商业银行股份有限公司贷款担保管理办法模板.doc

某某农村商业银行股份贷款担保管理措施（草案）第一章 总 则 第一条 为规范本行各支行、分理处（以下营业机构或贷款行）贷款担保行为，加强贷款担保管理，正确利用担保手段防范贷款风险，依据中国人民共和国物权法、中国担保法、中国商业银行法等法律法规，制订本措施。 第二条 本措施所称贷款担保，是指在发放贷款时，要求借款人提供担保，以保障贷款债权实现法律行为。 第三条 贷款担保管理任务是经过建立健全贷款担保管理制度，合适选择担保方法，完善担保手续，规范担保协议内容，强化贷后管理，努力实现担保债权，以提升贷款安全性、效益性和流动性。 第四条 各营业机构办理贷款担保应该遵守国家法律、法规、金融规章和我行授信业务相关要求，遵照平等、自愿、公平和老实信用标准，保障贷款担保含有正当性、有效性和充足性。贷款担保正当性关键是指贷款担保符合国家法律法规要求；贷款担保有效性关键是指在正当性前提下贷款担保各项手续完备；贷款担保充足性关键是指所设贷款担保确有代偿能力并有利于债权实现。 第五条 贷款担保范围应依据实际情况在担保协议中约定，标准上应该包含借款协议项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保费用(包含但不限于诉讼费、律师费、评定费等)和全部其它应付费用。 第六条 贷款担保方法为确保、抵押和质押。这些担保方法能够单独使用，也能够结合使用。 本措施所称贷款确保担保是指确保人为借款人推行借款协议项下债务向本行提供担保，当借款人不按借款协议约定推行到期债务或发生当事人约定实现担保债权情形，确保人按确保协议约定负担连带责任。 本措施所称贷款抵押担保是指借款人或第三人(下称抵押人)不转移对本措施要求能够接收抵押财产占有，以该财产作为抵押物向贷款各营业机构提供担保，当借款人不推行到期债务或发生当事人约定实现抵押权情形，经办机构有权根据抵押协议约定以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。 本措施所称贷款质押担保是指借款人或第三人(下称出质人)将本措施要求能够接收质押动产或权利移交贷款行占有或依法办理质押登记手续，以该动产或权利作为质物向经办机构提供担保，当借款人不推行到期债务或发生当事人约定实现质权情形，经办机构有权根据质押协议约定以质物折价或以贴现、拍卖、变卖质物所得价款优先受偿。 第七条 使用一个担保方法不足以防范和分散贷款风险，应该选择两种以上担保方法。 同一笔贷款设定两种以上担保方法时，各担保方能够分别担保全部债权，也能够划分各自担保债权份额。 同一笔贷款现有确保又有借款人自己提供抵押(或质押)担保，通常应先行使抵押权(或质权)。经办机构能够选择对自己有利方法，在担保协议约定担保债权实现次序。 同一笔贷款现有确保又有第三人提供抵押(或质押)担保，经办机构通常不主动划分确保担保和抵押(或质押)担保份额，而由各担保方分别担保全部债权，经办机构能够选择对自己有利方法，请求确保人或抵押人(或出质人)负担全部担保责任。假如确保人和抵押人(或出质人)要求划分担保份额，双方能够在确保协议和抵押(或质押)协议中约定。 第八条 同一担保方法担保人能够是一人，也能够是数人。 同一笔贷款有两个以上确保人，经办机构通常不主动划分各确保人确保份额；假如确保人要求划分确保份额，双方能够在确保协议中约定。同一笔贷款有两个以上抵押人或出质人，经办机构通常不主动划分她们所担保债权份额；假如抵押人或出质人要求划分其担保债权份额，双方能够在抵押协议或质押协议中约定。第九条 各营业机构应采取全省制发统一文本签署担保协议。对确需修改，省联社审核确定或应经省联社中介机构库中法律事务所进行法律审查，并出具正式法律意见书。第十条 各营业机构应该根据省联社相关信贷管理系统、信贷业务操作步骤、贷款档案管理要求，加强贷款担保信贷管理系统录入内容和档案管理，确保信贷管理系统录入内容和档案完整性、有效性和连续性。第十一条 本措施适适用于企事业法人、其它组织和自然人向本省各营业机构申请各类贷款担保。第二章 贷款确保担保第一节 确保人资格第十二条 含有代为清偿债务能力法人、其它组织或自然人，能够作为借款人在我行各营业机构贷款确保人。