DTZ-厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告.doc

目 录报告说明11总述11.1报告编制说明11.2委托方对项目要求及期望11.3研究策划目的与方法22项目资源分析42.1项目区位与交通条件42.2项目景观资源42.3政府对项目区域发展计划42.4项目资源的优劣势分析及结论43厦门市经济环境发展状况63.1厦门市GDP发展状况63.2厦门市三大产业发展状况83.3厦门市外商投资情况103.4厦门市居民生活水平153.5厦门旅游经济发展状况203.6厦门经济环境对项目的影响244国内外游艇俱乐部发展状况254.1厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况254.2香港典型游艇俱乐部研究284.3国内典型游艇俱乐部研究364.4国外典型游艇俱乐部研究444.5游艇俱乐部成败经验借鉴504.6当地游艇活动需求的预测525项目各主要功能发展及经营环境分析545.1厦门高端别墅市场发展状况545.2厦门商业发展及经营状况分析655.3厦门甲级写字楼发展及经营状况分析795.4厦门相关旅游设施发展状况分析875.5厦门展览物业发展及经营状况分析946项目客源市场分析976.1游艇会会籍客源市场分析976.2VIP泊位（水上别墅）客源市场分析1086.3商业客源市场分析1246.4甲级写字楼客源市场分析1397项目SWOT分析1468项目整体发展定位1488.1项目开发目标及定位1488.2项目开发策略1488.3项目各功能产品的战略关系与地位1498.4项目整体开发计划1509项目各功能定位策划建议1519.1游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议1519.2VIP泊位定位建议1549.3商业定位建议1589.4甲级写字楼定位建议16510项目运营模式建议17110.1项目销售类产品的营销策略17110.2项目经营类产品的经营策略17911项目财务分析18611.1项目技术参考依据18711.2项目开发成本估算18811.3项目开发投资进度18911.4项目收益测算18911.5项目资金运作测算19011.6项目经济效益评估19211.7评价结论及项目注意点19512项目开发风险分析197厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告（2006/03） 报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化： 新的规划变动。 新的政策法规。 对厦门房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究策划工作是在2005年12月至2006年3月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。该报告仅为委托方使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告（2006/03）1 总述1.1 报告编制说明项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司协助单位：中国龙会籍服务有限公司、厦门大学计划统计系、厦门市青年企业家协会1.2 委托方对项目要求及期望1.2.1 委托方对项目的初步定位及总体要求委托方对项目整体定位的期望：打造亚洲最大、最豪华的游艇俱乐部。1.2.2 委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决资金缺口与日后经营的问题。除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使项目在规划、市场、管理以及销售的四个环节上齐头并进。资产运营战略：因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压力。1.3 研究策划目的与方法1.3.1 研究策划目的本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。1.3.2 研究方法本报告通过分析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：专家意见法组织有关政府部门、发展商及长期钻研或从事游艇行业方面的专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，提出具实效性的策划方案。