数码广场SOHO写字楼推广方案样本.doc

艾派数码广场
——SOHO写字楼推广方案(草案)
目录
一、 推广目标……………………………………………………………………………………2
二、 广告宣传总策略……………………………………………………………………………3
三、 广告宣传目标用户…………………………………………………………………………4
四、 案名选择……………………………………………………………………………………4
五、 行销专题……………………………………………………………………………………5
六、 主广告语……………………………………………………………………………………6
七、 卖点整合……………………………………………………………………………………7
八、 导入期推广方案……………………………………………………………………………8
九、 开盘期推广方案……………………………………………………………………………13
十、 强销期推广方案……………………………………………………………………………15
十一、 续销期推广方案…………………………………………………………………………16
十二、 扫尾期推广方案…………………………………………………………………………17
十三、 现场包装策略……………………………………………………………………………28
十四、 物业管理策略……………………………………………………………………………24
十五、 各卖点广告语及形象广告语提炼………………………………………………………26
【一、推广目标】
1、给予项目操作最大化关键附加值，从而达成项目推广效应最大化。
2、提升本案形象档次，并提炼本案有利卖点，制造项目显著“唯一性”“权威性”和“排它性”特征，以应高级产品特征，并达成吸引购房者目标。
3、深入提升艾派数码著名度，提升其识别度和美誉度。
4、造成市场轰动效应，用具牌造势，聚集买家眼光，形成市场销售热点；
5、着力塑造物业品牌和企业品牌两个市场亮点，展示一个成熟、稳健和专业发展商形象和楼盘形象。
6、为企业以后发售物业奠下坚实基础，以达成企业品牌连贯性。
7、为电脑城招商进行前期造势、宣传。

【二、广告宣传总策略】
1、整合营销，全方位推广，形成立体交叉广告攻势。
2、找到市场有效需求，然后用广告稳、准、狠地刺激和激发有效需求。
3、形象先导，艾派品牌转移，卖点诉求跟进，交叉结合，强力消化，并塑造艾派地产品牌。
4、准备期广告不停渗透，预热期进行全方位轰炸宣传造势，开盘期和热销期重拳出击，连续期和扫尾期进行脉冲式公布。
5、借助前期广告余威借势造市。

【三、广告宣传目标用户】
区域划分：内坑、罗山、青阳、磁灶、新塘、西滨、灵源、安海、东石，还有少数外来高管人员
类别：投资型、自用型
职业类别：白领、公务员、投资者、创业者
用途划分：出租、办公兼宿舍、年轻小两口自用、纯办公

【四、案名】
1、艾派IT数码城 10、艾派·SOHO数码城 19、数码新天地
2、艾派国际商城（厦） 11、艾派·SOHO数码广场 20、数码梦工厂
3、艾派电子城 12、海峡西岸数码港 21、数码帝国
4、艾派IT世界 13、艾派·数码尚全部 22、
5、艾派数码广场 14、艾派·SOHO数码时代
6、艾派IT数码广场 15、艾派·数码前沿
7、艾派E世纪 16、SOHO数码频道
8、数码E派 17、SOHO数码时尚
9、数码先锋 18、数码科技广场
【五、行销专题】
艾 派 数 码 广 场
晋江首家SOHO楼宇·泉州最大IT数码大卖场

【六、主广告语】
备选主广告语一：
舒卷SOHO生活，成就辉煌事业
主广告语释意：
1、 此语表现了自由，个性，适合现代年轻人，针对目标用户群体。
2、 蕴涵了SOHO写字楼双层用途（办公和居住）。
3、 表现了那些在SOHO写字楼里办公自由、轻松、随意，能够穿着睡衣，拖着拖鞋工作也无所谓。
4、 引发了大家联想，购置一套做投资或自住全部划算。
备选主广告语二：
家居办公 尽享创富自由 
主广告语释意：
1、 表现了SOHO写字楼双层用途（办公和居住）。
2、 表现了SOHO办公自由、轻松、随意，能够穿着睡衣，拖着拖鞋工作也无所谓。
备选主广告语三：
献给在这个城市打拼大家
主广告语释意：
1、 给人以亲切感，拉进消费者距离。
2、 表现了开发商了解消费者盈利不轻易，出外打工艰辛，轻易让她们产生好感和共鸣。
3、 轻松、自然和不造作，更轻易让人记住，就像麦当劳“我就喜爱”这句广告语。
备选主广告语四：
随意生活，随意工作，艾我所爱，唯我一派！
主广告语释意：
1、 表现了品牌沿续。
2、 表现了SOHO自由、随意、个性、时尚、前卫。

