成本部岗位职能职责.doc

房地产开发成本构成

房地产开发成本共有八项：

1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金估算可参照政府前期出让类似地块出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境状况及土地现状等因素修正得到；也可根据所在都市人民政府颁布都市基准地价或平均标定地价，依照项目所在地段级别、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安顿补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生费用重要有土地补偿费、劳动力安顿补贴费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费估算可参照国家和地方关于规定进行。

(2)拆迁安顿补偿费。在城乡地区，国家和地方政府可以根据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人导致经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它事实上涉及两某些费用，即拆迁安顿费和拆迁补偿费。
3．前期工程费。前期工程费重要涉及：

(1)项目规划、设计、可行性研究所需费用。普通可以按项目总投资额一定比例估算。普通规划及设计费为建安工程费3％左右，水文地质勘探费可依照所需工作量结合关于收费原则估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。重要涉及地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路费用等。这些费用可以依照实际工作量，参照关于计费原则估算。

4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设总成本费用。重要涉及建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5．基本设施费。它又称红线内工程费，涉及供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，普通采用单位指标估算法来计算。
6．公共配套设施费。它重要涉及不能有偿转让开发社区内公共配套设施发生支出。其估算可参照“建安工程费”估算办法。

7．不可预见费。它涉及基本预备费和涨价预备费。根据项目复杂限度和前述各项费用估算精确限度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所承担各种税金和地方政府或关于部门征收费用。在某些大中都市，这某些费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应依照本地关于法规原则估箅。

房地产开发费用构成

房地产开发费用是指与房地产开发项目关于管理费用、销售费用和财务费用。
1．管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生各项费用以及专设销售机构或委托销售代理各项费用。重要涉及如下三项：
(1)广告宣传费。约为销售收人2％一3％；
(2)销售代理费。约为销售收入1．5％一2％；
(3)其她销售费用。约为销售收入0．5％一1％。以上各项共计，销售费用约占销售收人4％一6％。
3．财务费用。它指为筹集资金而发生各项费用，重要为借款利息和其她财务费用(如汇兑损失等)

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成本管理制度文献清单
填报部门：成本部 填报人： 填报日期： 月 日
类别
序号
文献名称
文献编号
文献版本
文献状态（在用／已废止／需增订）
存在问题
备注阐明
已有制度
1
合同管理制度

在用
不完善
需评审
2
招标管理制度

在用
不完善
需评审
3
预、结算管理制度

在用
不完善
需评审
4
现场签证、设计变更审核制度

在用
不完善
需评审
需新增制度
程序文献
5合格供方控制程序

需增订

6物资采购控制程序

需增订

工作规程
7工程招标管理工作规程

需增订

8供方考察工作规程

需增订

9工程施工合同订立及履行工作规程

需增订

10精装修物资采购工作规程

需增订

11重大设备采购工作规程

需增订

12项目成本预算控制工作规程

需增订

13施工阶段成本控制工作规程

需增订

14项目竣工决算成本控制工作规程

需增订

15房屋销售面积复核工作规程

需增订

16工程成本类资料管理工作规程

需增订

制度文献
17采购管理制度

需增订

在草拟中
18成本档案资料管理制度

需增订

在草拟中

注：备注栏可填报：对需要修订已有制度与否已经修订评审或是正在修订之中，或是评审之中；对需要新增制度，与否已经拟定草案、筹划时间安排、与否需要公司资源支持等。

成本管理制度
一、 为了加强公司成本管理，减少消耗，提高公司经济效益，依照《公司财务管理制度》关于规定制定本办法。
二、 成本管理基本任务是：通过预测、筹划、核算和分析，对的反映经营成本，增进公司各部门加强管理，寻找减少成本，减少消耗途径，提高公司经济效益。
三、 公司在成本管理中心必要遵守国家关于财经法规，遵守财税部门关于成本范畴规定，坚决服从和严格执行董事会各项指令。
四、 公司总经理对公司成本管理负全面责任，成本部、开发部、工程部对项目成本负有与其职能相相应直接责任，在做好成本管理工作前提下，公司应在成本管理中逐渐履行目的成本管理。

