房屋建筑工程基础知识.doc

基本知识一、房屋建筑分类房屋建筑从不同角度可以进行不同分类。1、按建筑物使用性质分类居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑普通又被称为民用建筑。2、按建筑物（住宅）层数分类低层建筑：13层(建筑总高为24米如下；建筑构造简朴，施工期短，成本低廉)多层建筑：4-6层（建筑总高为24米如下，普通采用砖混构造，少数采用钢筋混凝土构造。多层房屋普通规格齐整，通风采光号，空间紧凑而不闭塞。得房率高，诸多人喜欢多层房屋因素）多层使用率在85-90%左右小高层建筑：7-12层（普通采用钢筋混凝土构造，带电梯具备亲切安宁、房型好、得房率高特点，又有高层构造强度高、耐用年限、污染限度低等特点）小高层使用率在80%-85%左右高层建筑：12层以上，两部电梯，（房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度。高层有它优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即楼面地价）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑构造强度高，整体性强。但高层也有明显缺陷;构造工艺比较复杂，材料性能规定高，自重大，对基本规定高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量部可靠，物业管理不正常，就很令人担忧。）（高层塔楼使用率在72-75%，板楼在78-80%）3、按建筑构造分类建筑构造是指建筑物中由承重构件（基本、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）构成体系。砖木构造描述：此类建筑物重要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件墙体和柱采用砖砌，水平承重构件楼板、屋架采用木材。特点：层数较低，普通在3层如下。1949年此前建造城乡居民住宅，20世纪5060年代建造民用房屋和简易房屋，大多为这种构造。砖混构造描述：此类建筑物竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也涉及少量屋顶采用木屋架。特点：建造层数普通在6层如下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深尺寸及层高都受到一定限制。因此，此类建筑物正逐渐被钢筋混凝土构造建筑物所代替。钢筋混凝土构造描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其她砌体做成。特点：构造适应性强抗震性能好，耐用年限较长。钢构造描述：重要承重构件均是用钢材制成。特点：建导致本较高，多用于高层公共建筑和跨度大工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大工业厂房等。4、按建筑施工办法分类现浇、现砌式建筑这种建筑物重要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。预制、装配式建筑这种建筑物重要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。某些现浇现砌、某些装配式建筑这种建筑物一某些构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一某些构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成预制构件。二、建筑物构成一幢建筑物普通是由基本、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大某些构成。1. 基本基本是建筑物地面如下承重构件，它支撑着其上部建筑物所有荷载，并将这些荷载及自重传给下面地基。地基不是建筑物构成某些，是基本下面土层，它承受着由基本传下来荷载。地基分为天然地基和人工地基。2. 墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基本。墙体分类A.按在建筑物中方向，分为： 外墙位于建筑物四周，是建筑物围护构件。内墙位于建筑物内部，重要起分隔空间作用。B.按在建筑物中方向，分为： 纵墙沿建筑物长轴方向布置墙称为纵墙。 横墙沿建筑物短轴方向布置墙称为横墙。外横墙普通称为山墙。C.按接受力状况，分为： 承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来荷载墙称为承重墙。 非承重墙不承受外来荷载墙称为非承重墙。柱是独立支撑构造竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来荷载。3. 楼地层和梁楼地层涉及楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间水平承重构件，重要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基本。楼板楼板基本构造层是面层、构造层、顶棚。首层地面是指建筑物底层地坪。梁是跨过空间横向构件。4. 