本措施所指其它组织关键包含：(一)依法登记领取营业执照独资企业、合作企业；(二)依法登记领取营业执照联营企业；(三)依法登记领取营业执照中外合作经营企业；(四)经核准登记领取营业执照乡镇、街道、村办企业。(五)能够独立负担民事责任，符合担保法相关担保人资格其它组织。第十三条 在办理贷款确保担保时，应优先选择代为清偿债务能力强、信誉情况好法人为确保人。对集团企业本部(母企业)为本集团企业内部组员单位担保、集团企业内部组员单位之间担保和其它确保人之间相互担保，应从严掌握，确保人信用等级在A(含)级以下，必需采取抵押或质押担保方法。其它组织、自然人作确保人，应该从严掌握。标准上不许可法人用户为本企业股东及实际控制人、其它利害（利益）关系人提供担保。第十四条 法人、其它组织为确保人，应该同时符合下列条件：(一)依法经工商行政管理机关(或其它主管机关)核准登记并办理年检手续；(二)独立核实，自负盈亏，有健全管理机构和财务制度，有享受全部权或依法处分权独立财产；(三)信用等级在A级(含)以上；(四)含有代为清偿债务能力，资产情况、盈利能力等实力应显著优于借款人；(五)无逃废银行债务等不良信用统计；(六)企业信用信息基础数据库(以下简称企业征信系统)中无不良环境保护信息统计；(七)无重大经济纠纷。房地产开发企业为个人住房按揭贷款提供确保，其信用等级应为A级(含)以上。第十五条 专业担保机构为确保人，除须符合本措施第十四条要求和融资性担保企业管理暂行措施条件外，还应该有一定数额担保基金存入在经办各营业机构设置专门账户，实施专题储存、专户管理。总行要求特殊情况除外。第十六条 以确保保险作担保，除应符合中国保险法相关要求外，还须同时符合下列条件：(一)该确保保险产品已经保险监督管理机构同意或报备；(二)保险责任条款约定标准上应该和借款协议中借款人义务一致，最少应该和借款人根据借款协议约定清偿借款本息等关键义务一致；(三)保险金额通常应该包含贷款本金、利息、相关费用、违约金和损害赔偿金，最少应该包含全部贷款本息；(四)保险期限应不短于借款协议推行期限；(五)保险人对约定保险责任负担无条件赔偿责任；(六) 经办机构对保险赔偿金享受第一顺位请求权；(七)投保人应全额投保确保保险并缴清全部保费。本措施所称确保保险，是指由作为确保人保险人(保险企业)为作为被确保人投保人(借款人)向作为确保受益人被保险人(各营业机构)提供一个贷款履约确保保险，如投保人未按借款协议约定推行偿付借款本息义务，保险人根据确保保险条款约定向贷款各营业机构负担赔偿责任。第十七条 各营业机构不得接收下列单位、组织或情形确保担保：(一)国家机关。但经国务院同意为使用外国政府或国际经济组织贷款进行转贷除外；(二)学校、幼稚园、医院等以公益为目标机关、社会团体；(三)企业法人分支机构。但有企业法人书面授权，且不超出该书面授权范围除外；(四)企业法人职能部门。第十八条 自然人为确保人，应该同时符合下列条件：(一)拥有中国国籍；(二)含有完全民事行为能力；(三)有固定住所；(四)有正当收入起源和充足代偿能力；(五)无贷款逾期、欠息、她行信用卡恶意透支等不良信用统计。(六)个人道德及社会信誉良好。第十九条 各营业机构标准上不得接收下列人员确保担保：(一)担任法定代表人、董事或高级管理人员所在企业在其任职期间有过破产、逃废银行债务等行为；(二)有过拖欠她行和本省各营业机构范围内贷款本息等不良信用统计；(三)有赌博、吸毒等不良行为或犯罪统计，但过失行为除外；(四)经办营业机构认为不宜提供确保担保其它人员。第二节 确保人应提交材料第二十条 法人、其它组织为确保人，应提交下列材料：(一)营业执照(或机关记录表，属于金融、建筑、食品、医药等需要同意方能经营特殊行业，须同时提交政府主管部门颁发经营许可证)及最多年度年检证实；(二)组织机构代码证书及最多年度年检证实；(三)法定代表人(责任人)身份证实及签字样本或印鉴；(四)法定代表人授权委托书、委托代理人身份证实及签字样本或印鉴；(五)章程；(六)贷款卡及最多年度年审证实；(七)税务登记证实及最多年度年检证实；(八)当期及经依法成立中介机构审计近三年，最少是近十二个月财务汇报。关键包含：资产负债表、损益表、现金流量表等；(九)预留印鉴卡；(十)或有负债清单及情况说明；(十一)经办各营业机构认为需要提交其它材料。国家政策性银行、国有商业银行、全国性股份制商业银行为确保人，不需提交上述第(一)、(二)、(五)、(六)、(七)、(八)、(九)、(十)项材料。