成 本 管 理 责 任 制

一、 管理责任建立原则
（一） 公司应按照分级、归口管理、权责结合、责任到人原则，建立和健全与实际状况相适应成本管理责任制。
（二） 公司以董事会批准项目目的编制项目预算成本。项目预算成本经由董事会批准后即为项目目的成本下达，由公司总经理全面负责实行。
（三） 公司各部门在总经理领导下应结合本部门职责参加公司成本管。
五、 成本管理责任分工：
（一） 成本部：
1、依照董事会批准项目总体目的和规划，组织编制目的和规划预算成本；
2、董事会下达目的成本后，成本部应牵头会同关于部门一起进行目的成本指标分解，并把分解指标和实行责任贯彻到部门和个人。
3、成本部应与财务部、工程部、开发部一起对成本进行跟踪，分析和控制，并每月提供书面分析报告送总经理审视。
（二） 财务部：
1、参加公司项目可行性研究和项目评估中财务分析工作。
2、 参加成本部和工程部、开发部对董事会下达目的成本进行指标分析。
3、 组织公司成本核算，及时、精确地为成本部、开发部进行成本分析与控制提供核算资料。
4、 每月编制成本报表，在次月七日前报董事长、总经理。
（三）工程部
1、 在董事会批准项目目的和规划后，按目的成本规定，在本部门经理主持下，进行目的成本分解，组织实行贯彻到个人。
2、 在保证质量前提下，努力减少成本，减少消耗，提高经济效益。
（四） 开发部：
1、 对前期开发过程中应交纳各项费用，做到合理、必要。
2、 对后期配套过程中应交纳各项费用做到严格控制。
（五） 综合部：
在董事会下达给公司管理费用指标内，安排好管理费用开支。

建设工程招标管理制度
总 则
一、 为了加强公司建设工程招标工作管理，增进招标工作出顺利健康进行，特制定本管理制度。
二、 凡我司报建建设工程，建筑面积在㎡以上或投资额在50万元以上，除特殊状况外，均须按本条件进行招标。
三、 公司建设工程招标工作由公司招标工作领导小组负责实行。

招 标 管 理 机 构 及 职 能
一、 招标管理机构构成
（一） 名称：招标工作领导小组（如下简称招标小组）
（二） 招标小组由总经理任组长，副总经理任副组长；小构成员由技术副总经理及成本部、财务部、开发部、工程部各部门经理构成。
二、 招标管理机构重要职能：
（一） 依照威海市关于建设工程招标管理法规、制度以及合伙公司董事会决定，对我司建设工程招工作进行组织管理和详细实行。
（二） 对须由市建委审批开工且须实行招标建设工程，负责如下各项详细工作：
1、 负责制定工程招标工作筹划并报董事会；
2、 编制起草招标文献；
3、 办理关于招标手续；
4、 编制标底、拟定招标方式；
5、 组织投标公司报名及考察投标公司；
6、 开标、评标、定标；
7、 报董事会批准后订立工程承包合同。

招 标 工 作 程 序
一、 进行我司建设工程招标工作，应遵循下列程序：
（一） 凡按规定应实行招标我司建设工程，由招标小组到市招标办进行招标登记。
（二） 由招标小组关于人员牵头贯彻招标前准备工作。详细涉及如下几种方面：
1、 向关于部门办理建设用地规划允许证。组织完毕拆迁工作，实现“三通一平”；
2、 贯彻建设工程所需外部市政、公用设施条件；
3、 组织有证设计单位完毕施工图。施工图预算或设计概算，并向关于部门领取建设施工允许证。
（三） 由公司招标小组牵头组织编制招标文献并报董事会审核。董事会通过并由董事长订立批准后，由招标小组报市招标办核准。详细涉及如下内容：
1、 招标工程综合阐明；
2、 拟定招标方式草案报董事会审查拟定；
3、 由成本部拟定甲供材料范畴（涉及特殊材料）与设备地供应方式以及材料价差解决办法；
4、 由成本部提出工程款提出工程款项支付方式及预付款比例并报招标领导小组正、副组长审核拟定；
5、 由成本部编制现行《威海市建筑安装市政工程合同》文本内容需修改和添加条款；
（四） 由成本部负责编制标底文献后直接报公司招标小组正、副组长及董事会审核，董事长订立后由招标小组报市招标办核准。
（五） 招标小组持市建委关于部门签有“批准招标”建设工程开工审批表“招标申请书”及招标文献，向市招标办提出申请。
（六） 按市招标办批准招标方式，由公司招标小组发出招标告知和向拟选取投标公司发出投标资格预审告知书。
（七） 由招标小组审查投标公司资格并将审查成果报招标小组正、副组长及董事会审核后向市招标办提请审查投标公司资格，方能拟定投标公司。详细涉及如下几种内容：
1、 由财务部贯彻投标公司注册合格状况及其她经济性指标；
2、 由成本部审查贯彻投标公司经营管理状况；
3、 由工程部审查贯彻施工公司承包同类工程经历；
4、 由成本部与拟投标公司进行经济条件谈判，并报招标小组审核；
5、 投标公司必要书面承诺我方提出关于条件后方能正式参加投标。
（八） 由公司招标小组向经市招标办核准投标公司发行核招标告知书。
（九） 由公司招标小组向投标公司分发招标文献和施工图并由财务部收取押金。
（十） 由工程部组织投标公司踏勘现场。
（十一） 由公司招标小组主持召开招标会议，向投标公司简介招标工程状况，解答关于问题。
（十二） 由公司招标小组负责接受、审核投标公司送交投标书并编写审核报告。
（十三） 由公司招标小组主持召开开标会议。
（十四） 由公司招标小组进行评标、决标并将决标报告报请董事会审查拟定，董事长订立后由招标小组报请市招标办审核。
（十五） 由公司招标小组向投标公司发出中标或未中标告知书。
（十六） 由公司成本部会同工程部、开发部、财务部负责与中标公司进行合同条款谈判，并将谈判成果报招标工作领导小组正、副组长机董事长审查。
（十七） 由公司招标小组按董事长订立批准底合同条款机授权与中标公司订立正式合同。
（十八） 由公司招标小组会同中标公司持合同正是文本，向市招标办缴纳招标管理费。
二、 招标工作各阶段工作期限
按由董事会审查通过招标工作筹划严格执行。

