物业经营管理模拟试题三.doc

2011年《物业经营管理》模拟试题一
一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。
A．单一性
B．特殊性
C．综合性
D．专业性
【答案】C
【解析】P1页下面。物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
另外，要注意这里的寿命应该指的是经济寿命而不是自然寿命、物理寿命或技术寿命等。
2．以下关于零售商业物业说法不正确的是（ ）
A．区域购物中心的建筑规模在10万平米以上
B．市级购物中心的年营业额在1~5亿元人民币之间
C．地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户
D．居住区商场服务人口1~5万人
【答案】B
【解析】P4，市级购物中心的年营业额在5亿元人民币以上。
3．以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（ ）
A. 服务对象不同
B. 地理位置不同
C. 服务方式不同
D. 建筑设计不同
【答案】C
【解析】P6，虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1．服务对象不同。2．地理位置不同。3．服务内容不同。4．建筑设计和装潢风格不同。
4．酒店的服务对象主要是（ ）
A．商务和观光客人
B．度假旅游者
C．培训人员
D．会议客人
【答案】A
【解析】P6页中间。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。
5．在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任是（ ）
A．策划租户的组合及物色潜在租户
B．制定投资策略
C．现金流量管理
D．编制财务计划
【答案】A
【解析】P7-8页。在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担如下责任：（1）策划租户的组合及物色潜在租户；（2）制订及落实租务策略；（3）执行租务条件；（4）确保所管理的物业遵守国家法规；（5）履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；（6）进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；（8）执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理；（9）制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；（9）提出更新改造建议及监察有关活动。而制定投资策略、现金流量管理、编制财务计划等都属于基金管理公司的工作。
6．物业经营管理的内容与物业类型和（ ）密切相关。
A．管理目标
B．管理层次
C．企业定位
D．业主持有物业的目的
【答案】D
【解析】P9页中下部。物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。
7．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和（ ）。
A．执行资产管理所确定的战略方针
B．满足组合投资管理的目标
C．对物业进行日常的维护与维修
D．保证物业的持续收入和现金流
【答案】D
【解析】P10页下面。物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。
8．以下关于房地产置业投资说法正确的是（ ）
A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资
B．房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入
C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产
D．投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益
【答案】D
【解析】A．应该是面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资；B房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入；C．房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。
9．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
【答案】C
【解析】P21页底部。投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性较好。
10．投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．变现风险
D．或然损失风险
【答案】A
分析：通货膨胀风险又称购买力风险——指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。市场供求风险——指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。变现风险——指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。或然损失风险——指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
11. 以下属于静态盈利能力指标的是（ ）
A．财务净现值
B．财务内部收益率
C．借款偿还期
D．现金回报率
【答案】D
【解析】
表3-1房地产投资项目经济评价指标体系
盈利能力指标
清偿能力指标
静态指标
动态指标
现金回报率
投资回报率
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
借款偿还期
偿债备付率
资产负债率
12．（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的重要方面。
A．潜在毛租金收入最大化
B．税前现金流最大化
C．税后现金流最大化
D．净运营收益最大化
【答案】D
【解析】P41中下部，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。
13．以下关于设备更新特点的描述中正确的是（ ）
A．设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用
B．设备更新分析以净收益法为主
C．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
D．通常只比较设备的收益
【答案】C
【解析】P53中下部，A设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。B设备更新分析以费用年值法为主。D只比较设备的费用。C设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。
14．以下哪种情况不存在名义价格？（ ）
A．在成交日期时一次付清价款
B．在成交日期时一次付清价款，给予3%的折扣
C．从成交日期时起分期付清价款
D．约定在未来某个日期一次付清价款