第二十一条 有限责任企业、股份为确保人，还应该提交下列材料：(一)企业董事会或股东会、股东大会依企业章程作出同意提供该确保担保决议原件；(二)企业董事会或股东会、股东大会依企业章程作出签约人授权委托书及签字样本或印鉴。第二十二条 上市企业、上市企业控股子企业为确保人，还应提交下列材料(金融类上市企业除外)：(一)企业董事会或股东大会依企业章程作出同意提供该确保担保决议原件、发表该确保担保事项信息指定报刊等资料；(二)企业董事会或股东大会依企业章程作出签约人授权委托书及签字样本或印鉴；(三)存在以下(包含但不限于)情形，应该提交股东大会同意提供该确保担保决议原件：1上市企业及其控股子企业对外担保总额超出最近一期经审计净资产50以后提供任何担保；2为资产负债率超出70担保对象提供担保；3单笔担保额超出最近一期经审计净资产1 0担保；4对股东、实际控制人及其关联方提供担保。第二十三条 国有独资企业为确保人，还应有董事会依企业章程或国有资产监督管理机构授权文件作出同意该确保担保书面决议。企业章程或国有资产监督管理机构授权文件没有要求，须有国有资产监督管理机构同意该确保担保书面文件。第二十四条 承包经营企业为确保人，还应该提交发包人同意该确保担保书面文件。第二十五条 专业担保机构为确保人，还应该提交下列材料，有特殊要求除外：(一)依法成立中介机构出具实收资本验资汇报或相关实收资本起源证实文件；(二)一定数额担保基金已存入在经办各营业机构设置专门账户，实施专题储存、专户管理证实文件。有特殊要求无须将担保基金存入经办各营业机构除外；(三)担保责任余额清单；(四)同意提供该确保担保书面文件。第二十六条 以确保保险为担保，应提交下列材料：(一)保险监督管理机构同意保险人经营确保保险产品批文；(二)保险条款；(三)投保人已全额投保确保保险并缴清全部保费证实文件；(四)确保保险单。第二十七条 自然人为确保人，应提交下列材料：(一)确保人及配偶有效身份证件(居民身份证或其它有效居留证件)；(二)确保人户口簿等有效居住证实；(三)确保人财产及收入情况证实(正当、有效财产全部权证实；单位财务或人事部门出具收入证实、个人所得税纳税证实，或经办各营业机构认可其它证实材料)；(四)确保人为农户，需含有劳动能力，关键从事农村土地耕作或其它和农村经济发展相关生产经营活动，并有正当、可靠经济起源。同时，含有良好信用观念，资信很好；(五)确保人及配偶同意提供担保书面文件；(六)经办各营业机构要求提供其它相关材料。第三节 确保担保调查和审查第二十八条 对提供确保担保，在贷款调查过程中应对确保人主体资格、意思表示、授权情况、资信情况、代偿能力等情况进行调查核实：(一)法人、其它组织为确保人1主体资格情况，关键包含确保人名称、住所、注册资本、法定代表人、经营范围、营业执照号码及注册登记和年检情况，经营许可证记载及年检情况，贷款卡记载及年审情况；2授权情况，关键包含确保人提供确保担保是否已获必需批文、内部决议和授权，确保人是否提供了经董事会或股东会、股东大会审批经过相关该担保事项决议原件，内部决议和授权文书是否根据确保人企业章程记载议事规则作出(企业章程未明确要求对外担保审批权限，应视为其全部对外担保须由股东会或股东大会审议经过)；3意思表示情况，关键包含提供此次担保并负担连带责任意思表示是否自愿、真实；4资信及代偿能力情况，关键包含确保人资产情况、经营情况、银行账户资金情况，已对外提供担保金额及可担保能力，是否有逃废银行债务等不良信用统计，企业征信系统是否有不良环境保护信息统计，是否包含重大债权债务纠纷；5印章及签字情况，关键包含确保人公章、法定代表人或授权代理人签字样本或印鉴真伪。(二)自然人为确保人1主体资格情况，关键包含确保人姓名、家庭住址、通讯地址、联络电话、身份证件、户口簿及民事行为能力；2意思表示情况，关键包含确保人提供此次担保并负担连带责任意思表示是否自愿、真实，是否取得其配偶书面同意，并出具夫妻共同债务确定书。3资信及代偿能力情况，关键包含确保人财产和收入情况，此次担保金额、已对外提供担保金额及可担保能力，是否有贷款逾期、欠息、逃废银行债务等不良信用统计，是否包含重大债权债务纠纷及治安或刑事处罚；4签字情况，关键包含确保人本人及其配偶签字真伪。 (三)以确保保险作担保1保险单证真实性、有效性；2投保人是否投保全额确保保险并一次性缴清全部保费；3保险协议条款是否符合本措施第十六条要求条件，是否有不利于经办机构贷款债权尤其约定。第二十九条 调查人员应如实将确保担保调查情况和结论写入贷款调查汇报。核保人员应该依据核查情况如实填写陕西省各营业机构核保书，并由确保人签字盖章、核保人签字确定后作为确保协议附件留存。第三十条 贷款审查人员应该根据现行法律、法规、规章制度和业务管理措施，对确保担保真实性、正当性、有效性和可靠性进行审查，审慎确定确保人担保能力。信贷管理和风险管理部门应对确保人主体资格、意思表示、授权情况和其它相关手续和文件正当性和对特定风险所采取法律防范方法有效性等事项进行对应审查。第三十一条 法人、其它组织确保能力和确保额度，应综合考虑确保人资产负债规模、已为她人提供各类担保余额、现金流量、信誉情况、发展前景等原因，参考下列公式合理确定：确保额度=N(资产总额负债总额)已为她人提供各类担保余额其中：(一)(资产总额负债总额)差额采取当期和上十二个月度财务数据分别计算并取其较低值；(二)N=信用等级调整系数+经办各营业机构认为必需其它调整系数。信用等级调整系数为：年初信用等级为AAA级1.5、AA级1.2、A级0.9；经办各营业机构认为必需其它调整系数不得超出0.5；(三)标准上，N不得大于2。农户确保能力，应依据其从事生产经营活动关键内容、收入情况、家庭实有资产情况及评级授信等具体情况给予核定；对其它自然人确保能力，应依据其财产和收入情况、信用等级等具体情况给予核定；。第三十二条 专业担保机构确保能力和确保额度，除另有要求外，应该依据借款人和担保机构信用等级，在防范风险前提下，根据下列标准给予核定：(一) 融资性担保企业对单个被担保人提供融资性担保责任余额不得超出净资产10，对单个被担保人及其关联方提供融资性担保责任余额不得超出净资产15。 (二)融资性担保企业融资性担保责任余额不得超出其净资产10倍。第三十三条 对经调查审查不符合要求条件确保担保，应立即通知借款人重新提供新确保担保或其它有效担保。第四节 确保协议签订第三十四条 贷款经有权签批人同意后，方可和确保人签订确保协议。第三十五条 确保协议成立能够采取下列形式：(一)确保人和经办各营业机构签署书面确保协议；(二)确保人向经办各营业机构出具无条件、不可撤销、对主债务负担连带责任保函；(三)确保人向经办各营业机构出具无条件、不可撤销、对主债务负担连带责任其它书面担保文件。第三十六条 经办各营业机构和确保人能够就单个借款协议分别签订确保协议，也能够协议在最高债权额程度内就一定时间连续发生借款协议签订一个最高额确保协议。最高额确保担保额度根据本措施第三十一条、第三十二条要求核定。第三十七条 确保协议应该包含以下关键内容：(一)被确保主债权；(二)确保方法；(三)确保范围；(四)确保期间；(五)双方陈说、确保和承诺；(六)违约定义及违约责任；(七)协议生效、变更、解除和终止。第三十八条 确保协议中载明借款协议编号须和已签署借款协议编号一致；确保协议中借款人名称须和已签署借款协议中借款人名称一致；确保协议各方加盖公章、法定代表人或授权代理人签字须真实、有效。第三十九条 同一笔贷款有两个以上确保人，应该根据本措施第八条第二款要求和确保人分别签署确保协议。同一笔贷款现有确保又有借款人自己提供抵押(或质押)担保，应该根据本措施第七条第三款要求和确保人和抵押人(或出质人)分别签署确保协议和抵押协议(或质押协议)。同一笔贷款现有确保又有第三人提供抵押(或质押)担保，应该根据本措施第七条第四款要求和确保人和抵押人(或出质人)分别签署确保协议和抵押协议(或质押协议)。相关抵押协议(或质押协议)签署，依据本措施第三章(或第四章)要求办理。第四十条 经办各营业机构认为应该办理公证，应该在贷款发放前和借款人、确保人共同到公证机关办理给予确保协议强制实施效力公证。第五节 确保担保管理第四十一条 确保协议使用期间，贷后检验人员应该根据要求贷后检验间隔期，对确保人资信情况、偿债能力及确保协议推行情况定时进行检验，并将检验情况、检验结论和风险防范方法等写入贷款检验汇报。