济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施工作细则.doc

济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则【112号】依据中国房产测量规范（GB/T17986-）、建设部相关严格实施房地产地籍测绘要求配制房屋全部权证附图通知1989建房字第381号）要求，结合本市实际，制订本实施细则。 11月01日 房产平面图绘制房产平面图包含“房产分幅平面图”、“房产分丘平面图”、“房产坐落平面图”、“房产分层分户平面图”、“房产分户平面图”。一、房产分幅平面图房产分幅平面图是全方面反应房屋及其用地位置和权属等情况基础图，是测绘分丘图和分户图基础资料，也是房产登记和建立产籍资料索引和参考资料。房产分幅平面图以幅绘制。1、房产分幅平面图测绘范围。分幅图测绘范围包含城市、县城、建制镇压建成区和建成区以外工矿企事业等单位及其毗连居民点。2、分幅图规格分幅图采取50cm50cm正文形分幅。3、分幅图百分比尺建筑物密集区分幅图通常采取1：500百分比尺，其它区域分幅图可采取1：1000百分比尺。4、分幅图应表示基础内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋隶属设施和房屋围护物，和和房地产相关地籍地形要素和注记。5、分幅图绘制中各要素取舍和表示措施（1）行政境界通常只表示区、县和镇境界线，街道办事处或乡境界依据需要表示，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线和丘界线重合时，用丘界线表示。（2）丘界线表示方法：明确无争议丘界线用丘界线表示，有争议或无显著界线又提不出凭证丘界线用未定丘界线表示。丘界线和房屋轮廓线或单线地物线重合时用丘界线表示。（3）房屋包含通常房屋和架空房屋等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓水平投影为准，装饰性柱和加固墙等通常不表示；临时性过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不一样应绘出分层线。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示；虚线内四角加绘小圆表示支柱。（4）分幅图上应绘制房屋隶属设施，包含柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，和和房屋相连台阶等。柱廊以柱外围为准，图上只表示四角或转折外支柱；底层阳台以底板投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱门廓以顶盖投影为准；门顶以顶盖投影为准；门墩以墩外围为准；室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上1mm不表示；和房屋相连台阶按水平投影表示，不足五阶不表示。（5）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其它围护物依据需要表示。临时性或残缺不全和单位内部围护物不表示。（6）分幅图上应表示房地产要素和房产编号包含丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。依据调查资料以对应数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房产权号必需注记，门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外，其它注记按上述次序从后往前省略。（7）单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上10cm2单位。6、成图方法（1）利用济南市原有控制结果和资料，按房产测量规范要求和要求进行比较和分析，凡符合规范要求已经有控制点结果，全部应充足利用；对达不到规范要求控制网点，利用其点位进行联测。（2）对新开发区按房产测量规范要求采取引点方法测量、绘制房产分幅平面图。7、房产测量坐标系统，采取地方坐标系。二、房产分丘平面图房产分丘平面图是房产分幅平面图局部图，它反应本丘内全部房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、面积四至关系、权利情况等各项房地产要素，是绘制房屋产权证附图基础图。房产分丘平面图以丘为单位绘制。（一）丘定义及划分1、丘是指地表上一块有界空间地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于多个产权单元时称组合丘。2、有固定界标按固定界标划分，没有固定界标按自然界标划分。（二）成图方法 1、按百分比绘制本丘权属界限（1）依据房产分幅平面图，经现场勘丈、核实、绘制本丘权属界限。（2）权属界限毗邻关系用图式符号绘制。（3）按要求标注权属界址点。