房地产综合项目部管理新规制度.docx

房地产项目部管理制度6月目 录一 部门组织构架。4二 部门岗位职责。51 项目总监岗位职责。5 2 项目部长岗位职责。63 项目经理岗位职责。74 项目土建工程师岗位职责。85 项目水电工程师岗位职责。96 项目预算员岗位职责。107 项目报建专员岗位职责。128 项目资料员岗位职责。13三 工作步骤。15（一）项目部施工管理步骤。15（二）项目部质量管理步骤。16（三）项目部安全管理步骤。17（四）项目部质量事故处理步骤。18（五）项目部安全事故处理步骤。19（六）施工图纸自审、会审工作步骤。20（七）图纸变更工作步骤。23（八）开工工作步骤。26（九）工程进度款申请拨付步骤。30（十）工程变更工作步骤。30（十一）工程验收工作步骤。31（十二）单位工程完工验收立案资料管理步骤。32（十三）物业交接工作步骤。33(十四)房屋售后服务工作步骤。36（十五）质保期满申请退还质保金工作步骤。37四 工程建设管理制度 。39第一章 总则 。39第二章 项目部组织机构设置 。40第三章 工作纪律和监察制度要求 。40 第四章 施工准备阶段工作关键点及相关要求 。41 第五章 工程建设过程管理、工程进度质量投资管理要求 。43 第一节 工程建设过程管理 。43 第二节 进度、质量、投资管理要求 。44 第三节 工程材料验收管理 。45 第四节 单位工程质量管理 。47 第五节 隐蔽工程验收管理 。47 第六章 工程进度款支付、工程结算、工程委托及工程签证管理要求 。48 第七章 施工现场事故和障碍处理制度 。48 第八章 档案资料管理要求。49 第九章 工作信息管理要求。50五 项目部各专题管理制度 。51（一）工地考勤管理 。51（二）工作汇报管理 。51（三）施工组织编审制度 。52（四）图纸会审制度 。53（五）施工总平面管理制度 。55（六）施工日志制度 。55（七）项目部例会制度 。56（八）项目部档案制度 。57（九）不合格品管理制度 。59（十）成品保护制度 。60（十一）工程监理管理制度 。62第一章 总则 。62第二章 监理单位选择 。62第三章 施工阶段监理工作内容 。64第四章 建立监理单位档案 。64第五章 对监理考评和监理效果评价 。65 （十二）临时水电使用要求 。65第一章 总则 。65第二章 要求内容 。65六 工程施工管理操作工具 。66 1项目工程施工进度表 。66 2施工组织设计报审表 。67 3工程施工方案审批表 。68 4工程施工进度计划表 。68 5工程管理日志表 。69 6安全生产协议书模板 。69 一、项目部门组织架构（工资等级详见后附附表） 项目主管项目总监项目部长工资等级：一岗2等项目经理报建部办公室成本部工程部资料员 1 人工资等级：二岗5等安装预算员2人工资等级：二岗3等报建专员 1人工资等级：二岗4等土建预算员 2人 工资等级：二岗3等水电工程师2人工资等级：一岗2等土建工程师 2人工资等级：一岗2等二、部门岗位职责1、项目总监职责直属上级项目主管岗位人数1人所受上级或部门指导：总经理1. 负责项目部组建和项目部监督管理。2. 负责开发项目标可行性研究，项目计划设计委托及审查。3. 依据企业同意开发项目年度生产计划，编制开发项目年度生产计划。4. 负责开发项目标工程建设、生产管理工作，确保开发项目标顺利实施。5. 负责对方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段跟踪和监控，对各阶段设计结果认真分析论证，优化设计，得出经济性、技术性和可行性最好方案。并依据企业提供设计经济指标和工程概算，参与施工图设计阶段限量定额设计。6. 负责开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、环艺等隶属工程）内部自审（项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位），依据自审、会审统计，会同设计单位调整、优化设计图纸相关内容。7. 负责组织召开项目标第一次工地会议。8. 负责项目建设工程全过程质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理。9. 负责组织对工程项目出现重大质量、安全事故处理。10. 负责工程相关协议协议初稿拟订、协议谈判；负责协议协议监督、实施、验收等管理工作，总结协议协议各项相关条款推行情况。11. 负责建设工程施工、货物、技术服务招标工作，确定工程施工、货物、技术服务招标时间。12. 负责审批工程设计变更、工程款支付、完工决算等造价相关工作。