第四十二条 对确保担保进行检验时，应该关键检验确保人是否发生下列情形：(一)财务情况恶化、发生不良环境保护统计或包含重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或财产被依法查封、扣押或监管；(二)经营机制或组织结构发生改变，包含但不限于承包、租赁、合并、分立、股份制改造、联营、和外商合资或合作等；(三)发行企业债、企业债、短期融资券或利用其它直接融资方法增加负债水平；(四)歇业、解散、清算、停业整理、被吊销营业执照、被撤销或被申请破产；(五)章程、经营范围、注册资本、法定代表人变更，股权变动；(六)确保人为自然人，其住所、工作单位、联络方法等发生变更；婚姻发生改变；遭受重大疾病或亡故；涉嫌经济或刑事犯罪；(七)发生其它大额借款或对外提供担保。第四十三条 确保协议使用期间，经办各营业机构应督促确保人根据确保协议约定按期提交相关材料并推行各项义务。第四十四条 确保协议使用期间，经办各营业机构依法将主债权转让给第三人，应该立即书面通知确保人。确保协议另有约定，从其约定。第四十五条 确保协议使用期间，经办各营业机构应该就下列事项事先取得确保人同意继续担保书面意见：(一)经办机构和借款人协议延长借款协议推行期限；(二)经办机构和借款人协议变更借款协议项下金额、利率等内容，加重或将要加重借款人债务；(三)经办机构和借款人协议对原贷款进行再融资或重组；(四)经办机构许可借款人转让债务。经办机构应该将确保人同意上述第(一)、(二)、(四)项书面文件作为确保协议必需附件；在取得确保人同意上述第(三)项书面文件后和确保人签署新确保协议。第四十六条 确保协议使用期间，确保人如发生分立、合并、股份制改造和其它经营机制或组织结构上改变，经办机构应该立即督促确保人妥善落实确保协议项下全部确保责任。第四十七条 借款协议确定借款还未到期，人民法院受理确保人破产案件，经办机构应该立即书面通知借款人另行提供令经办机构满意担保，借款人未能按要求提供所需担保，经办机构应该立即要求借款人提前归还贷款本息；借款协议确定借款到期，人民法院受理确保人破产案件，假如在破产宣告前确保人已经被生效法律文书确定负担确保责任，经办机构能够在债权申报期间就该确保责任向人民法院申报债权，参与确保人破产财产分配，并就破产程序中未受清偿部分继续向借款人求偿。确保协议使用期间，人民法院受理借款人破产案件，经办机构根据有利于贷款债权保护标准，既能够直接要求确保人负担确保责任，也能够在债权申报期间向人民法院申报债权，参与借款人破产财产分配，并在破产程序终止后六个月内，就破产程序中未受清偿部分继续要求确保人负担确保责任。第四十八条 确保协议使用期间，确保人如发生歇业、解散、被停业整理、被吊销营业执照、被撤销、财务情况恶化、包含重大经济纠纷和其它不利于其担保贷款债权改变，经办机构应该立即书面通知借款人另行提供令经办机构满意担保，借款人未能按要求提供所需担保，经办机构应该立即要求借款人提前归还贷款本息。第四十九条 确保协议使用期间，经办机构依借款协议约定依法解除借款协议，或依借款协议约定其它情形提前收回贷款，应该同时书面通知确保人提前负担确保责任。第六节 确保担保债权实现第五十条 借款协议推行期限届满借款人未能按期归还贷款本息，或发生当事人约定实现担保债权情形，经办机构除须根据相关要求向借款人催收外，还应该在借款协议推行期届满后最迟六个月内向确保人送达催收通知书，要求确保人负担确保责任。对约定确保期间短于六个月，要在约定确保期间内相向确保人送达催收通知书，要求确保人负担确保责任。第五十一条 借款人不归还贷款本息，确保人亦不推行确保责任，经办机构应该根据相关要求，在确保期间或诉讼时效内立即提起诉讼或申请仲裁。第五十二条 确保人拒绝推行人民法院发生法律效力民事判决、裁定、调解书和支付令，经办机构应于生效法律文书要求推行期间最终一日起六个月内向人民法院申请实施。确保人拒绝推行依法设置仲裁机构发生法律效力仲裁裁决和调解书，经办机构应按前款要求向有管辖权人民法院申请实施。第五十三条 对办理了给予强制实施效力公证，经办机构应该根据中国民事诉讼法中国公证法和最高人民法院司法部相关公证机关给予强制实施效力债权文书实施相关问题联合通知要求，在公证文书要求期限或借款人、确保人不推行到期债务或发生当事人约定实现担保债权情形之日起六个月内（现行法律要求为2年，本省管理要求确定为六个月），向原公证机关申请实施证书，并按实施证书要求期限向有管辖权人民法院申请实施。第五十四条 已经取得实施依据但还未申请实施，在借款人已无财产可供实施，确保人也因全部或关键财产被人民法院查封、扣押或冻结而无其它财产可供实施或其它财产不足清偿全部债务时，经办机构应该立即向采取查封等方法人民法院申请依法参与实施分配。