2、标明本丘四邻及门牌号（1）本丘在胡同和小巷时，应加注周围关键街道名称。（2）标明本丘坐落门牌号，缺门牌号时，应借用毗邻房屋门牌号，并加注东、南、西、北方位，本丘在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。3、在本丘中依据相对位置，按百分比绘制房屋外部形状，并标明外框尺寸。（1）在本丘中依据相对位置，按百分比绘制房屋外部形状，同幢房屋层数不一样应绘出分层线。（2）房屋应逐幢测绘，不一样产别，应分别测量；独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准，测绘房屋以外墙水平投影为准。（3）房屋有毗连关系，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度1/2处；借墙量至墙体内侧；自有墙体量至墙体外测并用对应符号表示。（4）柱廓以柱外围为准，图上只表示四角或转折处支柱。（5）阳台以底板投影为准，单位统一封闭用实线，不封闭用虚线表示。（6）门廊以柱或围护物外围为准，独立柱门廊以顶盖投影为准。（7）檐廓、挑廓以外围水平投影为准，封闭用实线，不封闭用虚线表示。（8）围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示；其它围护物依据需要表示；临时性或残缺不全和单位内部围护物不表示。（9）房屋长、宽尺寸顺线标注在房屋外框线外，保留两位小数。（10）房角点测量，指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上全部设置标志，能够房屋外墙勒脚以上（10020）cm处墙角为测点。对正规矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点坐标可经过计算求出。4、标注房产要素（1）幢号：“幢”是指一座独立，包含不一样结构和不一样层次房屋。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，以前到后，顺时针用阿拉伯数字1、2、3、4次序编号，幢号标注在房屋轮廓线内左下方，并加括号表示。（2）房屋建筑面积标注在本幢房屋中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。（3）房产要素标注在建筑面积上方，包含产别、结构、层数、建成年份8位数字，第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第三、四位数字代表层数，第五、六、七、八位数字代表建成年份。产别分为：国有房产用1表示；集体房产用2表示；私有房产用3表示；联营企业房产用4表示；股份制企业房产用5表示；港澳台投资房产用6表示；涉外房产用7表示；其它房产用8表示。结构分为：钢结构用1表示；钢、钢筋混凝土结构用2表示；钢筋混凝土结构用3表示；混合结构用4表示；砖木结构用5表示；其它结构用6表示。房屋层数：是指房屋自然层数，通常按室内地坪0以上计算，采光窗在室外地坪以上半地下室，其室内层高在2.20米（含2.20米）以上，计算自然层数。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼和突出层面楼梯间、水箱间不计层数。房屋层数用两位数字表示，如1层（平房）用01表示，9层用09表示，11层用11表示。建成年份：房屋建成年份即房屋完工年份。有完工验收证实以证实为准；没有完工验收证实以实际完工年份为准。建成年份用四位数字表示，如1980、1999、。5、图式（1）房屋坐落：标注在图框左上角区路号。（2）房产区号：标注在图框上边线中间偏左方，历下区为01，市中区为02，槐荫区为03，天桥区为04，历城区为05，高新技术开发区为06。（3）房产分区号：标注在图框边线中间偏右方，依据各区办事处、乡镇编排。（4）图幅号：标注在图框线右上角上部，分幅图编号，用六位数字表示，前四位数字为横坐标和纵坐标十公里和整公里数，第五位、第六位数字为分幅图代码号。（5）丘号：标注在图框线右上角下部，用四位数字表示，从0001编起。分丘号从1编起，注记在丘号末位数字下端，如00012。（6）分丘图幅面可在787mm1092mm1/32-1/4间选择。（7）分丘图百分比尺，依据丘面积大小，可在1：100-1：1000之间选择。（8）房屋权界线和丘界线重合时表示丘界线，房屋轮廓和房屋权界线重合时表示房屋权界线。三、房产坐落平面图（一）成图方法1、利用原有房产证附图或房屋院落平面图，经现场丈量、核实后，绘制成图。2、未办理房产证或无房屋院落平面图，则对房屋院落进行现场勘测，绘制成图。3、院落较大，可采取分片绘图方法，绘制总图及分片图。总图应标明各分片图分界及序号，分片图应标明房屋外部尺寸。（二）绘图要求1、按百分比绘制院落权属界线；2、标明院落四邻及院落大门、旁门；3、在院落中依据房屋相对位置，按百分比绘制房屋外部形状，标注房屋门及外框尺寸；4、标注房产要求；5、标明图纸指北方向及填写图标中相关栏目。（三）标注内容和方法1、图名：房产坐落平面图。