物业管理理论与实务练习题.doc

《物业管理理论与实务》练习题
一、填空题
1、同其它市场一样，物业管理市场由 市场客体 、 市场主体 和 市场环境 三个方面组成。

2、 建筑物区分所有权具有 复合性 、 专有所有权的主导性 、 一体性 、 登记公示性 和 权利身份主体的多重性 五个特征。

3、 物业管理企业资质的行政管理主要包括四个方面，即 资质等级核定管理 、 资质等级审批管理 、 资质等级动态管理 和 资质等级业务管理 。

4、 物业管理招投标主要包括 招标 、 投标 、 开标 、 评标 和 中标 五个环节。

5、 物业管理企业在经营过程中面临的主要风险有 市场（经济） 风险 、 法律 风险、 财 产 风险、 责任 风险和 人身 风险5个方面。

6、 物业管理工作中经常涉及的保险主要有三类，即 财产险、 雇主责任 险和 公众责任 险。

7、 按计租方式的不同，租约可分为 毛租约 、 纯租约 和 百分比租约 三种类型。

8、物业管理从业人员行为方面的修养主要体现在 仪容仪表 、 礼貌礼节 和 服务用语 三个方面。

三、判断题
1、物业管理应该实行“谁建设，谁管理”的制度（ F ）
2、物业管理是城市管理的一部分（ T ）
3、物业管理公司前期介入的费用应由开发商承担（ T ）
4、前期物业管理的时间范围是从接管物业到业主委员会成立之前（ T ）
5、非业主使用人遗留下的经济问题不应由业主承担责任（ F ）
6、物业管理公司没有必要对非业主使用人进行物业管理培训（ F ）
7、物业出租人也可以是物业的承租人（ T ）
8、拖欠物业管理费的业主不能被选为业主委员会的成员 （ F ）
9、物业管理公司有权改变小区内的公共设施（ F ）
10、业主将物业租给别人并改变物业的原有用途时需要物业管理公司的同意（ T ）
11、现代物业管理与传统的房地产管理的内容是一样的（ F ）
12、物业管理公司不应该早期介入（ F ）
13、物业管理公司早期介入的时间应该是越早越好（ T ）
14、业主可以不请物业管理公司而自行对其物业进行管理（ T ）
15、非业主使用人不交物业管理费业主应该承担责任（T ）
16、物业管理公司没有必要对业主进行物业管理培训（ F ）
17、物业出租人只能是所有权人自己（ F ）
18、物业管理费年终结余可以作为管理公司的利润（ F ）
19、物业管理公司可以向违章的业主及其它相关人员罚款（ F ）
20、物业管理与社区管理的性质是不一样的（ T ）
四、选择题（其中1、2、3、4、10、11、12、13、14、15、36、37、38、39、40、46、47、48、49、50、56、57、58、59、60为多选题，其余为单选题）
1、直线制组织形式适用于（ BC ）
A.大型企业；B.小型企业初期管理；C.规模不大和不复杂的企业 ；D.综合性强的企业
2、直线职能制组织形式适用于（ABCD ）
A.专业性管理职能较强的企业 ；B.适应涉及面广、技术复杂、服务多样化企业
C.大型企业；　　D.管理综合性较强的企业
3、事业部制组织形式适用( BCD )
A.综合性强的企业 ； B.大型企业；C.产品种类复杂的企业 ； D.产品差别很大的企业
4、一般情况下，物业管理企业的机构设置主要包括（ABCDEFGHI ）。
A.总经理室 ；　　B.人力资源部 ；C.行政管理部；　D.财务部 ；　　E.品质管理部；F.市场拓展部 ；　G.经营管理部；H.工程管理部；I.安全管理部；J.环境管理部
5、 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（C）日前以书面形式在物业管理区域内公告
A、7； B、10 ； C、15 ； D、20 
6、 业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权（B  ）以上通过 
A、1/2 ； B、2/3 ； C、3/4 ； D、4/5 
7、 经业主委员会或者（ B  ）％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告 
A、15； B、20； C、30 ； D、50 
8、 订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于（A  ）。
A、业主大会； B、业主委员会 ； C、业主管委会； D、业主公约
9、 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（A  ）。
A、前期物业管理招标投标； B、物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标 ； D、物业管理招标投标
10、在物业管理方案的基本内容中，实质性内容有（ABCDEFGH ）。
A.管理制度的制定；B.档案的建立和管理；C.人员培训与管理；D.早期介入及前期物管服务内容；E.常规性物业管理服务综述；F.管理指标；G.物资装备；H.工作计划
11、招标项目整体设想与构思的要点有（ABCDE ）。
A.项目简介；B.客户服务需求分析 ；C.项目可行性研究与定位；D.物管服务的重点及难点；E.物业管理服务模式
12、物业管理的服务模式包括（ABC ）。
A.物业的功能定位； B.客户定位； C.服务需求定位； 　　D.制度定位