【答案】A
【解析】P81-82页。实际价格——指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格——指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
不存在名义价格的情况有：在成交日期时一次付清价款和以抵押贷款方式支付价款。
15．以下关于报酬率的表述，不正确的是（ ）
A．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关
B．报酬率为投资回报与所投入的资本的比率
C．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
D．物业价值与报酬率正相关
【答案】D
【解析】P116，由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高。
16．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6　
B．28.2　
C．29.0　
D．29.9
【答案】B
【解析】正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格
其中：应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
通过题目可知：买方实际付出的价格就是29万元。这时应该采用计算公式为：
正常成交价格＋应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
正常成交价格＋正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率=买方实际付出的价格
得到：正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+3%）=29/（1+3%）=28.2万元。
17．吸纳率是指（ ）。
A．报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例
B．报告期末吸纳量占报告期内可供租售量的比例
C．报告期末吸纳量占报告期初可供租售量的比例
D．报告期初吸纳量占报告期末可供租售量的比例
【答案】A
【解析】P132页。吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，它属于市场交易指标，和吸纳周期互为倒数关系。
18．物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ）
A．业主的态度
B．物业管理人员的态度
C．双方的约定
D．物业服务水平
【答案】A
【解析】P150下面。大多数业主主要依靠其物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。
19．财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。
A．收入计划
B．支出计划
C．收益估算
D．预算计划
【答案】D
【解析】P149页下面。财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
20．公房分为直管公房和自管公房，自管公房的所有权人是（ ）
A．国家
B．各级房地产行政主管部门
C．各级人民政府
D．国家授权的国有企事业单位
【答案】A
【解析】P156-157页。公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权的方式，由被授权的单位具体管理。
21．对于采用委托管理模式的物业管理企业来说，物业管理企业所获得的收益包括（ ）和服务费用。
A．租金
B．管理
C．转租
D．佣金
【答案】B
【解析】P160页中间。委托管理模式，物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险。经租中的风险完全由业主承担。因此经租所获得的利润与物业管理企业无关，它只获取物业管理和服务费用。
22．物业出租时的目标市场主要由（ ）来确定。
A．该物业所处子市场的供求关系
B．该物业所处区域的商业特征
C．业主的要求
D．物业的可出租面积
【答案】A
【解析】P163页中3.定位目标市场。物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。
23．对于经营性物业来说，吸引租户的主要策略不包括（ ）
A．强调租金低廉
B．宣传手段
C．租约条款优惠
D．现场看楼
【答案】A
【解析】P164，对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。
24．租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。
A．出租方
B．承租方
C．转租方
D．双方当事人在合同中约定
【答案】D
【解析】P171下面，出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
25．下列关于转租的说法正确的是（ ）
A．根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
B．房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方须同原出租人签订新的租赁合同，原租赁合同自动终止
C．房屋承租人在征得房屋出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方，并且订立转租合同，在转租合同中必须要有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。
D．房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有
【答案】C
【解析】P172页。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。所以A不正确。B不正确，转租合同的签订主体应该是承租人（转租人）和第三方，而不是原出租人和第三方。关于D，见P174页2.承租人的权利与义务中，承租人经出租人同意有转租获利的权利。所以不是所有的差额利润都归原出租人所有。
26．张某将自己的住宅租给李某居住，后在租赁期间，张某又将房屋出售给了王某。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。
A．张某应继续保障李某使用房屋，直至租赁期满
B．张某继续收取房租，直至租赁期满
C．张某需继续承担房屋的修缮责任，直至租赁期满
D．张某需将保证金归还李某或转移给王某
【答案】D
【解析】P172页。如果房屋在租赁期内被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租人或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。所以A、C不正确。B不正确，张某既然已经将房屋出售给了王某，且其承担的租赁责任都相应转移给了王某，那么收取租金的权利也应相应地进行转移，所以张某不能继续收取房租。
27．无正当理由，拖欠房屋租金（ ）以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。
A．3个月
B．5个月