13. 组织开展项目部日常工作。14. 立即完成上级领导交办各项工作。2、项目部长职责直属上级项目主管岗位人数1人所受上级或部门指导：总经理1. 项目部实施项目部长负责制，由项目部长对项目开发实施全过程质量、进度、成本、安全、协议实施、文明施工、组织协调等负责。2. 依据企业同意开发项目年度生产计划，落实开发项目年度生产计划，季、月实施细则3. 参与开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、环艺等隶属工程）内部自审（办公室、项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位）。4. 负责旧改项现在期拆迁赔偿、安置、统计等工作。5. 负责旧改项现在期和拆迁户主协调和沟通。6. 负责施工过程中简单工程变更（不影响建筑主体结构、承重结构和使用功效）、调整、优化设计。7. 组织实施项目建设工程全过程质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理、文明施工及现场组织协调工作。8. 参与对工程项目出现重大质量、安全事故处理。9. 参与设备、材料等分包工程招标工作。10. 负责审核工程设计变更、工程款支付、完工决算等造价相关工作。11. 组织开展项目部日常工作。12. 负责工程完工立案登记工作。13. 立即完成上级领导交办各项工作。3、项目经理职责直属上级项目总监、项目部长岗位人数1人企业领导：总经理、项目主管项目经理职责：1. 实施项目经理负责制，负责实施建设工程全过程质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理、文明施工及现场组织协调工作。2. 认真实施企业、项目总监、项目部长下达任务，负责对项目进度及人员管理统筹安排。3. 编制项目实施计划，把握项目施工进度。4. 编制项目施工安全管理措施，对施工过程安全管理进行总控。5. 组织项目标图纸自审、会审并形成会审纪要。6. 负责开工前施工现场系列准备工作，配合项目总监、项目部长做好前期报建工作。7. 组织召开项目部周例会，依据项目总监、项目部长安排任务，将任务落实到项目部各组员。将完成工作和计划工作进行对比，发生进度偏差时，立即提出纠偏方法。8. 参与项目每七天监理例会，实时掌握项目施工进度，将周例会情况立即反馈回项目部。9. 认真学习新工艺、新技术、新材料等知识，不停提升自己专业知识。10.依据企业对项目整体生产进度计划要求，负责组织审定施工单位施工组织设计、生产进度计划和监理单位监理计划、监理实施细则。11.负责项目整体开发施工过程中组织统筹安排、协调实施管理工作。严格实施业务范围内法令和法规、标准和规范。熟悉国家施工规范要求，负责搜集建筑工程相关法律、法规和规范等信息，建立施工规范信息库。推行ISO9001施工管理和质量控制标准体系，实施全方面施工质量管理。12.立即向项目部提交施工中发觉技术问题或图纸问题，并签署初步处理意见，方便能立即协调处理。13.向项目部提出项目相关分包工程招标时间及技术要求。14.依据项目部下发企业审定后年度开发项目生产计划及生产计划季、月实施细则，负责督促各责任方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）按时、按质、按量完成，并将计划实施情况立即反馈回项目部。15. 负责单位工程施工过程中隐蔽工程签证管理和设计施工图纸所要求多种材料技术指标质量检验、验收登记立案工作。16. 负责单位工程施工过程中变更工程签证单检验、原始材料核实工作，确保签证单真实性、合理性和正确性。17. 依据协议协议相关条款及施工单位工程质量、实际工程进度、监理单位意见，签署项目工程拨款意见并提交项目部审核。18. 参与各单位工程基槽、基础、主体等分部工程验收和单位工程完工验收。负责组织企业内部进行工程完工内部验收，整理项目完工资料。19. 帮助项目部和物管企业办理物业交接手续，帮助项目部、物管企业对用户进行交房，并立即处理在交房过程中出现相关工程方面问题。20. 负责开发项目在完工交付后在质保期内工程维修工作。21. 立即完成上级领导交办各项工作。4、项目土建工程师职责直属上级项目经理岗位人数依据项目规模大小而定企业领导：总经理、项目主管、项目总监、项目部长部门职责：1. 认真实施项目经理下达任务。2. 参与项目标图纸自审、依据相关专业会审并形成会审纪要，汇总至项目部。3. 搜集当地已开发项目标工程技术信息，建立完整工程技术动态信息库；搜集和建设相关新技术、新方法和新规范，为开发项目提供工程技术参考和借鉴。4. 