研究方法三：取证法通过对国内外游艇俱乐部发展的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，对项目的先导功能游艇俱乐部提出针对性策划方案。研究方法四：集中主要课题的研究方法为了在较短的顾问期内完成项目的研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要的专项功能物业的研究上，将研究的结果融入本报告内。1.3.3 研究策划依据厦门市规划局关于“厦门国际游艇俱乐部码头”项目地块规划设计条件项目发展意向书（委托方编制）国际游艇俱乐部工程用海范围图厦门国际游艇俱乐部总平面图53厦门香山游艇俱乐部综合项目研究及策划报告（2006/03）2 项目资源分析2.1 项目区位与交通条件香山国际游艇俱乐部项目位于厦门岛东部的香山避风坞。项目总用海面积在701097.8平方米以内，其中填海部分约11万平方米、防坡堤和护岸用海面积7万平方米、高桩平台约7万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、酒店及其它。2.2 项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心、国际网球中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水道，凹入式海湾地貌提供了较稳定的水域。2.3 政府对项目区域发展计划根据经批准的初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼，200个会员别墅（不占用建筑面积）建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池内设有约450个游艇泊位。另外，沿环岛路及东、南海岸线必须对公众开放，留出公共步行道，步行道宽为10-20米；沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先完成游艇码头建设，再建设酒店、商务办公、商业及其它配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游景区。2.4 项目资源的优劣势分析及结论总结上述项目所拥有的客观资源，可以归纳有以下方面的优劣势：项目资源优势： 区位优势：项目位于未来重点发展的厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区、会展商圈、观音山CBD区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。 景观优势：项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。 交通优势：项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共码头，各方面的交通十分方面畅通。项目资源劣势： 区位现状方面：项目周边目前的居住、商业、商务气氛淡静，在项目前期推广时会有一定不利影响。 地块现状方面：项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大，给项目的资金运作带来一定困难。 航海范围方面：国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，对游艇会推广造成不利。3 厦门市经济环境发展状况厦门位于福建省东南部，是我国东南沿海传统的重要对外通商口岸，是中国经济特区和计划单列城市。经过改革后20多年的建设，现已成为基础设施比较齐全、外向型经济发达、综合经济实力较强、人民生活较为富裕的港口风景城市，我国东南沿海重要的区域性中心城市。3.1 厦门市GDP发展状况国民经济保持快速增长，人均国民生产总值持续上升2004年厦门市经济持续快速增长，经济运行质量和效益都有所提高。初步测算，全年实现生产总值883.2亿元，比上年增长16.0%，分别比全国（9.5%）和福建省（12.1%）快6.5和3.9个百分点。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报近年来，厦门市人均GDP持续上升。按年末户籍人口计算，2004年厦门市人均生产总值为60172元，比上年增长12.0%；按常住人口计算，人均生产总值40147元，比上年增长14.4%。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报。与同省的其它主要城市比较，厦门市的常住人口人均GDP最高，为40417元。分别比同省的福州市和泉州市高出72.4%和90.1%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遥遥领先。