威海印刷文化产业园物业服务管理方案DOC模板.doc

第一部分：项目概况及管理定位

一、项目概况
威海印刷文化产业园在威海经济技术开发区环山路西、华夏产业园南，项目占地面积100亩，计划建筑面积84000平方米。文化产业园搭建产业发展平台，倾力打造时尚现代、配套完善、特色鲜明高附加值、高整合性文化产业示范基地。产业园内配套设施齐全，交通便利。
二、委托管理内容
1、产业园区绿化养护（草坪、绿篱、乔灌木、草坪砖等）。管护内容包含：乔灌木整形修剪、绿化养护、中耕除草、防风防涝、浇水抗旱、病虫害防治、合理施肥、补栽补种及绿化栽培管理等。
2、产业园区卫生清洁（院内全部道路、河道、停车场、货场等地面卫生清洁及杂草清理）。
3、卫生清洁所搜集垃圾清运至产业园内垃圾站。
4、耐冬、防晒养护（夏天设置防晒网、冬天盖棚和日常维护病虫害防治）。
5、维护产业园区秩序、确保园区财产安全、确保消防工作正常开展。
三、委托管理目标
1、经过对威海印刷文化产业园实施社会化、专业化物业管理服务，发明良好工作环境，保障物业功效正常发挥，实现环境效益和经济效益协调发展。
四、委托管理标准
依据物业管理委托协议和相关法律法规，本着“亲情服务、专业管理”和“诚信经营、合作发展”标准，实施专业化综合管理服务。
五、委托管理方法
依据《山东省物业管理条例》及相关法律法规，经过签署物业管理委托协议，对威海印刷文化产业园提供物业零修、急修、公共秩序维护、安全消防、园区道路保洁、园区绿化服务。威海太和物业服务在管理协议期内按协议约定进行管理服务，确保达成约定服务质量。
六、项目整体形象定位
依据威海印刷文化产业园实际情况,结合文化园区企业文化和威海太和物业管理服务特点, 经过对用户服务需求分析,确定项目标整体形象定位为：“整齐、优美、规范、高效”现代化产业园区。
七、总体目标和分项目标
(一)、总目标
自物业服务接管之日起，在硬件条件含有前提下，十二个月内服务达成“威海市物业管理优异产业园区”标准。
(二)、分项目标
1、用户满意率90%以上；
2、保洁服务达标率100%；
3、保洁服务覆盖率100%；
4、垃圾处理立即率100%；
5、保持园区内植物生长茂盛、修剪整齐，绿地植物存活率95%以上；绿地裸露不超出0.4平方米，并立即补植；
7、投诉处理立即率100%，投诉处理满意率98%以上；
8、公共秩序维护满意率100%，无安全、消防重大责任事故；
9、职员上岗前培训合格率100%；
八、工作难点、关键
1、工作难点：产业园草坪养护难度大，条件有限，且要求高；公共秩序维护、安全、消防要求综合能力高等，将成为工作关键难点；
2、工作关键：采取预防管理，超前服务，重视护养工作，降低无效成本。招收高素质公共秩序维护员、安全、消防员，加强职员综合能力培训，实现全员参与、相互帮助。采取一主职几同时方法，降低成本，提升工作效率。
第二部分：实现目标确保方法
第一节：管理体系架构和人员配置
一、 管理体系架构
物业服务