参与开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、环艺等隶属工程）内部自审（办公室、项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位），并做好自审、会审统计；依据自审、会审统计，会同设计单位调整、优化设计图纸相关内容。5. 立即向项目经理提交施工中发觉技术问题或图纸问题，并提出初步处理意见。6. 检验本专业施工单位投入工程项目标人力、材料、关键设备及其使用、运行状态，如发运行异常，立即向项目经理汇报。7. 依据项目部下发企业审定后年度开发项目生产计划及生产计划季、月实施细则，负责督促各责任方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）按时、按质、按量完成。8. 负责本专业项目现场质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理及现场组织协调工作。9. 负责本专业工程施工过程中隐蔽工程签证管理和设计施工图纸所要求多种材料技术指标质量检验、验收登记立案工作。10.负责单位工程施工过程中变更工程签证单原始资料（数据、照片、相关人员签字等）工作，确保签证单真实性、合理性和正确性。11.依据协议协议相关条款及施工单位工程质量、实际工程进度、监理单位意见，签署项目工程拨款意见并提交项目部审核。12.参与企业内部进行工程完工内部验收，整理项目完工资料。13.经政府相关部门验收合格后帮助项目部和物管企业办理物业交接手续。帮助项目部、物管企业对用户进行交房，并立即处理在交房过程中出现相关工程方面问题。14.落实开发项目在完工交付后在质保期内工程维修工作。15.认真做好本部门资料管理和存档。16.认真做好本部门工作日志。17.认真实施项目经理下达任务。18.立即完成上级领导交办各项工作。5、项目水电工程师职责直属上级项目经理岗位人数依据项目规模大小而定企业领导：总经理、项目主管、项目总监、项目部长部门职责：1. 参与项目标图纸自审、依据相关专业会审并形成会审纪要，汇总至项目部。2. 搜集当地已开发项目标工程技术信息，建立完整工程技术动态信息库；搜集和建设相关新技术、新方法和新规范，为开发项目提供工程技术参考和借鉴。3. 参与开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、环艺等隶属工程）内部自审（办公室、项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位），并做好自审、会审统计；依据自审、会审统计，会同设计单位调整、优化设计图纸相关内容。4. 立即向项目经理提交施工中发觉技术问题或图纸问题，并提出初步处理意见。5. 检验本专业施工单位投入工程项目标人力、材料、关键设备及其使用、运行状态，如发运行异常，立即向项目经理汇报。6. 依据项目部下发企业审定后年度开发项目生产计划及生产计划季、月实施细则，负责督促各责任方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）按时、按质、按量完成。7. 负责本专业项目现场质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理及现场组织协调工作。8. 负责本专业工程施工过程中隐蔽工程签证管理和设计施工图纸所要求多种材料技术指标质量检验、验收登记立案工作。9. 负责单位工程施工过程中变更工程签证单原始资料（数据、照片、相关人员签字等）工作，确保签证单真实性、合理性和正确性。10.依据协议协议相关条款及施工单位工程质量、实际工程进度、监理单位意见，签署项目工程拨款意见并提交项目部审核。11.参与企业内部进行工程完工内部验收，整理项目完工资料。12.经政府相关部门验收合格后帮助项目部和物管企业办理物业交接手续。帮助项目部、物管企业对用户进行交房，并立即处理在交房过程中出现相关工程方面问题。落实开发项目在完工交付后在质保期内工程维修工作。13.认真做好本部门资料管理和存档。14.认真做好本部门工作日志。15.认真实施项目经理下达任务。16.立即完成上级领导交办各项工作。6、项目预算员职责直属上级项目经理岗位人数1人企业领导：项目主管、项目总监、项目部长部门职责：1. 能够熟悉掌握国家法律法规及相关工程造价管理要求，掌握工程预算定额及相关政策要求，为正确编制和审核预决算奠定基础。2. 努力提升业务水平，参与工程招投标工作，提升编制工程预算质量，取费应注意正当、有理、有据，能经得起审价、审计考验。3. 