可见，相比福建省其它城市，厦门市更有发展中高端消费品市场的潜力，良好的经济运行环境也为项目的开展提供良好的氛围。 数据来源：福建省统计年鉴，2005。表中数据均系常住人口的人均GDP。在沿海同类城市的对比中深圳市的常住人口人均GDP最高，为59271元，其次是上海市，为42768.48元。厦门市人均GDP居第三位，为40417元，比深圳和上海分别低了46.6和5.8个百分点，但是较苏州、青岛为高。可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。表中数据均系常住人口的人均GDP。无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境，本地经济的持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目的开展。(以上资料来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报)3.2 厦门市三大产业发展状况第二、三产业持续增长，产业结构有望优化。2004年厦门市第一产业增加值19.90亿元，下降（较上年同期，下同）0.3%；第二产业增加值523.94亿元，增长19.4%；第三产业增加值339.37亿元，增长11.8%，比1999年增长77.4%，年均递增15.5%。占全市生产总值的比重下降5个百分点。按现行价格计算的一、二、三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为1.1%、64.3%和34.6%。三次产业比例为2.3：59.3：38.4。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报从2005年6月厦门市产业结构情况看，第一和第三产业所占比重继续下降，而第二产业的比重继续上升。在第二产业中，工业所占的比重最大，占到55.39%，接着所占比重较大的是第三产业中的运输邮电仓储业（9.42%），批发零售餐饮业（8.68%），及金融保险业（5.29%）。出现这样的情况，较大的因素是近年来厦门市加大了招商引资力度，而这些外资主要集中在第二产业，特别是工业，带来了第二产业的高速发展。相比之下，第三产业的发展速度较慢。 数据来源：厦门统计信息网 数据来源：厦门统计信息网未来随着厦门市第二产业的发展，将为第三产业的发展提供较大的生存空间，加之厦门市未来的发展为大力发展第三产业，政府加大调整产业结构力度，积极引进现代服务业，产业结构有望得到优化，三次产业之间的比率将更加协调，这也为项目发展提供较好的宏观环境。3.3 厦门市外商投资情况外商投资恢复增长，外资企业增速平稳，外籍人士不断增加。厦门市招商引资呈现出总量大、增幅高、质量优的良好局面。2001年外商直接投资合同金额为120342万美元，随后受“非典”等不利因素影响，出现下滑，到2003年降到66912万美元，下滑44.4%。2005年出现快速增长，全市合同利用外资实现了12.94亿美元，增长22.7%，比历史最高年份2001年高出7.6%。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年全市实际利用外资5.7亿美元，增长35.1%，港资和台资占全部实际利用外资额的54.8%。外商投资中工业三大支柱行业吸收合同外资最多，为5.41亿美元，占全市合同利用外资额一半，增长71.9%；第三产业中以房地产业吸收合同外资最多，增长了2.4倍。从2004年福建省主要城市实际利用外资情况的对比可以看出，厦门市居第三位，分别比福州市和泉州市低138.6%和90%，处于较低水平。相信随着引资力度的不断加大，厦门市的外资仍有很大的发展空间。数据来源：福建省统计年鉴，2005。在沿海同类城市的比较中，厦门市的实际利用外资额最小，即使是其余城市中最少的深圳，也有23.5亿美元，远远高出厦门市的5.7亿美元。出现这样的情况，主要是因为无论从发展基础，还是经济规模看，厦门市都处于一个较低的水平。尽管起点低，厦门市的外资增加还是呈现了强劲的增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更大。数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。外资企业数量不断增长，2005年期末厦门市共有外商投资企业5171家，比2004年增长4.6%，比2000年增长22.0%，五年来每年递增4.4%。世界500强跨国公司中已有35家落户厦门，投资总额16.54亿美元。在厦投资的500强跨国公司主要有：美国的波音公司、柯达公司、戴尔电脑公司等；日本的松下、日航株式会社、伊藤忠商事株式会社等；瑞典的ABB公司；荷兰的飞利浦公司等。