楼梯楼梯普通由3某些构成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用围护构件，又是建筑物顶部承重构件。屋顶由屋面、承重构造层、保温隔热层和顶棚构成。常用屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。5. 门窗门和窗都是建筑物围护构件。房地产常识1、 销讲：“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案理解所整顿出来一份资料，它涉及整体市场简介、区域市场简介、该案环境简介（含生活机能、交通动线、扫楼标图）、发展商基本资料、建材与设备简介、产品解说、SWOT分析、答客问、当前政策法规简介、企划配合、媒体安排等）；其中最重要是“答客问”，是整篇销讲灵魂所在。2、 销控：指在专案或主委拟订去化顺序控制下，对整个楼盘房源进行控制一种手段。 它涉及软销（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。 销控唯一目是为了达到销售目的，普通来说，在代理而言是为了销售速度最化；在包销 而言是为了销售利润最大化。3、 销售平面：在现场供售楼人员给客户详细简介楼盘状况，使客户对所购买期房有一种详细资料，涉及楼书、房型图、价目表等。4、 销售海报：在现场供售楼人员给客户解说，简介楼盘大体状况，并且给客户带回仔细研究 销售资料。5、 案场：指个案售楼处。6、 生活机能：指在个案附近某些与生活有关场合。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。理解生活机能重要目有二： 作为NP稿中COPY一某些；协助业务员寻找与客户聊天话题。7、 订金：房屋订购金，又称合同金、诚意金等，普通为RMB1000。8、 定金：房屋定购金，又称大定金，普通为RMB0。9、 售：在客户对业务员简介房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保存（订购）订金，则视作为“售”。10、足：在客户对业务员所简介房源很感兴趣时，客房支付对该房屋进行定购定金，是为“足”（若未通过“售”过程，则视作为“售足”）11、签：客户对所定房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有通过“足”过程，则视作为“足签”）12、退：客户对其所订购房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已足或已签者，则为“足退”或“签退”）13、换：客户对其所订购（定购、签约）房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换）”14、开盘：某一种个案获得了预（出）售允许证；并通过一定量媒体投放，告知客户该案开始进行销售。15、清盘：指当一种个案销售进入尾声时，开发商批准以一种比此前低单价来进行销售。16、折扣：通过代理商或开发商批准，所予以客户一定价格折让。17、动线：行动最佳路线，它涉及水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排评价原则是流畅与否。18、去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一种个案进行销售速度排序，它是一种纯不等式，例如V3R V2R V1R V复式 。另一种评判办法是去化速度，它单位是比例，例如V2R=45%，V3R=50%。V复式=5%。19、标：指业务员熟悉周边环境一种手段。它涉及压马路、扫楼、市调。它最后成果是生活机能图、扫楼标图。20、A、B级卡：指业务员用来区别并登录客户资料两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平无望者填B级卡。21、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其她报纸杂志中，并通过该报纸杂志发行来散发资料。22、销售循环：指整个一种销售追踪过程。（客户接待电话追踪信件联系 节日问候告知工程进度客户再来现场）。23、强销期：大批量媒体广告投放出去，公司大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率一段期间。24、抗性：指阻碍个案销售任何事物。例如价格、地段、生活机能等等。25、主力面积：以10平方米或15平方米或其她数量平方米为一档，将一种个案房型面积进行分类，按照比例得出最大值那一档，即为主力面积。26、主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其她数量单价为一档，将一种个案单价进行分类，按照比例得出最大值那一档，即为主力单价。27、主力总价：以5万或10万为一档，将一种个案总价进行分类，按照比例得出最大值那一档，即为主力总价。28、均价：某一种个案总销金额除以总建面得出单价。29、基价：某一种个案最低价。