第五十五条 以确保保险为担保，当借款人未能按期推行借款协议项下还款义务或发生当事人约定实现担保债权情形，经办机构应该根据保险协议及保单载明期限、备齐要求索赔单证向保险人书面索赔，并按时领取应得赔款。经办机构在取得保险赔偿同时，应该根据确保保险约定将相关追偿权益书面转让给保险人，并帮助保险人向借款人追偿。第三章 贷款抵押担保第一节 抵押物范围 第五十六条 各营业机构能够接收下列财产抵押： (一)建筑物和其它土地附着物(以享受国家优惠政策购买房屋抵押，其抵押额以抵押人能够处分和收益份额为限；有经营期限法人、其它组织以其有权处分房屋抵押，抵押期限不得超出其经营期限；以含有土地使用年限房屋抵押，抵押期限不得超出建设用地使用权出让协议要求使用年限减去已经使用年限后剩下年限)； (二)建设用地使用权； (三)抵押人以招标、拍卖、公开协商等方法取得荒地等土地承包经营权； (四)生产设备、原材料、半成品、成品； (五)正在建造建筑物、船舶； (六)交通运输工具；(七)商品林中森林、林木和林地使用权；(八)矿业权，包含探矿权和采矿权；(九) 法律、行政法规及本省各营业机构未严禁抵押其它财产。对于拟接收第(九)项要求财产抵押，应从严掌握，并报省联社立案。第五十七条 各营业机构能够接收企业以浮动抵押方法办理贷款，即能够接收企业以其现有和将有原材料、半成品、产品抵押。接收浮动抵押，经办机构应审慎判定抵押物数量、价值变动情况和业务风险，从严掌握。第五十八条 在办理贷款抵押担保时，应该优先选择现房、以出让方法取得国有建设用地使用权及其它价值相对稳定、变现能力较强抵押物；对机器、设备及其它不易变现或价值波动较大抵押物应该从严掌握。第五十九条 以依法取得国有土地上房屋抵押，应该将该房屋占用范围内国有建设用地使用权同时抵押。以出让方法取得国有建设用地使用权抵押，应该将该国有土地上房屋同时抵押。以划拨方法取得国有建设用地使用权不得单独抵押。以划拨土地上房屋及其它建筑物抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应含有审批权限人民政府或土地行政管理部门同意条款，并应该将其占用范围内建设用地使用权同时抵押，并在核定抵押率时充足考虑应缴纳建设用地使用权出让金原因。乡镇、村企业建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业厂房等建筑物抵押，应该将其占用范围内建设用地使用权同时抵押。以在建工程抵押，应该将在建工程占用范围内建设用地使用权，连同在建工程投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充足考虑建设工程承包人工程价款原因。假如已经办理在建工程抵押价值不足，还应就建设过程中逐步直至最终形成财产及其占用范围内建设用地使用权办理后续抵押。以上所列房地产抵押，标准上应该将同宗土地上道路、绿地、天台、走廊、停车场、空余地或其它设施同时抵押，但属于业主共有除外。本条前述各款要求抵押物范围均须在抵押物清单中载明。第六十条 各营业机构不得接收下列财产抵押：(一)土地全部权及其它依法严禁流通或转让自然资源或财产；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体全部建设用地使用权，但本措施第五十六条第(三)项要求除外；(三)国家机关财产；(四)学校、幼稚园、医院等以公益为目标机关、社会团体教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；(五)全部权、使用权不明或有争议财产；(六)以法定程序确定为违法、违章建筑物；(七)依法被查封、扣押、监管或采取其它强制性方法财产；(八)租用或代管、代销财产；(九)已存在预告登记不动产；(十)已出租公有住宅房屋和未定租赁期限出租住宅房屋；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内房地产；列为文物保护古建筑、相关键纪念意义建筑物；(十一)已经折旧完或在贷款期内将折旧完固定资产，淘汰、老化、破损机器、设备（专用机器、设备是指专用性强、流通性差，难以经过市场交易立即变现机器、设备，对以专用机器、设备设定抵押必需从严掌握）。