13、物业管理方式与运作程序一般由（ABCD ）组成
A.组织架构设置； B.流程与支持系统的设计； C.管理机制的确定；　D.人员的设置
14、管理机制一般由（ABC ）组成
A.目标管理责任制；　　B.激励机制 C.监督机制； 　　D.总结机制
15、物业管理制度主要由（AB ）制度组成。
A.公众； B.内部 ； C.员工管理；　 D.岗位职责
16、 按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于（ C  ）万元。 
A、2 ； B、5 ； C、3； D、15 
17、 物业管理师资格注册有效期为（ C  ）年
A、1； B、2 ； C、3 ； D、5 
18、 业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以（A  ）在物业管理区域内公告 
A、 书面形式 ； B、 口头形式 ； C、 通知形式； D、 默认形式 
19、 业主公约的效力范围包括（ B ）
A、全体业主； B、物业使用人；   C、物业的继受人； D、以上都是 
20、 《条例》中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，下面表述不正确的是（C  ）。 
A、住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业
B、不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业管理企业
C、投标人少于5个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业
D、对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业
21.物业管理招标的程序包括：1）编制招标文件2）成立招标领导小组3）发放招标文件4）公布招标公告或发出投标邀请书5）接受投标文件6）成立评标委员会7）投标申请人的资格预审8）开标、评标和中标 （ B ）
A．1）-2）-4）-3）-6）-5）-7）-8）； B．2）-1）-4）-3）-7）-5）-6) -8)
C．1）-2）-3）-4）-5）-6）-7）-8）； D．2）-1）-4）-3）-6）-5）-7）-8）
22.前期物业服务合同，由（ D ）选聘物业服务企业并签订合同
A．业主； B．业主大会； C．业主大会授权业主委员会； D．物业建设单位
23.管理规约由（ C ）制订
A．物业建设单位； B．物业服务企业； C.业主大会 ； D．业主委员会
24.物业管理早期介入服务对象是（B ）
A．业主； B．物业建设单位;  C．房地产行政主管部门； D．业主大会
25.前期物业管理包含物业入住阶段和（D ）
A．销售阶段 ； B．竣工验收阶段； C．建设阶段； D．物业承接查验阶段
26、 二级资质物业管理企业注册资本人民币（ C ）万元以上
A、1000； B、500 ； C、300； D、100 
27、 企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起（ B ）个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书 
A、19 ； B、20； C、21； D、22 
28、 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处（ A ）的罚款
A、1万元以上3万元以下 ； B、1万以下； C、3万以上 ； D、以上都不是 
29、 （ C ）对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定
A、《民法通则》； B、《税收征收管理法》 C、《合同法》； D、《公司法》 
30、 物业服务计划应当将合同规定的（ B　 ），作为物业管理企业工作的出发点 
A、服务权利； B、服务内容 ； C、服务义务 ； D、服务规定 。
31.三级资质物业服务企业注册资本应为人民币（D ）万元以上
A.100； B. 200； C. 300； D.50
32.新设立物业服务企业，其资质按最低等级核定并设（ D ）月的暂定期
A.1； B.3； C.6； D.12
33.某物业服务企业管理多层住宅210万M2 ,高层住宅60万m2，独立式住宅（别墅）20万m2 ，办公楼、工业厂房及其他物业55万m2 ，单纯从管理类型和面积上看，该物业企业符合申报（ B ）资质条件。
A.一级 ; B.二级 ; C.三级 ; D.三级暂定
34.在前期物业管理招标投标过程中，招标人应当在投标有效期截止时限（ D ）日前确定中标人。
A．10 ; B．15; C．20 ; D．30
35.在前期物业管理招标投标过程中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过（ B ）名有排序的合格的中标候选人。
A. 2; B. 3; C. 4; D. 5
36.物业服务支出的构成包括（ ACE ）
A.物业服务人员的工资、社保和福利；B.物业服务企业财产保险；C.物业管理区域秩序维护费用；D.项目管理处用房装饰装修费用；E.物业共用部位、共用设施设备保险费用
37.物业服务企业间接费用包括（ CDE ）