30、占地面积：整个社区或工程包括地理面积（花园、走廊在内）31、基地面积：整体建筑在地面正投影面积32、建筑面积：整个建筑物每一层建筑面积总合33、日照间距：建筑物与建筑物之间距离34、面宽：俗称开间，指墙中线至墙中线距离35、层高：本层地面至上一层中心轴线高度（中到中）36、净高：本层地面至本层楼顶面高度37、承重墙：支撑上部楼层重量墙体38、非承重墙：不支撑上部楼层重量作用只起隔断作用39、销售率：一种个案整体房源与已销售出去房源数之比40、得房率：套内建筑面积与建筑面积比例41、绿化率：绿化面积在占地面积中所含得比例42、容积率：建筑面积与规划占地面积之比（衡量社区密度指数）43、水平动线：指在一种层面中，人们行走最佳路线。44、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下最佳路线。45、出入动线：指从社区内部到外部最佳进出路线。46、引导动线：指通过一定手段（例如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处 路线安排。47、交通动线：指从某一处到另一处一种交通线路安排。48、扫楼：指一种业务员通过实地勘察对某一区域内所有楼盘进行登记标注。49、压马路：指一种业务员对某一种区域内所有生活机能进行实地勘察。50、市调：指一种业务员对某些有威胁楼盘进行调查，并完毕市调表。51、SWOT：指强势（strength）、弱势（weakness）、机会（opportunity）、威胁（treat）。企划类专有名词LOGO：楼盘标志，用字与图体现楼盘特性与内涵，涉及了楼盘案名。POP：户外造势用宣传平面。SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖氛围，利于个案炒作， 增进销售。NP：报纸广告，短时间即可打开个案知名度，是最大化媒体体现形式。DM：体现个案状况，用于邮寄小册子。寄发公司、负责人及各种DM名单，并 于外地展销会上发放。CF：电视广告，可制成VCD。MG：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。DS：用于现场及特定地点派发（如机场、高档办公楼、高档社区等）。户外据点：以灯箱、看板等方式在公众场合及交通动线上体现个案，加强引导， 重复加深民众印象，传递个案信息。横幅：悬挂现场附近街道两侧，以便买家寻找到现场位置。RD：调频广告。没有视觉冲击力，难以留下记忆。业务表单填写及注意事项引言：业务表单普通分为: 来电表 来人表 合同单 来人日报表分析表单 笔记记录来电表填写来电表重要是体现本楼盘广告在社会上影响力和反映限度。并通过来电转化为来人，接听来电普通状况下时间应控制在3分钟以内 ，在客户问完问题前，把客户联系方式留下来，接听电话时声音要清晰、亲切、宏亮，例如“顺驰湖畔天城，您好”。注意事项：1、接听来电控制在3分钟之内 2、口径要保持一致 3、声音要清晰、亲切、宏量 4、在客户问完问题前，把客户联系方式留下来 5、要学会保存，点到为止，来电最后目是要转化为来人。来人表填写来人表最重要目是将客户联系方式及购房需求留下来，一方面便于日后销售员对客户追踪，另一方面售楼处将每日来人表汇总进行记录，记录可分为每日、每周、每月等，依照客户反馈中浮现问题进行销售方略上调节。注意事项：1、让客户自己填写，销售员可引导客户填写 2、在客户填写时要注意交流，不要冷落客户 3、要让客户懂得填写来人表好处 4、尽量把客户通讯方式留全. 5、来人表数据应及时写到自己笔记本上，并“正”字划分来人日报表分析单，（填写时注意：所有分析 6、每日来人表在填完整后存于固定文献夹。在下班之前交给组长，由组长负责上交台。来人日分析表单填写注意事项:1、所有条款项目填写完整， 2、客户年龄、公积金、区域、工作地点、职业、职位、诚意度，七项务必单选，媒体、询问重点可复选。笔记本记录填写注意事项：1、要注名客户姓名、年龄、通讯方式、意向面积、价格、楼栋、楼层、相貌特性及其他有关数据，并进行购买力分析。（注重相貌特性填写，加深对客户映象）2、要注名客户每次来访日期，每次去电跟踪状况，客户回访、回电状况3、客户成交后，注明成交时间，签约时间，下阶段交钱时间，交钱款额。备注：销售员每天翻阅客户资料，回忆客户状况，掌握客户信息，每周一到二次电话跟踪拜访，传达项目信息，加深客户对项目印象，销售期时传达销售急迫认购单认购单也作为合同，同样具备法律效应，在填写时应当仔细、仔细、再仔细在正式填写时不要浮现错误，容易浮现错误地方：1、小数点 2、末位是0，看清有几种0在写3、面积（数字颠倒，6和9颠倒等）4、总价5、数字大写不要写错市调表目及时掌握周边楼盘动态。七、容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度一项重要指标，是指地块内建筑物总建筑面积与地块面积比值，即：容积率总建筑面积占地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着社区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。八、得房率： 套内使用面积/建筑面积。由于住宅销售面积计算是以楼为单位，因此相似房型在不同楼号内，虽然使用面积相似，但销售面积会有不同。九、绿地率： 是指规划建设用地范畴内绿地面积与规划建设用地面积之比。当前天津市规定新建社区绿化率应在30以上。十、住宅层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有个规定，这个高度 就叫层高。