花园项目建议书及可行性报告模板.doc

碧 泉 花 园
项目提议书及可行性分析
──花卉西路预制场地块

重庆XX房地产经纪
第一章 项目概况

一、地理位置
在龙溪镇花卉西路，东临欧鹏花园住宅小区，西靠黄金堡高级住宅小区，南依鸿恩寺森林公园，北接金岛花园立交桥。

二、地块情况
现为一片农田洼地，地势较低，和周围地块最大高差为5米左右。

三、项目建筑指标
用地面积：18009 m2
总建筑面积：50800 m2
容积率：2.82
绿化率：33%
住宅建筑面积：42940 m2
商业建筑面积：7500 m2
办公建筑面积：360 m2

第二章 项目定位提议

以市场调查为基础，结合地块实际情况，我们将该项目定位为“年轻家庭——实用型白领居住小区”。
理由分析：
一、本项目占地面积18009m2，相对含有了“小区”规模。
二、项目在花卉园西路里侧，鸿恩寺森林公园山脚下，地理位置较为偏远，不含有完全商业用房区位优势。
三、本项目地势较平坦、集中，小区入口、区内道路宽大，有天然泉水贯穿其中，符合居家风水要求，含有了中等住宅小区“规模效应”和“基础设施条件”。
四、项目周围多为普遍民用住宅，居家气氛浓厚，生活配套设施较为完善。
五、住宅市场需求量远远高于商业用房，据统计，住宅市场需求量占总商品房市场需求85%，而商业用房仅为10%。
六、“中等住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目标市场供给空白点。
花卉片区以花卉园为中心，分为东西两路。东路楼盘以中高级住宅为主，如：坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等；西路以中低级楼盘为主，且大多为单体建筑，暂无成型住宅小区。
七、重庆房地产市场对中等物业需求走势良好。
据统计，99年本市商品房平均价格在1300元/m2以下，其销售量占30%左右，平均售价在1300~元/m2之间商品房销售量呈上升趋势，约占50%以上，而价格在元/m2以上商品房销售量不足20%。

第三章 项目计划提议

我们经过市调分析、研究，结合市场定位及地块本身特点，对项目计划设计作以下提议：

一、计划定位标准
中等定位——适用且舒适生活格调。

二、计划依据
以甲方提供前期基础方案为依据。

三、小区环境
1、出入口：主入口考虑人车分流。
2、人行道、车道：人行道宽3米左右，地面铺设美观广场砖；车道宽6米左右，为减速、降噪地面。
3、中央广场：中央绿化带及休闲广场有机结合（天然泉水小溪穿越其中），形成该小区独特生命线。
4、绿化：在庭院中央、道路两旁及住宅楼四面添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等，努力争取小区环境细致、适用、舒适。
5、天然泉水小溪：明敷设，贯穿小区“生命线”，注意特色层次，尤其注意处理污染和安全问题。
6、公建配套：车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼稚园、物业办公用房、保安亭等。
7、小区配套中心：迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。

四、建筑设计
1、住宅楼：
（1）风格及色彩：采取简练、明快建筑风格，以天然泉水小溪贯穿其中，中式景观和符合现代白领家庭现代建筑风格相结合；住宅楼分区设计，大致分为中高级、中低两个档次，顶层为跃层结构，顶层以下为错层结构，整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。
（2）给排水及管网：排污水管不进户，统一安装在外墙建筑阴角内。
（3）采取雨水、空调水集中处理系统。
（4）首层住宅地面高于室外300~400mm，窗及阳台外设置优雅小花园。
（5）尽可能采取大窗和外凸窗形式，增加窗内有效使用面积。
（6）在外立面处理上考虑遮雨遮阳功效、空调及放置位置，避免业主入住后再安装雨蓬，破坏外观。
2、商业用房：
（1）位置：在小区主、次入口之间临街面修建2~3层高商业用房，平台上商住楼向后（小区内）靠，临街面形成花园平台。
（2）结构：全框架结构，便于业主灵活分隔。
（3）功效部署：一楼为商业门面，单套面积30m2左右；二层为商业用房，三层为小区配套服务用房；商业用房顶层屋面部署靠街住户平台花园。

第四章 项目户型设计提议

除地理位置和价格外，户型结构及其功效完善是否皆是影响消费购房导向关键原因。我们经过对北部新城住宅供给情况和购房者对户型需求情况调查，结合本项目标市场定位“年轻家庭——实用型白领居住小区”，对户型设计作以下提议：

一、户型百分比
本小区主推户型为三室二厅双卫，90~110m2/户，占总户型50%；二室二厅双卫为80~90m2/户，占总量30%；二室一厅单卫为70~80m2/户，占总量量20%。

二、户型形式
全部户型尽可能设计成错层，顶层为跃层。

三、户型结构、功效
1、客厅在20~30m2之间为宜；
2、每户确保有生活阳台；
3、双卫户型设计尽可能确保盥洗和卫生间分开；
4、卧室有壁柜为好；
5、厨卫确保通风、采光；
6、阳台不可封闭式，真正做到阳光阳台。
7、室外景观不可少
客厅、餐厅、厨房、阳台为居室关键活动空间，尽可能使其部署在靠小区中庭侧，让小区绿化时时表现在业主眼前，另阳台风格为欧式景观阳台（铁花栏杆围护）。
8、进户门加大。