C．半年
D．1年
【答案】C
【解析】P173页。关于人为终止合同的情况中提到：无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的，出租人可以终止租赁合同，收回房屋，还可索赔由此而造成的损失。
28．租赁管理应该以（ ）为中心并主要针对业主资产进行管理。
A．业主资产
B．业主
C．服务
D．租户
【答案】D
【解析】P179页中间。租赁管理的客户对象是租用物业的租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售，它是以租户为中心并主要针对业主资产进行的租赁管理。
29．实行二级成本核算的物业管理企业在从事物业管理活动中发生的保安费应计入（ ）
A．直接人工费
B．直接材料费
C．间接费用
D．管理费用
【答案】C
【解析】P183页。营业成本是营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。这其中的间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。所以保安费应计入间接费用。不过，这里还有一点需要说明，如果物业管理企业实行一级成本核算，则营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用；二是保安费中不包括保安人员的工资、奖金及职工福利费等，这些费用应计入直接人工费。
30．即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（ ）。
A．固定成本
B．变动成本
C．混合成本
D．差异成本
【答案】C
【解析】P185页下面，半固定或半变动成本——指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不呈正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。
31．非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（ ）。
A．辅助材料
B．燃料
C．动力
D．原材料购买成本
【答案】D
【解析】P185，比例变动成本——指所发生的费用随业务量而比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本——指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。
32．（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。
A．物业增值率
B．业主满意率
C．维修及时率
D．房屋完好率
【答案】A
【解析】P205页中下部，考核物业管理企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标
33．某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（ ）元。
A．7392
B．73920
C．51744
D．5544
【答案】C
【解析】P188页，福利基金为人工工资的14%，所以，福利基金为369600×14%=51744元。
34．某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人×月，房租费60元/人×月，保安系统费100元/人×月，保安人员工资1500元/人×月，保安用房30元/人×月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（ ）元。
A．7250
B．44750
C．290
D．1790
【答案】A
【解析】（100+60+100+30）×25=7250元。保安费估算：该项费用主要包括以下几项：1．保安系统费（F1）（元／年）2．保安人员人身保险费（F2）（元／年）3．保安用房和保安人员住房租金。
35．物业管理企业制定的（ ）是编制成本预算的直接依据。
A．各项预算
B．各项定额
C．技术经济措施
D．资金使用效益
【答案】B
【解析】P195页中间。2．成本预算要以各项定额为基础。
36．（ ）是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的。
A．零基预算
B．概率预算
C．弹性预算
D．滚动预算
【答案】C
【解析】P196页下面。弹性预算是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的，弹性预算主要适用于：弹性成本预算和弹性利润预算。
37．对一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，有待于成本的（ ）。
A．事先控制
B．事中控制
C．事后控制
D．反馈性控制
【答案】C
【解析】P201页中下部。成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。但是，事中控制还有一定的局限性，它一般只限于一时、一地、一事的单项成本控制，至于一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，则有待于成本的事后控制。
38．对于经营物业为主的物业管理企业来说，（ ）是物业合同管理中的重要部分。
A．租赁合同管理
B．物业服务合同管理
C．水电供应合同管理
D．专项服务合同管理
【答案】A。
【解析】P208页中下部。对于经营性的物业，如写字楼、综合楼、商厦等，以及租赁为主的高档居住物业，如高级公寓、别墅等，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。
39．物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（ ）的罚款。
A．30%以上50%以下
B．30%以上40%以下
C．20%以上40%以下
D．10%以上30%以下
【答案】A
【解析】P211页下面。物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
40．（ ）既是投标企业编制投标文件的主要依据，也应是招标单位制定标底的重要依据。
A．物业服务目标
B．物业管理目标
C．物业发展目标
D．物业经营目标
【答案】B
【解析】P223页中下部。在确定物业管理招标的标底时要以招标文件中的管理目标为依据。管理目标的货币表现形式就是招标标底，因此，管理目标既是投标企业编制投标文件的主要依据，也应是招标单位制定标底的重要依据。
41．以下关于投标工作说法错误的是（ ）
A．招标文件是投标方编制投标书的依据
B．投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算
C．封送标书时一般是正本1份，副本2份
D．物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种
【答案】B
【解析】P225页下面，投标书最重要的内容是详述物业管理的实施计划。
42．一般来说，下面不属于风险成本主要内容的是（ ）
A．防范、分散或转移风险的费用
B．风险所带来的损失及处理费用
C．风险的技术成本
D．风险的社会成本
【答案】C
【解析】P229页上面。一般来说，风险成本包括以下三个内容：（1）防范、分散或转移风险的费用；（2）风险所带来的损失及处理费用；（3）风险的社会成本。