【七、卖点整合】
1、泉州首家SOHO楼宇。
2、家居办公，方便舒适，便于加班。
3、自由分割，你想要多大就有多大。
4、这里是未来商业、金融中心，升值空间大。
5、楼下是IT数码城，有大量潜在出租用户，投资风险小，投资回报率高。
6、既能够做为办公也能够做为单身公寓，一个房间多个功效，晋江前所未有。
7、临近世纪公园、新市政广场、人民广场、艺术广场、新华全部购物广场、沃尔玛、莱雅百货、SM、轻工电器城、KFC，麦当劳，临近各类银行，生活方便。
8、SOHO是一个理念，一个全新生活方法，一个时尚

【八、导入期推广方案】
一、广告目标:
1、对项目进行预热，引发社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。
2、初步奠定楼盘在大家心目中品味、档次和形象。
3、培育市场，拦截用户。让准备买房消费者停止购置其它楼盘转而关注“SOHO中心”；
4、为楼盘正式公开销售做好必需和详尽准备。
5、进行入市前信息预告，预热市场。

二、分期目标
分两期工作：准备期 预热期（内部认购期）
三、工作内容日程程序
准备阶段（4～8月份）
市场形态：项目面世在即，前期虽已经有周密市场调查作为操盘基础，但市场动向未明，一切充满变数。
分期目标：涉世之初，快速树立工地形象，塑造SOHO形象，以项目标现场形象包装为主，基础落实售楼前各项准备工作；同时市区和通往周围乡镇关键路口户外广告公布，以传达项目信息，进行前期不停渗透。
。
广告专题：八闽大地首家SOHO楼宇
工作内容：
1、广告策略制订；
2、BI和VI手册编制和制作；
3、工地形象墙（围墙）包装；
4、车体灯箱、户外广告牌制作
5、楼书、宣传折页、DVD动画计划、撰文、设计和制作；
6、售楼资料设计和制作，包含户型平面图、认购书、协议、销售统计、用户登记册、销售控制表。
7、售楼部建设、包装、现场部署、看楼通路包装；
8、建筑模型制作、户型模型制作、室内大型喷绘背景画设计、制作
9、展板设计、制作、展台设计、制作
10、谈判桌椅购置
11、 门牌（洗手间、通道等）
12、 手袋（装楼书及礼品）
13、 销售人员名片
14、 销售人员服装
15、 销售人员招聘、培训
16、 统一说词编写
17、室内装修风格、效果图
18、指示牌和通告版设计、制作
媒介选择：路牌、路旗、围墙、东南早报
预热阶段（开盘前30天）
市场形态：售楼前各项准备工作已基础就绪，采取接触性策略以创意广告和软文炒作切入市场，形象推广和概念炒作计划开启，内部认购信息同期公布。进行全方位宣传, 将项目开盘各项信息广泛传达，实现众人皆知传输效果。争夺市场眼球以贮备尽可能多意向用户，为开盘热销聚集能量.
具体实施可经过报纸软文、围板、灯杆旗、户外广告、公交车、电视台等形式进行先期引导，关键介绍项目标地理优势、巨大升值空间及SOHO生活、工作理念等。

广告目标：
1、让本不计划买房消费者产生购房念头。
2、发明“soho”时尚
3、引发“soho”一族注意力
4、激发投资者爱好。
5、深入拉高项目标知晓度，为随即项目开盘营造良性媒体宣传空间；同时为发展商品牌塑造奠定基础。
工作内容：
1、硬广告及电视广告项目形象宣传；
2、以软文形式对“SOHO”概念和“SOHO”生活方法、工作理念进行炒作；
3、以软文形式对项目所在区域巨大升值空间炒作，突出本案是未来商业金融中心；
4、内部认购信息公布广告；
5、派发宣传资料、夹报；
5、对各项准备工作（销售模具、交屋标准等）作深入完善。