详细地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间竖向尺寸。住宅建筑模数协调原则（GBI100-87）中规定，住 宅层高采用下列参数：2.8米、2.9米、3.0米，净高则是指层高减去楼板厚度净剩值。（8-15公分）十一、住宅进深： 住宅长度和进深，在建筑学中是指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙定位轴线到后墙定位轴线之间实际长度。依照住宅建筑模数协调原则（GBI100-87）规定，住宅进深采用下列惯用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。十二、住宅开间： 在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙定位轴线到另一面墙定位轴线之间实际距离。由于是就一自然间宽度而言，故又称开间。住宅开间在住宅设计上有严格规定。依照住宅建筑模数协调原则（GBI110-87）规定：住宅建筑开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。（大开间短进深）十三、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： 1商品房整栋销售，商品房销售面积即为整栋商品房建筑面积 商品房销售面积套内建筑面积分摊公用建筑面积 3套内建筑面积由如下三某些构成： （1）套内使用面积 （2）套内墙体面积（商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙涉及山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积所有计入套内墙体面积） （3）阳台面积:按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积，非分封闭式阳台，按普通面积计算，露台，花园不计算面积 4套内建筑面积计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 5公用建筑面积由如下两某些构成：（1）本幢楼大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、消防通道、变配电室，煤气调压站，卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室，值班警卫室、物业管理用房及其她功能上为整栋建筑物服务公共用房和管理用房建筑面积。（2）套与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积一半。 6.公用建筑面积分摊系数计算： 公用建筑面积分摊系数整栋房公用建筑面积之和整栋建筑套内建筑面积之和 7.单套房分摊公用建筑面积分摊系数单套建筑套内建筑面积十四、商品房面积误差解决方式按套内建筑面积或者建筑面积计价，当事人应当在合同中载明合同商定面积与产权登记面积发生误差解决方式。合同未作商定，按如下原则解决：1 面积误差比绝对值在3以内（含3），据实结算房价款；2 面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发公司应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同步支付已付房价款利息。买受人不退房,产权登记面积不不大于合同商定面积时，面积误差比在3之内（含3）房价款由买受人补足；超过3某些房价款由房地产公司承担，产权归买受人。产权登记面积不大于合同商定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内某些房价款由房地产公司返还买受人；绝对值超过3房价款由房地产开发公司双倍返还买受人。按建筑面积计价，当事人应当在合同中商定套内建筑面积和分摊共有建筑面积，并商定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时解决方式。十五、房地产开发公司将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示： 住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用阐明书。十六、商品房销售涉及商品房现售和商品房预售商品房现售，是指房地产开发公司将已经完毕所有权初始登记和获得准许交付使用证商品房出售给购房人，由购房人支付房价款行为。商品房预售，是指房地产开发公司将正在建设中商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款行为。 房地产专用名词解释1、 经济合用房：正对低于我市现屋人均住宅面积或低于我市平均月收入居民，可凭关于细则配备房屋。2、 置换:本着平等+自愿原则，一物业与另一物业互换行为。3、 按揭：凡购买房地产开发商与银行签有合伙合同，承诺提供抵押贷款商品房我市居民4、 公积金：依照国家关于政策、法律法规规定，购房人因购房资金暂时局限性，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交我市职工5、 契税：是一种资源税，是对国内境内资源开发，特别是土地开发，所形成级差收入征收税，有财政局征收6、 一级市场:又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地使用权从土地所有者向土地使用者流通市场。