数据来源：厦门经济特区年鉴（2000.2003.2002.2001），2004年数据来自厦门统计信息网2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报与福建省内其它城市相比，驻厦门市的外资企业明显较多，为4941家，相比泉州市和福州市分别多出1052家和2824家。大量外资企业的存在，为当地的外资增长提供了重要的客观条件。结合前面相对较低的实际利用外资额，可以看出厦门市外资增长相对较有潜力。数据来源：福建省统计年鉴，2005。在沿海同类城市的比较中，厦门市的驻地企业数和实际利用外资额的情况类似，最小，其余城市中最少的是青岛，有外资企业7338家，远远多于厦门市的4941家。出现这样的情况，主要也是因为无论从发展基础，还是经济规模看，厦门市都处于一个较低的水平。尽管起点低，厦门市的外资增加还是呈现了强劲的增长势头，相信未来发展潜力相比其它城市更大。数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。表 近年来厦门市外籍从业人士情况年份2001200220032004外资企业数（家）4381455447394941外籍从业人员（人）32923926数据来源：厦门经济特区年鉴(.2003.2002.2001)，2004年数据来自厦门统计信息网2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报。2003年厦门市有4739家外资企业，有3926个外籍的从业人员， 依次比率可以估计，2004年厦门市约有4093个外籍人士。这些外籍人士的2003全年工资总额为51 915万元，平均每个外籍从业人士的年工资约为132233.83元，相比厦门市全市城市居民的平均工资要高出很多。这些拿着高薪的外籍人士的人数的增长，将有效促进厦门市中高端消费市场的形成和发展，也为项目的开展提供较好的空间。3.4 厦门市居民生活水平（1）城市可支配收入增速平稳，居民储蓄继续增长。近年来，厦门市城镇居民的可支配收入不断增加，根据厦门市统计信息网的初步统计，2005年底城镇居民的可支配收入为15128.5元，分别比2004年和2001年高出4.7和33.1个百分点，整体增速平稳。数据来源：厦门特区年鉴（2001，2004），2004年和2005年数据来自厦门统计信息网。与福建省其它主要城市比较看来，厦门市城镇居民的可支配收入最高，为14443元，分别高出泉州和福州13.8和26.3个百分点，可见厦门市人民生活水平在福建省内明显较其它城市为高，也相对更有发展中高端消费品的市场。数据来源：2004年厦门、泉州、福州、漳州、莆田等城市的社会与国民经济统计公报。在沿海主要同类城市的比较中，深圳市的城镇居民可支配收入水平相对最高，居第一位，为27596.4元，远远高于其它城市。上海次之，苏州和厦门紧在其后，青岛最少。可见改革20多年来，厦门市的人民生活水平有较大提高，虽然人均可支配收入并不比其它城市为高，但也相差不大。这说明厦门和其它城市一样有着发展中高端消费市场的巨大潜力，也为项目开展提供较好的成长环境。数据来源：2004年上海、深圳、苏州、青岛和厦门等城市的社会与国民经济统计公报。近年来，厦门市金融机构中城市居民的储蓄持续增长，2001年年末余额为262.23亿元，到2004年，城乡居民储蓄存款余额512.73亿元，比年初增加58.89亿元，比年初增长13.0%；2005年中期更是增长到529.33亿元。按户籍人口（146.77万人）计算，2005年中期厦门市城镇居民人均36065.27元。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报，其中2005年6月数据来源于厦门统计信息网。厦门城镇居民可支配收入的持续增长，不仅体现了该地居民持续改善的生活水平，也反映厦门和深圳、上海等沿海同类城市有着同样的中高端消费的发展必需的客观条件。而平稳增长的居民储蓄，又反映出该地消费市场的发展的巨大潜力，客观上为项目开展提供了有利条件。（2）消费品市场增势平稳，消费结构继续调整。消费品市场增势平稳，全年累计实现社会消费品零售总额260.31亿元，比上年增长13.0%。从销售的产品情况来看，食品及饮料、化妆品、石油及制品等类商品销量的涨幅较大，分别增长46.3%、55.8%和1.01倍；餐饮市场繁荣活跃，全年餐饮行业实现零售额40.67亿元，增长16.0%。厦门市城镇居民人均消费支出持续增长，到2004年底为10739元，为历年最高，比上年增长13.5%，比历史最高年份2000年增长18.7%。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报。