媒体选择：泉州晚报、东南早报、海峡城市报、宣传折页、夹报、灯箱广告、灯竿期、晋江电视台、户外广告
软性新闻炒作专题：
1、我在××SOHO公寓日子里（请作家编写一篇长篇小说，表现SOHO生活理念、生活方法，引发读者对SOHO生活向往，在泉州晚报、东南早报发表）

【九、开盘期广告推广方案】
市场形态：项目包装初见成效，市场著名度始树立，含有良好市场形象，能够开盘。
广告策略：综合利用大众媒体深入提升提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时广告投放以硬性广告为主，针对关键卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高成交额，减轻收尾工作压力，同时发挥软性文章理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
关键攻击点：报广、户外广告、路旗、DM夹报为主，电台、电视、PR公关活动为辅，实施全方位全线封杀。
工作内容：
1、售楼现场导视系统部署，包含彩旗、指示牌、横幅、条幅；
2、公布开盘广告；
3、户外广告牌内容对应加以改变；
4、开盘庆典PR公关活动开展。
媒体选择:泉州晚报、户外广告、东南早报、晋江电视台、公交车广告
开盘活动提议：
1、现场每人送一盒一次性纸杯（印有本案写字楼和电脑城宣传资料），交定金用户另送一本高级笔记本。
2、舞狮演出
现场包装：
大型拱门、大气球＋条幅广告
新闻策划：
＃泉州电视台——侨乡房地产新闻采访
＃报纸软文（三选二）
1、艾派SOHO数码广场开启晋江市“ 新个体户时代 ”
新闻链接：《SOHO是个“怪物”？》
2、艾派数码广场—泉州首家SOHO 开盘纪实
3、泉州首家SOHO楼宇——艾派数码广场落户晋江（新闻链接：《SOHO是个什么东西？》）

【十、强销期广告推广方案】
市场形态：前阶段预热工作和楼盘造势宣传取得一定效果，为全方面推广奠定了坚实基础，本期诉求以各卖点为主攻方向。
广告目标： 深层广泛销售，在强销期引发销售冲击波，完成既定销售指标。
关键攻击点：展示楼盘实在卖点，实实在在面对用户，从消费树立楼盘高素质形象，将主卖场完美结合，掀起抢购热潮。
工作内容：
1、公布纯销售系列广告；
2、完成DM广告制作
3、做好市场反馈信息搜集工作，为后期策略调整提供第一手资料；
4、随时掌握楼盘销售进展情况，关注市场动向。
媒体选择：泉州晚报、东南早报、晋江电视台
报纸软文
《艾派数码广场，汇聚“SOHO”一族》
《你是那个“民族“？
——SOHO族VS上班族 》
【十一、连续期广告推广方案】
市场形态：首轮热销高潮已过，针对现实状况，活化销售策略，进行适时调整，顺利承接热销余波。
广告目标：突破销售瓶颈，掀起二次销售热浪。
关键攻击点：促销。
工作内容：
1、卖点诉求广告连续进行；
2、强调项目标差异性；
3、对有期望潜在用户邮寄DM广告、派放夹报；
4、举行鸡尾酒会（带抽奖活动），利用老用户介绍亲戚好友来购卖，促进销售。

媒体选择： 泉州晚报、 东南早报、户外广告

【十二、尾盘期广告推广方案】
市场形态：销售难题逐步沉淀下来，销售瓶颈开始出现，须对尾盘求全消化。
广告目标：依据楼盘后期销售过程中瓶颈现象所在，有选择地，有针对性地进行广告诉求，消化尾盘。
脉冲式公布策略，降低公布频率。
工作内容：
1、响亮申明楼盘已进入尾盘阶段；
2、有针对性促销广告；
3、针对销售过程中表现出来矛盾点，开展公关解疑活动；
4、开展节日销售让利促销活动。
5、DM夹报宣传促销：最终10单元，每单元送著名婚纱影楼拍婚纱照一套或家庭影院一套。
注：2、4两点到时依据实际情况而定。
媒体选择：泉州晚报、东南早报

