）产品困难点道路拥堵严重，增加了商务办公通勤成本和时间成本，本项目标外立面无现代感本项目门厅和大堂较为狭窄，视觉通透力较差 10、项目标产品计划调整提议天际线设计提议：天际线设计要对天空有一定延伸，不要出现嘎然而止视觉遗憾。在延伸中和18层功效进行互动，能够处理成空中花园挑空挑高设计。建筑外立面设计提议: 建筑外立面设计不要追求现代建筑玻璃幕，我企业认为尽可能从西安人审美角度出发，1—3层设计要达成典雅、大气和通透感效果。4—18层设计要简练明快，有强烈线条感，表现出德式包豪斯大开窗工业化特色风格。门厅和大堂提议: 门厅设计强化视觉通透性，张扬出现代专题商务文化气质。大堂设计是对门厅一个延续，但要表现出一个内敛商务气韵。物业配置计划提议: 1）硬件部分 l 二十四小时分户计费中央空调 l 1000M极速光纤计划，适应网络技术高速发展，提供100M宽频互动网络 l 专线直接证券交易所，尊享大户室待遇 l 一卡通管理自动化系统、非接触IC卡门禁管制系统 l 设置GPRS系统，通讯无信号盲区 l 电梯间内设置液晶显示器，播放商务信息、即时新闻，特设背景音乐系统，营造轻松商务环境 2） 5A智能 l BAS楼宇自动化系统 ² 中央空调系统 ² 冷冻机组系统 ² 给排水系统 ² 变电系统 ² 照明系统 ² 电梯系统 ² 公共广播系统 ² 三表自动抄送系统 ² 空调自动计费系统 l OAS办公自动化系统 ² 会议中心系统（多媒体、远程视频会议） ² 会所管理系统 ² 门厅多媒体查询系统（交通旅馆、车船票立即刻表等） ² 电子布告管理系统（天气、本大厦通知、通告等） ² 停车场管理系统 ² 物业管理计算机系统 l FAS消防自动化系统 ² 自动火灾报警 ² 自动喷淋系统 l SAS安防自动化系统 ² 电视监控系统 ² 巡更系统（保安定时巡查） l CAS通信自动化系统 ² 综合布线系统 ² 网络宽频 ² 公用天线电视系统 ² IC电话 ² 楼内移动电话系统 3）物管系统除了实施通常商业大厦包含职公共设施管理、服务工作外（安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、用户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管

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