奖 惩 条 例
一、 在招标工作中体现突出，为公司节约了招标费用和建设成本个人和部门，予以一定奖励。详细办法另行规定。
二、 由于在招标工作中玩忽职守、受贿行为给公司导致挥霍和损失，将追究个人或部门行政责任并进行行政和经济惩罚。
三、 由于在招标工作中重大失误或泄露标底，擅自启标篡改投标书内容，给公司导致巨大损失，将加重惩罚直至追究刑事责任。

第五章 材料设备工作管理制度
总则
一、 为了保证施工需要，加强材料、设备采购管理，节约开发资金，特制定本管理制度。
二、 工程设备、材料采购工作在技术副总经理领导下由成本部会同工程部、财务部共同完毕。

采购筹划及市场调查

一、 所有工程用甲供设备、材料、配件由工程部在使用前一种月依照设计规定、施工图及施工预算书编制甲供材料、设备表，（如有需要另附尺寸图纸）报技术副总经理审核批准，交成本部。
二、 设备、材料部依照工程部提供材料、设备清单进行市场调查，编制采购筹划（涉及资金筹划）交由成本部、财务部审核后报技术副总经理审核拟定。
三、 设备、配件、材料采购必要先进行市场调查，择优择廉选购。
四、 普通材料、设备采购由成本部编写调查报告报成本部及技术副总经理审核后实行。
五、 重要设备及大宗物资市场调查报告由技术副总经理审核后报公司副总经理、总经理及董事会审核。

工程设备材料招标与议标

第六章 成本制度
总则
一、 为规范公司成本工作，保证项目合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：
二、 成本工作是以对公司经济工作过程中实行有效管理。控制和监督为目，由成本部详细实行。

