批发市场物业管理专项方案.doc

湖广批发市场物业管理方案湖广批发市场现在做为桂东最大商品批发市场，逐步形成辐射粤西北、桂东北、湘东南方圆250公里区域性批发市场，每十二个月成交金额达几十亿元，现在是梧州市一个关键经济增加点，也已成为梧州市一个对外窗口和名片。在企业董事长及相关市领导直接关注和指导下，决定对两广批发市场进行升级改造，深入提升形象，在完善市场硬件同时，企业领导决定也从软件方面入手，把有序、规范、安全、整齐友好大市场展现给业主、用户及关心市场发展市领导，所以特地制订以下市场物业管理方案：一、 组建优质、高效、有物业服务理念团体。物业经理物管部工程部协管部保洁部出 纳二、治安管理1、安管部关键工作包含治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。在市场走访调查时，针对业主对治安差反应很强烈问题：安管部将实施三班倒，二十四小时进行巡视，人防结合技防，企业将在每栋楼商铺前后及中间进行广角探头安装进行监控，监控室二十四小时值班，利用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度、尤其对出售珍贵商品及金融营业点进行日常监控，发觉可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员将会立即录像保留以作查证。因为两广市场进出入口众多、完全开放实际情况，安管部将保安员分成流动岗和固定岗，每班固定岗及流动岗一部分保安员将着正式制服上班，流动岗穿制服巡视时，将会配置必需防身设备，如；橡胶伸缩棍、电警棍等，对不法分子起着威慑作用；另一部分巡视保安员将着便装，暗底里对不法分子进行排查和跟踪，如发觉做案立即将其制服，并扭送公安机关，如有必需，可将不法分子拍照留底，做为内部参考并向各商铺业主公布嫌疑人信息，以引发业主警觉，同时和公安部门合作，争取把长洲区派出所引入两广市场进驻设警民联络点，就近为广大业主、用户服务同时，也能够对不法分子有着更大威慑作用。提议企业在完善硬件设施时，能在每栋商铺之间增加些公共路灯，使监控设备晚上也能发挥出最大效能。2、安管部另一职能是消防管理。商铺消防工作关键性不言而喻，商铺内人流大，过道狭小，且因为两广市场建比较早，部分消防设施不是很完善，这给火灾时人员疏散带来很大困难。商品多（且大多全部是易燃品，尤其是服装和鞋帽批发街），假如是一个未熄灭烟头或电线老化短路等全部会引发不堪设想后果。所以，制订切合本市场实际消防管理制度（包含几套火灾应急处理方案）刻不容缓。物业管理各部门全部要把各自防火责任、范围要求清楚，尤其是监控中心保安员应明确本身职责范围和重担，并不是简单坐在监控室里看屏幕。物业企业要做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实惯彻“预防为主，防消结合”消防主针。3、掌握各类消防器材数量、分布位置、操作技术和使用方法；掌握防火、扑救初起之火和火场逃生基础常识。普及消防知识，物业管理企业职员除了本身必需掌握消防知识外，还要经过多种形式、开展常常性消防宣传活动，并发动业主参与每十二个月一“119共创平安促繁荣消防活动日”，方便立即消除隐患，熟知灭火应急知识，掌握火场逃生本事。定时对消防设施、设备、器材及消防通道等进行检验，确保完好备用、通道通畅。对部分业主铺面前电线老化发通知立即整改。三、 保洁管理1、要做好商铺保洁服务，首先要确定做什么，即什么地方要保洁，然后定出清洁标准，依据这些标准、要求再定出保洁次数，再加上检验手段。比如：制作两广市场商铺环境清洁作业标准，内容要有检验部位、项目、清洁标准、保洁次数等，2、市场保洁管理关键之一就是地坪清洁。假如市场地坪有大量纸屑、果皮杂物等，得不到立即清理，市场人原来就很多，再加上四处是垃圾，给人感觉就显得脏乱差印象，定时清洁能够带给业主及用户洁净整齐市场环境。3、市场保洁也要保、宣、罚相结合。保就是保洁员要按要求操作规程去做，做到位，做认真细致，立即确保给业主及用户整齐感觉；宣就是要物业企业做好大力宣传，把企业清洁相关管理要求对外宣传到位，并在一定距离间放置垃圾桶；罚就是对有意扔垃圾、乱扔垃圾业主、用户给劝说，让其更正并把垃圾放到指定地点或垃圾桶，对不听劝说、恶意抵触业主、用户按要求能够给合适处罚，保安流动岗及便衣保安员、保洁员全部是保持清洁巡视员，全部有权阻止不文明行为。