各地对建安造价允许扣除的标准.doc

1、中央法规 （二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 国税发2006187号四、土地增值税的扣除项目 2、北京市 第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除： （一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的； （三）发现鉴证报告内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的； （五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。 第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定分类房产单位面积建安造价表，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。分类房产单位面积建安造价表及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。 京地税地2007134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法 为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据国税发2006187号文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。 二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除： （一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的； （三）发现鉴证报告内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的； （五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。 三、高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。 四、对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照分类房产单位面积建安造价年度修正系数表进行相应系数修正。 五、核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额，确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为： 核定扣除的四项成本=建安造价清算建筑面积年度修正系数 六、本通知中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订，由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。 附件：分类房产单位面积建安造价年度修正系数表二七年四月十一日 注：本表中“竣工日期”是指：工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据。 北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知（京地税地2007138号） 3、辽宁省以及沈阳大连市 核定四项成本的公式为： 核定扣除的四项成本=扣除额度表中对应的额度清算房地产的建筑面积 扣除额度表系参照大连市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制定，大连市地方税务局将根据市场状况，不定期调整扣除额度表。 纳税人委托中介机构进行鉴证的，中介机构在鉴证工作中，如发现四项成本的每平方米扣除额，高于扣除额度表中公布的每平方米四项成本金额的，应当在鉴证报告中说明情况、按扣除额度表的四项成本金额填列鉴证报告，建议税务机关按标准核定四项成本。 扣除额度表中的房地产开发项目竣工时间以工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。 纳税人四项成本的每平方米扣除额高于扣除额度表中公布的每平方米四项成本金额，但确有正当理由的，由主管税务机关报请市局同意后，可允许按四项成本实际发生额扣除。 房地产开发项目单位面积四项开发成本扣除标准额度表 竣工年度及系数项目类型标准额度1998年以前1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年 76.40y.35.30.25.20.15.10.050% 住宅、公寓砼框架多层（7层及以下）1560 1192 1238 1284 1330 1376 1422 1468 1514 1560 小高层（8层以上12层以下）1871 1429 1485 1540 1595 1650 1705 1761 1816 1871 框剪多层（7层及以下）1911 1460 1516 1573 1629 1686 1742 1798 1855 1911 小高层（8层以上12层以下）2009 1535 1594 1653 1713 1772 1831 1890 1950 2009 高层（13层及以上）2145 1639 1702 1765 1829 1892 1955 2018 2082 2145 写字楼2731 2086 2167 2248 2328 2409 2489 2570 2650 2731 宾馆、酒店、商用房1982 1514 1573 1631 1690 1748 1807 1865 1924 1982 注：本表中“竣工年度”是指：工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据 大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知（大地税函2007200号） 4、福建省以及福州市厦门市 (三)设定四项开发成本预警值。鉴于我省各地开发成本存在较大差异，省局不做统一规定。但各设区市局应按国税发2006187号文规定，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本设定预警值。对土地增值税清算过程中，四项开发成本明显高于预警值，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除。 闽地税发200864号福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知 第十一条 对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实的，可按照国税发2006187号第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准计算扣除。 厦地税发2007108号 5、江苏省以及南京苏州市 现将国税发2006187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（以下简称通知）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。 一、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 二七年五月二十五日 江苏省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知的通知（苏地税发200775号 ） 6、天津市 第十五条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情形之一的，主管税务机关应按核定办法扣除： (一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的； (二)提供的开发成本资料不实的； (三)虚报房地产开发成本的； (四)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于天津市建设工程造价管理部门制定的天津市建筑工程预算基价公布的每平方米工程造价金额及年度公布的天津市建筑工程造价指数及变动幅度，又无正当理由的。 (五)发现鉴证报告有弄虚作假问题的。 天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)