43．某房屋进行了火灾投保，当时按房屋的账面原值进行了保险金额的确定，保险金额为120万元，由于火灾导致房屋发生了部分损失，实际损失额为40万元，此时房屋的保险价值为100万元，则保险赔偿金额应为（ ）万元。
A．40 B．33.33 C．20 D．30
【答案】A
【解析】P237页中间。对于火灾造成的部分损失，按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。
44．以下关于公众责任保险的说法错误的是（ ）
A．被保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任
B．被保险人不承担受害人的精神伤害
C．受害人无权直接向保险人索赔
D．受害人的法律诉讼费用一般由被保险人负担
【答案】A。
【解析】保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；
45．以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（ ）
A．财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较
B．企业绩效评价是对企业绩效的指标完成情况进行评价
C．企业绩效评价可以代替财务分析
D．企业绩效评价是对企业财务分析的升华
【答案】C
【解析】P263页中间，企业绩效评价代替不了财务分析。
46．向（ ）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。
A．企业投资人和董事会
B．业主和租户
C．上级行政主管部门
D．高层管理者
【答案】B
【解析】P288-P289页。通常向业主、租户提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析；
向高层管理者以及向投资者或董事会提交的财务报告一般应有较完整的会计报表主表及其附表和相关分析。
47．从业主的角度来说，能否实现预期的（ ），是物业管理工作有效与否的标志。
A. 物业管理目标
B. 物业发展目标
C. 财务管理目标
D. 租金水平
【答案】A
【解析】P312页下面。从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。
48．写字楼租金一般是指租户租用每平方米（ ）需按月或按年支付的金额。
A．可出租面积
B．建筑面积
C．出租单元内建筑面积
D．使用面积
【答案】A
【解析】P316页底部。租金——一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额。
49．写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（ ）
A．可出租面积/出租单元内建筑面积
B．出租单元内建筑面积/可出租面积
C．可出租面积/出租单元内使用面积
D．出租单元内使用面积/可出租面积
【答案】A
【解析】P316页下面，在写字楼出租过程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数（R／U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以R／U系数。（即租金是根据可出租面积计算的）
50．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。
A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
【答案】D
【答案】P316-317页，A不正确，基础租金根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的一个租金，不能说成是租户能接受的最低租金；B正确的是基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；C正确的是写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
51．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A．业主
B．承租人
C．物业服务企业
D．业主、承租人和物业服务企业共同
【答案】A
【解析】P317页下面。室内装修的费用由谁来支付。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用。例如每15m2安装一个电话插孔的费用、每30m2安装一个门的费用等。
52．（ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。
A．位置
B．环境
C．品牌
D．服务
【答案】C
【解析】P328页，品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。
53．（ ）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。
A．经营产品
B．主要租户
C．潜在客户
D．租户组合
【答案】B
【解析】P339页中间。主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。换句话说，次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。
54．零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（ ）为计算基础。
A．营业额
B．利润额
C．所得税
D．经营成本
【答案】A
【解析】P340页下面。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。
55．以下关于零售商业物业租金调整的说法不正确的是（ ）
A．租金调整条款一般仅调整百分比租金的百分比
B．主要租户一般每5年调整一次，次要承租人可每年调整一次
C．租金调整的目的是使租金能够跟上市场租金水平的变化
D．租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
【答案】A
【解析】P342页。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
56．对一个零售商业物业来说，日常管理费用中所占比重最大的是（ ）
A．设施维护费
B．公共能耗费
C．安保费
D．保险费
【答案】B
【解析】P347页。①公共能耗费(约占总费用的40%，下同)。②设施维护费(3%~5%)。③工资及福利(30%～35%)。④绿化及清洁费(2%～3%)。⑤安保费(0.5%~l%)。⑥办公费(3%)。⑦保险费(1%)。一般讲，物业管理企业在管理零售商业项目时，主要上的保险为公众责任险和财产一切险。只是当物业管理委托方有明确要求时才考虑上其他类型的保险。⑧不可预见费(2%)。⑨管理酬金(8%～12%)。⑩税金(5.5%)。国家规定的营业税金。
57．从事零售商业物业管理的管理企业，通常设置（ ）专门对承租户进行管理。
A．办公室
B．工程部
C．物业部
D．商管部
【答案】D
【解析】P347页上面。根据零售商业物业管理的特殊性，还应考虑设置对承租户的管理部门，一般称为商管部、商务部或租户管理部等。
58．要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（ ）
A．成立子公司
B．成立分公司
C．组建管理中心
D．组建项目部
【答案】A