7、 二级市场：又称土地使用权转让市场，是指房地产开发公司把通过开发土地使用权有偿转让给用单位。8、 三级市场：拥有土地使用权企、事业单位或其她单位之间横向过渡土地使用权市场。9、 房屋保险费：保险是指由保险公司收取保险费建立专门房地产保险基金，用以在发生商定自然灾害，意外事故，信用责任导致损失时，对被保险人予以经济补偿互助共济制度。保险费率普通在0.87之间（国内公司）。居民住房保险费率为0.2左右。10、项权力抵押证：房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而其她权利人一种非正式权利。11、维修基金：为了保护房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需费用。多层，高层2房屋总价（苏州）10、 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立或领受房地产凭证征收一种税赋。11、 三通一平：水、电、路、场地平整。12、 九通一平：市政道路、雨水、污水、自然水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线，土地地貌平整。13、 七通一平：即上水、下水、电力、电讯、供汽、供暖和道路通，平整土地。房地产评估基本知识一、序在咱们寻常工作中，评估已成为一项必不可少基本性工作。评估价格精确与否直接影响到咱们业务成功率。表面看起来，好象是评估人员在给房地产定价评估人员以为值多少钱就值多少钱，而在现实交易中，成交价格要受多方面因素如交易者动机、偏好、交易知识等主观意识为转移，是由市场决定。因而，房地产估价不应是估价人员主观随意定价，而应是估价人员模仿市场形成过程，将客观存在房地产价格或价值揭示、显现出来。咱们在工作中也经常遇到客户抱怨评估价格与心理价位相去太远，这也许有两方面因素。一是评估人员给出评估价格的确存在一定误差，这就需要评估人员在业务水平方面提高自己。二是客户心理价位偏差，这方面往往占很大比重。客户心理价格往往来源于与自己类似房地产价格比较，而这个比较价格要受到成交方式、成交时间、交易动机等等方面影响，此外，房地产独一无二性决定了不也许有两宗完全同样房地产，客户与否有足够专业知识将比较价格修正成为自己房地产价格。这些都影响到客户心理价位与否接近于正常市场价格。这就需要咱们有基本判断能力，掌握必要评估知识去说服客户、增进成交。二、基本知识1.房地产：是指土地、建筑物及其她地上定着物。(1)按开发限度划分：A 生地：是指不具备都市基本设施土地如荒地、农地。B 毛地：是指具备一定都市基本设施，但土地上有待拆迁安顿房屋土地。C 熟地：是指具备完善都市基本设施、土地平整，能直接在其上建造房屋土地。D 在建工程。E 建成后物业。(2)按用途划分：A 居住房地产。B 商业房地产。C 办公房地产。D 旅馆房地产。E 餐饮房地产。F 娱乐房地产。G 工业和仓储房地产。H 农业房地产。I 特殊用途房地产。J 综合房地产。(3)按经营使用类型划分：A 出售型。B 出租型。C 营业型。D 自用型。(4)房地产市场划分：A 一级市场：土地使用权出让市场。B 二级市场：土地使用权转让新建商品房市场。C 三级市场：存量及二手房市场。2.房地产估价：从估价角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，依照估价目遵循估价原则，按照估价程序，选用恰当估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素基本上，对房地产在估价时点客观合理价格或价值进行估算或鉴定活动。估价办法：（1） 比较法。（2） 成本法。（3） 收益法。 以上为三大基本办法，此外尚有一衍生办法，如假设开发法等。(1)比较法：是将估价对象与在估价时点近期有过交易类似房地产进行比较，对这些房地产成交价格作恰当修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值办法。比较法操作环节：A收集交易实例B选用可比实例C建立价格可比基本 D进行交易状况修正E进行交易日期修正 F进行房地产状况修正 G求取比准价格 。(2)成本法：是求取估价对象在估价时点时重新购建价格 ，然后扣除折旧，依次估算估价对象客观合理价格或价值办法。A 合用范畴：合用于那些既无收益又很少发生交易房地产估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、公园等公用、公益房地产 ，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等独特设计或只针对个别顾客特殊需要而开发建造房地产。B 计算公式：积算价格=重新购建价格-折旧 (3)收益法：是求取估价对象将来正常净收益，选用恰当资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值办法。合用条件：是有收益或有潜在收益房地产，如农地、商业、餐饮、旅馆、写字楼等。