2、图框：上连框距纸边30mm，下边框距纸边20mm，左右两边框距纸边10mm。3、房屋坐落：标注在图框左上方：区路号。4、指北方向：标注在图纸右上角，为上北、下南、左西、右东，用箭头标出，并注明“北”字。5、图标：在图纸右下角，内容包含总建筑面积。6、百分比、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。7、院落四邻：房屋坐落平面图上要标明院落四邻。绘图标注时，路、街、胡同用两条平行虚线表示，可不按百分比，但应标出路街。其它和房地产相关铁路、桥梁、河道等作为四邻时也应用虚线绘出。标明名称，可不按百分比。没有形成院落独立房屋，如小区内独立楼房，标四邻时，四邻房屋可不按百分比绘制，要标明四邻门牌号或楼号，可不标具体尺寸。8、院落权属界线：院落权属界线应依据土地使用证或正当用地文件定位图来确定，按实际情况标注。院落界线是围墙或栅栏，一律用实线表示；没有围护物用点划线表示。院墙和四邻毗连关系应标注清楚，院墙为共、借墙要标注“共”或“借”字（在院墙借方一侧标注）。房屋坐落平面图应标明门牌号，门牌号右上角要加注“#”字符号。绘制院落门柱、门垛时，可不按百分比。（1）有院墙门牌注记在实际开门处中间；（2）同有院墙门牌注记在实际开门处；（3）同一院落有多个门牌号应分别注明。9、房屋及隶属设施：（1）绘制房屋外框时，按外墙勒角以上外墙面丈量。墙体凹凸10cm及装饰性柱、垛和临时房屋、活动房屋在图中均不标注。房屋用实线表示，分幢绘制，即按百分比绘出房屋外形及相对间距，在房屋边框线外侧标出房屋长宽尺寸，一幢房屋标注一个关键门。楼房如有错层、阁楼，应绘错层、阁楼附图，并标明长宽尺寸，以确保整幢房屋建筑面积计算。绘图中平房应分间，梁用虚线表示，房屋如有毗连关系，则应标明共墙、借墙。一处院落中，不一样产权单位（人）房屋分别按要求绘制房产坐落平面图。一个产权单位（人）申请确权时，其它产权单位（人）房屋按百分比绘制外框，不标尺寸和房产要素，但要标注幢号、产别，方便区分房屋不一样权属。（2）房屋隶属设施包含：柱廊、檐廊、挑廊，阳台、坡屋顶、门斗、雨篷、室外楼梯等。其中檐廊是门和门之间关键通道，即檐廊含有两个以上门，而无柱雨篷只有一个门。注廊以柱外围为准，封闭用实线连接，不封闭用虚线连接。檐廊以外围水平投影为准，用虚线表示。挑廊以外围水平投影为准，封闭用实线表示，不封闭用虚线表示。门斗、雨篷以柱或围护物外围为准。独立柱雨篷以顶盖水平投影为准，封闭用实线连接，不封闭用虚线表示。无柱雨篷不绘制。室外楼梯以外围水平投影为准，用实线表示。10、隶属建筑物：包含水塔、烟囱、水池、简易自行车棚、层高2.20米以下储藏室、简易厕所等，可不按百分比绘制，不标尺寸，但应按顺时针编排序号，附1、附2。11、房产要素同房产分丘平面图。（三）百分比尺、图幅百分比尺可选1：100、1：200、1：300、1：500、1：1000；图幅可选4K、8K、16K三种图纸，通常选择8K、16K图纸。四、房产分层分户平面图通常住宅楼房及按套或区块出售非住宅楼房均绘制此图。（一）成图方法 1、依据原发房产证附图及工程完工图纸（或未变更施工图纸）绘制成图。但必需实地丈量、核实楼房分户情况、尺寸及建筑面积。2、无图纸根据房屋实际情况，经现场实地丈量、核实，绘制成图。（三）绘制要求房屋分层分分户平面图应使楼房外框线和图纸外框线平行，依据楼房朝向横放或竖放于图纸中。分层分户平面图应标明楼房各层单元和分户情况。楼房底层有小院和储藏室，则在楼房底层平面图上绘制，储藏室等隶属用房应标明序号。一幢楼房中有两个以上全部权人，一个产权单位（人）申报时，只标注属产权单位（人）相关内容，其它部分只注明产别，在图中注明“和四邻毗连墙和板块均为共有”。（三）标注内容和方法 1、图名：房产分层分户平面图。2、图框：同房产坐落平面图。3、房屋坐落：标注在图框左上方：区路号楼。4、百分比、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。5、指北方向：同房产坐落平面图。6、图标：在图纸右下角，其内容包含建筑面积、分摊系数、分摊面积。7、房屋：图中房屋有楼房和隶属用房两部分组成。隶属用房包含储藏室、地下室及其它隶属用房。阳台封闭用实线绘制，不封闭用虚线绘制。房屋尺寸标注在房屋边框线外侧，所标尺寸以米为单位，保留二位小数，丈量核实房屋外围尺寸以勒角以上外墙为准。墙体凸凹小于10厘米和装饰性柱、垛在图纸中均不表示。楼房按百分比分层绘制，并标出单元及各户分部情况，标注单元号。单元门、分户门分别标明。绘制坡屋顶分层分户平面图时，要标注2.20米（含2.20米）以上尺寸，各分层分户平面图下方要标明第几幢第几层平面图。单元号编排次序为：面对单元门自左至右依次编排，一单元、二单元。楼房各层次之间尺寸相同只标注一层（标注在第二层），各层次外围尺寸不一样应分别标注。地下屋需绘制附图，标注尺寸，并表明每间地下室次序号，计算分摊系数。其它隶属用房要依据和楼房相对位置和距离，按百分比绘制在楼房底层平面图上，标注尺寸，编排序号，附1、2。8、底层小院：如出售楼房底层带有院落，应按百分比绘制在楼房底层平面图上，有毗连关系按图式要求绘制。