与福建其它主要城市比较，厦门的城镇居民人均消费支出最多，为10739元。结合厦门市在该省最高的城镇居民可支配收入，可以认为厦门市在福建省内有着最高居民消费力，也最有利于中高端消费市场发展。数据来源：2004年漳州、泉州、福州、莆田和厦门等城市的社会与国民经济统计公报。在沿海主要同类城市的比较中，厦门的人均消费支出排在深圳和上海之后，排在第三位，分别相差82.2和17.6个百分点。但是相比苏州、青岛等城市要高。数据来源：2004年上海、深圳、苏州、青岛和厦门等城市的社会与国民经济统计公报。消费结构继续调整，2004年消费支出增长主要体现在衣着、医疗保健、教育文化娱乐服务、居住等四方面消费支出，分别占总支出的39.4%、15.9%、12.3%、和11.2%。2004年的消费热点主要集中在中高端消费品，如高档家用电器以及通讯器材类等商品。在全市限额以上批发零售贸易企业的销售中，数码相机零售量7921台，比上年增长2.3倍，实现零售额2200万元，比上年增长1.8倍；摄像机零售3289台，比上年增长53.2%，实现零售额1423万元，比上年增长1.05倍；全年通讯器材类零售额比上年增长99.2%。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报。2005年上半年消费支出增长依然主要体现在衣着、医疗保健、教育文化娱乐服务和居住四个方面消费支出，分别比去年同期增长23.23%、40.63%、23.73%、33.57%。上半年居民消费热点主要体现在：衣着消费(同期增长23.23%)、医疗保健支出 (增长40.63%)、耐用消费品需求（增长9.43%）、教育支出（42.84%）、住房装修支出（增长2.7倍）。另外经过前两年的爆发式增长和去年的盘整，2005年上半年汽车市场有所升温，经过去年的汽车价格大战，各主力车型的价格不同程度的下降3-5万元，受今年第二季度钢材价格的上涨的影响，汽车价格稍有回升，半年实现零售额13.07亿元，比去年同期增长9.22%，汽车零售量9825辆，增长21.24%。汽车销量的增加，从另一个方面说明了厦门市居民对中高端消费品增加。3.5 厦门旅游经济发展状况旅游市场活跃， 旅客人数开始回升，旅游收入快速恢复增长。近年来，作为重要的港口风景城市，厦门市的旅游市场异常活跃，2002年以前保持较高增长，受非典影响，2003的入境旅客人数有所下降，其后的2004年又有一个较高的增长率。2004年，全年共接待国内外旅游者1616.57万人次，比上年增长21.2%。其中，接待海外旅游者76.58万人次，比上年增长39.5%；海外旅游者在厦门过夜数为59.05万人次，比上年增长47.7%；一日游海外旅游者17.53万人次，比上年增长17.7%；接待国内旅游者1539.99万人次，比上年增长20.4%；国内旅游者在厦门过夜数为783.42万人次，比上年增长28.0%；一日游国内旅游者756.57万人次,比上年增长13.4%。其中：辖区内常驻居民的一日游人数384.57万人次，比上年增长13.4%。空港旅客吞吐量557.6万人次，增长29.8%；“厦金”直航旅客40.8万人次，增长1.5倍。同时，赴金门旅游获得国家批准。 注：接待海外旅游人数不含一日游人数。数据来源：福建省统计年鉴（2005），从2005年上半年厦门市接待过夜国际旅客的情况看，来厦旅游的国际旅客以外国人为主，占到50%以上，其次是与厦门隔海相望的台湾同胞，占32.42%，来自港澳的旅客相对较少，分别占10.89%和0.80%。从增长情况看，台湾游客的增速最快，达39.05%，其次是外国人和香港同胞，分别为29.41%和22.08%，澳门同胞最少，为5.02%。可见，未来受“厦金”直航的影响，来厦旅游的国际游客主要以台湾人和外国游客为主，且未来相当长的时间内将保持这个趋势不变。 表 2005年上半年厦门市接待过夜国际旅客情况旅客来源数量（人次）所占比重( %)比上年同期增长（%）外国人20247355.8929.41香港同胞3943910.8922.08澳门同胞29080.805.02台湾同胞11747332.4239.05合计36229310031.26 数据来源：厦门统计信息网。数据来源：福建省统计年鉴（2005）近年来，厦门市旅游外汇收入持续增长，2002年达到38340万美元，2003年受“非典”影响有所下降，2004年又剧烈上升至42296万美元，比上年增长40.3%，比历史最高年份2002年增长10.3%。 数据来源：福建省统计年鉴（2005），与福建省其它主要城市的比较，2004年厦门市的国际旅游外汇收入远远高于其它城市，比福州市和泉州市分别高出79.7和29.2个百分点。这突出表现了厦门作为风景城市的优势，也有助于该地发展旅游相关产业。