工程招投管理
一、 工程建设施工单位和甲供材料、设备供应单位选取，必要采用公开招投标（涉及邀、议标）方式进行，任何招标须有3个以上施工单位（供应厂家）参加竞、议标。
二、 组织机构。
建设工程招标时，公司成立招标小组总经理和常务副总经理分别任组长和副组长，小构成员由技术副总经理及成本部、财务部、开发部、工程部等部门经理构成；其她项目招标时，可依照项目规模大小及重要和复杂限度，由公司领导暂时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作筹划，组织招标工作成员实行，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。
三、 招标管理机构重要职能和责任。
部对编制招标工作筹划、起草招标文献、编制标底及重要经济条款和合同谈判负责；开发部负责办理有头招标手续；工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术规定负责，领导小组对投 标单位考查及拟定、开标、评标、定标、合同签定负责。关于部门详细职能按工作筹划执行。
四、 招标工作详细操作按公司制定《建设工程招标管理制度》执行。其她项目招标参照该办法执行。
经 济 合 同
一、 公司所有建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳各项费用及总包管理范畴内“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。
二、 预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取真实性、精确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差，要追究当事人及主管领导责任。
三、 编审人员编制出预算表，工程部经理、技术副总经理、正、副总经理审核订立无异后，报法人代表批准后生效执行。
四、 材料设备报价及支出均需由成本部预算审核并逐级上报批准后执行。
五、 其他经济开支均列入成本部审核范畴，并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超过应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调节。
项目建设用款审核
一、 建设用款指先后配套用款、缴纳各项费用、工程款及材料设备款。其用款由有关承办部门依照用款内容，做用款申请单（申请单附后，用款申请人、用款部门经理订立）报以济管理部专职审核人员依照政策缴费根据、缴费率、已竣工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。
二、 成本部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批订立无异后、报法人代表批准后执行。
三、 承办部门对所申请用款相应工程形象进度实竣工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等真实性负责。成本部对付款事项中取费率、单价、总价等事项核定负责。
四、 公司财务部经理必要根据法人代表订立意见及总经理据法人代表用款支付授权，予以支付。
现场签证事项审核
一、 工程施工急需安排暂时用工和零星工程，依照实际状况需调节设计分项，可采用《工程联系单》形式作为合同补充据此结算。
二、 《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理（属设计变更由技术副总经理订立）订立意见后报成本部审核。
三、 签证金额在0元如下，按现场专业承办人——工程部经理——成本部经理——正、副总经理审核程序办理，方可纳入决算根据。
四、 超过0元以上签证事项，应采用补充合同，按合同审批程序办理。
五、 对于现场签证增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量变化及材料用量变更所发生事项真实性负责，成本部对所提报增减内容实际工作量、单价、总价核定负责。

成本部岗位职责
一、工作内容：
（一） 招标工作
（二） 合同谈判、编制及保存
（三） 预、决算
（四） 项目建设用款审核及现场签证事项
（五） 负责材料设备市场调查、招标、合同谈判等详细工作。
（六） 按材料设备合同负责催货、运送、验收、支付、仓储、保修。
（七） 对进口物资负责报关、商检。
（八） 办理乙方供材料价差签证。
（九） 监督材料设备采购合同执行状况。
（十） 参加设备试运营。
（十一） 负责收集、整顿、保管好材料设备档案（涉及合格证、阐明书、随机技术文献、运转记录等）。
（十二） 负责加工材料设备管理。
（十三） 负责设备备件及专用工具管理。

二、成本部经理岗位职责
（一） 全面负责成本部寻常管理工作。
（二） 主抓核算，即预决算、项目用款拨付、现场签证核定等，对二次审定上报文献审定订立及部门内工作进度、组织分工及工作质量负责。
（三） 主抓合同管理、经济档案管理、招投标等项工作，并负责编制部门内文献。
（四） 根据合同法等关于法律、法规及公司规定，组织参加合同谈判。负责合同条款拟定并按程序上报审批。合同生效后，负责合同传递、存档。在合同执行过程中，根据实际完毕工程量状况按程序上报审批工程付款，并相应设立台帐，认真实行。
（五） 认真执行公司及本部门各项管理制度，完毕本岗位工作任务。
（六） 制定本部门阶段工作筹划，提前安排好下一步工作任务。
（七） 做好与其她部门之间协作关系。
（八） 负责向上级领导报告本部门工作状况，遇到问题及时向领导请示。
（九） 检查指引本部门员工工作，及时纠正缺陷、错误。
（十） 坚持原则，维护公司利益。
（十一） 完毕上级领导交办其她任务。

一、 预算工程师岗位职责
（一） 土建、安装预算工程师负责编制所有工程预决算。各项按规定交付前期、后期开发配套费用及取费原则、费率和工程取费以及实际预决算工程量，涉及材料、设备单项、总项报价等均以预算工程师核定无异为基本。
（二） 负责招标工程标底编制及其她与招标工作关于文献、资料准备。
（三） 负责审核施工单位上报月度工程量，作为工程进度款支付根据，对施工过程中实行有效成本控制。
（四） 负责现场签证工程量审核和价值量计算。
（五） 完毕部门经理交办其她工作。
二、 档案管理岗位职责（兼职）
(一) 负责公司和各部门文献收发、转送、登记、存档。
(二) 负责所有合同、合同、招投标文献、预算书登记分类存档。
(三) 负责其她资料保管。

三、 设备材料专业工程师岗位职责
（一） 认真执行公司及本部门各项管理制度，完毕本岗位工作任务。
（二） 协助部门经理完毕材料设备采购、运送、验收、入库、仓储、出库等工作。
（三） 掌握施工进度，理解设备材料使用状况为下一步工作做准备。
（四） 负责本部门资料保管，建立各种资料台帐。
（五） 完毕本部门接待、环境卫生等寻常工作。