负责工程项现在期费用估算，配合项目总监好项目资金调配计划。4. 熟悉施工图纸，配合相关人员编制施工进度计划，按生产进度计划做好每个生产阶段施工预算，立即开出施工任务单和耗料计划单，并以此指导项目生产，确保施工定额制度顺利进行。5. 配合项目经理搞好单位工程成本核实，定时做好用料、工费分析，发觉漏洞立即落实填补方法。6. 立即搜集设计变更、现场签证单和相关定额及现行南宁市建设工程造价信息，立即编制好项目标完工决算，帮助项目经理及相关职能人员做好应收款催收。7. 负责工程施工图预算、项目成本测算、工程款审核、商品房销售面积计算、结算编制和审核。8. 负责在各单位工程全套主体施工图下发后，选择有代表性单位工程，在要求时间内成施工图预算编制，报项目经理，为工程进度款审核、成本测算等提供依据。9. 负责工程施工过程中每个月完成工程价款核实，经过核实后，将结果报项目经理审核，由项目经理呈报项目部长、项目总监审批。10.负责工程施工过程中全部设计变更中价款核实，经过核实后，将结果报项目经理审核，由项目经理呈报项目部长、项目总监审批。11.负责对施工单位报送完工结算资料完整进行审核，对项目标完工结算价格核实，经核实后，将结果报项目经理审核，由项目经理呈报报项目部长、项目总监审批。12.负责在项目进行过程中，对实际投资和计划投资进行比较和分析，当出现投资偏差和进度偏差时，立即提出合理化提议，有利于企业领导作出正确决定。13.对项目中采取建筑材料进行市场询价，定价。14.认真做好本部门工作日志。15.认真实施项目经理下达任务。16.立即完成上级领导交办各项工作。7、项目报建专员职责直属上级项目经理岗位人数1人企业领导：项目主管、项目总监、项目部长部门职责：1. 负责在建项目征地及拆迁工作，协调并督促政府在项目用地范围内实施征地拆迁、安置赔偿工作。2. 配合制订各项目用地指标申报工作计划，帮助完成项目用地指标申报基础材料编制上报，配合做好项目用地预审。3. 办理各项目国土业务，关键包含：土地评定；招拍挂基础工作；摘牌后签署国有土地使用协议；办理国有土地使用权证或建设用地同意书；预售丈量等。4. 立即、正确地搜集政府各职能部门政策、法规和要求等相关信息。5. 制订项目开发各阶段报批工作计划，同时为项目标资源配置提出合理化设计提议。6. 负责办理项目计划业务，关键包含：项目计划设计条件报审、项目总平计划方案审批、项目方案报审、建设用地计划许可证等。7. 负责办理项目其它政府部门职能手续，关键包含：发改委核准立案批文，环境评定审核意见，建筑消防系统审核意见，人防施工图审核意见，白蚁防治，防雷施工图审核意见，地震评定及审核意见，项目标水、电、煤气、电信、道路、排水等管线方案报批、计划报建及市政设施挖掘、迁移工作。8. 办理各项目建委业务，关键包含：建筑工程初步设计审查意见、建筑工程施工图审查立案、工程招投资、建设工程计划许可证、工程质量和安全立案、监理协议和施工协议立案、建筑工程施工许可证，配合项目部办理完工立案。9. 负责办理房屋产权登记及房屋全部权证，房屋产权取得、转移、变更、注销登记和抵押权其它项权登记及销售房屋测量等。10.办理商品房预售许可证及房产抵押评定。11.每七天定时向项目主管、项目总监、项目部长及项目经理反馈工作进度和完成情况。12.负责所管项目标国土、计划、建委及配套等业务报建报批。13.负责小区总体计划及方案文本报审报批：按国土证划分计划证面积并按节点计划取得计划审批单，组织安排国土证、用地计划许可证、建设工程计划许可证及相关手续办理。14.负责所管项目专业意见审查业务报建报批：办理小区人防专业意见审查业务，办理小区消防专业意见审查业务，办理小区环评专业意见审查业务，办理小区园林专业意见审查业务，办理小区施工图专业意见审查业务，办理小区市政专业意见审查业务。15.负责所管项目建委业务报建报批：办理施工图审查业务报审及立案；办理散装水泥业务；办理墙改基金业务；办理城建档案管理业务；办理地勘，质监，安监，桩基检测等业务，按国土证划分施工证面积工作并按节点计划取得施工许可证、商品房预售许可证。16.负责所管项目配套业务报建报批：小区供电、供水业务跟踪办理；办理小区防雷检测业务；办理小区天然气报装业务；办理小区电信及宽带报装业务。17.负责将以上搜集到各方面资料，以对应文件汇报形式汇报给项目主管、项目总监、项目部长。18.认真做好本部门工作日志。19.认真实施项目经理下达任务。20.立即完成上级领导交办各项工作。8、项目资料员职责直属上级项目经理岗位人数 1人企业领导：项目主管、项目总监、项目部长部门职责：1. 负责项目部和企业各部门、工程建设相关单位来往文件收发、登记、整理和归档保管。2. 