第五章 项目物业管理提议

一、由物业管理企业对小区实施规范化物业管理。
二、保安设施：封闭式管理，保安二十四小时巡查服务，小区入口及单元入口设置可视对讲系统。
三、水、电、气出户计量及代收水、电、气费。
四、公共区域绿化服务和清洁保洁服务。
五、物业管理企业设置维修部，负责公共设施维护和保养，并为业主提供高质高效上门服务。
六、建立一套科学、完善物业管理制度。
七、建立小区公共服务部，提供全方位家庭服务。
八、物业管理费用
提议价格：0.5~0.8元/ m2之间

第六章 项目价格提议

一、经过和周围物业综合比较，结合项目本身特点，提议本小区住宅均价为1400~1500元/ m2。

花卉园片区部分住宅售价情况表
项目名称
地 址
户型面积（m2）
售 价
（元/m2）
备 注
爱丁堡
花卉东路
跃 层：135~355
均价3000
住宅小区，
现房
黄金堡城市花园
花卉东路
跃 层：210~240
均价2400
住宅小区，
现房
欧鹏花园
红石路239#
三室二厅双卫：127
二室一厅：68
1300
住宅小区，
现房
龙城苑
花卉西路9#
二室一厅：76、78
三室一厅：90、110
起价1280
单体住宅楼，现房
勇智苑
花卉东路45#
二室二厅：104
四室二厅：150、160
均价1520
单体电梯公寓，现房

二、花卉园片区商业用房供给量相对较少，现在售出率达100%。我们结合当地块位置特点，提议门面售价4000~6000元/ m2。
三、可行性价格成本分析（详见第七章）
商品房销售价额=首期开发费（土地费）+斟察设计费+房屋建筑安
装工程费+小区配套费+公建市政配套费+人防费+
其它费用+管理费+贷款利息+利润+税金+不可预
见费

第七章 项目可行性研究分析

一、项目规模
1、占地面积：18009平方米
2、总建筑面积：50800平方米
其中：门面7500平方米
办公建筑面积360平方米
住宅42940平方米
3、容积率：2.82
4、绿化率：33%

二、投资估算和资金筹措
1、直接工程费
（1）土石方：105万元
（2）建筑工程（含水电电梯外装）：3109.6万元
（3）变配电工程费用：120万元
（4）道路及广告：60万元
（5）给排水工程：170万元
（6）通讯及电视：73万元
（7）绿化：55万元
（8）天然气：110万元
以上累计：3791万元

2、其它费用
（1）土地费用（市价）：1080万元
（2）建设单位管理费：68万元
（3）勘测设计费：45万元
（4）城建配套费：225万元
以上累计：5209万元
（5）预备费：313万元
（6）销售费用：516万元
以上累计：6038万元

3、资金筹措
（1）自筹：1698万元
（2）贷款：1698万元
（3）建设期利息：199万元
其它投资费用可全部来自于项目开发运作滚动投入收益。

投 资 估 算 表
单位：万元
序号
项目及费用名称
估 算 依 据
估算值
一
直接工程费

1
土石方

105
2
建筑工程(含水电电梯外装)
0.0612×50800
3109.6
3
变配电工程费用
略
170
4
道路及广场

60
5
给排水工程

108
6
通讯及电视

73
7
绿化

55
8
天然气

110

累计

3791
二
其它费用

9
土地费用

1080
10
建设单位管理费
（一）×1.8%
68
11
勘测设计费
（一）×1.2%
45
12
城建配套费
50800×44.28÷10000
225

以上累计

5209
三
预备费
(一+二)×6％
313
四
销售费用

516

以上累计

6038
五
建设期利息

199
六
总成本
(一)+(二)+(三)+(四)+(五)
6237

三、销售收入估算
（一）销售价格估计（保守估算值）

项目
价格
门 面
写字间
住 宅
销售价格（元／平方米）
5500
2700
1420
（二）销售收入估算
1、写字间销售收入：360×2700＝97万元
2、门面销售收入：7500×5500＝4125万元
3、住宅销售收入：42940×1420＝6097万元

利 润 表
单位：万元
序号
年份
项目
合 计
0.5
1.5
2.5
一
销售收入
10319

8255
2064
二
营业税金
594

475
119
三
总成本
6237

四
利润总额
3488

五
所得税
1151

六
税后利润
2337

投资利润率＝37％
投资利税率＝56％

四、项目投资计划
资 金 计 划 表
单位：万元
序号
年份
项目
合 计
0.5
1.5
2.5
1
开发投入
5522
3396
2071
55
2
销售费用
516

413
103
3
销售收入
10319

8255
2064
4
自筹资金

1698

5
银行贷款

1698

6
贷款利息

199

五、财务评价
现对项目进行财务评价：

财务现金流量表
单位：万元
序号
年份
项目
合 计
0.5
1.5
2.5
一
现金流入

销售收入
10319

8255
2064
二
现金流出

经营成本
6237
3396
2683
158

营业税金及附加
594

475
119

所得税
1151

561
590
三
所得税后净现金流量

-3396
4536
1197
四
折现税后净现金流量

-3238
3932
943

I＝60%

-2685
2241
370

I＝50%

-2773
2469
434
税后内部收益率＝56％
税后净现值＝1637万元

六、总 结
项目风险关键起源于投资成本增加和销售收入降低两方面，由上该项目抗风险能力强，在销售收入取值偏低及土地成本参考市价情况下，仍有37%投资利润率，则从经济角度上来说，该项目是含有可行性。

七、说 明
以上可行性分析是依据市场行情成本行情及较为保守销售价格进行测算分析。

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