(十二)依法不得抵押或依法行使抵押权受到限制其它财产。第六十一条 抵押物价值应覆盖抵押物所担保贷款债权。经办机构不得接收已经设置抵押抵押物反复抵押，但能够接收以该抵押物担保额度大于已担保债权余额部分再次抵押。对已抵押房产，在其担保个人住房贷款全部归还前，不得以该房产再次作为抵押物追加或发放新贷款。抵押物担保额度按本措施第八十九条要求计算。第六十二条 经办机构不得接收已经向人民法院提交破产申请书或已经进入破产程序法人、其它组织对原来没有财产担保债务提供抵押担保。第六十三条 借款人有多个一般债权人，经办机构不得在清偿债务时和借款人恶意串通以其全部财产设定事后抵押。第二节 抵押人应提交材料第六十四条 依法对抵押物享受全部权或处分权法人、其它组织或自然人，能够作为借款人在经办各营业机构贷款抵押人。第六十五条 抵押人应该提交下列材料：(一)营业执照(或机关记录表，属于金融、建筑、食品、医药等需要同意方能经营特殊行业，须同时提交政府主管部门颁发经营许可证)及最多年度年检证实；(二)组织机构代码证书及最多年度年检证实；(三)法定代表人(责任人)身份证实及签字样本或印鉴；(四)法定代表人授权委托书、委托代理人身份证实及签字样本或印鉴；(五)税务登记证实及最多年度年检证实；(六)章程；(七)抵押人同意提供抵押担保书面文件；(八)抵押人对抵押物享受全部权或依法处分权权属证实文件；(九)抵押物清单及基础资料，包含抵押物名称、权属证实、所在地、情况、数量、质量、评定价值，同一抵押物已向其它债权人设定抵押情况证实等；(十)经办机构认为需要提交其它材料。抵押人为借款人时，能够不再反复提交本条第一款第(一)至(六)项材料。抵押人为自然人时，不需提供本条第一款第(一)至(七)项材料，但需另行提供下列材料：(一)抵押人及配偶有效身份证件(居民身份证或其它有效居留证件)；(二)抵押人有效居住证实；(三)抵押人及配偶同意提供抵押担保书面文件。第六十六条 以共同共有财产抵押，还应有全体共有些人同意以该财产设定抵押书面文件，抵押人为全体共有些人。以按份共有财产抵押，还应有抵押人对该财产占有份额证实及三分之二以上按份共有些人或约定份额共有些人同意抵押人以其所占份额设定抵押书面文件。第六十七条 国有企业、机关法人以国家授予其经营管理财产抵押，还应有国有资产监督管理机构或政府主管部门同意抵押同意文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有要求除外。第六十八条 以集体全部制企业财产抵押，还应有该企业职员(代表)大会同意抵押书面决议。以乡镇、村企业厂房及其占用范围内集体建设用地使用权抵押，还应有乡镇、村出具并经村民大会或村民代表大会审议经过载明同意以该集体建设用地使用权抵押、同意在实现抵押权时根据法律要求土地征用标准转为国有建设用地使用权等内容书面文件。第六十九条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业财产抵押，还应有该企业董事会或联合管理机构依企业章程作出同意抵押书面决议。企业章程另有要求除外。第七十条 以有限责任企业、股份财产抵押，还应有该企业董事会或股东会、股东大会依企业章程作出同意抵押书面决议。第七十一条 以上市企业、上市企业控股子企业财产抵押，还应根据本措施第二十二条要求提供相关材料。第七十二条 以国有独资企业财产抵押，还应有董事会依企业章程或国有资产监督管理机构授权文件做出同意抵押书面决议。企业章程或国有资产监督管理机构授权文件没有要求，须有国有资产监督管理机构同意抵押书面文件。第七十三条 以承包经营企业财产抵押，还应有发包方同意抵押书面文件。第七十四条 以非法人联营企业财产抵押，还应有联营各方同意抵押书面文件。第七十五条 以尚在海关监管期内进口设备或货物抵押，还应有该设备或货物原始产地证、买卖协议、付款凭证、运输单据、商品检验证实、主管海关审批单据及核准抵押书面证实。第七十六条 以已出租财产抵押，还应有证实租赁在先事实和抵押人已将设定此次抵押通知承租人书面文件和承租人承诺放弃对租赁财产优先购置权书面文件。