济南市住宅小区物业管理制度样本.doc

济南市物业管理措施

　　第一章　总则
　　第一条　为加强本城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业正当权益，提升城市管理水平，依据相关法律、法规要求，结合本市实际，制订措施。
　　第二条　本措施所称物业，是指已建成并交付使用城市各类住宅、非住宅、公共建筑和相配套设施。
　　本措施所称业主，是指物业全部权人。
　　本措施所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业其它人。
　　本措施所称物业管理企业，是指依法设置，以物业管理和服务为经营业务，并含有企业法人资格经济组织。
　　第三条　本措施适适用于本市市区范围内城市物业管理。
　　本市市区范围内住宅小区必需实施物业管理。
　　物业管理区城具体范围由市物业行政主管部门划定。
　　第四条　市房产管理部门是本市物业管理行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内物业管理工作。计划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林和街道办事处和居发委员会应该根据各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业管理工作。
　　第二章　物业管理组织
　　第五条　本市住宅小区物业管理，实施业主大会和业主委员会制度。机关、企机关及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务物业管理实施业主委托制。
　　第六条　业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多，应该按百分比推选业主代表。业主大会应该由过半数业主出席方可举行。
　　市物业行政主管部门应该每十二个月组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上业主提议，能够临时召开。
　　第七条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、免职业主委员会组成人员：
　　（二）听取、审议业主委员会工作汇报，监督业主委员会工作；
　　（三）经过和修订业主条约；
　　（四）改变和撤销业主委员会不合适决定；
　　（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（六）决定物业管理其它相关事项。
　第八条　业主委员会由业主大会选举产生。
　　业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人。任期两年。业主委员会组员能够连选连任。
　　业主委员会应该自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记立案。
　　第九条　业主委员会关键职责：
　　（一）负责选聘物业管理企业，和物业管理企业签署物业管理聘用协议；
　　（二）监督物业管理企业物业管理情况；
　　（三）听取业主和非业主使用人意见和提议；
　　（四）配合物业管理企业落实各项管理方法；
　　（五）业主大会给予其它职责。
　　第十条　市物业行政主管部门应该定时组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应该经全体组成人员过半数以上经过。
　　第三章　物业管理企业
　　第十一条　成立物业管理企业应该含有下列条件：
　　（一）有企业名称、章程和固定办公场所；
（二）有健全组织管理机构和一定数量专业技术及管理人员；
　　（三）含有管理建筑面积一万平方米以上物业能力；
　　（四）有三十万元以上货币注册资金；
　　（五）法律、法规要求其它条件。
　　第十二条　物业管理企业必需依法登记，取得法人资格，并依据相关要求取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
　　第十三条　申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
　　（一）物业管理企业资质审查申报表；
　　（二）法定代表人证实书和身份证实；
　　（三）管理章程、以营场所证实及资信证实；
　　（四）各类专业管理人员资格证书或证实文件；
　　（五）其它相关文件、资料。
　　第十四条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应该到市物业行政主管部门办理注册登记手续。
　　第四章　物业管理服务
　　第十五条　物业客理企业接收委托从事物业管理服务，应该和业主委员会或业主签署物业管理聘用协议，并自协议签署之日起十日内报市物业行政主管部门立案。
　　第十六条　物来管理聘用协议应该包含以下内容：
　　（一）物业管理服务项目、范围、内容及费用；
　 （二）双方当事人权利和义务；
　　（三）管理服务要求和标准；
　　（四）协议期限；
　　（五）违约责任及争议处理方法；
　　（六）当事人双方约定其它事项。
　　第十七条　物业管理服务事项应该包含下列内容：
　　（一）房屋共用部位、共用设备使用、管理、维修和更新；
　　（二）电梯、二次供水等设施运行服务；
　　（三）搜集生活垃圾和清扫保洁环境；
　　 （四）帮助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
　　（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序管理；
　　（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施养护管理；
　　（七）物业客理聘用协议确定其它事项。
　　第十八条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施管理单位，能够将本单位专业服务事英，委托给物业管理企业实施统一服务。不实施委托服务，相关市政设施管理单位应该服务到户。
　　第十九条　选聘物业管理企业，应该采取公开招标或邀请招标。采取公开招标，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