数据来源：2004年上海、深圳、苏州、青岛和厦门等城市的社会与国民经济统计公报。在沿海相同类型的城市比较，可以看出，上海市的旅游外汇收入明显最多，其余城市的比较中，厦门的旅游外汇收入居第四位，和苏州的外汇收入差不多，远高于同为旅游城市的青岛市，可见厦门市仍有发展与其它沿海同类城市同等级的旅游产业的潜力。从城市定位来看，厦门市、青岛市和苏州市都将旅游业作为的重点支柱产业来发展，上海要成为金融、贸易和航运中心，深圳要成为“图书馆之城”、“钢琴之城”和“设计之都”。由此看来在旅游产业方面，沿海城市之间将存在着竞争，但是由于这几个城市的旅游特色各有不同，游客来源也不尽相同（厦门的游客主要是国际游客及台湾同胞），未来很可能出现共同繁荣的互补局面。这样的旅游业发展趋势，也必将有利于厦门市发展自己较高层次的旅游产业。另外政府在厦门市2005年国民经济和社会发展计划草案的报告中提出：加快建设中洲岛园博园等十大景点；加速推进喜来登大酒店等十大旅游酒店建设；挖掘和改造一批旅游特色街，办好“旅游夜间一台戏”，丰富旅游产品；优化、做大“厦金”特色旅游；建设厦门旅游目的地营销系统（DMS），增设火车站、机场等重点游客集散地的旅游信息服务网点，完善游客公共服务体系。未来随着这些旅游业促进措施的提出和落实，作为联合国“最适宜居住城市”的厦门，其旅游市场将会更加活跃，这也为该市发展较高层次的旅游产业提供机遇，为项目开展创造有利条件。3.6 厦门经济环境对项目的影响 本地经济的持续快速增长，将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市本地经济结构的优化及资源配置的日趋合理，较之其它沿海城市更为有利于项目的开展。 未来随着厦门市第二产业的发展，将为第三产业的发展提供较大的生存空间，加之政府加大调整产业结构力度，积极引进现代服务业，产业结构有望得到优化，第三次产业的发展空间将会较大，这也为项目发展提供较好的宏观环境。 外商投资恢复增长，外资企业增速平稳，外籍人士不断增加，同时相对其它同类城市较低的利用外资额和外资企业数，也反映出该地增长的巨大潜力，这些因素的存在都将为本地中高端消费市场的形成及发展提供较好的客观环境。 城镇居民可支配收入的持续增长，说明厦门和沿海同类城市具备相似的中高端消费的发展必需的客观条件。平稳增长的居民储蓄，消费结构的优化调整，反映出其消费市场发展的巨大潜力。将会有效增加对项目的需求，客观上为项目开展提供了有利条件。 旅游业的复苏，以台湾人和外国游客为主的高端消费国际游客的增加，将增大对中高端消费产业的需求。随着政府促进旅游业措施的提出和落实，厦门旅游市场将会更加活跃，这也为该市发展较高层次的旅游产业提供机遇，为项目开展创造有利条件。4 国内外游艇俱乐部发展状况4.1 厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况4.1.1 厦门主要高尔夫俱乐部概况东方(厦门)高尔夫乡村俱乐部东方(厦门)高尔夫乡村俱乐部位于同安县潘涂美人山麓、福厦公路旁，跨杏林、海沧两大台商投资区，夹南北两通道核心地带，交通便捷，距厦门国际机场仅20分钟车程，经海仓大桥至厦门市区仅10分钟车程。（位置不符）球场占地3700亩（246公顷），为国际标准27洞竞赛型球场，有和缓的山坡、广阔的落球地区以及美丽的海滨风光。东方高尔夫球场于1995年4月正式对外营业，1998年4月举办中国第一场亚洲职业高尔夫巡回赛（APGA）之东方名人赛，并于1999年8月入选世界最佳高尔夫俱乐部。2000年4月1日，9洞灯光球场的开业，填补了东南沿海一带无灯光高尔夫球场的空白。俱乐部设施：中西餐厅、停车场、蒸气浴、球具专门店、练习场、住宿设备及美式别墅会价：个人会员(记名)：RMB$430,000.00 眷属会员(记名)：RMB$258,000.00 商务个人会员(记名)：RMB$268,880.00 商务个人会员眷属卡(记名)：RMB$129,000.00年费：个人会员(记名)：免 眷属会员(记名)：免 商务个人会员(记名)：RMB$7,200.00 商务个人会员眷属卡(记名)：RMB$2,400.00凯歌(厦门)高尔夫球俱乐部位于海沧开发区鳌冠，球场位处福厦公路旁，交通十分便利，从厦门机场到球场只需十五分钟的车程，由球场到同安区五分钟，至漳洲三十分钟，两岸直航后，只需三十五分钟就可以从台湾飞到厦门来打球。（位置不符）凯歌高尔夫俱乐部于1996年建成启用，球场占地246公顷，拥有一个18洞的高尔夫球场和一个9洞的休闲球场，除了专业球场，凯歌规划有生活会馆、休闲俱乐部、度假酒店、生活度假别墅等，配套完整。设计：球场由号称大白鲨的高尔夫世界冠军GREG NORMAN（诺曼）先生亲自设计，在诺曼设计团队的精心策划下，凯歌高尔夫球场呈现超乎完美的品质，一度成为亚洲最大的高尔夫球场。