第七十七条 以在建工程抵押，应有国有土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建筑工程施工许可证、开工证实、建筑工程计划图纸；证实已交纳建设用地使用权出让金或需交纳相当于建设用地使用权出让金款额、已投入在建工程工程款、施工进度及工程完工日期、已完成工作量和工程量等事项书面材料；建设工程承包协议及证实建设工程价款预、决算及拖欠情况书面材料。以预售房屋设定个人贷款预抵押担保，还应有商品房预(销)售许可证并办妥了销售登记立案手续，且预售房屋主体结构已封顶。经办机构认为必需时，还能够要求抵押人提交抵押物建设工程承包人出具同意放弃应得未得工程价款优先受偿权书面承诺。第七十八条 以房地产抵押，还应有国有土地使用证、房屋全部权证或房地产权证及证实建设工程价款预、决算及拖欠情况书面材料。共有房屋还应有房屋共有权证。第七十九条 以船舶抵押，还应有船舶全部权证书、未先期抵押给其它债权人证实材料；以正在建造船舶抵押，还应有船舶建造协议、建造工程价款预算和决算书面材料。第八十条 以机动车辆抵押，还应有机动车登记证书。第八十一条 以车辆以外机器、设备、原辅材料、产品或商品和其它动产抵押，还应有抵押物全部权或使用权证实和抵押物存放情况、抵押物折旧情况等资料。第八十二条 以商品林中森林、林木和林地使用权抵押，还应有县级以上地方人民政府核发林权证。第八十三条 以矿业权抵押，还应有县级以上人民政府地质矿产主管部门核发矿业权许可证及原发证机关同意抵押审查同意文件。实施矿业权全国统一配号地域，还应有全国探矿权(采矿权)统一配号系统配发勘察(采矿)许可证号。第三节 抵押担保调查和审查第八十四条 对提供抵押担保，在贷款调查过程中应对抵押人主体资格、意思表示、授权情况和抵押物权属、存在状态、价值、变现难易程度等情况给予实地调查核实：(一)抵押人是否含有正当主体资格、是否对抵押物享受全部权或依法处分权，其设定此次抵押担保意思表示是否自愿、真实且已取得本措施要求多种书面同意或授权；(二)抵押物是否属于本措施要求能够接收抵押财产，其权属是否明确、产权证书或其它权属文件是否完整、真实、有效；(三)抵押物是否存在出租、在先抵押、预告登记、查封、扣押、监管等限制情况；(四)抵押物价值及变现能力是否和抵押物现实状况存在为通常信贷人员显著出入；(五)抵押物所在地及存在状态是否和产权证书指向相符合；(六)经办机构认为需要核查其它事项，如抵押人是否有欠缴税款、用于抵押在建工程是否拖欠建设工程价款等。第八十五条 以不动产抵押，调查过程中还应该到登记机关查询并尽可能复制不动产登记簿，核查权属证书内容是否和不动产登记簿一致，抵押品清单记载财产、权利范围和不动产登记簿相关内容是否一致，是否存在预告登记。对不动产登记簿记载事项有误，应该要求抵押人立即申请更正登记或要求借款人提供其它正当有效担保。第八十六条 调查人员应如实将抵押担保调查情况和结论写入贷款调查汇报。核保人员应该依据核查情况如实填写陕西省各营业机构抵押核实书，并由抵押人签字盖章、核保人签字确定后作为抵押协议附件留存。第八十七条 经办机构应根据省联社相关要求进行抵押物价值评定，确定抵押物评定价值。第八十八条 贷款审查人员应该根据现行法律、法规、规章制度和业务管理措施，对抵押担保真实性、正当性、有效性和可靠性进行审查，审慎确定抵押物担保额度。信贷管理和风险管理部门应对抵押人主体资格、抵押人对抵押物是否享受处分权、抵押物处理是否存在法律障碍、相关手续和文件是否正当、对待特定风险所采取法律防范方法是否有效等事项进行对应风险审查。第八十九条 抵押物担保额度应按以下公式核定：抵押物担保额度=抵押物评定价值抵押率抵押人以已抵押财产价值余额部分再次抵押，其担保额度根据下列公式核定：抵押物担保额度=(抵押物总评定价值上次贷款额该抵押物抵押率上限)抵押率本措施所称抵押率是指贷款本金和抵押物评定价值比率：抵押率=贷款本金抵押物评定价值额100第九十条 抵押物抵押率应该综合考虑抵押物种类、所处位置、使用年限、折旧程度、功效情况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生价格变动、变现费税等原因合理确定。标准上：(一)房产(含占用范围内建设用地使用权)抵押率不得超出70(个人住房贷款中借款人所购房屋抵押率不得超出实际购房价款80)；(二)建设用地使用权抵押率不得超出50(如以划拨方法取得，抵押物价值应扣除土地出让金)；(三)森林、林木和林地使用权抵押时，对盛产期经济林（果树、茶叶等）抵押率不