威海印刷文化产业园

物业处

园区服务中心
威海印刷文化服务中心

行业指导

监督考评

秩序维护、安全消防组
维修、绿化组
保洁组

二、人员配置

服务中心主任1人

主管1人

保洁组4人

维修、绿化组2人

秩序维护、门卫、安全、消防组9人

三、骨干人员素质要求：
1、服务中心主任
含有物业经理岗位证书，做事沉稳，有开拓创新精神，含有5年以上物业管理工作经验，协调能力强。
2、秩序维护组长
男，年纪25-45岁，身体素质好，有相关工作经验3年以上。协调能力强，处事机敏果断，胆大心细。热爱本职员作，不停学习、自我提升。
3、绿化组长
男女不限，25-35岁，含有职业素养。中专以上文化程度，园林绿化专业，2年以上管理经验，协调能力强。做事沉稳，有开拓创新精神。
4、保洁组长
工作大胆主动，责任心强，能吃苦耐劳，热爱本职员作。
四、服务中心任务
第一节、基础要求
1、负责对威海印刷文化产业园区实施维修、公共秩序维护、安全消防、卫生保洁、绿化养护管理，在物业管理业务方面接收企业指导和监督。
2、 合理调配人员、保持各岗位分工和协作。
3、 制订物业维修、养护计划，环境卫生保洁、消杀计划，绿化养护管理计划及内部审核工作计划，并认真实施。
4、 负责日检、周检、月检工作，并做好统计，接收本企业、威海印刷文化产业园区监督考评组监督检验。
5、 主动参与创建优异物业考评工作，提升管理服务水平。
6、 全方面落实节能降耗工作。
7、 建立“首席责任制”服务制度，保障服务质量连续提升。
第二节、职员招聘管理
1、服务中心管理人员招聘、录用：
为了给企业内部职员发明一个良好职业生涯发展空间，服务中心管理人员标准上以内部竞聘为主，适宜人选经企业综合评价后报总经理同意录用，并由公 司给予正式聘用。
2、一线职员招聘、录用：
根据先内后外标准，相同条件优先考虑企业内部职员。
3、录用：
招聘结束后，须将招用人员名单、档案资料报企业行政人事部立案。
不管何种招聘方法，全部必需根据企业制订《人员招聘控制程序》进行，即“公开招聘、全方面考评、择优录用”。
服务中心全部职员一律实施为期1个月试用期。试用期内工作绩效不符合岗位要求，一线职员立即解聘；管理人员降级使用或退回企业另行安排。
第三节、移交接管
1、委托管理协议签署后，服务中心主任及其它人员分步到岗，落实管理用房和工具用房，做好各项筹备工作。
2、成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解物业设施设备、熟悉设备结构性能、水、电、气、管道线路铺设位置、走向和存在问题，填写相关质量统计，方便立即得四处理。
第四节：日常管理运作
一、服务中心主任职责
（1）、在企业直接领导下，全方面负责服务中心工作。
（2）、制订服务中心内部管理制度，监督、检验、指导服务中心职员工作，定时进行考评。
（3）、制订服务中心职员培训计划，适时开展业务培训。
（4）、处理用户投诉，定时搜集用户意见、提议，并反馈至各职能部门，必需时上报企业领导。
（5）、负责服务中心人事调整、任用（管理人员需报企业立案）。
（6）、负责服务中心日常维修养护、清洁工作日检和绿化养护周检工作。
（7）、组织服务中心经营工作。
二、保洁员岗位职责
1、负责辖区范围内清扫保洁工作；
2、负责辖区范围内垃圾搜集、清运；
3、负责保管好各自所使用工具；
4、负责辖区损坏公共设施报修
5、工作中发觉问题要立即汇报，排除不安全隐患；
6、完成上级领导交待临时性工作
三、维修人职员作职责
1、对服务中心主任负责，负责管理区域内日常维修、巡查和维修保养工作；
2、负责产业园区报修事项处理；
3、负责楼体、道路、货场日常巡查，发觉问题立即上报；
4、完成领导临时性交办工作。
四、绿化工作职责
1、负责草坪割草、杂草清除等。
2、负责多种乔灌木、绿篱整形修剪。
3、负责绿化病虫害防治。
4、负责绿化防风防涝、浇灌抗旱。
5、负责绿化施肥。
6、负责绿化补植工作。
7、负责耐冬养护工作。
五、秩序维护工作职责
1、熟悉文化园区楼宇结构、楼座排列、多种设施、设备分布位置、系统掌握园区整体情况。
2、巡视文化园区、勤走、勤查、勤问、发觉可疑人员立即进行盘查、发觉可疑情况加倍警惕，并立即和班长取得联络或报上级。
3、加强复杂地段和事故多发地段治安巡查。
4、巡查时注意园区卫生、设施和绿地等情况，发觉违章和损坏要立即进行处理和汇报，阻止外来人员和服务中心职员违章行为。
5、发觉违法犯罪分子，立即设法擒拿、汇报，必需时扭送公安机关处理。
6、巡视时检验各路口、消防通道是否通畅，消防器材是否百分之百完好。7、安全疏散标志是否醒目、正确，有没有消防隐患。
8、帮助配合其它管理岗位人员和服务中心需立即处理事项，立即报相关人员处理。
9、完成服务中心主任交办其它任务。
六、消防工作职责
服务中心主任是园区消防责任人，企业职员全部是义务消防员，推行消防员责任，具体责任以下：
1、服务中心全体职员主动主动参与每个月消防训练，按消防部门相关要求要求，认真学习相关消防知识和熟练掌握消防器材正确使用方法和规范操作技术。
2、在相关部门指导下，熟练掌握救生基础方法。在发生火灾、台风、液化气泄漏、水灾等情况下，能立即赶到现场，当有事故发生时，疏散和组织业户抵达安全地点。
3、熟悉园区消防器材和设备分布情况，当有事故发生时，能快速地找到和利用周围消防器材进行抢救工作。
4、对园区内各楼宇消防器材设备定时检验立即维修，确保设备处于完好状态，检验防火通道，时刻保持通畅，立即纠正消除违章和消除火险隐患。
5、主动做好宣传教育和防范工作，在通常设有消防器材地方标明“消防”字样和火警电话“119”，和业户签订防火安全条约，向业户普及消防知识和基础救生、抢险方法和自救、逃生方法。
6、在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知相关消防单位，并帮助调查事故原因，接收消防人员指挥，全力开展救护工作。