9、房产要素：包含房屋幢号、产别、结构、层数、建成年份及建筑面积。标注方法同房产分丘平面图。五、房产分户平面图房屋分户平面图是在房产分丘平面图或房产分层分户平面图基础上绘制细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围，是成套或区块房屋产权证附图。1、房产分户平面图绘制房产分户平面图以产权登记户为单位绘制。（1）分户图方位应使房屋关键连线和图框边线平行，按房屋方向横放或竖放，并在图纸右上角标注指北方向。（2）住宅楼成套住宅，绘制本套房屋分层分户平面图，本套房屋用红线标出，注明房屋尺寸。（3）楼梯、走道等共有部位，需在范围内标注名称，表明共有。（4）底层小院：如购房单位（人）购房时带有小院，则在分户平面图上按百分比绘制，标出院落长宽尺寸，注明“院”字，院墙有毗连关系，用图式符号绘制。2、分户图框（1）丘号、幢号、结构、层数应和房产分丘平面图、房屋分层分户平面图上编号一致。（2）房屋产权面积包含套内建筑面积和共有分摊面积。（3）户号：应注明单元户号，如一单元202室，应标1-202。3、毗连关系：房屋毗连关系注记在右下角。成套住宅，注明“户和户之间隔墙、楼板及公用建筑之间隔墙、外墙（山墙）均为共有”。4、图幅：可选择787mm1092或1/32或1/16等尺寸。5、百分比尺：通常为1：200至1：500，当房屋图形过大或过小时，百分比尺可合适缩小或放大。六、变更测量变更测量分为现实状况变更和权属变更测量。（一）房屋发生下列改变需进行现实状况变更测量1、房屋新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数改变；2、房屋损坏和灭失，包含全部拆除或部分拆除，坍毁和烧毁；3、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物和房屋隶属设施改变；4、地名、门牌号更改。（二）房屋发生下列改变需进行权属变更测量1、房屋买卖、交接、继承、分割、赠和、吞并等引发转移；2、土地使用权界调整，包含合并、分割、塌没和截弯取直；3、征拨、出让、转让土地而引发土地权属界线改变；4、她项权利范围改变和注销。（三）变更测量程序变更测量应依据房地产变更资料，优异行房地产要素调查，包含现实状况、权属和界扯调查，再进行分户权界和面积测定，调整相关房地产编码，最终进行房地产资料修正。1、变更测量依据现有变更资料，确定变更范围。2、房地产合并和分割，应依据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界下，实地测定变更后房地产界址和面积。3、对房产分幅平面图，做对应变更；对房屋分层分户平面图，做对应增减变动。4、用地合并和分割全部应重新编丘号，新增丘号，按编号区内最大丘号续编。5、组合丘内，新增丘支号按丘内最大丘支号续编。6、房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。七、房产平面图绘图要求1、丈量尺寸精度要求，按房产测量规范“三级”实施，不得超出0.4米。2、图纸上文字、数字和符号等，均应笔画清楚、字体端正、排列整齐、使用正确。3、图线不得和文字、数字、符号重合或混淆。4、文字高度可选择3.5、5、7、10、14或20mm。5、图中汉字，增应采取长仿宋体。6、汉字高度应大于3.5mm；拉丁字母、阿拉伯数字高度应大于2.5mm。7、房产平面图应使用微机制图。8、从现在到底前，要做好测绘房产分幅平面图准备工作，努力争取1月开始按实施细则要求，进行分幅图和分丘图测量绘制。 房产面积测算一、通常要求面积测算系指水平面积测算，房屋面积测算包含房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。1、房屋建筑面积：系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且含有有上盖，结构牢靠，层高2.20m（含2.20m）永久性建筑。2、房屋套内建筑面积：由三部分组成：（1）套内使用面积；（2）套内墙体面积：套内使用空间周围维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙面积。套之间分隔墙，套和公共建筑之间分隔墙和外墙（包含山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积；（3）阳台建筑面积：按阳台底板水平投影面积计算，封闭全部计算建筑面积，不封闭计算二分之一建筑面积。3、房屋共有建筑面积：由两部分组成：（1）本幢楼内共有电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，和为整幢服务公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单位）和公共建筑之间分隔墙，和外墙（包含山墙）墙体水平投影面积二分之一建筑面积。4、房屋产权面积：系指产权人依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。