A.直接消耗材料费用；B.直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利；C.固定资产折旧及修理费用；D.财产保险费；E.低值易耗品摊销
38.专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（ACDE ）
A.大修； B.小修； C.更新； D.改造； E.中修
39.关于物业服务费酬金制说法中，正确的是（ ADE ）
A.物业服务费用抽取应以预收的物业服务资金为计提基数
B.物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动
C.由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用
D.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算
E.物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况
40.客户满意度调查的基本原则（ ABE ）
A.目标明确； B.持续改进； C.员工重视； D.单枪匹马； E.基于事实
41、 《物业管理条例》自（C ）起实施 
A、2003年5月28日；B、2003年6月8日；C、2003年9月1日；D、2003年10月1日
42、 （ A ）成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准 
A、物业服务合同； B 、物业管理合同；  C、 物业使用合同 ； D、 物业维护合同 
43、 物业服务收费形式包括（ A ） 
A、包干制收费形式和酬金制收费形式； B、包干制收费形式 ；
C、酬金制收费形式 D、以上都不是 
44、 《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（ A ）收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向（ ）收取手续费等额外费用。” 
A、最终用户、 业主 ； B、业主 、业主 ；C、最终用户 、最终用户；D、业主、 最终用户 
45、 （B ）是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同
A、物业服务合同 ；B、前期物业服务合同 ；C、后期物业服务合同 ；D、物业管理合同
46.某物业竣工交付6个月时，消防控制室下雨渗漏水，致使消防设备损毁。下列说法中正确的有（AC ）。 
A.立即通知维保公司前来维修；B.维保公司应履行保修责任，并承担维修费用；C.物业建设单位应承担此次事故的费用；D.因管理不到位，物业服务企业应承担渗漏消防控制室 的维修责任及费用；E.消防控制室属于物业共用部位，维修费用应在专项资金中列支 
47.物业管理招标，根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求可以分为（ ABD ）
A.整体物业管理项目的招标； B.单项服务项目的招标；
C.顾问项目招标 ； D.分阶段项目的招标；E.全权管理项目招标 
48.物业服务企业在进行车辆出入管理时，对外来车辆采用发临时卡方式进行管理，一般临时卡上面记录的项目有（ ABCD ）
A.进入时间； B.车牌号； C.值班人员； D.道口； E.车辆价格 
49.物业服务企业其他业务收入包括（ BCDE ）
A.经营共用设施收入；B.商业用房经营收入；C.无形资产转入收入 ；D.材料物资销售收入；E.房屋中介代销手续费收入 
50.物业服务企业主营业务利润是指主营收入分别减去（ ABCE ）后的净额
A.营业税金及附加；B.营业成本；C.管理费用；D.政策性亏损补贴；E.财务费用 
51、 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是（A ） 
A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为 
B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定
C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定
D、以上都不是 
52、 不属于物业管理服务的是（ D ）
A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；B、代收代交各项公用事业费用；C、物业装饰装修管理服务； D、专项维修资金的代管服务 
53、 包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出（物业管理服务成本构成），不包括（D ）
A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B、办公费用
C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
D、物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用 