设施：中西餐厅、咖啡室、大堂吧、专卖店、会馆客房、会馆商务中心、练习场、多功能会议室、按摩室及游泳池会价：个人会籍：RMB$205,000.00分期付款首期：RMB$65,000.00余款分6期:RMB$23,745.00余款分12期:RMB$12,050.00余款分24期:RMB$6,205.00分期付款之年息为6%分期付款为每月一期，并签署付款保证书上述会籍在12个月内不可转让上述会籍名额有限，满额即止白金卡收费表 (18洞 / 次)50次卡：RMB$20,000.00100次卡：RMB$37,000.00150次卡：RMB$54,000.00200次卡：RMB$70,000.004.1.2 外地球会比较 观澜湖高尔夫球会：其中一个成功的例子, 会员人数多达5000人，成功主要因素是以会员为本, 清楚明白顾客需要。从1994年开业开始,不但努力建立好自己名声, 而且致力推动高球活动到普及化及年轻化。 球会地点方便，邻近皇岗口岸，亦设球会专车接送会员往返球会, 皇岗及香港。认真对代会员意见及诉求, 不断改善会所设施及配套, 可全面顾高尔夫球爱好者及其家庭成员的需要。 此外,球会对会所及服务员训练严格，确保待客态度亲切有礼，给会员一个宾至如归的感觉。又因应社会的转变及市场的接受情度, 推出不同种类的会籍以汲立不同层面的会员。除球会外，其发展商 骏豪集团亦设骏豪酒店予会员入住及住宅别墅予客人选购，作多方面发展。成为全中国最著名的高尔夫球场。 棕榈岛高尔夫球渡假村：会员人数大约有1000人，球会位于惠州，虽然地点比较偏远,但因为球会安排专车穿梭中港两地方便接送会员往返球会、皇岗及香港妥善，以及会所设计予人舒适的渡假村感觉，会所设施选择众多, 质素亦是超水准, 而且能够照顾到家庭的需要, 所以很多会员都不介意车程久一点而入会。棕榈岛高尔夫球渡假村亦设别墅供客人选购入住，多数客人均是由外地到惠州工作的外国发展商及商人。 上海畲山国际高尔夫俱乐部：球会位于上海松江市，会员人数大约有800人, 设有高尚别墅区，设施完善，有高尔夫练习场、高尔夫学校、国际餐厅、专卖店、酒吧、露天茶座、桑拿按摩中心、会员活动室、更衣室、红酒雪茄吧、室内恒温游泳池、室外游泳池、康体健身中心及美体中心，全部会所设施都采用高质素质料营造出非常高尚格调。透过举办国际大型比赛,籍以提高会所的形象,以名牌效应来吸引当地高收入人士或富商参加。从以上三个高尔夫球会的分析，球会地点故然重要，设施亦是其中一个重要因素，以棕榈岛高尔夫球渡假村为例，虽然位置较为偏远，但是设施完善及球会予人度假村的感觉，故此亦能吸引客户成为会员及入住度假村，由此可见球会的设施能否满足不同阶层人士的需要绝对跟会籍的销售量有密切的关系。4.1.3 经验借鉴从厦门市两个高尔夫俱乐部的经营情况，可以在其中得到一些启发和经验值得我们借镜。因为我们相信它们的客群和组合与游艇会将来的目标客户群组合应是十分接近。因为有能力支付高尔夫球会籍或平常打球费的人一定是属于当地高消费一族，而这一批客户正是游艇回将来的主要目标。从两个球会的会员人数分析，两个球会总会员人数总和不超过800人，大部份为本地人，另加一些台湾商人为经常来打球的会员骨干，主要台湾会员均认识球会主办人，会籍通常是情商购买。此外，实质会员打球的次数很少，主要来打球的人士多是在外地组团打球而来的，另外亦发现此两个球会并非向每一名会员收取月费，相信因为球会提供的设施不足，故此现阶段不适宜向会员收取月费。经实地考察及与一些会员和同行访问和分析，一致认同会员人数及经营情况未如理想的原因有两个：1) 场地与会所大部份受访者都认为会所质素欠佳，例如设施欠周全，没有顾及会员整体家庭需要，直接影响成为会员的意欲，因为他们认为会所应完全具备俱乐部概念，能有不同类型设施供整个家庭不同成员享用，这便能大大增加这个会籍的价值和用途，购买意欲便大大提高，而质素问题亦正反映这个会籍不能给予外人一种尊贵的感觉，这亦是另一败笔。2) 服务质素对于高端客户，服务质素非常受到重视，这两个高尔夫球会的另一致命伤就是服务态度和热诚很不专业，给客人的感觉是未受过专业的培训，亦反映出管理层质素欠佳，作为服务性行业，每一部份都应为会员或客人着想，事事有周详安排及有热诚态度为所有会员及客人解决疑难，绝不是用漠不关心及不专业的态度对待会员，这样会大大减少客户购买会籍的意欲，所以五星级服务和管理对俱乐部经营实在非常重要。4.2 香港典型游艇俱乐部研究4.2.1 深湾游艇会规模：深湾游艇会成立于1984年，位于香港仔避风塘，会所面积超过550,000平方尺，交通方便快捷，由中环驾车到会所只需15分钟。此会所为会员提供一系列国际标准船只停泊设施及船只租用服务。会所设有238个船位，长度由31尺至100尺不等，小型及中型船位占总船位数量达95%。此外会所更附设很多设施予会员及家人享用。船