5、各类面积测算必需独立测算两次，其较差应在要求限差以内，取中数作为最终结果。6、房产面积测算误差率不得超出1.4平方米。7、测量应使用经检定合格卷尺或其它能达成对应精度仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01两位小数。二、房屋建筑面积测算相关要求1、计算全部建筑面积范围（1）永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。（2）房屋内夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）和房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其对应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构门廊、门斗按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，按其高度在2.20m以上部位外围水平面积计算。（15）有伸缩缝房屋，若其和室内相通，伸缩缝计算建筑面积。2、计算二分之一建筑面积范围（1）和房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。（2）独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算。（3）未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。（4）无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积二分之一计算。（5）有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算。3、不计算建筑面积范围（1）层高大于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面构件、配件、装饰柱、装饰性玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（3）房屋之间无上盖架空通廊。（4）房屋天面、挑台、天面上花园、泳池。（5）建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。（6）骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分。（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（10）和房屋室内不相通房屋间伸缩缝。三、共有建筑面积分摊（一）共有建筑面积分摊标准1、共有建筑面积分摊是指将本幢房屋内共有建筑面积，按各套（单元）套（单元）内建筑面积所占对应百分比进行分摊。分摊后共有建筑面积，不得随意划定各套（单元）摊得面积具体部位和界限。2、共有建筑面积分摊，仅限于本幢房屋内公用建筑面积，下列公用建筑不得分摊到本幢房屋内。（1）非本幢房屋公用建筑物（如锅炉房、变电所、泵房等）。（2）供出租或出售独立使用空间地下室、固定车位或专用车库等。（3）隶属于人防工程地下室、半地下室。（4）幢外用作公共休息设施或架空层。3、全套（单元）房屋建筑面积应为套（单元）内建筑面积和分摊共有建筑面积之和。整幢房屋建筑面积应为幢内各套（单元）套内建筑面积和幢内共有建筑面积之和。4、室外楼梯为二层以上使用，其建筑面积归二层以上全部，并参与两层以上建筑面积分摊。（二）共有建筑面积确实定和分摊标准1、共有建筑面积确实定方法 （1）由房屋建筑单位在经计划部门核准设计平面图上对共有部位进行标识，并做出对应说明。（2）房产测绘人员在相关人员配合下，依据图纸在现场受逐一查对、测丈，并确定其使用功效（归属）。2、共有建筑面积分摊标准（1）产权各方有权属分割文件或协议，按文件或协议要求实施。（2）无产权分割文件或协议，按相关房屋建筑面积百分比进行分摊。（三）共有建筑面积分摊方法1、住宅楼共有建筑面积分摊（1）住宅楼共有建筑面积形式：房屋四至外墙二分之一，楼梯间、突出屋面楼梯间，有时还可能有室外楼梯、电梯间。（2）住宅楼以幢为单位，按幢分摊，一幢房屋计算一个共有建筑面积分摊系数。（3）分摊所得共有建筑面积，简称分摊面积系指套内（单元）依据其套内建筑面积大小分摊所得共有建筑面积。（4）一个单元为一个产权单位分摊系数也可单独计算。分摊共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积套内建筑面积之和2、商住楼共有建筑面积分摊确定属于全楼分摊共有建筑面积；A.确定商业和住宅部分独用共有建筑面积；C.把属于全楼分摊共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用共有建筑面积分别对应分摊。3、多功效综合楼共有建筑面积分摊所谓多功效综合楼，通常指一幢楼存在着商业、办公、住宅等多个使用功效。