威海印刷文化产业园
物业管理收支初步预算明细
根据政府相关要求：物业服务企业服务成本（支出）通常包含以下部分：
（一）支出测算：总支出①507425元或②509023元或③510089元
一﹑管理服务人员工资﹑社会保险和按要求提取多种福利费用等。人工费明细表：437621元，其中：
1、职员工资：累计17人年工资：25300元/月×12个月=303600元
主管 1人 元/月
客服人员 1人 1800元/月
门卫巡视员 9人 1500元/月/人×9人=13500元
维护人员（维修、绿化） 2人 元/月×2人=4000元
卫生保洁人员 4人 1000元/月×4人=4000元
2、养老保险、医疗保险
6019元/人（最低标准）×10人=60190元/年
3、工会会费（按工资总额2%提取）
303600×2%=6072元/年
4、加班补助：（每十二个月10天假日加班工资，按正常工资3倍计算， 14人）20835元
5、职员残疾人保障金：17人×260元/人=4420元
6、职员福利：（整年工资14%提取）42504元
二、共用部位，公用设施设备正常运行
维护费用：5000元/年（暂约定）
三、清洁卫生费用1980元/年，其中：
扫帚 15元×12个月×4人=720元/年
笤帚 8元×12个月×4人=384元/年
拖布 12元×12个月×4人=576元/年
其它、洗洁精、洗衣粉等整年300元
四、绿化养护费用：5000元/年，其中：
除草、打药： 约3000元/年
割草、浇水： 约元/年
五、区域内秩序维护费用：1000元/年
六、办公费用13700元/年，其中
1、通讯费用：150元×12月=1800元/年
2、服装费用：6900元/年
管理人员： 2人×1200元/人÷2（三套/两年）=1200元/年
门卫巡视人员： 9人×1000元/人÷2（三套/两年）=4500元/年
绿化保洁、维修人员：6人×400元/人÷2（两套/两年）=1200元/年
3、办公用具：元/年
4、水电暖： 3000元/年
七、固定资产折旧费用：3820元/年，其中：
园区需要新上机器设备
剪草机 3600元/台÷5（5年折旧）=720元/年.
修边机 3500元/台÷5=700元/年
修剪电锯 3000元/台÷5=600元/年
电脑 7000元/台÷5=1400元/年
打印机 元/台÷5=400元/年
八、物业公用部位、公用设施及公众责任保障费用
九、不可预见费用：10000元/年
十、法定税金
法定税金按收入总额5.55%交纳
（①假如整年收入为528000元，0.55元/月/㎡，法定税金为528000×5.55%=29304元；
②假如整年收入为556800元，0.58元/月/㎡，法定税金为556800×5.55%=30902元；
③假如整年收入为576000元，0.60元/月/㎡，法定税金为576000×5.55%=31968元）
（二）收入测算：
管理佣金：最低费用不得低于总收入12%
（①假如整年收入为528000元，按0.55元/月/㎡，管理佣金为528000×12%=63360元；
②假如整年收入为556800元，按0.58元/月/㎡，管理佣金为556800×12%=66816元；
③假如整年收入为576000元，按0.60元/月/㎡，管理佣金为576000×12%=69120元）
(三)盈亏预算：
1、假如按0.55元/月/㎡，6.6元/年/㎡
整年毛收入为80000㎡×0.55元/月/㎡×12个月=528000元
整年总收入：528000元
整年总支出为：507425元
总收入-总支出=52=20575元
年利润率：20575÷528000=3.9%＜12%（管理佣金为63360元）
2、假如按0.58元/月/㎡，6.96元/年/㎡
整年毛收入为80000㎡×0.58元/月/㎡×12个月=556800元
整年总收入：556800元
整年总支出为：509023元
总收入-总支出=55=47777元
年利润率47777÷556800=8.6%＜12%（管理佣金为66816元）
3、假如按0.60元/月/㎡，7.2元/年/㎡
整年毛收入为80000㎡×0.60元/月/㎡×12个月=576000元
整年总收入：576000元
整年总支出为：510089元
总收入-总支出=57=65911元
年利润率：65911÷576000=11.4%＜12%（管理佣金为69120元）