54、 只有通过（ D ），才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途 
A、业主大会 ； B、业主委员会 ； C、物业管理企业； D、以上都不是 
55、 物业服务合同的（ D ）是物业管理企业提供的公共性物业服务 
A、标的； B、条约； C、条例； D、内容 
56.三级物业服务企业的资质证书由（ DE ）颁发和管理
A.国务院住房和城乡建设行政主管部门；B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.省、自治区人民政府房地产主管部门；D.直辖市人民政府房地产主管部门；
E.设区的市人民政府房地产主管部门
57.新设立的物业服务企业，持营业执照、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同、（ ABD ）等资料向房地产行政主管部门申报资质
A.企业章程；B.企业法人身份证明；C.企业总经理身份证明；D.验资证明；E.员工花名册
58.物业管理投标的主体包括（ ACDE ）
A.物业服务企业； B.管理咨询公司； C.电梯公司；D.楼宇设备公司； E.保洁公司
59.物业服务合同可因以下原因终止（ ACD ）
A.物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同；B.物业服务企业或业主大会自行解除合同 ；C.因不可抗力致使合同无法履行；D.物业服务企业宣告破产；E.业主委员会认为物业服务企业服务不到位，业主大会宣布解除合同
60.下列关于临时管理规约说法正确的是（ AB ） 
A.临时管理规约由物业建设单位制定； B.临时管理规约对全体业主具有约束力
C.临时管理规约对物业服务企业具有约束力；D.临时管理规约经业主大会通过后生效 
E.临时管理规约仅有道义上的约束力
61、 物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每（ B ）小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控
A、1； B、2 ； C、3； D、4 
62、 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行（C ） 
A、市场定价； B、政府指导价； C、市场调节价 ； D、政府定价 
63、 已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由（ C ）缴纳 
A、建设单位； B、物业管理企业；   C、业主； D、物业买受人 
64、 我国对房地产实行（ D  ）管理方式
A、合同； B、契约； C、租赁； D、权证 
65、 业主大会由（ B  ）组成
A、物业管理区域内的部分业主； B、物业管理区域内的全体业主
C、行政管理区域内的部分业主； D、行政管理区域内的全体业主 
66.业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业服务企业（ D ）
A．自行决定 ； B．与部分业主商议决定
C．提出计划，经房地产行政主管部门审核后划拨；D．提出计划，经业主大会审核后实施
67.物业管理主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入和（ D ）
A．商业用房经营收入；B．废品回收收入；C．经营共用设施收入；D．物业大修收入
68.物业管理档案内容不包括（ D ）
A．物业权属资料； B．物业运行记录资料
C．物业服务企业行政管理资料 ； D．辖区社区居委会资料
69.物业服务企业人力资源定性考核法不包括采用（ A ）方式进行
A．设计考核指标； B．个人述职； C．群众考评； D．组织谈话 
70.当物业服务企业为了保证某项工作有序进行，需要有关人员共同遵守办事规程时，要用（ B ）文书
A．规约； B．制度； C．办法； D．守则
71、 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以（ B  ）为分水岭 
A、《城市新建住宅小区管理办法》； B、《物业管理条例》
C、《物业服务合同》； D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》 
72、 2003年6月8日，（ B ）正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段
A、《城市新建住宅小区管理办法》； B、《物业管理条例》
C、《全国优秀管理住宅小区标准》； D、《物业服务合同》 
73、 供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种（ A ）
A、合同关系； B、法律关系； C、行政关系； D、平等关系 
74、 下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是（ C ）
A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系 
D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系 
75、 建设部于（ D  ）年发布了《物业管理企业资质管理办法》