对于多功效综合楼共有建筑面积分摊，可参考商住楼分摊计算方法，必需做到：正确划分功效区、确定分摊类型、确定每一共有部位归属。（四）共有建筑面积分摊系数建筑物共有建筑面积分摊系数等于整幢房屋公用面积除以整幢房屋各套（单元）套内建筑面积之和。商住楼及多功效综合楼各功效区分摊系数，等于各功效区共有建筑面积除以各功效区套内建筑面积之和。（五）共有建筑面积分摊测算各套（单元）套内建筑面积乘以共有建筑面积分摊系数，得到应分摊共有建筑面积。分摊共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数四、建筑面积测量相关要求（一）建筑物如有平面图，且实物和图纸无变动，可依据完工图纸对照实物测算整幢建筑物建筑面积。套（单元）建筑面积和共有建筑面积，不需要重新测量实物。（二）没有平面图或图纸和实物有差异，须进行实地测量。建筑物各边长及凹凸各部位尺寸须测量并注记。（三）测算面积以平方米为单位1、整幢房屋计算结果保留两位小数。2、共有建筑面积分摊系数保留六位小数。3、房产证注记建筑面积保留两位小数。进位标准是：“4舍6入，5看单双，单进双舍。”即假如第三位小数数字比5大进一位，比5小则舍去；假如第三位小数是5，第二位小数是单数则进，是双数则舍，“0”视为双数。（四）房屋建筑面积测量，应使用符合国家要求标准计量器具。（五）在一幢房屋内，各不一样户型套（单元）建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、分摊共有建筑面积和共有建筑面积分摊系数是本幢房屋计算建筑面积基础数据，必需计算正确，存入房屋档案永久留存，随时备用，不能任意改动。附件一：实施细则相关名词解释；附件二：房产平面图样式。 附件一： 实施细则相关名词解释1、架空房屋：是指底层被支撑物体架空建筑物，其架空部分大全部是水域通道或斜坡。包含架空房、廊房、过街房。架空房：建在水域或通道上面，或依坡而建房屋。廊房：挑出街面或水面而建成房屋，或全封闭走廊房屋。过街房：是指高出街道，联结街道两侧建筑物所跨建房屋。2、廊：泛指联结房屋墙体以外，作为通道建筑物。可分为以下多个：柱廊：有顶盖、有支柱或兼有一侧围护墙体通道。檐廊：从屋檐下伸出有顶盖但无支柱通道。两端有围护物。挑廊：有或无顶盖、无支柱但有围护物悬挑出墙外通道。通廊：联结建筑物间通道，在地面上称通廊或长廊、回廊，高出地面二层以上则称为架空通廊。门廊：建筑物门前，有顶盖、有支柱或无支柱有顶盖通道。如门斗、雨罩。3、假层：是指在自然层以上，层高不是全部为2.20米以上非正式层。房屋假层，应含有采光通风设施。4、附层：是指建筑在房屋内部空间局部层次，即安插在上下两个正式房屋层之间房屋，从外部看是二层建筑房屋，而内部局部为三层，这种层次通常叫做附层（夹层）。5、退层：是指依据住宅建筑布局型式、日照、通风、绿化、防火、管线埋设等要求，保持合理房屋间距而设计房屋，其中部分楼层和主体结构不在同一垂直平面上。按要求退减层次为退层。6、跃层：是指户内经过内楼梯到另一层供本户使用房屋。7、覆式层：是指特定设计住宅利用房屋层高（每层高4米左右，通常住宅设计要求层高为2.8米）合理增加住宅使用面积充足提升利用率，局部隔成上下两部分，经过内部阶梯上下使用。局部分隔成上下两层为覆式层。8、阁楼：指在自然层内，利用房屋内上部空间或人字屋架添、加建使用面积不足该层面积暗楼。9、地下室：是指房屋在地面以下部分。地下室包含半地下室（窗户在地平面以上）。10、天井：是指房屋内部小块空地。所形成院落空地，其形如井而露天，故称天井。建筑物内用作通风采光天井。11、天蓬：是指在房屋内某一局部用玻璃作顶盖能见到天空这部分房屋。12、天台：是指建在顶层屋面上四面有围护结构，可供大家正常使用平台。13、露台（平台）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退层屋面）四面有围护结构，可供正常使用平台。14、阳台：是指房屋隶属设施，供大家纳凉、晒太阳（衣物）、休憩及其它用途。阳台按建造类型可分为：凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱阳台；按建筑使用需求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。15、楼梯；是指房屋层之间供垂直交通用通道，按使用功效需要可分为：室内楼梯、室外楼梯、消防楼梯、设备检修楼梯。16、水箱间：指突出房屋屋面水箱周围有围护结构，有顶盖房屋。17、楼梯间：指突出房屋屋面有顶盖，四面有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶顶层维修或安全出口用梯间。18、电梯间：指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。19、骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道楼房或底层用作街巷、道路通行部分房。20、挑楼：是指楼房向外悬挑出底层楼层。21、飘檐：房屋向外飘出屋檐、雨篷。22、门顶：是指大门顶，按顶盖投影测绘。