【解析】P351页上面。成立子公司是目前最稳妥的办法。
59．当一个企业占有或拥有的资产面积达到约（ ）平米时，就应该编制物业资产管理清单。
A．5万
B．6万
C．1万
D．10万
【答案】A
【解析】P365页，通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约5万平米时，就应该编制物业资产管理清单。
60．不良物业资产形成的根本原因是（ ）
A．经济周期变化
B．房地产虚假的泡沫繁荣
C．银行货币资金运动的中断
D．其他
【答案】C
【解析】P376页。1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
二、多向选择题（共40分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）
61．在我国，人们主要依照写字楼（ ）等对其进行等级划分。
A．收益能力
B．所处的位置
C．交通状况
D．楼宇设计和装修状况
E．使用时间
【答案】ABD
【解析】P2页下面。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况、收益能力等进行分类。
62．收益性物业的服务费包括（ ）。
A．公共服务设施的日常维护和修缮费用
B．对整体物业的保险费
C．对整体物业的修护费用
D．会计和审计等专业服务的成本
E．律师签约费
【答案】ABC
【解析】P16页中间。服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。在一个物业里面，这部分服务费不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还包括针对整体物业的保险或者修护。P17页，会计和审计等专业服务的成本是与服务费相关的费用。律师签约费不属于服务费，但属于物业经营管理的支出。
63．资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（ ）。
A．现金流
B．租金波动
C．收益变化
D．运营费用
E．投资风险
【答案】ABC
【解析】P12页底部。资产投资者还需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。
64．对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（ ）
A. 未来租金水平和房屋空置率的变化
B. 物业毁损造成的损失
C. 资本化率的变化
D. 物业维修费用和保险费用的变化
E. 更新改造费用的变化
【答案】ABC
【解析】P31页。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。
65．关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ）
A．是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B．净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D．该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
E．计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
【答案】ABD
【解析】C错误，正确的是现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。E错误，正确的是计算投资回报率时，物业升值所带来的收益可以计入净收益。
66．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A．取得土地使用权时的出让金或转让金
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．勘察设计和前期工程费
E．管理费
【答案】BCD
【解析】P102页中下部。物业价格通常由7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。其中，开发成本主要包括下列几项：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。
67．建筑物管理计划所包括的内容有（ ）
A．建筑物维护的标准
B．公共设施服务的内容
C．租赁计划
D．物业检查计划
E．财务收支计划
【答案】ABD
【解析】P148-149页。建筑物管理计划是物业管理计划中的一部分内容，它主要包括建筑物维护的标准、建筑物管理策略、物业检查计划、公共设施服务的内容等四部分内容。
68．以下哪些情况需要变更合同（ ）
A．承租人经出租人同意，对租赁房屋进行转租的，原租赁合同需要变更
B．租赁双方商定，由承租人继续租用原租赁房屋的
C．由于某些原因，出租房屋面积减少了
D．房屋产权发生转移
E．因租赁双方约定改变租赁房的用途
【答案】CDE
【解析】P172页。根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。(1)因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。(2)因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。(3)因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。(4)租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。(5)由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。
69．出租人的义务有（ ）
A．有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务
B．有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等的义务
C．有保障承租人居住安全的义务
D．有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务
E．有接受租户监督，不断改进工作的义务
【答案】ACE
【解析】P174页。出租人拥有如下义务：
(1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。(2)有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权。在正常使用范围和期限内，出租人不得干预、擅自毁约。(3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。(4)有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。题中B是出租人的权利而不是义务。D是承租人的义务而不是出租人的义务。
70．下列对于租赁合同中有关改建的说法正确的有（ ）
A．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人承担了改建费用，最后这些改建物应该归承租人所有
B．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人和出租人共同承担了改建费用