A、2001； B、2002； C、2003； D、2004 
76.下列关于消防安全检查的说法中错误的是（ C ）
A．对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改
B．深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时做系统调试和试验
C．业主在单元门前及通道停放的单车和摩托车可以不必理会
D．疏散楼梯间应急指示灯不亮，立即安排维修
77. 发生燃气泄漏紧急情况，物业服务人员抵达现场后，不正确的做法是（ A ）
A．立即打电话告知燃气公司； B．不使用任何电器（包括门铃等）
C．立即打开所有门窗，关闭燃气阀门； D．情况严重时，及时疏散人员
78.盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式是（ B ）
A．酬金制; B．包干制; C．盈亏制; D．计提制
79.在酬金制下，物业管理项目是（ A ）会计主体
A．独立的; B．企业统一管理的；C．可以独立的也可以受到企业统一管理的；D．受控制的
80.业主大会成立后，在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金帐目经（ D ）审核无误后，应当办理账户转移手续
A．业主委员会; B．业主大会； C．房地产行政主管部门; D．新物业服务企业
81、 《物业管理条例》设立的制度均是针对（ B ）的物业管理活动而言 
A、非住宅物业; B、居住物业；
C、即包括居住物业也包括非住宅物业； D、以上答案都不对 
82、 （ B ）年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点
A、1978; B、1979; C、1980 ; D、1981 
83、 （ A）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响
A、《城市新建住宅小区管理办法》； B、《全国优秀管理住宅小区标准》
C、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业 区)标准及有关考评验收工作的通知》
D、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》 
84、（ B  ）年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定
A、1995； B、1996； C、1997； D、1998 
85、 非市场性的房屋管理（ B   ）物业管理
A、属于； B、不属于； C、包括 ； D、不包括 
86.（ D ）预防维修，主要适用于重点设施设备
A．计划性； B．改善性； C．定期； D．状态监测
87.物业消防设备设施技术档案不包括（ D ）
A．消防设施设备分布； B．日常运行； C．维修和改造 ； D．业主投诉
88.下列四种方法中不属于防治苍蝇的方法是( C )
A．环境治理法； B．诱杀法； C．挖巢法； D．药杀法
89.下列四项工作中，属于物业绿化管理中日常养护管理工作的是（ C ）
A．绿化翻新改造； B．花木种植； C．浇水； D．节日花木装饰
90.物业公共安全防范管理服务内容不包括（ D ）
A．出入管理； B．施工现场管理
C．安防系统的使用、维护和管理； D．协助抓捕罪犯，对犯罪嫌疑人进行留置询问
91.前期物业管理阶段，物业管理机构更迭时管理工作的移交，原有物业管理机构向（ D ）移交
A．业主委员会； B．业主大会； C．物业建设单位； D．新物业服务企业
92.在装饰装修活动中，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由（ C ）按法律法规的规定处罚
A．房地产行政主管部门； B．建设行政主管部门
C．城市规划行政主管部门； D．物业服务企业
93.业主因故未能按时办理入住手续的，可按照（ C ）中规定的办法另行办理
A．临时管理规约； B．业主手册； C．入住通知书； D．商品房买卖合同
94.《物业装饰装修管理协议》中物业服务企业约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和（ C ）
A．审批费； B．装饰装修保证金； C．垃圾清运费； D．施工现场管理费
95.房屋种类按房屋承重受力方式划分，不包括（ D ）
A．墙承重结构； B．混合结构； C．构架式承重结构 ； D．筒体结构

五、问答题
1、2003年国务院颁布的《物业管理条例》确定了哪七项物业管理的基本制度？(见P49）
2、物业管理制度设置的原则有哪些？（见P109）
3、前期物业管理的内容包括哪些？（见P121）
4、物业管理招投标的意义有哪些？（见P123）
5、物业的承接验收一般按哪五个步骤进行？（见P130）
6、物业管理服务的内容一般可分为哪六个服务系列？（见P136）
7、物业设备的安全管理主要涉及哪四个方面？（见P190）
8、信息在物业管理中的作用有哪些？（见P247）
9、物业管理企业存在风险的原因有哪些？（见P280）
10、工业物业的特点有哪些？（见P308）

六、案例分析

见上课所讲的38个案例