【十三、现场包装策略】
现场卖场目标：
营造销售气氛，给买家强烈销售感染力
突出项目标主卖点，表现项目在当地和众不一样风格和个性。
展示鲜明项目形象和发展商专业规范形象，以增强用户购置信心
工地形象
现场：工地现场是大众接触、认知楼盘功效属性、工程进度、发展商实力等信息最直接渠道之一，大众在这类信息接收过程中是处于被动地位。塑造出和众不一样、个性鲜明工地现场，是巧妙地传输项目推广信息，建立优良发展商形象有效方法。
直观印象：高素质、专业、亲和
策略：
（1）、围板等应定时维护、更新、保持其结构完整、色彩鲜亮、字迹清楚。
（2）、保持工地现场清洁、有序、低噪音和无污染。
（3）、设计独特结构“SOHO”路牌，设置工地营销门口、表明项目标计划、位置。
（4）、小区外市政道路、绿化维护，许可情况下，可部署背景音乐扬声系统，营造独特现场气氛。
工地围墙形象专题：
a、泉州首家SOHO楼宇
b、随意工作，随意生活，艾我所爱，唯我一派！
c、我工作，我生活，由我作主
d、晋江电脑城——泉州最大IT数码大卖场
e、家居办公 尽享创富自由
f、福埔商圈关键点，新区商业正中央

围墙广告造型：立体造型，要独到，特异、新奇，给人极强视觉冲击力，在气势、口碑上就赢过其它项目，以下图

注：务必需加外打灯，因为这本身就是一副很好户外广告，和其花几万块钱再去租个户外广告牌，还不如把自家门口广告牌做好。然而晋江很多房地产企业没有意识到这一点，晚上围墙暗暗，一点气氛也没有。

物业形象：
直观印象：时尚、前卫而不失平易、人文、服务贴入人心
导示系统规范和渐进完善、小区面貌营造、配套设施跟进
售楼处
售楼处整个格调须时尚、现代感强、前卫、高雅、空间通透、功效分区显著，个性突出。内部设置表现SOHO生活理念、方法，表现项目标升值价值。
策略： 展版制作、赠品发放、外场路旗渲染、室内背景音乐、光线关注，努力争取营造轻松、惬意咨询气氛，统一销售人员着装、行为举止。
1、售楼处由以下部分组成：门厅、展示区、演示区、接待洽谈区、休闲区等功效布局。
（1）展示区：模型展示、小区模式、户型模式、展板展示；和宣传物品等充足显示发展商实力，增强意向用户对该项目标认知度、好感度和购房信心。
（2）演示厅：演示小区方案、成熟小区和晋江新商业中心形成等多媒体演示系统。
（3）休闲厅：供用户休闲、儿童娱乐场所，可设置酒吧台、咖啡廊等。（是否要做到时再依据实际情况考虑）
2、关键内容配置
售楼处内摆设大致有接待台、展板（包含广告板、效果图、说明图）、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模式、销售进度表、售楼书、说明书、椅、台、屏风、饮水机等。
⑴形象墙。其是营销接待中心形象标志，关键突出项目标名称、标志。形象墙前面是接待台及资料台，是销售人员关键接待用户和派送资料场所。
⑵展板及场地部署。
它能够系统地介绍本项目标基础情况及销售情况，其最关键内容之一是了解项目优点，并设计统一艺术形式加以部署，使个性形象突出，内容丰富、简明，缩短买家了解项目标时间，甚至能够使其做出快速购置决定。展板内容：项目各户型透视图、关键交通及建筑物相片，地理计划图，住宅单位平面图，住宅单位室内部署，发展商之背景，价目表及付款方法等等。
⑶大屏幕彩电。大屏幕彩电关键播放项目标基础情况，在展厅内播放高质素录影带，同时，也增加营销中心热闹气氛，加紧销售人员讲解速度。
⑷透视图及项目模型（1/150）。模型和透视图能增加买家对本项目标立体纵观认识，令买家置身其中，领会各楼层朝向和景物，清楚明了选购单位所在位置，给人真实感觉，令买家倍增信心。
3、营销中心销售功效设计
营销中心作为销售前沿阵地，直接影响买家选择。所以，营销中心各方面资料和装备，从所见、所听全方位让买家了解信息。另外售楼处除含有硬件资料（如模型、效果图、楼书等印刷资料外），还需高素质、专业销售人员。
1）、 售楼书：专业售盘资料。设计风格应和其高级定位相一致，且内容全方面、 制作精良。
2）、 折页：售楼普及资料。优势在于费用低，可大量发放，传输范围广泛，内容简练。
3）、 手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装售楼书等资料。
4）、 展板：售楼处悬挂资料，全方面介绍企业及楼宇信息。
5）、 礼品：费用低、美观、实用，用于传输信息、能够制造销售热点。
6）、 影视资料：从视觉方面传输企业和楼盘贮备。
7）、 各功效标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功效，突出运作专业性。