　　第二十条　业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理相关工作移交给新物业管理企业，并提供包含物业管理相关档案资料。
　　第二十一条　物业管理企业被聘用后，应该和业主和非业主使用人签署服务协议。服务协议包含下列关键内容：
　　（一）物业管理服务内容；
　　（二）双方权利和义务；
　　（三）费用标准和交纳期限；
　　（四）违约责任及争议处理方法；
　　（五）其它事项。
　　第二十二条　物业管理聘用协议期满，一方不再续签协议，应该在协议期满两个月前通知对方。物业管理聘用协议期满前，物业管理企业破产或被注销，业主委员会能够委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内物业管理。
　　物业管理企业应该在协议终止或中止后十五日内，腾出小区物管理用房及其它物业管理服务设施，交出相关资料，办理费用结算等移交手续。
　　第二十三条　物业管理经费收入关键起源：
　　（一）开发建设单位按要求缴纳物业管理公共资金；
　 （二）按要求提取物业共用部位维修基金利息；
　　（三）按要求收取物业管理服务费；
　　（四）专题委托服务收入；
　　（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所经营收入；
　　（六）其它正当收入。
　　本条第（一）项所列物业管理公共资金应该按相关要求专户储存，专款专用。
　　本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制订，报市政府同意后公布实施。
　　第二十四条　新建住宅小区前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位负担。
　　第二十五条　新建住宅小区开发建设单位和原有住宅小区管理单位在进行物业管理权移交时，应该按小区总建筑面积0.2%百分比向业主委员会提供配套物业管理用房和配套建设停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主全部，任何单位和个人不得私自占用或改作她用，不得抵押、交换、买卖。
　　第五章　物业使用和维护
　　第二十六条　物业维护开门见山任，按下列要求划分：
　　（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
　　（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施，由受聘物业管理企业负责维护。
　　（三）市政公用设施，由设施归属管理单位负责维护。
　　第二十七条　物业维护费用，按下列要求负担：
　　（一）房屋自用部位、自用设施设备维护费用，由业主或非业主使用人负担；
　　（二）房屋共用部位、共用设施设备维护费用，由共同使用该房屋垢业主和非业主使用人按各自使用建筑面积百分比共同负担；房改已交纳维修基金业主应负担费用可依据相关要求从已交纳维修基金中列支；
　　（三）配套公共基础设施维护费用，从已缴纳住宅小区物业管理公共资金中列支；
　　（四）市政公用设施维护费用，由管理该设施单位负担。
　　第二十八条　房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应该给予配合。
　　第二十九条　业主及非业主使用人使用物业不得有下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
　　（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
　　（三）在天井、庭院、平台、屋顶和道路或其它场地搭建建（构）筑物；
　　（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
　　（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
　　（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
　　（八）法律、法规严禁其它行为。
　　第三十条　供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内新增、维修更新和改造时，该设施管理单位应该向物业管理企业通报，按相关要求办理施工手续，并做好施工后恢复工作。
　　第六章　　法律责任
　　第三十一条　物业管理企业违反本措施第十二条、第十四条要求，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
　　第三十二条　对不按要求交纳费用业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三滞纳金。逾期仍不交纳，物业管理企业可依法追交。
　　第三十三条　物业管理企业及业主和非业主使用人违反本措施，包含计划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理，由相关行政主管部门依据相关要求进行处理。
　　第三十四条　物业管理企业和业主委员会或业主一方违反物业管理聘用协议发生纠纷时，能够由市物业行政主管部门进行调解。调解不成，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
　　第三十五条　物业管理企业不依法推行物业管理聘用协议义务，经数次教育仍不更正，除按前条要求处理外，由市物业行政主管部门依据相关要求降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
　　第三十六条　物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其主管部门给行政处分；组成犯罪，依法追究刑事责任。
　　第三十七条　当事人对行政处罚不服，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不推行行政处罚决定，由作出行政处罚机关申请人民法院强制实施。
　　第七章　附　则
　　第三十八条　本措施公布前已实施物业管理但不规范，由市物业行政主管部门限期整改。
　　本措施施行前已经验收交付使用住宅小区，还未实施物业管理，由市物业行政主管部门限期实施物业管理。
　　第三十九条　各县（市）可参考本措施实施。
　　第四十条　本措施具体应用中问题由市物业行政主管部门负责解释。
　　第四十一条　本措施自公布之日起施行。