久而久之，两广市场整齐度一定会有不一样程度提升。4、还有对市场商铺及下水道杀虫灭老鼠工作要尤其引发重视，因为市场大，人流量多，很轻易引发多个路径传染。在消杀时，能够考虑聘用专业队伍进行消杀工作。（同时提议是否在适宜地方建些公共卫生间以方便用户，货车司机等）四、市场设备、设施维保服务管理 1、商业物业日常养护标准较高、维修要求严，关键在于多种设施、设备上，因为商业物业设施、设备使用频率较其它物业相比要高，设施、设备养护及维修管理好坏直接影响经营环境和市场经营活动正常运行。 2、对设施、设备要制订出日常维修养护管理内容，实施定时巡查和定时检验相结合措施，并应按片区划分配专员分管。3、制订 五、市场业主服务管理 1、客服接待和联络是业主服务关键内容之一，是物业管理方为业主，用户提供服务并和业主、用户进行交流窗口。其关键职能是倾听提议和意见，接收投诉，安排维修和回访，收取管理费和内外联络等。 2、物业管理企业不仅要维护两广市场业主利益，同时有了用户光临，市场才兴旺发达，所以用户利益一样也要维护、重视。比如用户在市场丢了东西或是被偷被抢和因其它方面原因来管理处或打电话投诉，对物业管理方来说，全部投诉、处理结果全部要有统计，并立即把处理结果反馈给当事人。 3、商铺铺位停电停水或其它设施出问题，全部将对业主造成一定影响，业主报修，应快速做统计，填写维修任务单，即时通知工程部人员到现场抢修。 4、客服部要定时定时派客服人员和业主进行沟通，对业主进行走访、回访。客服人员在走访时要认真听取业主对物业服务意见、提议；对报修维修结果进行回访验证；对业主铺面形象、环境卫生、广告乱张贴、乱摆放、占用通道摆放等方面不足之处作出提醒，督促改善，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业主，让她们明白：我们所做一切，全部是为了市场整体形象，我们目标是一致。物业管理服务做得怎样，必将影响到物业管理费、公共分摊费，有偿维修服务费等收缴好坏。 5、为了方便业主对铺面出租、转让、招工等等信息公布，客服部能够在市场四面集中地方做信息公布栏，以避免业主在铺面及四面墙上乱张贴，像牛皮癣一样，严重影响市场形象。 商铺整体布局设计也是很关键，而各铺位上宣传广告（包含灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业主广告设计必需经过物业管理处管服部审核，以做到管理有序，不会破坏商铺整体设计格调。 6、客服部同时能够利用和业主接触好时机为业主提供增值服务：铺面租赁、转让、接送小孩上学、广告策划等，在节假日进对应节日部署，增添市场热闹兴旺气氛，扩大市场著名度。六、市场车辆管理两广市场车多人杂，一到人流高峰期甚至没有到，四处全部是喇叭响，被阻水泄不通，进货进不去，进了货出不来，人流、货物不通畅，造成效率下降，整个市场看起来无序，乱七八糟，阻碍业主生意，致使业主怨声载道。改变现在这种情况，经过在两广市场实地查看，提议从以下多个方面入手：1、派专员管理停车场，专员疏通、引导货车、小车、三轮车分流。2、在部分关键干道实施半封闭式管理、主干道双行、较小干道单向行驶。3、经过实地查看，在很多每栋铺面之间过道不仅被摆出外面货物占据，更被业主自己摩托车、三轮车、甚至小车占据公共通道，这不仅影响人流出入，运货三轮车通行，更严重影响到消防安全，发生火灾时消防车根本无法入内。提议实施单向过车，业主三轮车、摩托车放到有专员看管区域，或在狭窄过道中严禁一切车辆通行，物业企业准备给业主或进货用户无偿平板拖车使用运货到停车场。4、大力宣传物业管理企业对于阻止乱停乱放车辆管理规定，执勤人员严厉认真实施劝说、按要求处罚乱停乱放车辆。七、财务管理 1、对于收取公共维修基金，公共设施、设备公摊电费及其它费用进行六个月或十二个月对外公告。 2、严格把关企业内部相关费用收取和支出。 3、财务人员要做出计划报上级领导同意为物业管理企业向保险投保公众责任险等险种，还有一个比较关键是财产险，是为预防市场火灾、暴雨、因为地下排水管不通畅引发水浸等损失而投保。物业管理企业同时应主动出面向广大业主或租户投保减灾提供建设性意见。 广西贺州市圣展酒店物业管理 湖广国际市场物业管理处 二九 年 十一月二十日