整理搜集拟开发项目当地已开发项目标工程技术信息，包含开发规模、开发性质、畅销户型、经济指标等，建立完整工程技术动态信息库；搜集和建设相关新技术、新方法和新规范，为开发项目提供工程技术参考和借鉴。3. 参与项目部组织会议并写会议纪要。4. 负责和项目部来往材料收发、登记、整理、归档。5. 负责本部门文件档案管理。6. 搜集建设项目多种材料设备市场价格信息和各类施工、安装企业和生产厂家资质及信誉情况，并分类归档。7. 对各项目报送项目部签证、工程变更、工程联络单、工程款支付证进行签收并给部门相关人员办理，完成相关手续后立即办理签发、归档。8.认真做好本部门资料管理和存档。9认真做好本部门工作日志。10.认真实施项目经理下达任务。11立即完成上级领导交办各项工作。三、工程步骤（一）项目部现场施工管理步骤企业项目部、监理单位、施工方开始进场。并组织第一次监理例会，宣告甲方授权及项目管理要求，生产目标、总体计划等企业项目部转发施工协议，项目部专业工程师熟悉协议，协议开始实施企业项目部组织施工单位、监理单位等关键管理人员相互认识企业项目部将相关协议、施工图纸、技术资料、管理制度等发放监理企业企业前期办理各项开工手续，完善协议签署。督促监理企业推行职责：三控、两管、一协调施工方现场组织施工过程管理监理企业将相关协议、施工图纸、技术资料、监理制度等发放给施工方组织相关单位人员进行完工验收（二）项目部质量管理步骤施工方提交各项质量管理资料，施工方项目总工签字监理工程师审核，总监提出意见并签字企业资料管理处文档和电子双份立案企业项目部资料管理处文档和电子双份立案企业项目工程师审核，签字确定上级单位或相关部门发给监理进行施工质量监控管理企业项目经理审核，提出意见并签字发给施工方进行施工质量管理检验结果、处理方法等，项目部资料处双份立案项目部组织各方，定时进行质量大检验（三）项目部安全管理步骤监理工程师审核，总监提出意见并签字施工方提交各项安全管理资料，施工方项目经理签字企业资料管理处文档和电子双份立案发给监理进行施工安全生产监控管理企业项目部资料管理处文档和电子双份立案企业项目部工程师审核，签字确定企业项目经理审核，提出意见并签字上级单位或相关部门发给施工方进行安全文明施工检验结果、处理方法等，项目部资料管理处双份立案项目部定时组织各方进行安全文明施工大检验（四）项目部质量事故处理步骤企业资料管理处双份立案如发生重大结构质量事故，上报相关部门（设计院、建设局等）项目部资料员双份立案监理方发觉质量事故项目工程师发觉质量事故项目工程师跟踪事故处理结果施工方发觉质量事故 企业项目经理审核，提出意见并签字企业项目经理组织各方现场确定，初拟处理方案，各方签字 如发觉重大质量事故，上报企业，项目主管领导审核，并签字确定 施工方立案，进行事故处理监理方立案，监控处理过程（五）项目部安全事故处理步骤事故发生后，企业现场人员应立即抢救伤员，封锁现场，立即上报管理部门和总企业项目部举行专题会，要求施工方和监理方提交事故调查汇报、事故处理具体方案、防范整理方法、处罚等施工方、监理方、项目部等管理人员应第一时间到现场，进行相关处理，安排人员具体跟踪抢救情况企业项目部整理相关资料，主管领导审议事故处理相关资料，确定处理方案立即上报相关建设行政部门审议，按要求进行事故原因分析、调查结果和处理方案汇报情况，按相关要求进行事故处理施工单位按处理方案立即处理善后，最终完成事故处理相关工作监理方监督事故处理结果，对突发情况随时反馈信息项目部全力协调相关单位进行事故处理，跟踪落实处理结果（六）施工图纸自审、会审工作步骤图纸自审、会审企业项目部主持设计单位、勘察单位监理单位、施工单位、审图企业和会审人员或单位签字、盖章项目经理审核项目总监、项目部长审定项目主管审批企业发函（盖公章）给设计院经审图企业审查后交项目部分发监理单位项目部施工单位自审要求：1.户型及功效要求：(1) 委托设计方案图是否按协议及设计委托书要求进行户型方案设计，是否有差异。(2) 企业要求户型方案变动，结构是否满足要求，结构设计前是否收到相关户型变更方案要求，关键表现在有阳台房间、户内设置楼梯、屋面上人楼梯、屋面阳光房等位置。(3) 厨房排气、排水设备及地漏预埋位置是否齐全。(4) 卫生间三大件位置，通常卫生间标准及设备位置，地漏位置及数量是否正确、齐全，能否满足使用要求。卫生间通风、排气处理是否妥当。(5) 洗衣机位置和排水及地漏位置是否统一。(6) 各户室外独立、集中水、电表位置是否隐蔽合适，是否安全，是否易检验、检修，是否设计公用电表和水表。(7) 雨水、污水、排水设计位置是否隐蔽、适宜，是否设计有存水弯头，是否设计有检验疏通口？是否接入指定管道。(8) 企业要求室内外装修标准和设计图装修标准，和房屋买卖