注：
1、 洽谈桌椅部署：最好利用圆桌，使客主无大小尊卑之别；利用矮桌，可减低用户抗拒性；不要使用户座位面向大门，不然易使用户分心。
2、 柜台桌椅放置：柜台桌椅不要太靠近门口。将建筑物模型圈拢在入口处周围，使用户对商品有明确而深刻印象，同时也给人有缓解余地，降低对立感觉。
3、 模型制作和销售配合：制作模型目标是为了让用户了解建筑物外观、环境、地段、计划、公共设施等。应和销售相互配合，以利销售。
4、 注意主控台位置及高度、广播系统音域范围及功效，控台、销售区、和模型、出入口及过道是否能使众多用户十分顺畅地经过。
5、 选择很好建材，调高屋顶高度，光线畅亮，前后通透，空气清新，强调综合视觉美感；
其它现场包装
路口指向牌 （两种功效，一个是引导买家路向，二是塑造项目标物业形象）
引路墙
工地八大彩旗、彩色气球包装
彩虹桥拱卫大门效果
形象街包装

【十四、物业管理策略】
物业管理可能会成为本案一个抗性，而反之也能够成为本案一个卖点，因为一旦物业管理企业同我企业强强联合，对于本案不管是销售还是品牌树立全部大有裨益，以下是对于多个物业管理模式分析：
一、 全权委托管理
优势：
1） 充足发挥物业企业专业服务功效，提升项目标服务档次；
2） 降低发展商管理人员数量；
劣势：
3） 费用较高，所以业主负担增加；
4） 假如服务质量差，则会直接影响发展商声誉；
二、 聘用专业物业管理企业作顾问；
优 势：
1） 经验丰富，能够处理多种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；
2） 能够为本企业培养一批人才，对于发展商长远发展有战略意义；
1） 能否同发展商管理体制接轨是一个最大问题
三、 自行管理
优 势：
1） 充足发挥对项目开发建设、管理、服务一条龙作用，实现高效率服务；
劣势：
1） 缺乏经验，轻易走弯路；
2） 对于突发事件没有立即处理能力，缺乏创新思想；
考虑到高层维护费用较高，且比通常多层较难管理，所以本企业提议企业以第二种管理方法进行操作。

【十五、各卖点广告语及形象广告语提炼】
1、艾派数码广场——SOHO写楼·艾派IT数码广场
泉州首家SOHO楼宇 泉州最大IT数码大卖场
2、艾派国际商城
——福埔商圈关键点，新区财富正中央
3、随意工作，随意生活，艾我所爱，唯我一派！
4、有家感觉真好!
5、我工作，我生活，由我作主！
6、艾派IT数码广场——泉州最大IT数码大卖场
7、家居办公 尽享创富自由
8、给生活更多浪漫和遐想 给工作更多轻松和自在
9、在事业和生活之间找到平衡
10、SOHO，不能COPY态度
11、SOHO 拒绝平庸房子 拒绝平庸生活家
12、 晋江SOHO时代来临
13、在自己天空下为自己工作
14、办公生活化领跑者
15、现实里童话，童话中现实，这就是SOHO
16、抢占新区关键地段 掌控未来财富中心
17、阳光，游走在室内每一个角落
18、让心情伴随电梯升起来
19、商务办公首选，智者创业领地
20、好地段，升值无限
21、地产蓝筹股，投资好项目
22、生活理想 就是理想生活
23、过得舒心，住得安心。
23、爱派宣言
——用心、专注，打造最俱价值地产品牌

艾派实业营销策划部
蔡朝铭
5月 10日